'آگ سونے کی جانچ کرتی ہے،' مارکیٹ کو ایک نئے دور کے لیے فلٹر کرنا۔

2023 کے آخر تک، ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو تقریباً تین سال کی مشکلات اور چیلنجوں کا سامنا تھا، جس میں طلب اور رسد دونوں میں کمی واقع ہوئی تھی۔

بہت سے لوگوں کا خیال ہے کہ گہرے رنگوں سے حاوی مجموعی تصویر شاید ابھی ختم نہیں ہوئی ہے اور آنے والے سال تک جاری رہنے کا امکان ہے۔

آگ کا امتحان جاری ہے۔

2024 میں ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر تبصرہ کرتے ہوئے، ڈی کے آر اے گروپ میں کنسلٹنگ اور پروجیکٹ ڈویلپمنٹ سروسز کے ڈائریکٹر مسٹر وو ہانگ تھانگ کا خیال ہے کہ قلیل مدت میں، مارکیٹ میں مثبت تبدیلیوں کا امکان نہیں ہے اور یہ سرمایہ کاروں، خریداروں، اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں شامل تمام فریقوں کے لیے "آگ کے امتحان" کے طور پر جاری رہے گی۔

2024 میں، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ زیادہ پائیدار، محفوظ اور شفاف انداز میں ترقی کرے گی۔

اس صورت حال کی وجہ یہ ہے کہ پالیسیوں اور قانونی رکاوٹوں کو اثر انداز ہونے کے لیے وقت درکار ہوتا ہے اور یہ قلیل مدت میں بہت سی مثبت تبدیلیاں نہیں لا سکتیں، نادانستہ طور پر مارکیٹ میں داخل ہونے والی نئی سپلائی پر دباؤ بڑھتا ہے۔

پراجیکٹ پر عمل درآمد کا طویل وقت مالی اخراجات میں اضافہ اور سرمایہ کاروں اور رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے منافع کو کم کرتا ہے۔ اگرچہ درج کردہ بنیادی فروخت کی قیمتوں میں زیادہ اتار چڑھاؤ نہیں آتا ہے، لیکن سرمایہ کار اب بھی بالواسطہ طور پر پالیسیوں کے ذریعے "رعایت" کو برقرار رکھیں گے جیسے پرنسپل/سود کی ادائیگیوں کے لیے رعایتی مدت، ادائیگی کے توسیعی نظام الاوقات، یا ان صارفین کے لیے 15% - 20% تک رعایت کی پیشکش جو شیڈول سے پہلے ادائیگی کرتے ہیں…

دریں اثنا، ثانوی مارکیٹ میں، انفرادی طور پر صورت حال کو دیکھتے ہوئے، اب بھی جائیدادیں فروخت کے لیے 10% - 20%، یا اصل معاہدہ کی قیمت کے 30% سے زیادہ کی رعایت پر پیش کی جائیں گی۔

ان میں سے زیادہ تر ٹرانزیکشنز میں ایسے خریدار شامل ہوتے ہیں جو بینک لون لیوریج کی اعلیٰ سطح کا استعمال کرتے ہیں، کل جائیداد کی قیمت کا 70% - 80% تک، لیکن پرنسپل/سود کی ادائیگی کے لیے رعایتی مدت ختم ہونے کے بعد نقد بہاؤ کے مسائل کا سامنا کرتے ہیں۔ یہ لین دین زیادہ تر شہر کے مرکز سے نسبتاً دور واقع بڑے پیمانے پر شہری ترقیاتی منصوبوں پر مرکوز ہیں۔

ڈپازٹ کی شرح سود میں مسلسل نیچے کی طرف ایڈجسٹمنٹ کے باوجود خریداروں کا اعتماد بحال ہونا باقی ہے۔ ریکوری کے غیر واضح امکانات کی وجہ سے خریداروں کی اکثریت اب بھی رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کرنے کے بجائے بینکوں میں پیسہ بچانے کا انتخاب کرتی ہے۔

بہر حال، 2024 کے اختتام کو رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے ایک اور گروتھ سائیکل کے آغاز کے طور پر دیکھا جا سکتا ہے۔

رہائشی رئیل اسٹیٹ کے حصوں سے توقع کی جاتی ہے کہ وہ مارکیٹ کی بحالی کی قیادت کریں گے، خاص طور پر بڑے شہروں کے مراکز یا آس پاس کے علاقوں میں ایسے پروجیکٹس جن میں اچھی طرح سے ترقی یافتہ علاقائی نقل و حمل کے نیٹ ورکس، آبادی کی کثافت، اور مستقل طور پر رہائش کی زیادہ مانگ ہے۔

