ہنوئی میں اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں اب بھی کمی کا امکان نہیں ہے۔

10 دسمبر کو، ویتنام ریئل اسٹیٹ ای میگزین (ری ٹائمز) اور ویتنام انسٹی ٹیوٹ آف رئیل اسٹیٹ ریسرچ (VIRES) نے مشترکہ طور پر سیمینار کا اہتمام کیا " ہنوئی اپارٹمنٹ مارکیٹ: پائیدار رہائش اور سرمایہ کاری کے اختیارات کیا ہیں؟"

10 دسمبر کو، ویتنام ریئل اسٹیٹ ای میگزین (ری ٹائمز) اور ویتنام انسٹی ٹیوٹ آف رئیل اسٹیٹ ریسرچ (VIRES) نے مشترکہ طور پر سیمینار کا اہتمام کیا "ہانوئی اپارٹمنٹ مارکیٹ: پائیدار رہائش اور سرمایہ کاری کے اختیارات کیا ہیں؟"

طلب بڑھ رہی ہے، اور قیمتیں رکنے کے کوئی آثار کے ساتھ بڑھ رہی ہیں۔

ویتنام رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کی ایک رپورٹ کے مطابق، سپلائی کے لحاظ سے، ہنوئی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے 2024 کے پہلے نو مہینوں میں 13,000 سے زیادہ نئی مصنوعات ریکارڈ کیں، جو کہ 2023 کے پورے سال کی مجموعی سپلائی کے مقابلے میں تقریباً 25 فیصد زیادہ ہے، جس سے ظاہر ہوتا ہے کہ پراجیکٹس کی مصنوعات کو مارکیٹ میں "پمپ" کیا گیا ہے۔ ان میں سے 87% سپلائی ہائی رائز ہے، بنیادی طور پر بڑے سرمایہ کاروں کے اعلیٰ اور لگژری پروجیکٹس سے، جو شہر کے مشرق اور مغرب میں مرکوز ہیں۔

قابل ذکر بات یہ ہے کہ سستی اپارٹمنٹ سیگمنٹ مارکیٹ سے مکمل طور پر غائب ہے، جب کہ درمیانی فاصلے کے اپارٹمنٹس تیزی سے نایاب ہوتے جا رہے ہیں۔ تیسری سہ ماہی کے آخر میں شروع کیے گئے نئے اپارٹمنٹ پروجیکٹس کی ابتدائی قیمتیں 60 ملین VND/m2 یا اس سے زیادہ ہیں، جس سے درمیانی آمدنی والے صارفین کے لیے رہائش مزید مشکل ہو جاتی ہے۔

سیمینار "ہنوئی اپارٹمنٹ مارکیٹ: پائیدار رہائش اور سرمایہ کاری کے اختیارات کیا ہیں؟"

طلب کی طرف، 2024 کے پہلے نو مہینوں میں ہنوئی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے رہائشی اور سرمایہ کاری کی طلب دونوں کو شامل کرتے ہوئے اپنے اوپر کی طرف رجحان کو جاری رکھا۔ اگرچہ نئی سپلائی پچھلے سال کے مقابلے میں بہتر ہوئی، لیکن پھر بھی یہ مارکیٹ کی زیادہ مانگ کو پورا کرنے میں ناکام رہی۔ مزید برآں، بنیادی مارکیٹ کی قیمتیں بلند رہیں اور ان میں نمایاں کمی کی توقع نہیں تھی، جس سے لوگوں کو گھر خریدنے کے ابتدائی فیصلے کرنے پر آمادہ کیا گیا، خاص طور پر مستقبل میں قیمتوں میں مسلسل اضافے کے خدشات کے درمیان۔

لین دین کے لحاظ سے، 2024 کے پہلے نو مہینوں میں، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے تقریباً 11,100 کامیاب ٹرانزیکشنز ریکارڈ کیں، جس سے نئی سپلائی کی جذب کی شرح متاثر کن 83% تک پہنچ گئی۔ اپارٹمنٹ سیگمنٹ ٹرانزیکشنز کا مرکز بنا رہا، لین دین کی کل تعداد کا 95% اس قسم سے تعلق رکھتا ہے۔ خاص طور پر، بڑے ڈویلپرز کی طرف سے شروع کیے گئے نئے پروجیکٹس نے سرکاری آغاز کے وقت ہی 90% کی جذب کی شرح ریکارڈ کی تھی۔

اگرچہ اپارٹمنٹس کی طرح مروجہ نہیں ہے، پھر بھی کم بلندی والی خصوصیات نے لانچ کے وقت مثبت جذب کی شرحیں ریکارڈ کیں، جو خریداروں کی زیادہ دلچسپی کی عکاسی کرتی ہیں۔ تاہم، اس سیگمنٹ میں سپلائی محدود ہے، جس کی وجہ سے سرمایہ کاروں کے درمیان شدید مقابلہ ہے۔

Q3 2024 تک، ہنوئی میں اپارٹمنٹ کی قیمت کے اشاریہ میں Q2 2019 کے مقابلے میں 64% اضافہ ہوا، جو ہو چی منہ سٹی میں دوگنا اضافہ ہے۔ اوسط بنیادی فروخت کی قیمت 60 ملین VND/m2 کے قریب ہے۔

"بنیادی مارکیٹ کی قیمتیں مسلسل بڑھ رہی ہیں اور رکنے کے کوئی آثار نہیں دکھا رہے ہیں کیونکہ اگرچہ سپلائی میں بہتری آئی ہے، لیکن پھر بھی طلب کو پورا کرنا بہت مشکل ہے، کیونکہ زیادہ تر نئی سپلائی اعلیٰ معیار پر مکمل ہوتی رہتی ہے، جس میں سرمایہ کاری کی لاگت میں اضافہ ہوتا ہے، خاص طور پر زمین سے متعلقہ اخراجات۔"

مزید برآں، ویتنام رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے نائب صدر اور ویتنام رئیل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کے صدر ڈاکٹر نگوین وان ڈِن کے مطابق، ہائی پرائمری مارکیٹ کی قیمتیں، اور طلب کے مقابلے میں سپلائی کی مسلسل کمی کے ساتھ، ثانوی مارکیٹ اپارٹمنٹ کی قیمتیں بلند رہنے کا باعث بن رہی ہیں، باوجود اس کے کہ تیزی سے ترقی کی مدت کے بعد لیکویڈیٹی بتدریج کم ہو رہی ہے۔

قیمتیں بڑھتی رہیں گی لیکن مستحکم رہیں گی۔

سیمینار میں، بہت سے ماہرین نے پیش گوئی کی کہ ہنوئی میں اپارٹمنٹ کی قیمتیں بڑھتی رہیں گی۔ ویتنام ریئل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کی تحقیق کے مطابق، 2000 سے 2010 تک، ہنوئی میں اپارٹمنٹ کی قیمتیں 10 سے 20 ملین VND/m2 تک تھیں۔ 2010 سے 2020 تک، قیمتیں 20 سے 50 ملین VND/m2 تک تھیں۔ اور 2020 کے بعد سے اب تک، اپارٹمنٹ کی قیمتیں رقبے کے لحاظ سے تقریباً 50 سے 100 ملین VND/m2 تک نمایاں طور پر بڑھ چکی ہیں۔

ہنوئی میں Hung Thinh گروپ کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر مسٹر Ngo Huu Truong کے مطابق، حالیہ برسوں میں حقیقی استعمال کی قیمت (رہنے یا کرائے پر لینے کے لیے) والے اپارٹمنٹس کی قیمتوں میں زبردست اضافہ دیکھا گیا ہے۔ ڈونگ انہ اور ہوائی ڈک جیسے علاقوں میں، مضافاتی علاقوں میں ہونے کے باوجود، 30-40 ملین VND/m2 سے 70-80 ملین VND/m2 تک اضافہ ریکارڈ کیا گیا ہے۔

رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کو بڑھانے والے اہم عوامل میں شامل ہیں: نئی زمین کی قیمتوں کی فہرستیں جو قیمتوں کو بڑھا رہی ہیں۔ تعمیراتی مواد کے اخراجات میں اضافہ؛ اور ڈویلپرز خریداروں کی مانگ کو پورا کرنے کے لیے سہولیات کو اپ گریڈ کر رہے ہیں۔

"میری رائے میں، ویتنام میں جائداد غیر منقولہ کی قیمتوں میں اضافہ جاری رہنے کا امکان ہے، لیکن قوت خرید کے جمود کی وجہ سے اضافے کی شرح سست ہو سکتی ہے۔ وجوہات میں شامل ہیں: قانونی رکاوٹوں کو حل کرنے کے لیے مزید وقت کی ضرورت کی وجہ سے محدود نئی سپلائی، اور اعلیٰ نئی قیمتوں سے لین دین اور سرمایہ کاری کے اخراجات میں اضافہ،" مسٹر ٹرونگ نے تبصرہ کیا۔

مسٹر ٹروونگ کے تجزیے کے مطابق رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافے کی تین اہم وجوہات ہیں۔ سب سے پہلے، طویل قانونی تکمیل کا وقت؛ ویتنام میں پروجیکٹ کی منظوری کے عمل میں اکثر زمین کی منظوری سے لے کر قانونی طریقہ کار کی تکمیل تک کافی وقت لگتا ہے۔ یہ سرمایہ کاری کے اخراجات کو بڑھاتا ہے، اس طرح رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافہ ہوتا ہے۔

دوم، موجودہ ضوابط کے مطابق، زمین کی نیلامی کا بازار کی قیمتوں پر عمل کرنا ضروری ہے۔ اس کے نتیجے میں پراجیکٹس کے لیے زیادہ لاگت آتی ہے، جس کے نتیجے میں رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافہ ہوتا ہے۔

سوم، افراط زر اور شرح مبادلہ کا اثر ہے۔ اگرچہ ویتنام میں افراط زر کو اچھی طرح سے کنٹرول کیا گیا ہے، لیکن VND کے مقابلے میں سونے اور USD کی قدر میں اضافے نے رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں پر اوپر کی طرف دباؤ ڈالا ہے، کیونکہ بہت سے سرمایہ کار ان اثاثوں کو قیمت جمع کرنے کی بنیاد کے طور پر استعمال کرتے ہیں۔

"اس لیے، مجھے یقین ہے کہ آنے والے عرصے میں رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں کمی لانا بہت مشکل ہو گا،" مسٹر ٹرونگ نے کہا۔

ایسوسی ایٹ پروفیسر ڈاکٹر ڈین ٹرونگ تھین کا خیال ہے کہ 2024 ہنوئی کی اپارٹمنٹ مارکیٹ میں قیمتوں میں تیزی سے اور نمایاں اضافے کا سال ہو گا۔ مختلف تحقیقی اکائیوں کی مارکیٹ رپورٹس کے مطابق، اپارٹمنٹس کی اوسط قیمت 2022 میں 40 ملین VND/m2 سے بڑھ کر 2024 کی تیسری سہ ماہی کے اختتام تک 70 ملین VND/m2 سے زیادہ ہو گئی ہے۔ اب کوئی پروجیکٹ 60 ملین VND/m2 سے کم نہیں ہے، اور بہت سے درمیانے درجے کے منصوبوں کی قیمت بھی VND/m2 ملین سے زیادہ ہے۔ پرائمری اور سیکنڈری دونوں مارکیٹوں میں اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں اضافہ ہوا ہے، بشمول پرانے پروجیکٹس۔ زیادہ مانگ کے دوران، قیمتیں روزانہ یا ہفتہ وار بڑھ جاتی ہیں۔ خاص طور پر، زیادہ قیمتوں کے باوجود، لیکویڈیٹی مضبوط ہے، خریدار اب بھی موجود ہیں۔

مثبت نقطہ نظر سے، یہ ہنوئی میں حیرت انگیز طور پر مثبت مارکیٹ کے جذبات کی نشاندہی کرتا ہے۔ خریداروں اور سرمایہ کاروں کے درمیان نئے اعتماد کی وجہ سے، رہائشی اور سرمایہ کاری دونوں کی جائیدادوں کی مانگ آخرکار بھڑک اٹھی ہے۔ طلب میں اس اضافے، رسد کی مسلسل کمی کے ساتھ، قیمتوں میں اضافہ ہوا ہے۔

" مستقبل قریب میں، ہمارے جائزے کے مطابق، اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں کمی کا امکان نہیں ہے۔ تاہم، اوپر کی طرف رجحان کچھ کم ہو گیا ہے، جو زیادہ مستحکم ہو گیا ہے اور اب پچھلے مہینوں میں قیمتوں میں ہونے والے غیر معمولی اضافے کا سامنا نہیں کرنا پڑے گا،" مسٹر تھین نے تبصرہ کیا۔

مسٹر تھین کے مطابق، بنیادی سپلائی میں اضافہ ہوا ہے، اور قلت کو کچھ حد تک دور کر دیا گیا ہے، بنیادی طور پر اعلیٰ درجے کے اور لگژری حصوں میں جن کی قیمت 100 ملین VND/m2 سے زیادہ ہے۔ تاہم، مارکیٹ کا مشاہدہ کرنے اور رپورٹوں کا خلاصہ کرتے ہوئے، یہ دیکھا جا سکتا ہے کہ نئی سپلائی بھی تیزی سے جذب ہو رہی ہے۔ اس وقت سب سے زیادہ سستی قیمتیں 60-70 ملین VND/m2 ہیں، جو پہلے سے کم توجہ والے علاقوں میں کچھ نئے دوبارہ شروع ہونے والے منصوبوں سے آتی ہیں۔

اس کے مطابق، خریداروں کے فنڈز زیادہ قیمتوں والے علاقوں سے زیادہ مسابقتی قیمتوں اور ترقی کے لیے زیادہ گنجائش والے علاقوں اور پروجیکٹس میں منتقل ہوتے ہیں۔

ماخذ: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-can-ho-ha-noi-van-kho-giam-d232094.html