ہم رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو درپیش مشکلات کو کیسے حل کر سکتے ہیں؟

* رپورٹر: ڈاکٹر ٹران ڈو لِچ ، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو سپورٹ کرنے کے لیے بہت سے حل تجویز کیے گئے ہیں، لیکن کاروبار کیوں مشکلات کی اطلاع دیتے رہتے ہیں اور سرمایہ اور قانونی دونوں معاملات میں "ریسکیو" کی ضرورت کیوں ہے؟

- ڈاکٹر ٹران ڈو لیچ: میں "ریسکیو" کی اصطلاح سے متفق نہیں ہوں۔ ایک جامع حل ضروری ہے، لیکن یہ "ریسکیو" نہیں ہونا چاہیے۔

ابھی حال ہی میں نہیں، بلکہ پچھلی چند دہائیوں سے، ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے بہت تیزی اور مضبوطی سے ترقی کی ہے، لیکن ایک غیر صحت بخش طریقے سے، جیسا کہ ضرورت سے زیادہ قیاس آرائیوں سے ظاہر ہوتا ہے۔ بلاشبہ، مارکیٹ کی معیشت میں، ہر شعبے میں قیاس آرائیاں ہوتی ہیں، لیکن جب قیاس آرائی حد سے زیادہ ہو جاتی ہے، تو یہ طلب اور رسد اور قیمتوں میں بگاڑ کا باعث بنتی ہے۔

مثال کے طور پر، 2009-2011 کی مدت کے دوران، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ صرف اعلیٰ درجے کے پروڈکٹ گروپ، نامکمل پراجیکٹس، فروخت کے لیے زمین کی ذیلی تقسیم، یا ایسے پروجیکٹس میں منجمد ہوئی جہاں فاؤنڈیشن مکمل کی گئی تھی لیکن پھر ترک کر دی گئی... دریں اثنا، درمیانی رینج اور کم قیمت والے حصوں میں تیار مصنوعات کی تجارت معمول کے مطابق جاری رہی، اور ان کی فراہمی کم تھی۔

2022 میں، COVID-19 وبائی مرض کے قابو میں آنے کے بعد پرجوش معاشی بحالی کے ساتھ، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے بھی مصنوعات کے بہت سے حصوں میں بڑے پیمانے پر ترقی کا تجربہ کیا، جس میں سرمایہ کاری اور قیاس آرائیوں کی لہر کافی عام ہو گئی۔ بہت سی رئیل اسٹیٹ کمپنیوں نے کمرشل بینکوں کے ساتھ شراکت کی، حقیقی ضروریات والے لوگوں کے لیے مکانات کی خریداری میں سہولت فراہم کرنے کے بجائے قیاس آرائیوں کو ہوا دینے کے لیے قرض دینے کا عہد کیا۔

جب کہ ریزورٹ ریئل اسٹیٹ اور کنڈوٹیل فروغ پا رہے ہیں، شہری علاقوں میں زیادہ رہائشی مکانات نہیں ہیں۔ مثال کے طور پر، ہو چی منہ شہر میں، متوسط ​​اور کم آمدنی والے افراد کے لیے ہاؤسنگ سیگمنٹ میں کئی سالوں سے کوئی نیا پروجیکٹ یا پروڈکٹس نہیں ہیں۔

* اگر رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو بچانے کی ضرورت ہے، تو ترجیحات کا حکم کیا ہوگا؟

- ہر کوئی جانتا ہے کہ رئیل اسٹیٹ کا کاروبار ایک ایسا کاروبار ہے جو دوسرے لوگوں کے پیسے سے کیا جاتا ہے، بشمول کریڈٹ لون، بانڈ کا اجرا، کسٹمر ایڈوانس، اور کمپنی کے اپنے سرمائے کا ایک حصہ۔

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو فوری بیل آؤٹ پر توجہ دینے کے بجائے حکومت کی جانب سے جامع اصلاحاتی پروگرام کے ساتھ ساتھ خود کو منظم کرنے اور خود کو صاف کرنے کی اجازت دینے کی ضرورت ہے۔ (تصویر: HOANG TRIEU)

غیر مستحکم مالیاتی منڈی کے تناظر میں، جب رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے سرمائے کے چاروں ذرائع، خاص طور پر کارپوریٹ بانڈز کا وجود ختم ہو جاتا ہے، تو سرمائے کی کمی ناگزیر ہو جاتی ہے۔ مزید برآں، پراجیکٹس کا ایک سلسلہ جو مزید ترقی اور عمل درآمد کے لیے تیار کیا گیا تھا، طریقہ کار اور قانونی رکاوٹوں کی وجہ سے رکاوٹ ہے، اضافی سپلائی کو روک رہی ہے۔ اس سے ایک شیطانی چکر پیدا ہوتا ہے: ترقیاتی منصوبوں میں جاری رکھنے کے لیے ضروری سرمائے کی کمی ہوتی ہے، جبکہ نئے منصوبوں کو قانونی رکاوٹوں کا سامنا کرنا پڑتا ہے۔

