رئیل اسٹیٹ کی مشکلات کو کیسے حل کیا جائے؟

* رپورٹر: ڈاکٹر ٹران ڈو لِچ ، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو سپورٹ کرنے کے لیے بہت سے حل تجویز کیے گئے ہیں، لیکن کاروبار کیوں مشکلات کی اطلاع دیتے رہتے ہیں اور سرمایہ اور قانونی دونوں معاملات میں "ریسکیو" کی ضرورت کیوں ہے؟

- ڈاکٹر TRAN DU LICH: میں "ریسکیو" کے لفظ سے متفق نہیں ہوں۔ ایک ہم آہنگ حل کی ضرورت ہے لیکن یہ "ریسکیو" نہیں ہے۔

نہ صرف اس وقت بلکہ پچھلی چند دہائیوں کے دوران، ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے بہت تیزی سے ترقی کی ہے، مضبوط لیکن غیر صحت بخش، ضرورت سے زیادہ قیاس آرائیوں سے ظاہر ہوتا ہے۔ بے شک، مارکیٹ کی معیشت میں، ہر شعبے میں قیاس آرائیاں ہوتی ہیں، لیکن جب قیاس آرائی حد سے زیادہ ہوتی ہے، تو یہ رسد، طلب اور قیمتوں میں بگاڑ کا باعث بنتی ہے۔

مثال کے طور پر، 2009-2011 کی مدت میں، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ صرف اعلیٰ درجے کے پروڈکٹ گروپ، نامکمل پراجیکٹس، زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت، یا ایسے پروجیکٹس میں منجمد ہوئی جو ابھی فاؤنڈیشن کی تعمیر مکمل کر کے وہیں رہ گئے تھے۔

2022 میں، COVID-19 وبائی مرض پر قابو پانے کے بعد معاشی بحالی کے جوش کے ساتھ، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے بھی بہت سے مصنوعات کے حصوں میں سرمایہ کاری کی لہر کے ساتھ تیزی سے ترقی کی اور سرفنگ کافی مقبول ہوئی۔ بہت سے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کمرشل بینکوں سے منسلک ہیں، جن لوگوں کو مکان خریدنے کی ضرورت ہے ان کے لیے حالات پیدا کرنے کے بجائے قیاس آرائیوں کو فروغ دینے کے لیے قرض دینے کا عہد کیا گیا ہے۔

جبکہ ریزورٹ رئیل اسٹیٹ اور کنڈوٹیلز مضبوطی سے بڑھ رہے ہیں، شہری علاقوں میں زیادہ رہائشی مکانات نہیں ہیں۔ مثال کے طور پر، ہو چی منہ شہر میں، اب کئی سالوں سے متوسط ​​اور کم آمدنی والے افراد کے لیے ہاؤسنگ کے شعبے میں کوئی نیا پروجیکٹ یا نئی مصنوعات نہیں ہیں۔

* اگر ہم رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو "ریسکیو" کرتے ہیں تو ترجیحی آرڈر کیا ہوگا؟

- ہر کوئی جانتا ہے کہ رئیل اسٹیٹ کا کاروبار دوسرے لوگوں کے پیسے سے کاروبار کر رہا ہے، بشمول کریڈٹ لون، بانڈ کیپٹل کو متحرک کرنا، کسٹمر ایڈوانسز اور انٹرپرائز کے اپنے سرمائے کا ایک حصہ۔

بچاؤ کے مسئلے کو پہلے رکھنے کی بجائے حکومت کے ایک ہم آہنگ اصلاحاتی پروگرام کے ساتھ ساتھ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو خود کو منظم کرنے اور خود کو پاک کرنے کی ضرورت ہے۔ تصویر: HOANG TRIEU

غیر مستحکم مالیاتی مارکیٹ کے تناظر میں، جب رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے سرمائے کی فراہمی کے چاروں ذرائع، خاص طور پر کارپوریٹ بانڈز، دستیاب نہیں ہیں، تو سرمائے کی بھیڑ ناگزیر ہے۔ ذکر کرنے کی ضرورت نہیں، ترقی اور مسلسل نفاذ کے لیے شرائط کے حامل منصوبوں کا سلسلہ طریقہ کار اور قانونی مسائل میں پھنسا ہوا ہے، اس لیے سپلائی میں اضافہ نہیں ہوتا۔ وہاں سے، ایک شیطانی چکر پیدا ہوتا ہے: ترقیاتی منصوبوں کے پاس عمل درآمد جاری رکھنے کے لیے سرمایہ نہیں ہوتا، نئے منصوبے قانونی مسائل میں الجھے رہتے ہیں۔

اس صورتحال کا سامنا کرتے ہوئے، میں سمجھتا ہوں کہ حکومت کا سب سے بڑا ہدف صرف رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو فوری طور پر حل کرنا نہیں ہے، بلکہ مارکیٹ کو درمیانی اور طویل مدت میں صحت مند بنانے کے لیے نسبتاً منظم منصوبہ بندی کی ضرورت ہے۔

*اس کا مخصوص حل کیا ہے جناب؟

- مالیاتی مارکیٹ اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے درمیان بہت گہرا تعلق ہے۔ لہذا، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو صحت مند بنانے کے حل کو ایک بڑے ایکشن پروگرام کے ذریعے مالیاتی مارکیٹ میں مسائل سے نمٹنے کے ساتھ ہم آہنگ کرنے کی ضرورت ہے۔

ادارہ جاتی طور پر، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ سے متعلقہ تمام قانونی ضوابط کا جائزہ لینا ضروری ہے جو پروجیکٹ کے آغاز سے لے کر آپریشن اور ڈیولپمنٹ تک ہے، بشمول: کریڈٹ سسٹم کے ضوابط، ریئل اسٹیٹ بزنس کے قانون میں ضوابط، ہاؤسنگ قانون، زمین کا قانون، تعمیراتی قانون... وہاں سے، پورے قانونی نظام میں خامیوں کو ایڈجسٹ کریں، نہ صرف 1-2 قوانین میں مشکلات کو حل کریں۔

قانونی رکاوٹوں کے ساتھ، یہ ممکن ہے کہ ایک ورکنگ گروپ کو تجویز کیا جائے کہ وہ رئیل اسٹیٹ کے منصوبوں کے لیے مشکلات اور رکاوٹوں کو دور کرے تاکہ ہینڈل کرنے کے لیے کچھ مخصوص مثالوں کا انتخاب کیا جا سکے، جس سے حل کو نافذ کرنے اور اس کی نقل تیار کرنے کے لیے دیگر جگہوں کے لیے قانونی بنیاد بنایا جائے۔

نوٹ کریں، رئیل اسٹیٹ کی قیاس آرائیوں کو کنٹرول کرنے اور محدود کرنے کے لیے مالیاتی اوزار استعمال کریں۔ حقیقی مارکیٹ کی طلب کے ساتھ ہاؤسنگ پراجیکٹس کو ترجیح دیں، جس میں گھر کے خریداروں اور سرمایہ کاروں دونوں کے لیے کیپٹل سپورٹ کو ترجیح دی جاتی ہے، تاکہ مارکیٹ کے لیے معقول سپلائی کو بڑھایا جا سکے۔ درحقیقت، یہاں بہت سے لاوارث شہری علاقے ہیں جن میں بڑے سرمائے کا بہاؤ دفن ہے۔

تو ان رہائشی منصوبوں کے لیے پیسہ کہاں سے آتا ہے جن کی واقعی ضرورت مند لوگوں کو ضرورت ہے؟ یہ صورت حال ثانوی مارکیٹ کی طرح ہے۔ کلید یہ ہے کہ مارکیٹ کو خود صاف اور خود عمل کرنے دیں، لیکن ہم اسے کیسے بچا سکتے ہیں اور کون اسے بچا سکتا ہے؟

یہ سفارش کی جاتی ہے کہ بڑی رئیل اسٹیٹ کمپنیاں مالی دباؤ کو کم کرنے کے لیے فعال طور پر تنظیم نو کریں۔ سرمایہ کار ان منصوبوں کو فروخت کر کے اپنی تنظیم نو کر سکتے ہیں جن کی وجہ سے ان پر قرض ہو گیا ہے اور ایسے منصوبے جن میں بہت سارے شعبے شامل ہیں۔

سرمایہ کاروں کو رسک منیجمنٹ سسٹم کی ضرورت ہوتی ہے، مالیاتی ٹولز کا ضرورت سے زیادہ استعمال کرتے ہوئے، بے تحاشا نہیں ہو سکتا۔ اسٹیٹ بینک نے حال ہی میں ملک بھر میں ایک ہی وقت میں درجنوں منصوبے تیار کرنے والے رئیل اسٹیٹ انٹرپرائزز کی مثال دی، انہیں کیسے بچایا جائے؟ بینک کی طرف، یہ ممکن ہے کہ اس گروپ میں کاروباری اداروں کے لیے قرض گروپوں کی منتقلی، تنظیم نو، توسیع یا قرض کو موخر نہ کیا جائے۔

سب سے اہم بات یہ ہے کہ اسے ابھی کرنا شروع کریں، آپ جتنا زیادہ انتظار کریں گے اتنا ہی مشکل ہوگا!

(جاری ہے)

ماخذ: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm