'آگ سونے کی جانچ کرتی ہے'، ایک نئے دور کے لیے مارکیٹ کی اسکریننگ

2023 کے آخر تک، ہو چی منہ شہر میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ تقریباً 3 سال تک مشکلات، چیلنجز اور گرتی ہوئی مارکیٹ کی طلب اور رسد کا سامنا کر چکی تھی۔

بہت سے آراء کا خیال ہے کہ گہرے رنگوں میں چھپی مجموعی تصویر شاید وہیں نہیں رکے گی اور ممکنہ طور پر اگلے سال بھی جاری رہے گی۔

جاری رکھیں "فائر ٹیسٹ گولڈ"

2024 میں ہو چی منہ سٹی میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر تبصرہ کرتے ہوئے، کنسلٹنگ اینڈ پروجیکٹ ڈویلپمنٹ سروسز DKRA گروپ کے ڈائریکٹر مسٹر وو ہانگ تھانگ نے کہا کہ مختصر مدت میں، مارکیٹ میں مثبت تبدیلیوں کا امکان نہیں ہے لیکن سرمایہ کاروں، خریداروں اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں شامل تمام فریقوں کے لیے "فائر ٹیسٹنگ گولڈ" کا عمل جاری رکھے گا۔

2024 میں، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ زیادہ پائیدار، محفوظ اور شفاف طریقے سے ترقی کرے گی۔

مندرجہ بالا صورت حال کی وجہ یہ ہے کہ پالیسیوں اور قانونی حل کو "جذب" کرنے کے لیے وقت درکار ہوتا ہے اور قلیل مدت میں بہت سی مثبت تبدیلیاں نہیں ہو سکتیں، جو مارکیٹ میں نئی سپلائی پر پوشیدہ طور پر دباؤ بڑھاتی ہیں۔

پراجیکٹ پر عمل درآمد کا طویل وقت مالی اخراجات میں اضافے، سرمایہ کاروں اور رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے منافع کو کم کرنے میں معاون ہے۔ اگرچہ درج کردہ بنیادی فروخت کی قیمت میں زیادہ اتار چڑھاؤ نہیں آتا ہے، لیکن سرمایہ کار اب بھی پالیسیوں کے ذریعے بالواسطہ طور پر "رعایت" کو برقرار رکھیں گے تاکہ پرنسپل/سود کی رعایتی مدت کو سپورٹ کیا جا سکے، ادائیگی کے شیڈول میں توسیع کی جا سکے یا مقررہ وقت سے پہلے ادائیگی کرنے والے صارفین کے لیے 15% - 20% تک کی رعایت پیش کرنے کے لیے تیار ہوں۔

ثانوی مارکیٹ میں، مقامی طور پر دیکھا جائے تو، 10% - 20% یا اس سے بھی زیادہ کنٹریکٹ ویلیو کے 30% سے زیادہ کی کمی کے ساتھ فروخت کے لیے پیش کش کے معاملات موجود ہوں گے۔

ان میں سے زیادہ تر لین دین ایسے خریداروں میں مرتکز ہوتے ہیں جو زیادہ بینک لون لیوریج کا استعمال کرتے ہیں، جو کہ جائیداد کی کل قیمت کا 70% - 80% تک ہے لیکن پرنسپل/سود کی رعایتی مدت کے اختتام کے بعد نقد بہاؤ کو "بلاک" کر دیا ہے، زیادہ تر شہری علاقوں کے منصوبوں میں بڑی تعداد میں یونٹس ہیں، جو مرکز سے نسبتاً دور واقع ہیں۔

خریداروں میں اعتماد بحال کرنے سے قاصر، اگرچہ ڈپازٹ کی شرح سود کو مسلسل نیچے کی طرف ایڈجسٹ کیا جاتا ہے، زیادہ تر خریدار اب بھی رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کرنے کے بجائے بچت کا انتخاب کرتے ہیں کیونکہ بحالی کا امکان واقعی واضح نہیں ہے۔

تاہم، 2024 کے اختتام کو رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے اگلے گروتھ سائیکل کے آغاز کے طور پر دیکھا جا سکتا ہے۔

رہائشی رئیل اسٹیٹ طبقہ سے توقع کی جاتی ہے کہ وہ مارکیٹ کی بحالی میں رہنمائی کرے گا، خاص طور پر بڑے شہروں کے مراکز یا ہمسایہ علاقائی نقل و حمل کے نظام، آبادی کے کمپریشن اور ہاؤسنگ کی اعلی مانگ والے ہمسایہ علاقوں میں منصوبوں میں۔