اس صورت حال کو دیکھتے ہوئے، میں سمجھتا ہوں کہ حکومت کا سب سے بڑا ہدف صرف رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں فوری مسائل کو حل کرنا نہیں ہے، بلکہ درمیانی سے طویل مدتی میں مارکیٹ کو دوبارہ زندہ کرنے کے لیے نسبتاً بہتر ساختہ منصوبہ تیار کرنا ہے۔

* جناب، مخصوص حل کیا ہیں؟

- مالیاتی مارکیٹ اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے درمیان بہت گہرا تعلق ہے۔ لہذا، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی صحت کو بہتر بنانے کے حل کو ایک جامع ایکشن پلان کے ذریعے مالیاتی مارکیٹ میں مسائل سے نمٹنے کے ساتھ ہم آہنگ کرنے کی ضرورت ہے۔

ادارہ جاتی طور پر، پراجیکٹ کے آغاز سے لے کر اس کے کام اور ترقی تک رئیل اسٹیٹ مارکیٹ سے متعلق تمام قانونی ضوابط کا جائزہ لینا ضروری ہے، بشمول: کریڈٹ سسٹم کے ضوابط، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق قانون میں ضوابط، ہاؤسنگ کا قانون، زمین سے متعلق قانون، تعمیرات کا قانون، وغیرہ۔ وہاں سے، صرف ایک قانونی مسائل کو حل کرنے کے بجائے قانونی نظام میں دو خامیوں کو دور کرنے کے لیے ایڈجسٹمنٹ کی جانی چاہیے۔

قانونی رکاوٹوں کے پیش نظر، یہ تجویز کرنا ممکن ہے کہ رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کے لیے مشکلات اور رکاوٹوں کو حل کرنے والی ٹاسک فورس حل کے لیے چند مثالی مقدمات کا انتخاب کرے، جس سے دیگر شعبوں کے لیے ایک قانونی بنیاد پیدا ہو تاکہ اس حل کی پیروی کی جا سکے اور اس کی نقل تیار کی جا سکے۔

نوٹ کریں کہ رئیل اسٹیٹ کی قیاس آرائیوں کو کنٹرول کرنے اور اسے محدود کرنے کے لیے مالی آلات کا استعمال کیا جانا چاہیے۔ مارکیٹ میں معقول رسد کو بڑھانے کے لیے گھریلو خریداروں اور ڈویلپرز دونوں کو مالی مدد فراہم کرنے پر توجہ مرکوز کرتے ہوئے، حقیقی مارکیٹ کی طلب کے ساتھ ہاؤسنگ پروجیکٹس کو ترجیح دی جانی چاہیے۔ درحقیقت، بہت سے ترک شدہ شہری علاقے ہیں جن میں بڑی مقدار میں سرمایہ لگا ہوا ہے۔

تو ایسے رہائشی منصوبوں کے لیے رقم کہاں سے آئے گی جو واقعی ضرورت مند لوگوں کے لیے ضروری ہیں؟ یہ صورت حال ثانوی مارکیٹ کی طرح ہے۔ کلید یہ ہے کہ مارکیٹ کو خود کو صاف اور خود کو منظم کرنے دیا جائے۔ ہم اسے کیسے بچا سکتے ہیں، اور کون کر سکتا ہے؟

یہ سفارش کی جاتی ہے کہ بڑی رئیل اسٹیٹ کمپنیاں مالی دباؤ کو کم کرنے کے لیے فعال طور پر تنظیم نو کریں۔ سرمایہ کار ان منصوبوں کو فروخت کر کے اپنی تنظیم نو کر سکتے ہیں جو انہیں قرض کے مسائل کا باعث بن رہے ہیں یا ایسے منصوبے جو متعدد شعبوں سے جڑے ہوئے ہیں۔

سرمایہ کاروں کو رسک مینجمنٹ سسٹم کی ضرورت ہے۔ وہ اندھا دھند کام نہیں کر سکتے یا مالی آلات کا زیادہ استعمال نہیں کر سکتے۔ اسٹیٹ بینک نے حال ہی میں ایک رئیل اسٹیٹ کمپنی کی مثال دی ہے جو ملک بھر میں بیک وقت درجنوں منصوبے تیار کر رہی ہے – انہیں کیسے بچایا جا سکتا ہے؟ بینکوں کے نقطہ نظر سے، وہ قرض کی دوبارہ درجہ بندی نہ کرنے کا انتخاب کر سکتے ہیں، بلکہ اس زمرے میں کمپنیوں کے لیے قرض کی تنظیم نو، توسیع یا ملتوی کر سکتے ہیں۔

سب سے اہم چیز فوری طور پر شروع کرنا ہے؛ آپ جتنی دیر کریں گے، اتنا ہی مشکل ہوگا!

(جاری ہے)

ماخذ: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm