230 نگوین ٹرائی (ضلع 1، ہو چی منہ سٹی) میں لنکاسٹر لیگیسی پروجیکٹ نے ابھی تک تشخیص کا عمل مکمل کرنا ہے، حالانکہ کمپنی زمین کے استعمال کی فیس ادا کرنا چاہتی ہے - تصویر: کوانگ ڈِن
Tuoi Tre اخبار سے بات کرتے ہوئے ، GP.Invest کے چیئرمین اور ویتنام کنسٹرکشن کنٹریکٹرز ایسوسی ایشن کے چیئرمین مسٹر Nguyen Quoc Hiep نے دلیل دی کہ یہ اضافی اراضی فیس دیر سے ادائیگیوں پر بنیادی طور پر "سود" ہے، اور اس سود کی شرح کو لاگو کرنا غیر معقول ہے، جس سے کاروباروں کو مشکلات کا سامنا کرنا پڑتا ہے، اور یہاں تک کہ کچھ کاروباریوں کو ہزاروں بینکوں کی رقم ادا کرنے کے لیے دباؤ ڈالنا پڑتا ہے۔ اربوں ڈونگ، اگرچہ وہ غلطی پر نہیں ہیں۔
کیا اضافی زمین کی فیس ایک غیر معقول چارج ہے؟
مسٹر NGUYEN QUOC HIEP
* زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کی لیز فیس کو ریگولیٹ کرنے والے فرمان 103 میں ترمیم کے مسودے میں، وزارت خزانہ غیر ادا شدہ اراضی کی فیس پر سالانہ 5.4 فیصد کی اضافی وصولی کی شرح کو برقرار رکھنا چاہتی ہے۔ آپ اس کی مخالفت کیوں کرتے ہیں؟
- حکومتی رہنماؤں اور متعدد رئیل اسٹیٹ کاروباروں کے ساتھ ایک حالیہ میٹنگ میں، میں نے سب سے پہلے یہ مسئلہ اٹھایا کہ کاروباروں کو سالانہ 5.4% اضافی اراضی فیس ادا کرنے کی ضرورت پوری طرح سے غیر معقول ہے۔
یہ اضافی چارج صرف اس صورت میں لاگو کیا جانا چاہئے جب ریاست کی جانب سے زمین کی فیس کا پہلے سے حساب کر لینے کے بعد ادائیگی میں تاخیر کی وجہ سے کاروبار کی غلطی ہو، یا جب کاروبار جان بوجھ کر ادائیگی میں تاخیر کرے اور اس تاخیر سے ہونے والے فوائد۔
تاہم، حکمنامہ 103 میں ترمیم کے مسودے کا جائزہ لینے کے بعد، جس پر وزارت خزانہ فی الحال رائے طلب کر رہی ہے، انہوں نے اب بھی کاروباریوں کی رائے کو شامل نہیں کیا ہے اور 5.4% سالانہ کی اضافی اراضی فیس کو برقرار رکھنے کی تجویز جاری رکھی ہے۔ وہ اب بھی اس نظریے کو برقرار رکھتے ہیں کہ یہ بجٹ کی رقم ہے، اس لیے ادائیگیوں میں تاخیر ہونے کے باوجود بھی اضافی رقم ادا کی جانی چاہیے۔
میں مکمل طور پر متفق نہیں ہوں۔ اگر یہ پالیسی بدستور برقرار رہتی ہے اور اس پر عمل درآمد جاری رہتا ہے تو یہ کاروباری اداروں پر نمایاں دباؤ پیدا کرے گا۔ ایسے کاروباروں کے لیے جنہوں نے برسوں سے زمین کی فیس ادا نہیں کی ہے، انہیں جو اضافی اراضی فیس ادا کرنی پڑتی ہے وہ سینکڑوں، یہاں تک کہ ہزاروں بلین ڈونگ تک ہو سکتی ہے۔ اس سے کاروباروں پر بہت زیادہ بوجھ پڑتا ہے، اور کچھ اپنے مالیات کو متوازن کرنے اور دیوالیہ پن کا سامنا کرنے کے لیے بھی جدوجہد کر سکتے ہیں۔
آپ اسے ایک غیر معقول الزام کیوں سمجھتے ہیں؟
- یہ ایک اضافی فیس ہے، جو بنیادی طور پر اس مدت کے دوران ادا نہ کی گئی رقم پر سود ہے جب ریاست نے ابھی تک مالی ذمہ داریوں کا حساب مکمل نہیں کیا ہے۔ یہ فرض کرتے ہوئے کہ ریاست نے زمین کے استعمال کی فیس کا حساب مکمل کر لیا ہے، اور ادا نہ کرنے کی وجہ سے انٹرپرائز غلطی پر ہے، یا اگر اس تاخیر کے دوران انٹرپرائز کو کسی طرح سے فائدہ ہوتا ہے، تو یہ اضافی فیس جمع کی جانی چاہیے کیونکہ یہ تاخیر سے ادائیگی سے منافع پیدا کرتی ہے۔
تاہم، نئے قانون کے مطابق، جب تک زمین کی فیس پوری طرح ادا نہیں کردی جاتی، کاروبار صارفین کو فروخت کے لیے پروجیکٹ شروع کرنے کے اہل نہیں ہیں، اور وہ سرمایہ اکٹھا نہیں کرسکتے، اس طرح کوئی فائدہ نہیں ہوگا۔
کچھ لوگوں نے 4% ٹیکس کی شرح تجویز کی ہے، لیکن میں صاف کہوں گا: یہ بھی مکمل طور پر غیر معقول ہے کیونکہ، جوہر میں، کاروبار کو اس سے کوئی فائدہ نہیں ہوتا، اس لیے چاہے یہ 4% ہو یا 5.4%، یہ اب بھی غیر منطقی ہے۔ مجھے امید ہے کہ ڈرافٹنگ ایجنسی اصل مسئلے کو دیکھے گی اور کاروبار کے ساتھ ہمدردی کا اظہار کرے گی۔
اضافی فیسوں میں ہچکچاتے ہوئے دسیوں بلین VND ادا کرنا پڑ رہا ہے۔
نووالینڈ کے لیک ویو سٹی پروجیکٹ (ہو چی منہ سٹی) نے کئی سالوں بعد بھی زمین کے استعمال کی فیس کو حتمی شکل نہیں دی ہے، جس سے رہائشیوں کو ان کی زمین کی ملکیت کے سرٹیفکیٹ حاصل کرنے سے روکا جا رہا ہے - تصویر: NGOC HIEN
* کیا خود آپ کی کمپنی کو بھی یہ اضافی فیس ادا کرنی ہوگی؟
”یہ ٹھیک ہے۔ Phu Tho میں ہمارے پروجیکٹ کو مئی 2024 میں زمین مختص کرنے کا فیصلہ موصول ہوا، لیکن ہمارے بار بار زور دینے کے باوجود ایک سال بعد تک سرکاری تشخیص مکمل نہیں ہو سکی۔ ضوابط کے مطابق، کمپنی کو واجب الادا کل اراضی کی فیس کے اوپر 5.4% فی سال اضافی اراضی فیس ادا کرنے کی ضرورت ہے، یعنی پہلے سے ادا کردہ تقریباً 500 بلین VND کے اوپر اضافی 27 بلین VND۔
یہ انتہائی غیر معقول معلوم ہونے کے باوجود، ہمیں اس کی تعمیل کرنی پڑی، ورنہ ہمیں جائیدادیں بیچنے یا زمین کی ملکیت کا سرٹیفکیٹ حاصل کرنے کی اجازت نہیں ہوگی۔ ہمارے معاملے میں، ہم نے بار بار ان پر زور دیا کہ وہ ادائیگی کریں، اور زمین کی فیس بھی ادا کرنے کے لیے تیار تھے، لیکن حکومت اور مشاورتی فرم نے ابھی تک زمین کی قیمت کو حتمی شکل نہیں دی تھی، اس لیے نہیں کہ کمپنی نے ادائیگی سے انکار کر دیا تھا۔ یہاں تک کہ ہمیں نقصانات کا سامنا کرنا پڑا کیونکہ پروجیکٹ کی فروخت کا عمل ایک سال تک تاخیر کا شکار رہا۔
بات چیت کے دوران، مقامی حکام نے زمین کی اضافی فیس کی وصولی کو بھی غیر معقول پایا، لیکن وہ قانونی ضوابط جیسے کہ حکمنامہ 103 کے خلاف رائے نہیں دے سکے۔
5.4% "شرح سود" بے بنیاد ہے۔ ہم بہت پریشان ہیں لیکن پھر بھی رقم ادا کرنی ہے۔ امید ہے کہ جب حکم نامہ 103 میں ترمیم کی جائے گی تو ادائیگی کی یہ اضافی شرط ختم ہو جائے گی۔ ہم امید کرتے ہیں کہ جو رقم ہم نے پہلے ہی ادا کر دی ہے وہ کاٹ دی جائے گی یا کمپنی کو واپس کر دی جائے گی۔
مسٹر Nguyen Quoc Hiep
کاروباری اداروں کو قیمتوں کے تعطل کا سامنا ہے۔
* وزارت خزانہ کا استدلال ہے کہ 5.4% سالانہ اضافی فیس میں "ذمہ داری کی تقسیم" کے عنصر کو مدنظر رکھا گیا ہے، اور یہ کہ یہ فیس زمین کے استعمال کی فیس کے لیے دیر سے ادائیگی کے جرمانے کے 50% کے برابر ہے؟
- کمپنی کو تشخیص کے عمل سے مکمل طور پر خارج کر دیا گیا تھا۔ اگر کمپنی کی ذمہ داری تھی کہ وہ بحث میں حصہ لے یا دیر سے دستاویزات فراہم کرے، تو ذمہ داری کا اشتراک معقول ہوگا، اور کمپنی آسانی سے راضی ہو جائے گی۔ تاہم، اس معاملے میں، کمپنی کی غلطی نہیں ہے.
ویلیوایشن اور ایڈوائزری کونسل ایک ریاستی ایجنسی کے ذریعے قائم کی جاتی ہے اور قیمت مقرر کرتی ہے، جسے خریدار کو بغیر کسی بات چیت کے قبول کرنا چاہیے۔ ہم نے تجویز پیش کی ہے کہ ڈیکری 71 میں ترمیم کی جائے تاکہ سرمایہ کار کو شرکت کرنے، اپنا کیس پیش کرنے اور جوابی دلائل فراہم کرنے کی اجازت دی جائے۔
ہم شدت سے زمین کی فیس جلدی سے ادا کرنا چاہتے ہیں تاکہ ہمارے پاس فروخت کے لیے مصنوعات اور واپسی کے لیے کیش فلو ہو، لیکن ہم ایسا نہیں کر سکتے۔ یہ صورتحال حکومتی محصولات اور کاروبار دونوں کے لیے رکاوٹوں کا باعث بن رہی ہے، جس سے زمینی اثاثے ضائع ہو رہے ہیں۔
قرارداد 68 میں "کاروبار کے انتظام" سے "کاروبار کی خدمت" میں ذہنیت کو تبدیل کرنے کا مطالبہ کیا گیا ہے۔ یہ نیا اور مناسب طریقہ مشکلات کو حل کرنے اور نجی شعبے کی ترقی کو فروغ دینے کے لیے بہت اہم ہے۔ اس کو حاصل کرنے کے لیے، پالیسی سازوں کو مناسب اور موثر ضابطے اور طریقہ کار بنانے کے لیے خود کو کاروبار کے جوتے میں ڈالنا چاہیے۔
ہو چی منہ شہر میں پراجیکٹس کے ساتھ رئیل اسٹیٹ گروپ کے نائب صدر:
یہ کاروبار کو ختم کر سکتا ہے۔
میں غیر ادا شدہ زمین کی قیمت پر 5.4% سالانہ سود شامل کرنے کے حکومت کے فیصلے سے متفق نہیں ہوں کیونکہ حکومت نے ابھی تک قیمت کی منظوری نہیں دی ہے، تو پیسہ کہاں سے آئے گا؟ سود کا اتنا بڑا جرمانہ کاروباروں کو معذور کر دے گا، خاص طور پر وہ لوگ جن کے پاس بڑے پروجیکٹ ہیں اور وہ لوگ جن کے پاس زمین کی قیمت طے ہونے سے پہلے طویل انتظار ہے۔
مثال کے طور پر، ڈسٹرکٹ 1، ہو چی منہ سٹی میں ہمارا منصوبہ مکمل ہو چکا ہے، لیکن زمین کے استعمال کی فیس کا حساب ابھی باقی ہے۔ فروری 2020 میں، قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے کی جانب سے مقرر کردہ ویلیویشن یونٹ نے 1,519 بلین VND ادا کرنے والی زمین کی فیس کا حساب لگایا، لیکن شہر نے اس قیمت کو منظور نہیں کیا۔ چوتھی کوشش پر، ایک اور کمپنی نے اس کی قیمت 3,200 بلین VND بتائی، قیمت کا تخمینہ تاریخ کی بنیاد پر کیا، حالانکہ زمین کی تقسیم کا فیصلہ 2018 میں کیا گیا تھا، اور افراط زر کے عوامل کو شامل کیا گیا تھا۔ زمین کی فیس کا حساب زمین کی تقسیم کے سال کی بنیاد پر کیا جانا چاہیے تھا، قیمت کے سال کی بنیاد پر نہیں۔
یہ فرض کرتے ہوئے کہ 2025 میں زمین کی قیمت 3,400 بلین VND ہے اور اس کی منظوری دی گئی ہے، ہم سے سالانہ 5.4% اضافی وصول کیا جائے گا، یعنی رقم پہلے ہی 40% بڑھ چکی ہے، جو تقریباً 1,360 بلین VND کے برابر ہے۔ کل قابل ادائیگی اراضی کی فیس 4,760 بلین VND ہوگی۔ یہ ایک حیران کن اعداد و شمار ہے جو کاروبار کو دیوالیہ پن کے دہانے پر دھکیل سکتا ہے۔
زیادہ تر کاروباروں نے ابتدائی تشخیص کا استعمال ورکنگ کیپیٹل بڑھانے کے لیے کیا، لیکن اب زمین کی قیمتیں آسمان کو چھو رہی ہیں۔ تشخیصی یونٹ خود پہلے سے ہی مہنگائی کا عنصر کر چکا ہے، اور اب حکومت 5.4% کی شرح سود کا اضافہ کر رہی ہے، جو کہ بنیادی طور پر مہنگائی کے لیے دو بار ہے۔
تاخیر جائز ہے کیونکہ اہلکار ذمہ داری لینے سے ڈرتے ہیں۔
زمین کی تشخیص کی موجودہ سست رفتار زمین کی تشخیص کرنے والی کمپنیوں کی محدود تعداد کی وجہ سے ہے، جب کہ تشخیص کی فیسیں کم ہیں، صرف چند سو ملین VND، لیکن اس کے لیے اعلیٰ سطح کی ذمہ داری درکار ہے۔ مقامی حکام کو کم لاگت والی ویلیوایشن کنسلٹنگ کمپنیوں کو منتخب کرنے کے لیے ٹینڈر منعقد کرنے ہوتے ہیں۔
حال ہی میں کئی ویلیو ایشن فرموں پر جرمانہ عائد کیا گیا ہے۔ اس سے ویلیوایشن فرمز اور سرکاری ایجنسیاں دونوں ذمہ داری لینے سے خوفزدہ ہیں۔
پہلے، ویلیو ایشن کونسلیں فیصلے کرتی تھیں اور مشورہ فراہم کرتی تھیں جو فطرت میں محض مشاورتی تھیں۔ لیکن اب، حکومتی ادارے کنسلٹنٹس کی طرف سے فراہم کردہ اعداد و شمار کو تبدیل کرنے میں بہت ہچکچا رہے ہیں، خاص طور پر انہیں کم کرنے کے لیے۔
دریں اثنا، چونکہ وہ تشخیص کے نتائج کے ذمہ دار ہیں، اس لیے مشاورتی فرمیں حفاظت کو یقینی بنانے کے لیے اکثر فلائی ہوئی اعداد و شمار فراہم کرتی ہیں، جس کے نتیجے میں غلط تشخیص ہوتی ہے۔ یہ تمام عوامل تشخیص کے عمل کو طول دیتے ہیں، بہت سے معاملات میں 2-3 سال، یا اس سے بھی زیادہ وقت لگتا ہے۔
این جی او سی ہائین
ماخذ: https://tuoitre.vn/lo-pha-san-vi-tien-dat-bo-sung-khung-20250609095456213.htm
تبصرہ (0)