مکانات کی قیمتیں بلند سطح پر برقرار ہیں۔

VTV.vn - ماہرین کا خیال ہے کہ بڑھتی ہوئی شرح سود بنیادی طور پر لیکویڈیٹی کو کم کرتی ہے لیکن قیمت کی مجموعی سطح کو کم کرنے کے لیے کافی نہیں ہے۔

2026 کے آغاز سے رہن کی شرح سود ایک بار پھر اوپر کی طرف بڑھ رہی ہے۔ بہت سے لوگ توقع کرتے ہیں کہ زیادہ سرمائے کے اخراجات رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں پر دباؤ ڈالیں گے، جس کی وجہ سے وہ گر جائیں گے۔ تاہم مارکیٹ اس کے برعکس رجحان دکھا رہی ہے۔ مکانات کی قیمتیں بلند رہیں، اور یہاں تک کہ کچھ حصوں میں مسلسل بڑھ رہی ہیں۔ ماہرین کا خیال ہے کہ شرح سود میں اضافہ بنیادی طور پر مجموعی قیمتوں کو کم کرنے کے لیے کافی ہونے کے بجائے لیکویڈیٹی کو کم کرتا ہے۔

شرح سود میں تیزی سے اضافہ ہوا ہے، لیکن مکانات کی قیمتیں مسلسل بڑھ رہی ہیں۔

Batdongsan.com.vn کے جنوبی علاقے کے ڈائریکٹر مسٹر ڈنہ من ٹوان کا خیال ہے کہ بلند شرح سود صرف مارکیٹ کو سست کرتی ہے، لیکن مکان کی قیمتوں کو کم کرنے کے لیے کافی نہیں ہے۔ سرمایہ کاروں کے درمیان مشترکہ جذبات یہ ہے کہ جب شرح سود میں اضافہ ہوتا ہے یا عالمی معیشت میں اتار چڑھاؤ آتا ہے، تو رئیل اسٹیٹ جیسے خطرناک اثاثوں سے پیسہ نکل جائے گا اور بینکوں یا سونے میں واپس آجائے گا۔

تاہم، مسٹر Tuan کے مطابق، حالیہ برسوں کے اصل اعداد و شمار اس نظریے کی مکمل حمایت نہیں کرتے۔ شرح سود میں تیزی سے اضافہ ہوا ہے، لیکن مکانات کی قیمتیں مسلسل بڑھ رہی ہیں۔

مارچ 2026 کے اوائل میں batdongsan.com.vn کے ایک مارکیٹ سروے سے پتہ چلتا ہے کہ گزشتہ سال کی اسی مدت کے مقابلے میں ہوم لون کے لیے سود کی شرح میں نمایاں اضافہ ہوا ہے۔ سرکاری بینک اس وقت پہلے 6-12 مہینوں کے لیے تقریباً 7-9% سالانہ کی ترجیحی شرح سود کا اطلاق کر رہے ہیں۔ ترجیحی مدت کے بعد، موجودہ سود کی شرح 10-12٪ فی سال، کسٹمر کی شرائط پر منحصر ہے۔

مثال کے طور پر، ہو چی منہ شہر میں ایک بینک برانچ میں، موجودہ سرٹیفکیٹس یا فروخت کے معاہدوں کے ساتھ ہوم لون کے لیے سود کی شرح فی الحال 9.6% سالانہ کی کم ترین سطح پر ہے۔ اس کے برعکس، پچھلے سال کی اسی مدت کے دوران، مقررہ شرح سود صرف 6-7% سالانہ تھی، جو تقریباً 60% کے اضافے کی نمائندگی کرتی ہے۔

اسی طرح کئی دوسرے بینکوں نے بھی اپنی شرح سود میں نمایاں اضافہ کیا ہے۔ کچھ نے 24 ماہ کی مقررہ شرح سود کو بڑھا کر 12% فی سال سے زیادہ کر دیا ہے، یا مدت کے لحاظ سے 9.7-13.5% کی شرح لاگو کر دی ہے۔ پرائیویٹ بینک بھی اس رجحان کی پیروی کر رہے ہیں، ابتدائی مدت میں 8.5% سے 12% تک کی مشترکہ شرح سود کے ساتھ اور قرض کی مدت میں بتدریج اضافہ ہو رہا ہے - مسٹر ٹوان نے مثال کے طور پر حوالہ دیا۔

نہ صرف سرمائے کے اخراجات بڑھ رہے ہیں بلکہ رئیل اسٹیٹ کریڈٹ کو بھی زیادہ سختی سے کنٹرول کیا جا رہا ہے۔ اسٹیٹ بینک آف ویتنام کریڈٹ اداروں سے ریئل اسٹیٹ لون بیلنس کی شرح نمو کو محدود کرنے کا مطالبہ کرتا ہے، جس کا مقصد کل بقایا قرضوں کے تقریباً 25% کا تناسب ہے۔ اس سے گھریلو خریداروں اور پروجیکٹ ڈویلپمنٹ کاروبار دونوں کے لیے سرمائے تک رسائی مشکل ہو جاتی ہے۔

