بانڈز اور رئیل اسٹیٹ کے لیے مشکلات کو حل کرنا

حال ہی میں جاری کی گئی رئیل اسٹیٹ اور ہاؤسنگ مارکیٹ سے متعلق ایک رپورٹ میں وزارت تعمیرات نے کہا کہ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو بہت سی مشکلات کا سامنا ہے۔ خاص طور پر، 2022 میں دیوالیہ پن اور تحلیل کا اعلان کرنے والے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کی تعداد میں 2021 کے مقابلے میں 38.7 فیصد اضافہ ہوا۔

مشکل کے اوپر مشکل

اس ایجنسی نے اندازہ لگایا کہ 2022 ایک ایسا سال ہے جب رئیل اسٹیٹ کے شعبے میں کام کرنے والے کاروباروں کو بہت سے چیلنجز کا سامنا کرنا پڑے گا، کچھ کارپوریشنز نے مشکلات سے نمٹنے کے لیے اپنی افرادی قوت کو 50 فیصد تک کم کر دیا ہے۔ بنیادی وجوہات کریڈٹ لون تک رسائی، بانڈز جاری کرنے اور صارفین سے سرمایہ اکٹھا کرنے میں مشکلات ہیں، جس کی وجہ سے بہت سے کاروباروں کے پاس سرمائے کی کمی ہے، منصوبے پر عمل درآمد میں تاخیر یا عارضی طور پر معطل ہونا پڑتا ہے۔

اس کے علاوہ قرضوں کی شرح سود، زرمبادلہ کی شرح، پٹرول کی قیمتیں، اور تعمیراتی مواد کی قیمتوں میں اضافہ ہوا ہے، جس کی وجہ سے کاروباری اداروں کی لاگت میں اضافہ ہوا ہے، جس سے کاروباری سرگرمیاں متاثر ہو رہی ہیں۔ حقیقت یہ ہے کہ رئیل اسٹیٹ کے خریداروں کو بینک قرضوں تک رسائی حاصل کرنے میں دشواری کا سامنا کرنا پڑتا ہے یہ بھی بالواسطہ طور پر رئیل اسٹیٹ کی مصنوعات اور منصوبوں کی لیکویڈیٹی کو متاثر کرتا ہے۔ کاروبار سرمایہ کی وصولی اور دوبارہ سرمایہ کاری کے لیے مصنوعات فروخت نہیں کر سکتے۔

اس کے علاوہ، 2022 کے آخر سے لے کر اب تک، کچھ کاروباری اداروں پر اب بھی کئی وجوہات کی بنا پر سرمایہ کاروں کو بانڈز کی جلد ادائیگی کے لیے دباؤ ہے، جس میں کاروباری اداروں کے جاری کردہ بانڈز کو کنٹرول کرنے کی پالیسیوں میں تبدیلی بھی شامل ہے۔

ویتنام بانڈ مارکیٹ ایسوسی ایشن (VBMA) کی ویتنام بانڈ مارکیٹ کی رپورٹ سے پتہ چلتا ہے کہ گزشتہ سال کارپوریٹ بانڈ کے اجراء کا کل حجم VND255,163 بلین تک پہنچ گیا، جو پچھلے سال کے مقابلے میں 66% کم ہے۔ 2022 میں زیادہ تر صنعتی گروپوں کے اجراء کی قدر میں پچھلے سال کے مقابلے میں کمی واقع ہوئی، خاص طور پر بہت سے ناگوار میکرو عوامل کے تناظر میں اسی مدت کے مقابلے میں رئیل اسٹیٹ انٹرپرائزز کے بانڈز کے اجراء میں 80.8 فیصد کمی واقع ہوئی۔

سرمائے کے ذرائع میں مشکلات رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں خرید و فروخت کی سرگرمیوں کو بہت متاثر کرتی ہیں۔ تصویر: TAN THANH

دریں اثنا، کاروباری اداروں کو 210,830 بلین VND تک کے بانڈز پہلے سے واپس خریدنے پڑے، جو کہ 2021 کے مقابلے میں 46% زیادہ ہے۔ اس کا مطلب یہ ہے کہ رئیل اسٹیٹ کے لیے سرمائے کے ذرائع کو نہ صرف تنگ کیا گیا ہے بلکہ پہلے کے مقابلے میں نمایاں طور پر تنگ بھی کیا گیا ہے، جس کی وجہ سے صنعت کے بہت سے ادارے مشکلات کا شکار ہیں۔ کاروباری اداروں کی ایک سیریز نے حال ہی میں اعلان کردہ نقصانات اس مشکل کو ظاہر کیا، جیسے Phat Dat Real Estate کو 2022 کی آخری سہ ماہی میں تقریباً VND 230 بلین کا نقصان ہوا، Cen Land نے بھی 2022 کی چوتھی سہ ماہی میں VND 58.6 بلین تک کے بعد ٹیکس کے بعد نقصان کی اطلاع دی یا Dat Xanh گروپ کو VND سے بھی زیادہ بلین ڈالر کا بڑا نقصان ہوا۔ آمدنی اور منافع میں شدید کمی۔

200 بلین VND سے زیادہ کے بانڈ قرض کے ساتھ ایک رئیل اسٹیٹ کمپنی کے بورڈ آف ڈائریکٹرز کے چیئرمین نے کہا کہ ان کی کمپنی نے اپنے سرمایہ کاری کے پورٹ فولیو کو دوبارہ ترتیب دینے اور قرض اور سود کی صورتحال سے بچنے کے لیے پراجیکٹس فروخت کرنے کے لیے "نقصان اور تکلیف" کو قبول کیا ہے... لیکن اس دوران بیچنے کے لیے ایک پارٹنر تلاش کرنا انتہائی مشکل ہے، کیونکہ زیادہ تر رئیل اسٹیٹ کمپنیوں نے اپنے سرمائے کے وسائل کو ختم کر دیا ہے، کیونکہ وہ اپنے سرمایہ کو فروخت کرنے کے لیے بہت مشکل ہیں۔

"کارپوریٹ بانڈ مارکیٹ کے بہت تیزی سے اور بہت اچانک تنگ ہونے نے ہمیں وقت پر ردعمل ظاہر کرنے سے قاصر کر دیا ہے۔ اب ہم جس چیز کے بارے میں فکر مند ہیں وہ یہ نہیں جانتے کہ منصوبوں کو لاگو کرنے کے لیے سرمایہ کیسے تلاش کیا جائے، جبکہ طریقہ کار سے متعلق بہت سی پالیسیاں حل نہیں کی گئی ہیں۔ اس لیے ہمیں حکومت کے لیے جلد ہی پالیسیوں کو ہٹانے کی ضرورت ہے تاکہ اس پراجیکٹ کو نافذ کرنے والے افراد میں مشترکہ کاروبار کو سپورٹ کرنے کے لیے پالیسیاں ختم کی جائیں۔"

بہت سے حل

لاؤ ڈونگ اخبار کے نامہ نگاروں سے بات کرتے ہوئے یونیورسٹی آف اکنامکس، ہو چی منہ سٹی سے تعلق رکھنے والے ڈاکٹر Nguyen Huu Huan نے کہا کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو ان پٹ اور آؤٹ پٹ دونوں میں مشکلات کا سامنا ہے، خاص طور پر سرمائے کے ذرائع کو سختی سے کنٹرول کیا جا رہا ہے۔ لہٰذا، اس مارکیٹ کے لیے سرمائے کی مشکلات کو دور کرنے کے لیے ضروری ہے کہ اسٹیٹ بینک کی پالیسی کا اظہار مخصوص پیغامات کے ذریعے کیا جائے، جس میں کچھ حد تک قلیل مدتی کریڈٹ کیپیٹل کی حمایت کی جائے تاکہ رئیل اسٹیٹ انٹرپرائزز کے لیے لیکویڈیٹی کو بچایا جا سکے۔

"کیونکہ کارپوریٹ بانڈز کی مشکلات راتوں رات حل نہیں کی جا سکتیں، جبکہ رئیل اسٹیٹ انٹرپرائزز کو نامکمل پراجیکٹس پر عمل درآمد جاری رکھنے کے لیے ورکنگ کیپیٹل کی اشد ضرورت ہے۔ انٹرپرائزز سرمائے کے دیگر ذرائع جیسے غیر ملکی قرضے حاصل کر سکتے ہیں، لیکن شرح مبادلہ کے خطرات کا سامنا کرنا پڑے گا کیونکہ انہیں USD میں قرض لینا پڑتا ہے اور تمام انٹرپرائزز شرائط پر پورا نہیں اترتے ہیں"، اس لیے بین الاقوامی قرضوں کے لیے قرض کی ضرورت کو کم کرنے کی ضرورت ہے۔ رئیل اسٹیٹ انٹرپرائزز کی بحالی میں مدد کرنا" - ڈاکٹر نگوین ہوا ہوان نے کہا۔

ڈاکٹر Nguyen Huu Huan کے مطابق، نہ صرف رئیل اسٹیٹ انٹرپرائزز کے لیے کریڈٹ کیپٹل مشکلات کا سامنا ہے، بلکہ رہنے یا سرمایہ کاری کے لیے مکان خریدنے کے لیے قرض لینے والے انفرادی صارفین بھی سرمائے تک محدود ہیں یا تقریباً 15%-16%/سال کی بلند شرح سود رکھتے ہیں۔ اس لیے قرضے کی شرح سود کو جلد ہی مستحکم کرنے یا کم کرنے کے لیے کوئی حل نکالنے کی ضرورت ہے۔

کارپوریٹ بانڈ کے مسئلے کے حل کے بارے میں، کارپوریٹ فنانس کی فیکلٹی کے نائب سربراہ ڈاکٹر لی ڈاٹ چی - ہو چی منہ سٹی یونیورسٹی آف اکنامکس نے کہا کہ اسے بینک کریڈٹ کے علاوہ کاروباری اداروں کے لیے ایک اہم کیپٹل موبلائزیشن چینل کے طور پر تسلیم کرنا ضروری ہے، تاکہ کارپوریٹ بانڈ مارکیٹ کو منظم کرنے اور منظم کرنے کے لیے ایسے اقدامات کیے جائیں جو کہ بینک بانڈز کی مارکیٹ کو دوبارہ ترتیب دینے کے لیے اسی طریقے سے تحفظ فراہم کریں۔ جمع کرنے والے

دریں اثنا، مالیاتی اور سیکیورٹیز کے ماہر لام من چان نے کہا کہ کارپوریٹ بانڈ مارکیٹ نے حال ہی میں بہت سے سرمایہ کاروں کا اعتماد کھو دیا ہے اور ان کا دوبارہ حصہ لینے کا کوئی ارادہ نہیں ہے۔ کارپوریٹ بانڈز کے اہم کردار کو بحال کرنے کے لیے، درج ذیل شرائط کو یقینی بنانا ضروری ہے:

سب سے پہلے اور سب سے اہم بات، تمام کارپوریٹ بانڈز کو معتبر ریٹنگ ایجنسیوں کے ذریعے کریڈٹ ریٹ کیا جانا چاہیے۔ پھر، سرمایہ کاروں کو ہر قسم کے کارپوریٹ بانڈ کے خطرے کی سطح کا پتہ چل جائے گا۔ دوسرا، انتظامی اداروں کو بانڈز کی تقسیم کو سختی سے کنٹرول کرنے کی ضرورت ہے۔ قانون کی خلاف ورزی کرنے اور پرائیویٹ طور پر جاری کردہ بانڈز کو عوام میں تقسیم کرنے سے بالکل گریز کریں۔ تیسرا، صرف سیکورٹیز بروکریج سرٹیفکیٹ رکھنے والوں کو ہی سرمایہ کاروں کو بانڈز کو مشورہ دینے اور فروخت کرنے کی اجازت ہے۔ غیر پیشہ ور افراد جیسے بینک ملازمین سے بانڈ کی فروخت پر مشاورت سے گریز کریں۔

چوتھا، بانڈ کنسلٹنٹس اور فروخت کنندگان کو ایک تفصیلی اور سخت مشاورتی عمل کی پیروی کرنے کی ضرورت ہے تاکہ یہ یقینی بنایا جا سکے کہ سرمایہ کار واضح طور پر سمجھتے ہیں کہ وہ کن کارپوریٹ بانڈز میں سرمایہ کاری کر رہے ہیں اور ان کارپوریٹ بانڈز کے ممکنہ خطرات۔ "اگر ہم ایسا کر سکتے ہیں تو، کارپوریٹ بانڈز بتدریج بحال ہوں گے اور مضبوطی سے ترقی کریں گے، جو کاروباروں، خاص طور پر رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے لیے سرمایہ کی فراہمی کا ایک چینل بن جائیں گے،" ماہر لام من چان نے زور دیا۔

انتظامی ایجنسی کے نقطہ نظر سے، ہاؤسنگ اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ مینجمنٹ - وزارت تعمیرات کے محکمہ کے ڈائریکٹر مسٹر ہوانگ ہائی نے کہا کہ وزارت تعمیرات نے وزارت خزانہ کو تجویز پیش کی ہے کہ وہ حکومتی ترامیم اور ضمیمہ کو حکم نامہ 65/2022/ND-CP میں پیش کرے اور انفرادی طور پر مقامی پور کی مارکیٹ کی پیشکش اور ٹریڈنگ کو ریگولیٹ کرے۔ بین الاقوامی مارکیٹ میں بانڈز؛ مقامی مارکیٹ میں کارپوریٹ بانڈز کی پیشکش اور تجارت اور قانونی ضوابط کے مطابق بین الاقوامی مارکیٹ میں کارپوریٹ بانڈز کی پیشکش کے بارے میں سمت اور رہنمائی کو مضبوط بنانا؛ قیاس آرائیوں، ہیرا پھیری اور قیمتوں میں افراط زر سے گریز کرتے ہوئے، اسٹاک مارکیٹ میں رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کی سرمایہ کاری کی سرگرمیوں کو کنٹرول کرنا۔

اسٹیٹ بینک کے حوالے سے، وزارت تعمیرات نے معیشت کو سہارا دینے کے لیے مناسب کریڈٹ سیلنگ مینجمنٹ پلان پر غور کرنے اور تجویز کرنے کی تجویز پیش کی۔ انٹرپرائزز، گھر خریداروں اور سرمایہ کاروں کے لیے کریڈٹ کیپیٹل تک رسائی کے لیے حالات پیدا کرنے کے لیے کریڈٹ اداروں کی ہدایت اور رہنمائی۔ قانون کے مطابق شرائط پر پورا اترنے والے کاروباری اداروں اور رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کو قرض دینے اور فوری طور پر تقسیم کرنے کے لیے کریڈٹ اداروں کی رہنمائی اور ہدایت؛ اعلی کارکردگی اور قرض کی ادائیگی کی صلاحیت کے ساتھ سماجی ہاؤسنگ پروجیکٹس، ورکرز ہاؤسنگ، کم لاگت والے کمرشل ہاؤسنگ اور دیگر اقسام کی رئیل اسٹیٹ کی پیداوار اور سماجی تحفظ کے مقاصد کو قرض دینے کو ترجیح دیں۔

علاقوں کے لیے ضروری ہے کہ اس علاقے میں ہاؤسنگ اور رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کا جائزہ لیں اور ان کی فہرست بنائیں۔ خاص طور پر ان منصوبوں کی وجوہات اور وجوہات کا جائزہ لیں جنہیں سرمایہ کاری کے لیے منظور کیا گیا ہے لیکن ان پر عمل درآمد نہیں ہوا ہے یا ان پر عمل درآمد میں سست روی ہے۔ اس بنیاد پر، قانونی معاملات میں مشکلات اور رکاوٹوں کو دور کرنے اور ہاؤسنگ پراجیکٹس میں سرمایہ کاری کی تیاری کے طریقہ کار پر توجہ مرکوز کریں تاکہ مارکیٹ کے لیے سپلائی میں اضافہ ہو۔ انتظامی طریقہ کار میں اصلاحات کو تیز کریں، ذمہ داری سے گریز کریں یا علاقے میں رئیل اسٹیٹ کے منصوبوں کو نافذ کرنے کے طریقہ کار کو طے کرنے میں تاخیر کریں۔

بین الاقوامی تجربے کی تحقیق کریں۔

نیشنل فنانشل اینڈ مانیٹری پالیسی ایڈوائزری کونسل کے رکن ڈاکٹر کین وان لوک نے کہا کہ انہوں نے چین کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو بچانے کے لیے 16 حلوں کا بغور مطالعہ کیا ہے اور پتہ چلا ہے کہ ویتنام ان میں سے 10 کا مطالعہ کر سکتا ہے اور ان کا اطلاق کر سکتا ہے۔

"درحقیقت، ہم کچھ حل نافذ کر رہے ہیں، جیسے ٹیکس موخر کرنا، قرضوں کو موخر کرنا... ہم نے وزارت تعمیرات، وزارت خزانہ اور حکومت سے بھی مشورہ کیا ہے تاکہ دیگر حلوں کا مطالعہ کیا جا سکے اور ملک کی حقیقی صورتحال کے لیے موزوں سمت تلاش کی جا سکے۔

مثال کے طور پر، کاروباری اداروں کو وقت پر قرض ادا کرنے کے لیے کچھ اثاثے فروخت کرنے کے لیے رعایت قبول کرنی چاہیے۔ مشکل حالات میں قرض بڑھانے کے لیے بانڈ ہولڈرز کے ساتھ گفت و شنید کریں، حکمنامہ 65 کے ذریعے اس کی اجازت دی گئی ہے۔ سامان کے لیے رقم کا تبادلہ، رئیل اسٹیٹ کے لیے بانڈز کا تبادلہ، اس حل کے لیے ریاست کی رہنمائی کی ضرورت ہے تاکہ پیدا ہونے والے قانونی مسائل سے بچا جا سکے۔ انٹرپرائزز کو قرضوں پر چڑھنے کی اجازت ہے، یعنی انہیں پرانے قرضوں کی ادائیگی کے لیے نئے ایشوز جاری کرنے کی اجازت ہے..."- مسٹر لوک نے کہا۔

(*) 30 جنوری کے شمارے سے لاؤ ڈونگ اخبار دیکھیں

ماخذ: https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm