پچھلے دو مہینوں سے، ہنوئی میں ایک سرمایہ کار Nguyen Tuan Anh، Phu Cat Commune (Hanoi) میں 140 m2 اراضی فروخت کرنے کے لیے مسلسل اشتہارات دے رہا ہے، لیکن کامیابی کے بغیر۔
اس سے پہلے، 2025 کے وسط میں، اس نے زمین کا یہ پلاٹ 4.7 بلین VND میں خریدا تھا جب Hoa Lac علاقے کی مارکیٹ منصوبہ بندی کی معلومات اور انفراسٹرکچر کی ترقی کی توقعات کی وجہ سے عروج پر تھی۔ 2025 کے آخر تک، قیمت بڑھ کر 5.2 بلین VND ہو گئی تھی، لیکن اس نے فروخت نہیں کیا کیونکہ اسے یقین تھا کہ قیمت بڑھتی رہے گی۔
"تاہم، پچھلے دو مہینوں کے دوران، زمین کی قیمتوں میں کافی تیزی سے کمی آئی ہے۔ فی الحال، علاقے میں اوسط قیمت صرف 28-30 ملین VND/m2 کے قریب ہے۔ اگر میں موجودہ مارکیٹ قیمت پر فروخت کرتا ہوں، تو مجھے چوٹی کے مقابلے میں تقریباً 1 بلین VND کا نقصان ہوگا،" Tuan Anh نے شیئر کیا۔
PropertyGuru ویتنام کے اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ Phu Cat کے علاقے کے ارد گرد زمین کی قیمتیں اپریل 2025 میں ان کی چوٹی کے مقابلے میں تقریباً 20% کم ہوئی ہیں۔ دریں اثنا، Tan Xa (سابقہ) علاقے میں، قیمتوں میں اور بھی تیزی سے کمی آئی ہے، عروج کی چوٹی کے مقابلے میں تقریباً 30% تک۔
 |
زمین کی قیمتیں فروری 2026 میں اپنے عروج کے مقابلے میں 31.8 فیصد تک گر گئی ہیں۔ ماخذ: پراپرٹی گرو ویتنام۔ |
دریں اثنا، ڈونگ ٹروک میں، پہلے تھاچ تھاٹ ڈسٹرکٹ (اب ہا بنگ کمیون)، زمین کے پلاٹوں کی موجودہ قیمت 38 ملین VND/m2 ہے، جو 50 ملین VND/m2 کی چوٹی کے مقابلے میں 24% تک کم ہے۔
سابق Uy Nỗ کمیون کے علاقے میں (جو اب Đông Anh کمیون کا حصہ ہے)، مئی میں زمین کی قیمتیں عام طور پر 118 ملین VND/m2 کے لگ بھگ تھیں، جو کہ 173 ملین VND/m2 کی چوٹی کے مقابلے میں 31.8% کی کمی ہے۔ یہ صرف 3 مہینوں میں نمایاں کمی ہے۔
ڈونگ انہ کمیون میں، ایڈجسٹمنٹ اور بھی زیادہ واضح ہے۔ موجودہ زمین کی قیمت اس وقت تقریباً 118 ملین VND/m2 ہے، جو کہ فروری 2026 میں ریکارڈ کی گئی 173 ملین VND/m2 کی چوٹی کے مقابلے میں 31.8% کی کمی ہے۔
مثال کے طور پر، بنہ ین کمیون میں ایک 100 m2 اراضی کا سابق تھاچ تھاٹ ڈسٹرکٹ (اب ہوا لاک کمیون) 2.5 بلین VND میں فروخت کے لیے مشتہر کیا جا رہا ہے، جو تقریباً 25 ملین VND/m2 کے برابر ہے، اور اسے "گہری رعایتی قیمت" کے طور پر فروغ دیا جاتا ہے۔ دریں اثنا، مارکیٹ کے اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ بن ین میں زمین کی موجودہ قیمت اس وقت تقریباً 33 ملین VND/m2 ہے۔
اس طرح، پوچھنے کی قیمت تقریباً 8 ملین VND/m2 کم ہے، جو کہ موجودہ مارکیٹ قیمت کے مقابلے تقریباً 800 ملین VND کے برابر ہے۔ ڈیٹا یہ بھی ظاہر کرتا ہے کہ بن ین میں زمین کی قیمتیں مارچ 2026 میں ریکارڈ کی گئی 37 ملین VND/m2 کی چوٹی کے مقابلے میں 10.8% کم ہوئی ہیں۔
