نئے ضوابط سے توقعات

خاص طور پر، قانون میں اپارٹمنٹ کی عمارتوں کی تزئین و آرائش اور تعمیر نو کو تفصیل سے منظم کرنے کے لیے ایک الگ باب (باب V) ہے۔

عمل درآمد میں بہت سے مسائل

پچھلے 20 سالوں کے دوران، پرانی اپارٹمنٹ عمارتوں اور اجتماعی مکانات کی تزئین و آرائش اور تعمیر نو ہمیشہ مرکزی سے لے کر مقامی سطح تک ریاستی انتظامی سطحوں کے لیے خصوصی تشویش کا باعث رہی ہے۔ تاہم، حقیقی نفاذ کے متوقع مثبت نتائج حاصل نہیں ہوئے، ہزاروں گھرانوں کو اب بھی تنزلی اور غیر محفوظ رہائشی علاقوں میں رہنا پڑتا ہے۔ لوگوں کی جانوں اور املاک کے لیے ممکنہ خطرات ہر وقت آس پاس موجود رہتے ہیں۔

پرانا اپارٹمنٹ کمپلیکس C8 Giang Vo. تصویر: Thanh Hai

وزارت تعمیرات کے اعدادوشمار کے مطابق، اس وقت ملک بھر میں 2,500 سے زیادہ پرانی اپارٹمنٹ عمارتیں اور اجتماعی مکانات ہیں، جن میں سے ہنوئی میں 1,579 کے ساتھ سب سے زیادہ تعداد ہے، اس کے بعد ہو چی منہ سٹی ہے۔

یہ سبسڈی کی مدت کا ایک عام پروڈکٹ ہے، جو 1960 سے 1990 کے عرصے میں بنایا گیا تھا، ایک ایسا وقت جب تعمیراتی ٹیکنالوجی نے ابھی تک کوئی اہم پیش رفت نہیں کی تھی جیسا کہ آج ہے، اس لیے ان گھروں کا بنیادی ڈھانچہ اینٹوں کی دیواریں ہیں، جن کی زیادہ سے زیادہ عمر 50 - 70 سال ہے۔

طویل عرصے تک آپریشن اور استعمال کے بعد، بہت سی عمارتیں شدید تنزلی کا شکار ہو چکی ہیں۔ صرف یہی نہیں، لوگوں نے اپنے رہنے کی جگہ کو بڑھانے کی ضرورت کے پیش نظر من مانی طور پر جگہ کو بڑھایا اور بڑھا دیا، جس سے گھر کے لوڈ بیئرنگ سسٹم پر بوجھ بڑھ گیا جو اب محفوظ نہیں رہا۔ اگرچہ وہ اس سے واقف ہیں، لیکن مالی مشکلات کی وجہ سے، بہت سے خاندانوں کو اب بھی زندگی گزارنے کے لیے قبول کرنا پڑتا ہے اور قسمت کی قسمت پر اپنی زندگی کی شرط لگانا پڑتی ہے۔ دریں اثنا، اپارٹمنٹ کی ان پرانی عمارتوں اور اجتماعی گھروں کی تزئین و آرائش کا کام انتہائی سست روی سے جاری ہے۔

اکیلے ہنوئی میں، 1,579 پرانی اپارٹمنٹ عمارتوں اور اجتماعی مکانات (76 علاقوں میں 1,273 مکانات اور 306 پرانی، آزاد، واحد اپارٹمنٹ عمارتوں سمیت) میں سے درجنوں عمارتیں نازک حالت میں ہیں۔

خاص طور پر، 6 درجے کے خطرناک علاقے (سب سے خطرناک سطح) ہیں جنہیں دوبارہ تعمیر کرنے کے لیے منہدم کرنا ضروری ہے جیسے کہ C8 Giang Vo Collective Housing Area، G6A Thanh Cong Collective Housing Area، A Ngoc Khanh Collective Housing Area کی تعمیر، منسٹری آف جسٹس کلیکٹو ہاؤسنگ ایریا...

لیکن ہنوئی کے محکمہ تعمیرات کی طرف سے رپورٹ کردہ اعداد و شمار کے مطابق، 2023 کے آخر تک پرانی اپارٹمنٹ عمارتوں کی تزئین و آرائش اور تعمیر نو منصوبے کے صرف 1.14 فیصد تک پہنچ گئی، 19 علاقوں کی تزئین و آرائش اور تعمیر نو کے ساتھ۔

خاص طور پر، اگرچہ سٹی نے بہت سے رہائشی علاقوں میں سرمایہ کاروں کے انتخاب کی منظوری دینے کا فیصلہ کیا ہے جیسے: Nghia Do A & B ہاؤس پروجیکٹ (Cau Giay District); Nguyen Cong Tru اجتماعی رہائش کا علاقہ (ہائی با ٹرنگ ضلع)؛ X1-26 Lieu Giai اجتماعی رہائش کا علاقہ (Dong Da District); ریلوے ٹرانسپورٹ سروس اجتماعی رہائش کا علاقہ (ہوانگ مائی ضلع)؛ اپارٹمنٹ بلڈنگ نمبر 148 - 150 سون ٹے (ضلع با ڈنہ)؛ ویتنام فلم دستاویزی ادارہ اجتماعی رہائش کا علاقہ 22 لیو گیائی اسٹریٹ (ڈونگ دا ضلع)؛ 23 ہینگ بائی اپارٹمنٹ بلڈنگ (ہوآن کیم ڈسٹرکٹ)... لیکن 2014 کے ہاؤسنگ قانون کے ضوابط اور ان کے نفاذ میں رہنمائی کرنے والے متعدد حکمناموں کی وجہ سے، منصوبے کئی سالوں سے اپنی جگہ پر پھنسے ہوئے ہیں اور ان پر عمل درآمد نہیں کیا جا سکتا۔

"قانونی نظام میں ایک سب سے بڑا مسئلہ Decree 101/2015/ND-CP (2014 کے ہاؤسنگ قانون کے نفاذ کے لیے رہنمائی کرتا ہے) ہے، جو لوگوں اور کاروباری اداروں کو ایک دوسرے کے ساتھ معاوضے، سائٹ کی منظوری اور دوبارہ آبادکاری پر گفت و شنید کرنے کی اجازت دیتا ہے؛ حکم نامہ خاص طور پر معاوضے کی شرط بھی نہیں لگاتا ہے جس کے لیے دو طرفہ قابلیت نہیں ہے... پرانے اپارٹمنٹس اور اجتماعی مکانات کی تزئین و آرائش اور تعمیر نو کو منصوبے اور طے شدہ اہداف کے مطابق عمل میں لانا ناممکن بنا کر ایک مشترکہ آواز تلاش کرنے کے لیے"- ہنوئی کے محکمہ تعمیرات کے ڈپٹی ڈائریکٹر میک ڈنہ من نے کہا۔

نئے ضوابط بھیڑ کو "صاف" کرتے ہیں۔

مندرجہ بالا مشکلات کا سامنا کرتے ہوئے، 2023 ہاؤسنگ قانون نے 2014 کے ہاؤسنگ قانون کے مثبت نکات کو وراثت اور فروغ دینے کے علاوہ، بہت سے اہم مواد میں ترمیم اور ان کی تکمیل کی ہے، جو کہ عملی حالات کے لیے موزوں ہیں، جبکہ اپارٹمنٹس کی تعمیر نو اور پرانے مکانات کی تعمیر نو کے آنے والے وقت میں پیش رفت پیدا کرنے کے لیے مشکلات اور کمی کو دور کرتے ہوئے

2023 ہاؤسنگ قانون میں سب سے زیادہ قابل ذکر نئے نکات میں سے ایک لوگوں کے اتفاق رائے کی شرح پر ضابطہ ہے۔ اگر پہلے، ہاؤسنگ ایریا کے مالکان کی طرف سے 100% اتفاق رائے ہونا ضروری تھا، تو نئے قانون کے مطابق، منصوبہ بندی کی مشاورت میں حصہ لینے والے مالکان کی کل تعداد کا صرف 70% اور ان میں سے 75% کا متفق ہونا پراجیکٹ کو مسمار کرنے کے لیے کافی ہے۔

اس کے علاوہ، 2014 کے ہاؤسنگ قانون میں معاوضے کی زمین کی قیمت، تعمیر نو کی سرمایہ کاری کے بعد مکان کے کرایے کی قیمت، رقبہ کو تبدیل کرنے کے بعد طے شدہ اپارٹمنٹ کی قیمت اور دوسری جگہ پر دوبارہ آباد ہونے کی صورت میں دوبارہ آبادکاری کے لیے ہاؤسنگ ویلیو کا حساب لگانے کے لیے گتانک K پر مخصوص ضابطے نہیں ہیں۔

اس کے مطابق، K کوفیشینٹ کو مقامی لوگوں کے ذریعے ان زمینی پلاٹوں کے محل وقوع اور قیمت کی بنیاد پر نافذ کیا جائے گا جہاں پرانی اپارٹمنٹ عمارتیں اور اجتماعی مکانات واقع ہیں۔ K کوفیشنٹ کا حساب لگایا جائے گا اور اسے 1-2 گنا زیادہ کرنے کے لیے ایڈجسٹ کیا جائے گا۔

"نئے قانون کی خاص بات سمجھا جانے والا مواد "پرانی اپارٹمنٹ عمارتوں کو جمع کرنے" کے منصوبے پر ضابطہ ہے، جس کے مطابق انفرادی، خودمختار مکانات کو جمع کیا جائے گا اور نئے تعمیراتی کاموں کی اونچائی کو عوامی انفراسٹرکچر (درخت، کیمپس، کھیل کے میدان...) کے لیے مخصوص رقبہ تک بڑھایا جائے گا۔

اس سے مقامی حکام کو زیادہ سازگار ہونے میں مدد ملے گی اور کاروبار پرانے اپارٹمنٹس اور اجتماعی گھروں کی تزئین و آرائش اور دوبارہ تعمیر میں حصہ لینے میں زیادہ فعال ہوں گے۔ لوگ اس لیے بھی مطمئن ہوں گے کیونکہ انہیں اپنی جانے پہچانی رہائش گاہ کو تبدیل کرنے کی ضرورت نہیں ہے یا انفراسٹرکچر اور خدمات کی سہولیات کی کمی والے علاقوں میں دوبارہ آباد ہونے کی ضرورت نہیں ہے..."- شہری منصوبہ بندی کے ماہر ماسٹر، آرکیٹیکٹ ٹران ٹوان آنہ نے کہا۔

خاص طور پر، 2023 کے ہاؤسنگ قانون میں طے شدہ پرانے اپارٹمنٹس اور اجتماعی مکانات کی تزئین و آرائش اور تعمیر نو سے متعلق مواد صوبائی عوامی کمیٹی کے لیے معاوضے اور آباد کاری کے منصوبے تیار کرنے کے لیے تنظیم کے تحت مخصوص ایجنسیوں کو مخصوص کام تفویض کرنے کے لیے وکندریقرت اور اختیار کو بھی فروغ دیتا ہے۔ سرمایہ کاری کی پالیسیوں اور سرمایہ کاروں کا فیصلہ اور منظوری؛ نقل مکانی، جبری نقل مکانی اور اپارٹمنٹ کی عمارتوں کو مسمار کرنے کے منصوبے؛ آبادکاری کے بجٹ کے ذرائع کا بندوبست کریں...

اس کے علاوہ، قانون میں ایک ایسی شق بھی شامل کی گئی ہے جس میں مالکان، ریاست اور سرمایہ کاروں کے مفادات کے درمیان فزیبلٹی اور ہم آہنگی کو یقینی بنانے اور شہری خوبصورتی کی ضروریات کو پورا کرنے کے لیے 1994 کے بعد تعمیر ہونے والی اپارٹمنٹ عمارتوں کی تعمیر نو کے لیے فنڈز دینے کی ضرورت ہے۔

 

ہم پرانے اپارٹمنٹس اور اجتماعی گھروں کی تزئین و آرائش سے متعلق 2023 ہاؤسنگ قانون میں نئے ضوابط کی بہت تعریف کرتے ہیں۔ یہ ضوابط زیادہ عملی، مفصل اور واضح ہیں جبکہ موجودہ قانونی دستاویزات میں ریاست، لوگوں اور کاروباری اداروں کے درمیان مفادات کی ہم آہنگی کو یقینی بنانے کے لیے نہیں ہے یا مکمل نہیں ہیں۔ اس طرح پرانے اپارٹمنٹس اور اجتماعی گھروں کی تزئین و آرائش اور تعمیر نو کو تیز کرنے میں اپنا حصہ ڈالیں گے، آنے والے وقت میں انضمام اور ترقی کی ضروریات کو پورا کرنے کے لیے ایک وسیع شہری چہرہ بنائیں گے۔

ویتنام رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے نائب صدر ڈاکٹر نگوین وان ڈنہ

ماخذ: https://kinhtedothi.vn/cai-tao-xay-dung-lai-chung-cu-cu-ky-vong-tu-nhung-quy-dinh-moi.html