مثال کے طور پر، ہو چی منہ سٹی اور پڑوسی صوبوں (بن دونگ، ڈونگ نائی، با ریا - ونگ تاؤ، لانگ این ، تائی نین) میں اپارٹمنٹ کے حصے میں 2024 میں سپلائی میں نمایاں بہتری دیکھنے کا امکان ہے، جس کی تقریباً 12,000 یونٹس تک پہنچنے کی توقع ہے، جو بنیادی طور پر من سٹی کی منڈی اور ہو میں مرکوز ہے۔

مزید برآں، جیسے جیسے قانونی رکاوٹوں کو دور کرنے کی ہدایات نافذ ہوتی ہیں، عوامی سرمایہ کاری کی شرح میں اضافہ ہوتا ہے، اور قرض دینے/جمع کرنے کی شرح سود میں کمی کا رجحان برقرار رہتا ہے… یہ سب رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں قابل ذکر مثبت پیشرفت میں معاون ہیں۔

نئے دور میں قانونی معیاری کاری

پراجیکٹ کے قانونی مسائل کو عام طور پر رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں اور خاص طور پر زیر تعمیر رہائشی منصوبوں کے لیے بڑی رکاوٹوں میں سے ایک سمجھا جاتا ہے۔ آج مارکیٹ میں پراجیکٹس کو درپیش رکاوٹوں میں سے 70% تک قانونی مسائل ہیں۔

وزارت تعمیرات کے اعدادوشمار کے مطابق، صرف ہنوئی اور ہو چی منہ شہر میں، اندازے کے مطابق 400 منصوبوں کو طریقہ کار کی رکاوٹوں کا سامنا ہے، اور یہ رکاوٹیں کئی سالوں سے مکمل طور پر حل کیے بغیر برقرار ہیں۔

2024 میں، ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں مثبت تبدیلیاں دیکھنے کا امکان نہیں ہے۔

اسی وجہ سے، مارکیٹ میں کام کرنے والے بہت سے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار، قانونی طریقہ کار کو مکمل کرنے سے پہلے فروخت کے لیے پراجیکٹس شروع کرنے، خریداروں کے ساتھ ساتھ خود کاروباروں کے لیے بھی بہت سے خطرات اور خامیاں پیدا کرتے ہوئے، قانون کی خلاف ورزی کرنے کے لیے تیار ہیں اور ہیں۔

مستقبل میں، ہاؤسنگ قانون اور ترمیم شدہ رئیل اسٹیٹ بزنس قانون کی منظوری کے ساتھ، رکاوٹوں کو دور کرنے کے لیے پالیسیوں کے ہم آہنگ نفاذ کے ساتھ، یہ کہا جا سکتا ہے کہ پراجیکٹ کی قانونی تعمیل اب ایک "ضروری شرط" نہیں رہے گی بلکہ آہستہ آہستہ ایک "کافی شرط" بن جائے گی، جو کہ کسی پروجیکٹ کے لیے اپنی مصنوعات کو مارکیٹ میں لانے کے لیے ایک شرط ہے۔

یہ مارکیٹ کو مزید شفاف بنانے، رکے ہوئے منصوبوں اور خلاف ورزیوں سے بچنے اور رئیل اسٹیٹ کے خریداروں کے حقوق کو زیادہ سے زیادہ تحفظ فراہم کرنے میں معاون ثابت ہوگا۔

فی الحال، سبز رئیل اسٹیٹ آہستہ آہستہ نہ صرف ویتنام بلکہ دنیا بھر میں ترقی کا ایک ناگزیر رجحان بن گیا ہے۔ یہ صرف رہائشی طبقے کے لیے معیارات کا ایک مجموعہ نہیں ہے بلکہ اس کا اطلاق رئیل اسٹیٹ کی بہت سی دوسری اقسام جیسے صنعتی پارکس، دفاتر، ریزورٹس وغیرہ پر بھی ہوتا ہے۔

COP26 (ماحولیاتی تبدیلی پر اقوام متحدہ کے فریم ورک کنونشن کی 26ویں کانفرنس) میں، ویتنام نے ماحولیاتی تحفظ کے لیے حکومت کی مناسب تشویش کا اظہار کرتے ہوئے، 2050 تک خالص صفر کے اخراج کو حاصل کرنے کا عہد کیا۔ نتیجتاً، رئیل اسٹیٹ کی ترقی میں سبز معیارات کا اطلاق آہستہ آہستہ کسی بھی رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے ترقیاتی مرحلے میں ایک شرط بن جائے گا۔

سب سے بڑھ کر، 2024 پائیدار، محفوظ، اور شفاف رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی ترقی کے ایک نئے دور کی تیاری کے لیے مارکیٹ میں موجودہ مسائل کی اسکریننگ اور حل کرنے کا سال ہے۔

تیری رنگت

ماخذ