مسٹر ڈنہ من ٹوان نے تین وجوہات کی نشاندہی بھی کی جن کی وجہ سے مکان کی قیمتیں گرنا مشکل ہیں۔ سب سے پہلے، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں کافی وقت کا وقفہ ہے۔ اسٹاک یا سونے کے برعکس، رئیل اسٹیٹ ایک اعلی قیمت والا اثاثہ ہے جس میں کم لیکویڈیٹی اور ایک طویل چکر ہے۔ جب مارکیٹ کو مشکلات کا سامنا کرنا پڑتا ہے، تو پہلا ردعمل عام طور پر لین دین میں تیزی سے کمی کا ہوتا ہے۔ خریدار فیصلوں میں تاخیر کرتے ہیں، جبکہ بیچنے والے قیمتیں کم کرنے کی جلدی میں نہیں ہوتے۔ لہذا، قیمتوں میں نمایاں ایڈجسٹمنٹ کرنے سے پہلے لیکویڈیٹی میں کمی آتی ہے۔

اگلا، محدود فراہمی ایک اہم عنصر ہے۔ کئی سالوں سے، بڑے شہروں میں اپارٹمنٹس کی فراہمی قانونی رکاوٹوں اور طویل پروجیکٹ کی منظوری کے عمل کی وجہ سے محدود ہے۔ مارکیٹ میں داخل ہونے والے نئے منصوبوں کی تعداد حقیقی رہائش کی بڑھتی ہوئی طلب کو پورا کرنے کے لیے ناکافی ہے۔ جب سپلائی نایاب ہوتی ہے تو، ڈویلپرز سستی مجموعی مارکیٹ سے قطع نظر، منافع کو زیادہ سے زیادہ کرنے کے لیے قیمتوں کو برقرار رکھنے یا بڑھانے کا رجحان رکھتے ہیں - مسٹر ٹوان نے تجزیہ کیا۔

تیسری وجہ یہ ہے کہ فروخت کنندگان پر مالی دباؤ نمایاں نہیں ہے۔ مسٹر ٹوان کے مطابق، کچھ بین الاقوامی منڈیوں کے برعکس جہاں مالی فائدہ اٹھانے کی شرح زیادہ ہے، ویتنام میں بہت سے جائیداد کے مالکان ادھار لیے گئے سرمائے پر بہت زیادہ انحصار نہیں کرتے۔ اس سے انہیں سود کی شرح بڑھنے پر اپنی جائیدادیں بیچنے پر مجبور ہونے سے بچنے میں مدد ملتی ہے۔ اس کے بجائے، وہ طویل مدتی سرمایہ کاری کے چینل کے طور پر اپنے اثاثوں کو تھامے ہوئے، مارکیٹ کے بحال ہونے کا انتظار کر سکتے ہیں۔

اسی نظریے کا اشتراک کرتے ہوئے، ویتنام رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے وائس چیئرمین جناب Nguyen Van Dinh نے بھی کہا کہ شرح سود مارکیٹ کو متاثر کرنے والے بہت سے عوامل میں سے صرف ایک ہے۔ ریل اسٹیٹ کی قیمتیں زیادہ تر رسد اور طلب پر منحصر ہوتی ہیں۔ جب سپلائی بہتر نہیں ہوتی ہے، تو قیمت میں تیزی سے کمی کی توقع کرنا مشکل ہوتا ہے کیونکہ شرح سود بڑھ جاتی ہے۔ لہٰذا، شرح سود میں اضافے کے ساتھ مکان کی قیمتوں میں متناسب کمی کی توقع کرنا ناممکن ہے۔

2026 مارکیٹ کے استحکام کا دور ہوگا، لیکن یہ تمام حصوں میں ناہموار ہوگا۔

اندرونی قدر کو ترجیح دیتے ہوئے مارکیٹ بکھری ہوئی ہے۔

batdongsan.com.vn کے مارکیٹ کے اعداد و شمار کے مطابق، 2022-2025 کی مدت کے دوران، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں تیزی سے گرتی ہوئی لیکویڈیٹی کے ساتھ مشکلات کا سامنا کرنے کے باوجود، دو بڑے شہروں میں اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں اب بھی نمایاں اضافہ ہوا۔

