نئے قمری سال کے فوراً بعد رہن کی شرح سود میں اضافہ ریئل اسٹیٹ مارکیٹ پر واضح اثر ڈال رہا ہے، جس سے گھر خریداروں، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار اور بینکنگ سسٹم متاثر ہو رہا ہے۔ ماہرین کا خیال ہے کہ یہ کوئی غیر متوقع پیش رفت نہیں ہے، لیکن یہ مارکیٹ کو مضبوطی کے مزید شدید دور میں دھکیل دے گی۔
رہن پر سود کی شرح رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو متاثر کرتی ہے۔
نئے قمری سال کے فوراً بعد، سرکاری اور نجی دونوں بینکوں نے شرح سود میں ایڈجسٹمنٹ کا اعلان کیا، جس میں رہن کی شرح میں نمایاں اضافہ دیکھا گیا۔ ہو چی منہ شہر میں ایک Vietcombank برانچ میں ایک سروے نے انکشاف کیا ہے کہ سرٹیفکیٹ یا سیلز کنٹریکٹ کے ساتھ اپارٹمنٹس یا ٹاؤن ہاؤسز خریدنے کے لیے قرضوں کی سب سے کم شرح سود 9.5% ہے۔ یہ پچھلے سال کے وسط سے 12 ماہ کے لیے لاگو کردہ 6% شرح کے مقابلے میں ایک نمایاں اضافہ ہے۔
سرکاری بینکوں نے 6، 12 اور 18 ماہ کے مقررہ مدت کے قرضوں کے لیے 9 فیصد سے کم سے 13 فیصد تک کے قرضے کی شرح کا اعلان کیا۔
غیر سرکاری بینکوں نے اسی طرح کی مقررہ شرح سود ریکارڈ کی، لیکن تیرتے ہوئے سود کی شرحیں 11-15% تک بڑھ گئیں۔
Savills Vietnam میں بینکنگ اور کارپوریٹ سروسز ڈپارٹمنٹ کی ڈپٹی ڈائریکٹر محترمہ Mai Thanh Thao کے مطابق، Tet کے بعد ہوم لون کی شرح سود میں اضافہ بینکاری نظام کے اندر ایک سائیکلیکل ایڈجسٹمنٹ کے عمل کی عکاسی کرتا ہے۔
سال کے آخر میں ادائیگی کی چوٹی کی مدت اور سال کے آغاز میں قرضوں کی بڑھتی ہوئی مانگ کے بعد، بینک عام طور پر اپنے کریڈٹ ڈھانچے کا جائزہ لیتے ہیں، سرمائے کے اخراجات میں توازن رکھتے ہیں، اور خطرے کی بھوک کے مطابق شرح سود کو ایڈجسٹ کرتے ہیں۔ اس کے ساتھ ہی، کریڈٹ گروتھ کی حد (کریڈٹ روم) بھی بینکوں کو نئے قرضوں کے حوالے سے زیادہ منتخب بناتی ہے، خاص طور پر رئیل اسٹیٹ سیکٹر میں، جس میں زیادہ خطرہ ہوتا ہے۔
مزید برآں، عالمی مالیاتی پالیسی کا منظر نامہ، جو اب بھی پچھلے سختی کے رجحان سے متاثر ہے، نے ملکی بینکنگ نظام کو ایک خاص حد تک احتیاط برقرار رکھنے پر مجبور کیا ہے۔ محترمہ تھاو نے کہا، "یہ شرح سود کی ایڈجسٹمنٹ ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے اچانک سخت اقدام کے بجائے، کریڈٹ کی ترقی اور رسک کنٹرول کے ہدف کے درمیان توازن کی عکاسی کرتی ہے۔"
گھر خریدار اور کاروبار سب سے زیادہ دباؤ میں ہیں۔
گھر خریداروں کے لیے، قرض کی واپسی کی بڑھتی ہوئی لاگت براہ راست ان کی ماہانہ استطاعت پر اثر انداز ہوتی ہے۔ من ٹو لا فرم کے ڈائریکٹر مسٹر وو ہونگ ٹو کے مطابق، تقریباً 900 ملین VND کا قرض جو پہلے 7-8 ملین VND ماہانہ پر ادا کیا جا سکتا تھا اب ایک تیرتی شرح سود کے اطلاق سے تقریباً 15 ملین VND تک بڑھ سکتا ہے۔ یہ بہت سے گھرانوں کو مالی توازن کو یقینی بنانے کے لیے اپنے گھر خریدنے کے منصوبوں کو ملتوی کرنے پر مجبور کرتا ہے۔
Savills یہ بھی تجویز کرتا ہے کہ سب سے زیادہ متاثر ہونے والا گروپ وہ خریدار ہیں جن کا مالی فائدہ زیادہ ہے۔ جیسے جیسے قرض لینے کے اخراجات بڑھتے ہیں، خریدار زیادہ محتاط رہتے ہیں، ان مصنوعات پر غور کرتے ہیں جو مارکیٹ سے مکمل طور پر دستبردار ہونے کے بجائے ان کی مالی صلاحیتوں کے مطابق ہوں۔ رئیل اسٹیٹ کی طلب برقرار ہے، لیکن خریداری کے فیصلوں پر زیادہ احتیاط سے غور کیا جائے گا۔
دریں اثنا، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے لیے، بنیادی دباؤ سرمائے کی لاگت اور نقد بہاؤ سے آتا ہے۔ وہ کاروبار جو زیادہ فائدہ اٹھاتے ہیں یا کیش فلو پیدا کرنے کے لیے فوری فروخت پر انحصار کرتے ہیں انہیں مزید مشکلات کا سامنا کرنا پڑے گا۔ اس کے برعکس، مضبوط مالی بنیاد، صاف اراضی کے ذخائر، اور واضح قانونی حیثیت کے حامل کاروبار اب بھی مستحکم کارروائیوں کو برقرار رکھنے کے قابل ہیں۔
مالی فائدہ اٹھانے والے سرمایہ کاروں کے لیے، یہ مدت خاص طور پر چیلنجنگ ہے۔ ادھار شدہ سرمائے کا استعمال کرتے ہوئے قلیل مدتی یا "دن کی تجارت" کی حکمت عملی خطرناک ہو جاتی ہے، جس سے بہت سے سرمایہ کار اپنے پورٹ فولیوز کی تشکیل نو پر مجبور ہوتے ہیں، یا قرض کی ادائیگی کے دباؤ کو کم کرنے کے لیے نقصان پر فروخت کو بھی قبول کرتے ہیں۔
ماہرین کے مطابق، زیادہ شرح سود کا ماحول قرض لینے والوں کے لیے بھی بہت سے خطرات لاتا ہے، خاص طور پر وہ قرضے جن کا انحصار مختصر مدت کی ترجیحی شرح سود پر ہوتا ہے۔
کم شرح سود والے لون پیکجز میں ابتدائی طور پر تیزی سے اضافہ دیکھا جا سکتا ہے جب وہ فلوٹنگ ریٹ پر سوئچ کرتے ہیں، ابتدائی مالیاتی منصوبوں میں خلل ڈالتے ہیں۔ مزید برآں، بینک اب زیادہ احتیاط سے اثاثوں کی قدر کرتے ہیں، جس کی وجہ سے قرض سے قدر کا تناسب کم ہوتا ہے اور خریداروں کو اپنے سرمائے کی بڑی مقدار تیار کرنے پر مجبور کرتے ہیں۔
مزید برآں، متعلقہ اخراجات جیسے کہ جلد ادائیگی کی فیس، کمٹمنٹ فیس، یا انشورنس کی ضروریات بھی قرض لینے کی اصل لاگت میں اضافہ کرتی ہیں۔
نظامی نقطہ نظر سے، سود کی بڑھتی ہوئی شرحیں بھی بینکوں کو خراب قرض کے زیادہ خطرے سے دوچار کرتی ہیں اگر قرض لینے والوں کو نقد بہاؤ کی مشکلات کا سامنا کرنا پڑتا ہے۔ لہذا، کریڈٹ ادارے اپنی منظوری کے معیار کو سخت کر رہے ہیں اور اپنے صارفین کی مالی صلاحیت کا بغور جائزہ لے رہے ہیں۔
حقیقی گھریلو خریداروں کے لیے مواقع اب بھی موجود ہیں۔
اگرچہ سود کی بڑھتی ہوئی شرحیں قلیل مدتی دباؤ پیدا کرتی ہیں، لیکن Savills کا خیال ہے کہ یہ تمام خریداروں کے لیے ناگوار وقت نہیں ہے۔ زیادہ محتاط مارکیٹ میں، گھریلو خریداروں کو بہتر قیمتوں پر گفت و شنید کرنے کے زیادہ مواقع مل سکتے ہیں، خاص طور پر اگر ان کی مالی بنیاد مستحکم ہو اور قرض سے قدر کا مناسب تناسب ہو۔
ماہرین تجویز کرتے ہیں کہ خریدار اپنے قرض لینے کے تناسب کو کنٹرول کریں، اس بات کو یقینی بناتے ہوئے کہ ادائیگی ان کی ادائیگی کی صلاحیت سے زیادہ نہ ہو اور وہ مکمل طور پر ابتدائی ترجیحی شرح سود پر انحصار نہ کریں۔ واضح قانونی حیثیت، عملی استعمال اور اچھی لیکویڈیٹی کے ساتھ جائیدادوں کو ترجیح دینا بھی خطرے کو کم کرنے کے لیے بہت ضروری ہے۔
اسی وقت، قرض لینے والوں کو سود کی شرح یا آمدنی میں اتار چڑھاؤ سے نمٹنے کے لیے 6-12 ماہ کی ادائیگی کے برابر مالیاتی ریزرو برقرار رکھنا چاہیے۔
موجودہ تناظر میں، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ واضح تفریق کے مرحلے میں داخل ہو رہی ہے، جہاں مضبوط مالیاتی بنیادوں کے حامل خریداروں اور کاروباروں کو فائدہ ہوگا، جب کہ قرضے لیے گئے سرمائے پر بہت زیادہ انحصار کرنے والے سرمایہ کاروں کو نمایاں دباؤ کا سامنا کرنا پڑے گا۔ اسے حقیقی ضروریات اور حقیقی مالی صلاحیت پر توجہ مرکوز کرتے ہوئے زیادہ پائیداری کی طرف مارکیٹ کی ایڈجسٹمنٹ کے طور پر دیکھا جاتا ہے۔
ماخذ: https://vtv.vn/het-thoi-luot-song-bat-dong-san-100260301105522287.htm
تبصرہ (0)