سابق Hoai Duc علاقے میں ایک طویل عرصے سے سرمایہ کار اور بروکر مسٹر Nguyen Xuan Bien کے مطابق، بہت سے زمینی پلاٹ ایک طویل عرصے سے مارکیٹ میں ہیں لیکن ابھی تک خریدار نہیں مل سکے۔ انہوں نے کہا کہ ابھی بھی ممکنہ خریداروں سے پوچھ گچھ جاری ہے، کامیاب لین دین میں گزشتہ ادوار کے مقابلے میں نمایاں کمی آئی ہے۔
"ایسے پلاٹ ہیں جہاں مالکان نے اربوں ڈونگ تک کی قیمتوں میں کمی کو قبول کیا ہے، لیکن انہیں بیچنا اب بھی بہت مشکل ہے۔ اب عام جذبات یہ ہے کہ ہر کوئی خریدنے اور پھر قیمتوں میں دوبارہ کمی آنے سے ڈرتا ہے، اس لیے وہ انتظار کر رہے ہیں،" بین نے کہا۔
ان کے مطابق، حقیقت میں، بہت سے زمیندار اب بھی پچھلے عروج کے دور کی قیمتوں کی سطح سے چمٹے ہوئے ہیں اور اپنے نقصانات کو بہت زیادہ کم کرنے کو تیار نہیں ہیں۔ دریں اثنا، خریدار مارکیٹ کے مزید ایڈجسٹ ہونے کا انتظار کر رہے ہیں، جس سے دونوں فریقوں کے لیے مشترکہ زمین تلاش کرنا مشکل ہو گیا ہے۔
"مارکیٹ اس وقت انتظار اور دیکھو کی صورت حال کی طرح ہے۔ بیچنے والے قیمتوں کو نمایاں طور پر کم کرنے سے ہچکچا رہے ہیں، بحالی کی امید میں، جبکہ خریدار اپنے پیسے کو تھامے ہوئے ہیں، نیچے کا انتظار کر رہے ہیں۔ اس لیے لین دین سست اور طویل ہوتا ہے، چند سال پہلے دیکھنے والے فوری نقد بہاؤ کے برعکس،" مسٹر Nguyen Xuan Bien نے تبصرہ کیا۔
 |
مضافاتی علاقوں میں زمین کے بہت سے پلاٹوں کی قیمتوں میں نمایاں کمی دیکھی گئی ہے۔ آپ کو یہ بھی پسند آ سکتا ہے  عالمی کافی کی قیمتوں میں تیزی سے اضافے کا رجحان جاری ہے۔عربیکا اور روبسٹا کافی کی قیمتوں میں اضافہ ہوا ہے کیونکہ برازیل میں غیر موسمی بارشوں نے فصل کی کٹائی کو سست کر دیا ہے، جس سے سپلائی اور نئے فصلی سال کے لیے آؤٹ لک کے بارے میں خدشات بڑھ گئے ہیں۔  VietinBank Fortune Southeast Asia 500 میں 7 مقامات پر چڑھ گیا۔VietinBank کو ابھی فارچون میگزین (USA) کی جنوب مشرقی ایشیا کی 500 بڑی کمپنیوں کی فہرست میں 48 ویں نمبر پر رکھا گیا ہے۔  Recycled پیکیجنگ پیپر بنانے والی کمپنی Miza کے حصص HOSE اسٹاک ایکسچینج میں درج ہیں۔Miza جوائنٹ اسٹاک کمپنی نے باضابطہ طور پر HOSE اسٹاک ایکسچینج میں اپنے حصص کی فہرست اور تجارت کی ہے۔ |
پراپرٹی گرو ویتنام کے ڈیٹا سے پتہ چلتا ہے کہ 2026 کی پہلی سہ ماہی میں، ہنوئی میں زمینی پلاٹوں میں دلچسپی 2025 کی چوتھی سہ ماہی کے مقابلے میں تقریباً 23 فیصد کم ہوئی ہے۔ یہ ایک اہم گراوٹ ہے کیونکہ مجموعی طور پر رئیل اسٹیٹ مارکیٹ طویل عرصے تک جمود کے بعد بحالی کے آثار دکھا رہی ہے۔
ایم بی سیکیورٹیز جوائنٹ اسٹاک کمپنی (ایم بی ایس) کے تجزیہ کے مطابق، بلند شرح سود اور رئیل اسٹیٹ کریڈٹ کو کنٹرول کرنے کا رجحان قیاس آرائی پر مبنی سرمائے کے بہاؤ میں تیزی سے کمی کا باعث بننے والے اہم عوامل میں سے ہیں۔ جیسے جیسے قرض لینے کے اخراجات بڑھتے ہیں، زمینی پلاٹوں کو "پلٹ" کرنے کے لیے مالی فائدہ اٹھانا اب پہلے جیسا آسان نہیں رہا۔
اس سے مارکیٹ پر دوہرا دباؤ پڑتا ہے۔ ڈویلپرز پروجیکٹ شروع کرنے میں زیادہ محتاط ہو رہے ہیں، جبکہ انفرادی سرمایہ کار بھی سرمایہ کاری کرنے میں زیادہ ہچکچا رہے ہیں۔
گرتے ہوئے لین دین کے حجم کے درمیان، فی الحال زمینی پلاٹ رکھنے والوں کی اکثریت وہی سرمایہ کار ہیں جنہوں نے 2021-2022 کی مارکیٹ کی تیزی میں حصہ لیا۔ انہوں نے اونچی قیمتوں پر خریدا اور اب ان کی ہولڈنگز کے ساتھ تقریبا "پھنس" گئے ہیں کیونکہ لیکویڈیٹی میں کمی آئی ہے۔
زمین کی قیمتیں اتنی تیزی سے کیوں گر گئی ہیں؟
ویتنام کے انسٹی ٹیوٹ فار رئیل اسٹیٹ مارکیٹ ریسرچ اینڈ ایویلیوایشن (VARS IRE) کے مطابق، مضافاتی علاقوں میں زمینی پلاٹ ماضی کی طرح افواہوں یا قلیل مدتی قیمتوں میں اضافے کی توقعات کی بنیاد پر قیاس آرائی پر مبنی سرمایہ کاری کے لیے موزوں نہیں رہیں گے۔
ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ ایک "صحت مند پیوریفیکیشن" کے عمل سے گزر رہی ہے، اور پراپرٹیز کے انتخاب کے معیار بدل رہے ہیں۔ قانونی پہلوؤں، ڈویلپر کی صلاحیتوں، عملی استحصال کی صلاحیت، لیکویڈیٹی، اور پائیدار ترقی کی صلاحیت جیسے عوامل پر تیزی سے زور دیا جا رہا ہے۔
دوسرے لفظوں میں، ہنوئی کے مضافات میں رئیل اسٹیٹ کا دوبارہ جائزہ لیا جا رہا ہے۔ مارکیٹ میں خوبصورت مناظر والی جگہوں کی کمی نہیں ہے، لیکن ایسی جائیدادوں کی ترجیحات میں اضافہ ہو رہا ہے جو صارفین کو اپنی طرف متوجہ کر سکیں، سال بھر ان کا استحصال کیا جا سکے، اور طویل مدت میں پائیدار کیش فلو پیدا کر سکیں۔
ویتنام ریئل اسٹیٹ مارکیٹ ریسرچ اینڈ ایویلیوایشن انسٹی ٹیوٹ (VARS IRE) کی ڈپٹی ڈائریکٹر محترمہ Pham Thi Mien کے مطابق، نسبتاً تیز رفتار ترقی کی مدت کے بعد، زمینی مارکیٹ نے حال ہی میں سست ہونے کے آثار ظاہر کیے ہیں۔
اس کے ساتھ ہی، مارکیٹ نے پریشان کن فروخت کے کچھ معاملات دیکھے ہیں۔ تاہم، محترمہ Mien کے مطابق، نقصانات کا فیصد زیادہ نہیں ہے، اور درحقیقت، بہت سے معاملات لاگت سے کم فروخت نہیں کر رہے ہیں لیکن بنیادی طور پر متوقع منافع کو کم کر رہے ہیں۔ اس سے پہلے، زمین کی قیمتوں میں ایک طویل عرصے سے تیزی سے اضافہ ہوا تھا، جس سے قیمت کی سطح کو مارکیٹ کی اصل استطاعت کے مقابلے میں ایک اعلیٰ سطح پر دھکیل دیا گیا تھا۔
ویتنام رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے نائب صدر ڈاکٹر نگوین وان ڈِنھ کا خیال ہے کہ قانونی ضوابط کو سخت کرنے اور زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت کی سرگرمیوں کو کنٹرول کرنے کے ساتھ ساتھ منصوبہ بندی کی معلومات میں شفافیت کی ضرورت نے مختصر مدت کے قیاس آرائی پر مبنی لین دین کو کم کرنے میں اہم کردار ادا کیا ہے۔ یہ ایک اہم عنصر ہے جو مارکیٹ کو بتدریج استحکام کی طرف بڑھنے میں مدد کرتا ہے۔
حال ہی میں، بنیادی ڈھانچے کی منصوبہ بندی اور بڑے پیمانے پر منصوبوں کی "پیروی" کی معلومات کے حوالے سے ضرورت سے زیادہ توقعات کی وجہ سے زمین کی قیمتیں جزوی طور پر تیزی سے بڑھی ہیں۔ ایک بار جب ان عوامل کا جائزہ لیا جائے گا اور اس کی تصدیق ہو جائے گی، مارکیٹ کو صحیح قدر کی عکاسی کرنے کے لیے ایڈجسٹ کرنے پر مجبور کیا جائے گا۔
پراپرٹی گرو ویتنام کی سینئر بزنس مینیجر محترمہ ڈو تھی نگوک انہ کے مطابق، ایک طویل عرصے تک شدید سرگرمی کے بعد موجودہ سرمایہ کاری کا بہاؤ بہت زیادہ محتاط ہو رہا ہے۔ سرمایہ کار پہلے کی طرح ریوڑ کی ذہنیت یا قلیل مدتی منصوبہ بندی کے رجحانات سے اب آسانی سے متاثر نہیں ہوتے ہیں۔
اس کے بجائے، وہ حقیقی افادیت کی قیمت، مستحکم نقد بہاؤ پیدا کرنے کی صلاحیت، یا کم از کم ضمانت شدہ لیکویڈیٹی کے ساتھ مصنوعات تلاش کرنے کا رجحان رکھتے ہیں۔
اس تناظر میں، زمینی پلاٹ، قیمتوں میں اضافے کی توقعات پر بہت زیادہ انحصار کرنے والا طبقہ، اپنی توجہ کھونے لگا ہے۔ ابھی چند سال پہلے، ایک نئے پل، ایک رنگ روڈ، یا کسی ضلع کو اپ گریڈ کرنے کی تجویز کے بارے میں معلومات ہنوئی کے بہت سے مضافاتی علاقوں میں زمین کی قیمتوں کو آسمان تک پہنچانے کے لیے کافی تھیں۔ سرمایہ کاروں نے افواہوں، توقعات اور "آج ہی خریدیں، چند مہینوں میں منافع" کی ذہنیت پر مبنی منصوبوں میں پیسہ لگایا۔
لیکن جیسے ہی مارکیٹ مضبوطی کے زیادہ شدید دور میں داخل ہوا، قیاس آرائی کی لہریں تیزی سے ختم ہو گئیں۔
"پہلے، مارکیٹ فوری طور پر صرف منصوبہ بندی کے بارے میں معلومات حاصل کر کے فعال ہو جاتی تھی، لیکن اب خریدار بہت مختلف ردعمل ظاہر کرتے ہیں۔ وہ قانونی پہلوؤں، لیکویڈیٹی اور حقیقی ترقی کے امکانات پر زیادہ احتیاط سے غور کر رہے ہیں۔ شرح سود کے دباؤ، کیش فلو کی مشکلات، یا انتظار اور دیکھنے کا رویہ جیسے منفی عوامل لین دین کو بہت تیزی سے کم کرنے کا باعث بن رہے ہیں۔" ایک محترمہ نے مشاہدہ کیا۔
سرمایہ کاروں کو مشورہ دیتے ہوئے، G6 گروپ کے چیئرمین مسٹر Nguyen Anh Que نے احتیاط کا مشورہ دیا اور یہ کہ وہ صرف حقیقی صلاحیت اور اچھے کاروباری امکانات کے ساتھ زمینی پلاٹوں کا انتخاب کریں۔ ان کے مطابق، قیمت استعمال کی قیمت اور نقد بہاؤ پیدا کرنے کی صلاحیت کے مطابق ہونی چاہیے، کیونکہ حالیہ دنوں میں، بہت سے علاقوں میں قیمتوں کو ان کی حقیقی قدر سے کہیں زیادہ دھکیل دیا گیا ہے۔
مسٹر کیو نے یہ بھی نوٹ کیا کہ قانونی عوامل، منصوبہ بندی، اور لیکویڈیٹی کو ترجیح دی جانی چاہیے، اور قلیل مدتی قیاس آرائیوں کی توقع نہیں کی جانی چاہیے۔
ماخذ: https://znews.vn/dat-nen-vung-ven-cat-lo-ca-ty-dong-van-kho-ban-post1661515.html
