بانڈز اور رئیل اسٹیٹ کے لیے رکاوٹوں کو دور کرنا۔

رئیل اسٹیٹ اور ہاؤسنگ مارکیٹ کے بارے میں حال ہی میں شائع ہونے والی اپنی رپورٹ میں وزارت تعمیرات نے کہا ہے کہ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو بے شمار مشکلات کا سامنا ہے۔ خاص طور پر، 2022 میں دیوالیہ پن یا تحلیل ہونے کا اعلان کرنے والے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کی تعداد میں 2021 کے مقابلے میں 38.7 فیصد اضافہ ہوا۔

مشکلات کا انبار لگا۔

اس ایجنسی نے 2022 کو رئیل اسٹیٹ کے شعبے میں کام کرنے والے کاروباروں کے لیے ایک چیلنجنگ سال کے طور پر اندازہ لگایا، کچھ کارپوریشنز نے مشکلات سے نمٹنے کے لیے اپنی افرادی قوت کو 50% تک کم کیا۔ بنیادی وجوہات کریڈٹ تک رسائی، بانڈز جاری کرنے، اور صارفین سے سرمایہ اکٹھا کرنے میں مشکلات تھیں، جس کی وجہ سے بہت سے کاروباروں کے پاس سرمائے کی کمی تھی اور انہیں پروجیکٹ پر عمل درآمد میں تاخیر یا عارضی طور پر معطل کرنا پڑا۔

مزید برآں، قرضے کی بڑھتی ہوئی شرح سود، زرمبادلہ کی شرح، ایندھن کی قیمتیں، اور تعمیراتی مواد کی قیمتوں نے کاروباری لاگت میں اضافہ کیا ہے، جس سے کاروباری سرگرمیاں متاثر ہوئی ہیں۔ رئیل اسٹیٹ کی خریداری کے لیے صارفین کے لیے بینک قرضوں تک رسائی میں دشواری بھی بالواسطہ طور پر رئیل اسٹیٹ کی مصنوعات اور منصوبوں کی لیکویڈیٹی کو متاثر کرتی ہے۔ کاروبار سرمایہ کی وصولی اور دوبارہ سرمایہ کاری کے لیے اپنی مصنوعات فروخت کرنے سے قاصر ہیں۔

مزید برآں، 2022 کے آخر سے لے کر آج تک، کچھ کاروباروں کو مختلف وجوہات کی بنا پر سرمایہ کاروں کو بانڈز کی ادائیگی شیڈول سے پہلے کرنے کے لیے دباؤ کا بھی سامنا کرنا پڑا ہے، بشمول کارپوریٹ بانڈز کے اجراء کو کنٹرول کرنے والی پالیسیوں میں تبدیلیاں۔

ویتنام بانڈ مارکیٹ ایسوسی ایشن (VBMA) کی ویتنامی بانڈ مارکیٹ پر ایک رپورٹ کے مطابق، گزشتہ سال کارپوریٹ بانڈ کے اجراء کا کل حجم VND 255,163 بلین تک پہنچ گیا، جو پچھلے سال کے مقابلے میں 66% کی کمی ہے۔ 2022 میں زیادہ تر شعبوں کی اجراء کی قدر میں گزشتہ سال کے مقابلے میں کمی واقع ہوئی، خاص طور پر کئی ناموافق معاشی عوامل کے درمیان رئیل اسٹیٹ کمپنیوں کی طرف سے بانڈز کا اجراء سال بہ سال 80.8 فیصد تک کم ہوا۔

سرمائے تک رسائی میں مشکلات نے ریئل اسٹیٹ مارکیٹ میں خرید و فروخت کی سرگرمیوں کو نمایاں طور پر متاثر کیا ہے۔ (تصویر: TAN THANH)

دریں اثنا، کاروباری اداروں کو مقررہ وقت سے پہلے VND 210,830 بلین تک کے بانڈز کی دوبارہ خریداری کرنی پڑی، جو کہ 2021 کے مقابلے میں 46% زیادہ ہے۔ اس کا مطلب یہ ہے کہ رئیل اسٹیٹ کے لیے سرمائے کو نہ صرف سخت کیا جا رہا ہے بلکہ پہلے کے مقابلے میں نمایاں طور پر کم بھی کیا جا رہا ہے، جس کی وجہ سے صنعت کے بہت سے کاروباروں کو اور بھی زیادہ مشکلات کا سامنا ہے۔ کاروباری اداروں کی طرف سے حالیہ نقصان کے اعلانات کا ایک سلسلہ اس مشکل کو ظاہر کرتا ہے، جیسے Phat Dat Real Estate کو 2022 کی آخری سہ ماہی میں تقریباً VND 230 بلین کا نقصان، Cen Land نے 2022 کی چوتھی سہ ماہی میں VND 58.6 بلین کے خالص نقصان کی اطلاع بھی دی، اور Dating VN0 بلین سے زیادہ دوسرے بڑے کاروبار بھی... آمدنی اور منافع میں شدید کمی کا سامنا کرنا پڑا۔

200 بلین VND سے زیادہ بقایا بانڈ قرض کے ساتھ ایک رئیل اسٹیٹ کمپنی کے بورڈ آف ڈائریکٹرز کے چیئرمین نے کہا کہ ان کی کمپنی نے اپنے سرمایہ کاری کے پورٹ فولیو کو دوبارہ منظم کرنے اور قرض اور سود کی ادائیگی کے چکر سے بچنے کے لیے پروجیکٹس فروخت کرنے کے لیے "نقصان اور تکلیف" کو قبول کیا ہے۔ تاہم، اس وقت کے دوران بیچنے کے لیے شراکت داروں کو تلاش کرنا انتہائی مشکل ہے، کیونکہ زیادہ تر رئیل اسٹیٹ کمپنیوں کا سرمایہ ختم ہو رہا ہے، اور تمام اثاثے فروخت کرنا مشکل ہے، نہ کہ صرف رئیل اسٹیٹ۔

"کارپوریٹ بانڈ مارکیٹ کی سختی نے بہت تیزی سے اور اچانک ہمیں اپنی گرفت میں لے لیا۔ اس وقت ہم جس چیز کے بارے میں فکر مند ہیں وہ یہ ہے کہ اپنے منصوبوں کو لاگو کرنے کے لیے سرمایہ کیسے تلاش کیا جائے، جب کہ بہت سی متعلقہ پالیسیاں اور طریقہ کار ابھی حل ہونا باقی ہے۔ اس لیے ہمیں حکومت کو اپنے منصوبوں کو عملی جامہ پہنانے میں کاروبار کی مدد کے لیے پالیسی رکاوٹوں کو فوری طور پر دور کرنے کے طریقے تلاش کرنے کی ضرورت ہے۔"

مسئلہ پر قابو پانے کے بہت سے حل۔

Nguoi Lao Dong اخبار کے ایک رپورٹر کے ساتھ بات کرتے ہوئے، ہو چی منہ سٹی یونیورسٹی آف اکنامکس کے ڈاکٹر Nguyen Huu Huan نے کہا کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو ان پٹ اور آؤٹ پٹ دونوں میں مشکلات کا سامنا ہے، خاص طور پر سرمائے کو سختی سے کنٹرول کرنے کے ساتھ۔ لہٰذا، اس مارکیٹ میں سرمائے کی رکاوٹوں کو دور کرنے کے لیے، اسٹیٹ بینک آف ویتنام کو ایسی پالیسیوں کو نافذ کرنے کی ضرورت ہے جو واضح طور پر سپورٹ کی نشاندہی کرتی ہوں، بشمول قلیل مدتی کریڈٹ سپورٹ کی کچھ سطح، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کی لیکویڈیٹی کو بچانے کے لیے۔

"کیونکہ کارپوریٹ بانڈز کے ساتھ مشکلات راتوں رات حل نہیں کی جا سکتیں، جبکہ رئیل اسٹیٹ کے کاروباروں کو نامکمل منصوبوں پر عمل درآمد جاری رکھنے کے لیے فوری طور پر ورکنگ کیپیٹل کی ضرورت ہوتی ہے۔ کاروبار سرمائے کے دیگر ذرائع جیسے غیر ملکی قرضے تلاش کر سکتے ہیں، لیکن انہیں شرح مبادلہ کے خطرات کا سامنا کرنا پڑے گا کیونکہ انہیں USD میں قرض لینا پڑتا ہے، اور تمام کاروبار ان شرائط پر پورا نہیں اترتے ہیں، لہٰذا مختصر مدت میں سرمایہ جمع کرنے کی ضرورت ہے، اور 'بین الاقوامی قرضوں کا بوجھ'۔ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کی بحالی میں اپنا حصہ ڈالیں،" ڈاکٹر Nguyen Huu Huan نے کہا۔

ڈاکٹر Nguyen Huu Huan کے مطابق، نہ صرف رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو کریڈٹ تک رسائی میں مشکلات کا سامنا ہے، بلکہ رہنے یا سرمایہ کاری کے لیے مکان خریدنے کے لیے قرض لینے والے انفرادی صارفین کو بھی سرمائے تک رسائی محدود کر دی جاتی ہے یا انہیں تقریباً 15%-16% سالانہ کی بلند شرح سود کا سامنا کرنا پڑتا ہے۔ لہٰذا، جلد از جلد قرضے کی شرح سود کو مستحکم کرنے یا کم کرنے کے حل کی ضرورت ہے۔

کارپوریٹ بانڈ کے مسئلے کے حل کے بارے میں، ڈاکٹر لی ڈیٹ چی، کارپوریٹ فنانس ڈیپارٹمنٹ کے نائب سربراہ - ہو چی منہ سٹی یونیورسٹی آف اکنامکس، کا خیال ہے کہ اسے بینک کریڈٹ کے علاوہ کاروبار کے لیے ایک اہم کیپٹل موبلائزیشن چینل کے طور پر تسلیم کرنا ضروری ہے۔ اس لیے، کارپوریٹ بانڈ مارکیٹ کو منظم اور منظم کرنے کے لیے اسی طرح اقدامات کیے جائیں جس طرح بینکوں کو ڈپازٹرز کے تحفظ کے لیے قرض دینے کے ضوابط کی تعمیل کرنی چاہیے۔

دریں اثنا، مالیاتی اور سیکیورٹیز کے ماہر لام من چان کا خیال ہے کہ کارپوریٹ بانڈ مارکیٹ نے حال ہی میں بہت سے سرمایہ کاروں کا اعتماد کھو دیا ہے اور ان کا دوبارہ حصہ لینے کا کوئی ارادہ نہیں ہے۔ کارپوریٹ بانڈز کے اہم کردار کو بحال کرنے کے لیے، درج ذیل شرائط کو یقینی بنانا ضروری ہے:

سب سے پہلے اور سب سے اہم بات یہ ہے کہ تمام کارپوریٹ بانڈز کو معروف ریٹنگ ایجنسیوں کے ذریعے کریڈٹ ریٹ کیا جانا چاہیے۔ یہ سرمایہ کاروں کو ہر قسم کے کارپوریٹ بانڈ کے خطرے کی سطح کو سمجھنے کی اجازت دے گا۔ دوسرا، ریگولیٹری ایجنسیوں کو بانڈ کی تقسیم کو سختی سے کنٹرول کرنے کی ضرورت ہے۔ عوام میں نجی طور پر جاری کردہ بانڈز کی تقسیم کے لیے قطعی طور پر کسی خامی کا فائدہ نہیں اٹھایا جانا چاہیے۔ تیسرا، صرف ان لوگوں کو اجازت دی جانی چاہیے جن کے پاس سیکیوریٹیز بروکریج لائسنس ہوں اور وہ سرمایہ کاروں کو بانڈز کی فروخت کے بارے میں مشورہ دیں۔ نااہل افراد جیسے بینک ملازمین کے بانڈ کی فروخت کے بارے میں مشورہ دینے سے گریز کریں۔

چوتھا، بانڈ کی فروخت اور مشاورتی پیشہ ور افراد کو ایک تفصیلی اور سخت مشاورتی عمل کی پیروی کرنی چاہیے تاکہ سرمایہ کار واضح طور پر سمجھ سکیں کہ وہ کن کارپوریٹ بانڈز میں سرمایہ کاری کر رہے ہیں اور ان بانڈز سے وابستہ ممکنہ خطرات۔ "اگر یہ چیزیں انجام دی جائیں تو، کارپوریٹ بانڈز آہستہ آہستہ بحال ہوں گے اور مضبوطی سے ترقی کریں گے، جو کاروباروں کو سرمایہ فراہم کرنے کا ایک ذریعہ بنیں گے، خاص طور پر رئیل اسٹیٹ کے کاروبار،" ماہر لام من چان نے زور دیا۔

ریگولیٹری ایجنسی کے نقطہ نظر سے، ہاؤسنگ اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ مینجمنٹ - وزارت تعمیرات کے محکمہ کے ڈائریکٹر مسٹر ہوانگ ہائی نے کہا کہ وزارت تعمیرات نے وزارت خزانہ کو تجویز پیش کی ہے کہ وہ حکومتی ترامیم اور اضافے کو حکم نامہ 65/2022/ND-CP میں پیش کرے اور پرائیویٹ کور پور میں ڈومیسٹک مارکیٹ کی پیشکش اور ٹریڈنگ کو ریگولیٹ کرے۔ بین الاقوامی مارکیٹ میں بانڈز؛ مقامی مارکیٹ میں کارپوریٹ بانڈز کی پیشکش اور تجارت اور قانون کے مطابق بین الاقوامی مارکیٹ میں کارپوریٹ بانڈز کی پیشکش پر رہنمائی اور سمت کو مضبوط بنانے کے لیے؛ اور قیاس آرائیوں، ہیرا پھیری اور قیمتوں میں افراط زر سے گریز کرتے ہوئے، اسٹاک مارکیٹ میں رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کی سرمایہ بڑھانے کی سرگرمیوں کو کنٹرول کرنا۔

وزارت تعمیرات تجویز کرتی ہے کہ اسٹیٹ بینک آف ویتنام معیشت کو سہارا دینے کے لیے ایک مناسب کریڈٹ سیلنگ مینجمنٹ پلان پر غور کرے اور تجویز کرے۔ کاروباری اداروں، گھریلو خریداروں اور سرمایہ کاروں کے لیے کریڈٹ تک رسائی کی سہولت فراہم کرنے کے لیے کریڈٹ اداروں کو براہ راست اور رہنمائی کریں۔ یہ کریڈٹ اداروں کے لیے رہنمائی اور ہدایت کی بھی درخواست کرتا ہے کہ وہ قانون کے مطابق اہل کاروبار اور رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کو فوری طور پر قرضہ دیں اور فنڈز تقسیم کریں۔ سماجی ہاؤسنگ پراجیکٹس، ورکرز ہاؤسنگ، سستی کمرشل ہاؤسنگ، اور اعلیٰ کارکردگی اور ادائیگی کی صلاحیت کے ساتھ پیداواری اور سماجی بہبود کے مقاصد کی خدمت کرنے والی رئیل اسٹیٹ کی دیگر اقسام کو قرض دینے کو ترجیح دینا۔

مقامی لوگوں کے لیے، اپنے علاقوں میں ہاؤسنگ اور رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کی فہرست کا جائزہ لینا اور مرتب کرنا ضروری ہے۔ خاص طور پر ان منصوبوں کی وجوہات اور وجوہات کا جائزہ لیں جنہیں سرمایہ کاری کی منظوری مل چکی ہے لیکن ان پر عمل درآمد نہیں ہوا ہے یا ان میں تاخیر ہوئی ہے۔ اس کی بنیاد پر، مارکیٹ میں سپلائی بڑھانے کے لیے ہاؤسنگ پراجیکٹس کے لیے سرمایہ کاری کی تیاری میں قانونی اور طریقہ کار کی مشکلات کو حل کرنے پر توجہ دیں۔ انتظامی اصلاحات کو تیز کریں، ذمہ داری سے گریز کریں یا علاقے میں رئیل اسٹیٹ کے منصوبوں کو نافذ کرنے کے طریقہ کار کو حل کرنے میں تاخیر کریں۔

بین الاقوامی تجربہ کا مطالعہ

نیشنل فنانشل اینڈ مانیٹری پالیسی ایڈوائزری کونسل کے رکن ڈاکٹر کین وان لوک نے کہا کہ انہوں نے چین کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو بچانے کے لیے 16 حلوں کا بغور مطالعہ کیا ہے اور پتہ چلا ہے کہ ویتنام ان میں سے 10 کو لاگو کرنے پر غور کر سکتا ہے۔

"حقیقت میں، ہم نے پہلے ہی کچھ حل نافذ کر دیے ہیں، جیسے کہ ٹیکس موخر کرنا/ملتوی کرنا، قرضوں میں التوا/التوا... ہم نے وزارت تعمیرات، وزارت خزانہ، اور حکومت کو یہ بھی مشورہ دیا ہے کہ وہ تحقیق کریں اور ملک کی اصل صورت حال کی بنیاد پر مناسب نقطہ نظر تلاش کریں۔"

"مثال کے طور پر، کاروباری اداروں کو وقت پر قرضوں کی ادائیگی کے لیے مخصوص اثاثے فروخت کرنے کے لیے رعایتیں قبول کرنی پڑتی ہیں؛ مشکل حالات میں بانڈ ہولڈرز کے ساتھ قرض کی توسیع پر بات چیت، جس کی حکم نامہ 65 کے ذریعے اجازت دی گئی ہے۔ سامان کے لیے رقم کا تبادلہ، رئیل اسٹیٹ کے لیے بانڈز کا تبادلہ - ان حلوں کو ریاستی رہنمائی کی ضرورت ہوتی ہے تاکہ وہ ممکنہ قانونی مسائل سے بچنے کے لیے، کاروبار کو نئے قانونی مسائل سے بچنے کے لیے اجازت دے سکیں۔ پرانے قرضے واپس کر دو..."- مسٹر لوک نے کہا۔

(*) 30 جنوری کے شمارے سے Nguoi Lao Dong اخبار دیکھیں۔

ماخذ: https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm