جب "سارک اڑ جاتا ہے، تو گاہک غائب ہو جاتا ہے۔"

زمین کی قیاس آرائیوں کی لہر نے رئیل اسٹیٹ بروکرز (عام طور پر ایجنٹ کے طور پر جانا جاتا ہے) کو بظاہر خواب جیسی آمدنی لایا، جب کہ سرمایہ کاروں نے زندگی بدلنے والے موقع کا خواب دیکھا۔ لیکن جب زمینی قیاس آرائیوں کا جنون تھم گیا تو اس نے اپنے پیچھے ان گنت دل دہلا دینے والی اور تلخ کہانیاں چھوڑ دیں…

زمین کے دلالوں کا سنہری دور

حال ہی میں، ہم نے Phong Dien کا دورہ کیا، ان علاقوں میں سے ایک جہاں زمین کی قیمتیں کبھی آسمان کو چھوتی تھیں۔ ایک جاننے والے کے تعارف کے ذریعے، ہم نے مسز ایس سے ملاقات کی اور بات کی، جو علاقے کی سب سے کامیاب ریئل اسٹیٹ بروکرز میں سے ایک ہے۔

این لو چوراہے پر ایک چھوٹے سے کیفے (فونگ این، فونگ ڈائن) میں، جسے ہمارے ساتھیوں نے ہمیں "رئیل اسٹیٹ کیفے" کے طور پر متعارف کرایا کیونکہ زمین کے عروج کے دوران اس میں زمین کے بہت سے دلال اکثر آتے تھے، محترمہ ایس کی کہانی جزوی طور پر "گرم" اور پھر "سرد" زمین کی خرید و فروخت کی عکاسی کرتی ہے، جیسا کہ ماضی کی فلم کی طرح لگتا ہے۔

"رئیل اسٹیٹ میں تیزی کے دوران، میں نے خواب میں آمدنی حاصل کی تھی۔ جب زمین کی قیمتیں عروج پر تھیں، کچھ مہینوں میں میری آمدنی کروڑوں ڈونگ تک پہنچ گئی،" محترمہ ایس نے اپنی کہانی شروع کی۔

یہ 2017 کے آس پاس تھا، جب زمین کی قیمتوں میں اضافے کے آثار نظر آنے لگے۔ محترمہ ایس، جو ایک تنخواہ دار سرکاری ملازم ہیں، نے اپنے خاندان کے معیار زندگی کو بہتر بنانے کے ارادے کے ساتھ ایک ریئل اسٹیٹ بروکر کے طور پر اضافی کام سنبھالا – ایک ایسا کام جس کا انہوں نے کھلے عام "زمین کے درمیانی" ہونے کا اعتراف کیا۔ اپنے علم اور متحرک فطرت کے ساتھ، محترمہ ایس نے تیزی سے اس کام کے ساتھ ڈھل لیا جسے ہم نے "کنیکٹنگ" یا "برجنگ" کلائنٹس کے طور پر بیان کیا ہے جو مقامی علاقے میں زمین خریدنا چاہتے ہیں، چاہے وہ پہاڑی ہو یا ساحلی علاقوں میں۔

اس وقت، زمین کی قیمتیں مسلسل بڑھ رہی تھیں، اور محترمہ ایس تیزی سے امیر ہوتی جا رہی تھیں۔ محترمہ ایس کے مطابق، ہر کامیاب لین دین کے لیے، اسے زمین کے پلاٹ کی کل قیمت کا 1-1.5% ملا (خریدار یا بیچنے والے سے)۔ اگر زمین کے پلاٹ کی قیمت 1 بلین VND تھی، تو بروکر نے 10-15 ملین VND کمائے۔ لینڈ بوم کے دوران، محترمہ ایس نے ایک ہی دن میں 2-3 زمینی پلاٹوں کی دلالی کی، کچھ پلاٹوں کی قیمت 5-7 بلین VND تک ہے۔ کچھ مہینوں میں، محترمہ ایس نے کروڑوں VND جیب میں ڈالے۔

"2022 کی تیسری سہ ماہی کے آغاز کے آس پاس، ایک رئیل اسٹیٹ ایجنٹ ہونے سے میری ماہانہ آمدنی صفر پر آگئی،" محترمہ ایس نے سوچ سمجھ کر یاد کیا، اس وقت کو یاد کرتے ہوئے جب رئیل اسٹیٹ مارکیٹ "منجمد" تھی۔

مسٹر LV H، جو پہلے زون 3، Phu Loc ڈسٹرکٹ میں ایک باغبان اور بونسائی آرٹسٹ تھے، نے اپنا بونسائی کیریئر چار سال سے زیادہ پہلے اس وقت ترک کر دیا تھا جب اس نے رئیل اسٹیٹ بروکریج میں قدم رکھا تھا۔ اب، وہ اپنے پرانے پیشہ پر واپس آ گیا ہے، جس کے بارے میں ان کا خیال ہے کہ کم آمدنی کی ضرورت ہے لیکن یہ پائیدار ہے۔

مسٹر ایچ نے کہا کہ موجودہ لین دین کی شرح 1-2 سال پہلے کے مقابلے میں 10% سے کم ہے۔ زیادہ تر لین دین میں ڈویلپرز اپنے نقصانات کو کم کرنے کے لیے فروخت کرتے ہیں، مارکیٹ کی قیمتوں کے مقابلے میں 20-30% نقصان کو قبول کرتے ہیں۔ ان نقصانات کے باوجود، لین دین کی کامیابی کی شرح بہت کم رہتی ہے۔

اپنے کام کو پورا کرنے کے لیے، مسٹر ایچ بنیادی طور پر اپنی مصنوعات آن لائن فروخت کرتے ہیں اور کلائنٹس کے لیے قانونی کاغذی کارروائی کرتے ہیں، جس سے ان کے روزانہ ایندھن کے اخراجات پورے کرنے کے لیے کافی کمائی جاتی ہے۔

آپ جتنا زیادہ چمٹے رہیں گے، اتنا ہی آپ کو تکلیف ہوگی۔

فی الحال Thua Thien Hue میں، دیہی علاقوں سے لے کر شہروں تک، آپ جہاں بھی جائیں، فروخت کے لیے زمین کے اشتھارات کو دیکھنا مشکل نہیں ہے۔ تاہم، پچھلے سالوں کے برعکس جب خریدار اور بیچنے والے عام طور پر کیفے میں معلومات کے تبادلے کے لیے جمع ہوتے تھے، اب یہ خاموشی ہے۔ یہاں تک کہ ہیو سٹی میں نوٹری کے دفاتر بھی زمین کے لین دین کے لیے کم تعداد میں وزٹ کر رہے ہیں۔

تقریباً دو سال پہلے، ہیو سٹی کے Xuan Phu وارڈ میں ایک رئیل اسٹیٹ لین دین کا دفتر ایک دوست نے قائم کیا تھا۔ اس وقت، 10 سے زائد ملازمین ہر روز پوری صلاحیت کے ساتھ کام کرتے تھے تاکہ لین دین کے لیے آنے اور جانے والے صارفین کے مسلسل سلسلے کو سہارا دیا جا سکے۔ تاہم، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے "ٹھنڈا ہونے" نے اس کے دفتر کو بری طرح متاثر کیا۔ صارفین کم ہو گئے، اور اسے اسے بند کرنا پڑا۔

میرے دوست نے ایک آہ بھری کہ، "زمین کے بخار" کے عروج کے دوران، اس کا یونٹ مقامی علاقے میں روزانہ 2-3 لین دین کو سنبھال سکتا ہے۔ اس میں پڑوسی صوبوں جیسے Da Nang ، Quang Nam، اور Quang Tri… کے سودے شامل نہیں ہیں۔

"2022 کے وسط سے لے کر اب تک، ہمارے تمام کام ٹھپ ہو چکے ہیں۔ بغیر کسی لین دین کے، کوئی دوسرا راستہ نہیں ہے، اور ملازمین کو دھیرے دھیرے چھوڑنا پڑا ہے اور روزی کمانے کے لیے دوسری ملازمتوں پر جانا پڑا ہے،" انہوں نے اعتراف کیا۔

محترمہ Phan Thuy Tr. (An Cuu, Hue City) نے کہا کہ "زمین کے بخار" کے دور میں، ہر کوئی رئیل اسٹیٹ کی تجارت میں ملوث نظر آتا ہے۔ یہاں تک کہ منڈی میں سبزی فروش بھی زمین کے ہر پلاٹ کی قیمت اور باغ کی زمین اور دوسری زمین کو کامیابی سے "پلٹنے" سے ہونے والے منافع پر بات کر رہا تھا۔

اپنی قسمت آزمانے کے لیے، محترمہ Tr. منافع کمانے کے لیے "قیاس آرائیاں" کرنے کی نیت سے Vinh Hung کمیون، Phu Loc ضلع میں 1 ساؤ (تقریباً 1000 مربع میٹر) سے زیادہ زرعی زمین خریدنے کے لیے تقریباً 1 بلین VND بھی جمع کیا۔

تاہم، جس طرح ملکیت کی منتقلی کی نئی دستاویزات کو حتمی شکل دی جا رہی تھی، مارکیٹ سست پڑ گئی۔ بیچنے کی بے شمار کوششوں کے باوجود، کسی نے پوچھا نہیں، محترمہ Tr کو چھوڑ کر چلا گیا۔ ہچکچاہٹ سے کسی موقع کا انتظار کرنا جب رئیل اسٹیٹ مارکیٹ ٹھیک ہوجائے۔

Ms. Tr.'s جیسے معاملات کہیں بھی دیکھے جا سکتے ہیں، کیونکہ ہر کوئی زمین سے فائدہ اٹھانے کے لیے بے چین ہے۔ کچھ اپنی بچتیں لگاتے ہیں، جب کہ کچھ بینکوں سے قرض لیتے ہیں اور اب قرضوں کے بوجھ تلے دبے ہوئے ہیں۔

لیکن یہ صرف انفرادی سرمایہ کار ہیں۔ ان لوگوں کے لیے جو "بڑا کھیلتے ہیں"، ہماری تحقیق کے دوران، ہم نے ان لوگوں کی کہانیوں کا سامنا کیا اور سنا جنہیں رئیل اسٹیٹ کی وجہ سے نقصان اٹھانا پڑا۔

مثال کے طور پر، ڈسٹرکٹ P کے ایک اہلکار نے اپنے رشتہ داروں کے ساتھ مل کر زمین کی تیزی کے دوران تیزی سے امیر ہونے کے مقصد سے زمین خریدنے کے لیے تقریباً 20 بلین VND اکٹھے کیے ہیں۔ غیر متوقع طور پر، زمین اب ناقابل فروخت ہے، جب کہ اس شخص کو ہر ماہ بینک قرض کی ادائیگیوں میں تقریباً 100 ملین VND برداشت کرنا پڑتا ہے، بشمول اصل اور سود دونوں۔

(جاری ہے)

سبق 2: وسیع دولت کے ڈھیر پر "گرنا"

ماخذ