عام طور پر، ہو چی منہ شہر اور پڑوسی صوبوں (بن دونگ، ڈونگ نائی، با ریا - ونگ تاؤ، لانگ این ، تائے نین) میں اپارٹمنٹ کے حصے کے لیے یہ پیشین گوئی کی گئی ہے کہ 2024 میں سپلائی میں واضح بہتری آئے گی، جس کی توقع تقریباً 12,000 یونٹس تک پہنچ جائے گی، بنیادی طور پر منہ ہو شہر اور دونگ شہر کی منڈی میں مرکوز ہے۔

مزید برآں، جب قانونی رہنما خطوط لاگو ہوتے ہیں، عوامی سرمایہ کاری کی تقسیم کی شرح میں اضافہ ہوتا ہے اور ساتھ ہی قرض دینے کی شرح سود/ ڈپازٹ کی شرح سود میں کمی کا رجحان برقرار رہتا ہے... رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں قابل ذکر روشن مقامات لانے میں تعاون کرے گا۔

نئے دور میں قانونی معیاری کاری

پراجیکٹ کی قانونی حیثیت کو عام طور پر ریئل اسٹیٹ مارکیٹ یا خاص طور پر مستقبل کی رہائش کی بڑی رکاوٹوں میں سے ایک سمجھا جاتا ہے۔ آج مارکیٹ میں پروجیکٹس کے مسائل کا 70% قانونی مسائل ہیں۔

وزارت تعمیرات کے اعدادوشمار کے مطابق، صرف ہنوئی اور ہو چی منہ شہر میں، یہ اندازہ لگایا گیا ہے کہ تقریباً 400 منصوبوں کو طریقہ کار کے مسائل کا سامنا ہے۔ یہ رکاوٹیں کئی سالوں سے چلی آ رہی ہیں لیکن مکمل طور پر حل نہیں ہو سکی ہیں۔

2024 میں، ہو چی منہ شہر میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں مثبت تبدیلیوں کا امکان نہیں ہے۔

مندرجہ بالا وجہ سے، مارکیٹ میں کام کرنے والے بہت سے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار قانون کی خلاف ورزی کرنے کے لیے تیار ہیں، قانونی طریقہ کار کو مکمل کیے بغیر فروخت کے لیے پراجیکٹس کھولنا، خریداروں کے ساتھ ساتھ خود کاروبار کے لیے بہت سے ممکنہ خطرات اور نقصانات کا باعث بنتے ہیں۔

آنے والے وقت میں، ہاؤسنگ قانون اور رئیل اسٹیٹ بزنس لاء (ترمیم شدہ) کی منظوری کے ساتھ، ہٹانے کی پالیسیوں کے ہم آہنگ اطلاق کے ساتھ، یہ کہا جا سکتا ہے کہ اس منصوبے کی قانونی حیثیت اب ایک "ضروری شرط" نہیں رہے گی بلکہ آہستہ آہستہ ایک "کافی شرط" بن جائے گی، اگر کوئی پروجیکٹ اپنی مصنوعات کو مارکیٹ میں لانا چاہتا ہے تو اس کی شرط ہے۔

اس سے مارکیٹ کو بتدریج مزید شفاف ہونے، معطل منصوبوں اور خلاف ورزیوں سے بچنے اور رئیل اسٹیٹ خریداروں کے حقوق کے تحفظ میں مدد ملے گی۔

آج کل، سبز رئیل اسٹیٹ آہستہ آہستہ نہ صرف ویتنام بلکہ پوری دنیا میں ترقی کا ایک ناگزیر رجحان بن گیا ہے۔ یہ نہ صرف ہاؤسنگ سیگمنٹ کے لیے معیار ہے بلکہ اس کا اطلاق کئی اقسام پر ہوتا ہے جیسے انڈسٹریل ریئل اسٹیٹ، آفس، ریزورٹ سیگمنٹ وغیرہ۔

COP26 (ماحولیاتی تبدیلی پر اقوام متحدہ کے 26ویں فریم ورک کنونشن) میں، ویتنام نے 2050 تک "صفر" کے خالص اخراج کے ساتھ ملک بننے کا عزم کیا، اس طرح ماحولیاتی تحفظ پر ریاست کی بھرپور توجہ کا مظاہرہ کیا، اس کے مطابق، ریئل اسٹیٹ کی ترقی میں سبز معیارات کا اطلاق بتدریج ترقیاتی منصوبے کے لیے ایک اہم شرط بن جائے گا۔

سب سے بڑھ کر، 2024 ایک زیادہ پائیدار، محفوظ اور شفاف رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے نئے ترقیاتی دور کی تیاری کے لیے مارکیٹ میں جاری بیک لاگ کو اسکریننگ اور حل کرنے کا سال ہے۔

تیری رنگت

ماخذ