ہنوئی میں، اپارٹمنٹ کی قیمتیں تقریباً 40 ملین VND/m2 سے بڑھ کر تقریباً 87 ملین VND/m2 ہو گئیں۔ ہو چی منہ سٹی نے بھی تقریباً 46 ملین VND/m2 سے تقریباً 75 ملین VND/m2 کا اضافہ ریکارڈ کیا۔ قابل ذکر بات یہ ہے کہ ہنوئی میں اضافے کی شرح ہو چی منہ شہر سے بھی آگے نکل گئی – پچھلے سالوں میں یہ ایک غیر معمولی واقعہ ہے۔

یہ ترقی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی ایک اہم خصوصیت کو اجاگر کرتی ہے: قیمتیں سرمایہ کی لاگت یا مارکیٹ کے جذبات میں قلیل مدتی اتار چڑھاو پر فوری رد عمل ظاہر نہیں کرتی ہیں۔

ماہرین نے پیش گوئی کی ہے کہ 2026 زیادہ مارکیٹ کے استحکام کا دور ہوگا، لیکن تمام حصوں میں غیر مساوی طور پر۔ Savills Vietnam میں سرمایہ کاری کے سینئر ڈائریکٹر مسٹر Su Ngoc Khuong کا خیال ہے کہ اعلی شرح سود سرمایہ کاروں کو خاص طور پر بڑے قرضوں کے ساتھ زیادہ محتاط بنائے گی۔ تاہم، اس کا لازمی مطلب یہ نہیں ہے کہ اثاثوں کی قیمتیں گر جائیں گی۔

"بڑھتے ہوئے سرمائے کی لاگت کے تناظر میں، مارکیٹ خود کو منظم کرے گی۔ حقیقی افادیت کی قیمت، واضح قانونی حیثیت، اور نقد بہاؤ پیدا کرنے کی صلاحیت والی مصنوعات کو اب بھی ترجیح دی جائے گی، اس طرح بہتر قیمتوں کو برقرار رکھا جائے گا،" مسٹر کھوونگ نے تجزیہ کیا۔

یہ رجحان مسٹر ڈنہ من ٹوان کے اس جائزے سے بھی مطابقت رکھتا ہے کہ رہائشی ضروریات کو پورا کرنے والے طبقات مارکیٹ کی قیادت کرتے رہیں گے۔ بڑے شہروں اور سیٹلائٹ علاقوں میں اپارٹمنٹس کے ساتھ اچھے انفراسٹرکچر کنیکٹیویٹی کی پیش گوئی کی جاتی ہے کہ وہ مستحکم لیکویڈیٹی برقرار رکھیں گے۔

مزید برآں، نئی سپلائی کے مضافاتی علاقوں میں منتقل ہونے کا امکان ہے، جہاں زمین اب بھی وافر ہے اور انفراسٹرکچر پر بہت زیادہ سرمایہ کاری کی جا رہی ہے۔ یہ شہر کے مرکز میں قیمتوں پر نیچے کی طرف دباؤ ڈالے بغیر ترقی کی جگہ کو بڑھاتا ہے۔

ایک قابل ذکر نکتہ یہ ہے کہ معاون پالیسیوں کی بدولت مستقبل قریب میں سماجی رہائش اور سستی رہائش کے حصوں میں اضافہ متوقع ہے۔ تاہم ماہرین کے مطابق یہ اضافہ بنیادی طور پر قیمتوں میں بڑے پیمانے پر کمی پیدا کرنے کے بجائے مجموعی سپلائی کو بہتر بنانے میں مدد دے گا۔

مسٹر Nguyen Van Dinh کے مطابق، مارکیٹ ایک تنظیم نو کے مرحلے میں داخل ہو رہی ہے۔ زیادہ فائدہ اٹھانے والے اور قلیل مدتی فوائد کی توقع رکھنے والے سرمایہ کاروں کو مشکلات کا سامنا کرنا پڑے گا، جبکہ حقیقی خریدار اور طویل مدتی سرمایہ کار غالب رہیں گے۔

موجودہ پیش رفت سے پتہ چلتا ہے کہ بلند شرح سود گھر کی قیمتوں کو نیچے لانے کے لیے کافی مضبوط "لیور" نہیں ہے۔ اس کے بجائے، وہ ایک فلٹر کے طور پر کام کرتے ہیں، مارکیٹ کو سست کرتے ہیں اور شرکاء کو اپنی حکمت عملیوں کو ایڈجسٹ کرنے پر مجبور کرتے ہیں۔ رئیل اسٹیٹ کی مسلسل بلند قیمت اب کوئی تضاد نہیں ہے لیکن یہ سپلائی اور ڈیمانڈ کی نوعیت اور ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کی مخصوص خصوصیات کو درست طریقے سے ظاہر کرتی ہے۔

ماخذ: https://vtv.vn/gia-nha-van-neo-o-muc-cao-100260320183544717.htm