'آگ سونے کی جانچ کرتی ہے'، ایک نئے دور کے لیے مارکیٹ کی اسکریننگ

2023 کے آخر تک، ہو چی منہ شہر میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے تقریباً 3 سال تک مشکلات اور چیلنجوں کا سامنا کیا، جس میں مارکیٹ کی طلب اور رسد میں کمی واقع ہوئی۔

بہت سے آراء کا خیال ہے کہ گہرے رنگوں میں چھپی عمومی تصویر شاید نہیں رکے گی لیکن امکان ہے کہ اگلے سال جاری رہے گی۔

جاری رکھیں "فائر ٹیسٹ گولڈ"

2024 میں ہو چی منہ شہر میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر تبصرہ کرتے ہوئے، کنسلٹنگ اینڈ پروجیکٹ ڈویلپمنٹ سروسز DKRA گروپ کے ڈائریکٹر مسٹر وو ہونگ تھانگ نے کہا کہ مختصر مدت میں، مارکیٹ میں مثبت تبدیلیوں کا امکان نہیں ہے لیکن سرمایہ کاروں، خریداروں اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں حصہ لینے والے تمام فریقوں کے لیے "فائر ٹیسٹنگ گولڈ" کا عمل جاری رکھے گا۔

2024 میں، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ زیادہ پائیدار، محفوظ اور شفاف طریقے سے ترقی کرے گی۔

مندرجہ بالا صورت حال کی وجہ یہ ہے کہ پالیسیوں اور قانونی حل کو "جذب" کرنے کے لیے وقت درکار ہوتا ہے اور قلیل مدت میں بہت سی مثبت تبدیلیاں نہیں ہو سکتیں، جو مارکیٹ میں نئی سپلائی پر پوشیدہ طور پر دباؤ بڑھاتی ہیں۔

پراجیکٹ پر عمل درآمد کا طویل وقت مالی اخراجات میں اضافے، سرمایہ کاروں اور رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے منافع کو کم کرنے میں معاون ہے۔ اگرچہ درج کردہ بنیادی فروخت کی قیمت میں زیادہ اتار چڑھاؤ نہیں آتا ہے، سرمایہ کار اب بھی پالیسیوں کے ذریعے بالواسطہ طور پر "رعایت" کو برقرار رکھیں گے تاکہ پرنسپل/انٹرسٹ گریس پیریڈس کو سپورٹ کیا جا سکے، ادائیگی کے شیڈول میں توسیع کی جا سکے یا شیڈول سے پہلے ادائیگی کرنے والے صارفین کے لیے 15% - 20% تک کی رعایت پیش کرنے کے لیے تیار ہوں...

ثانوی مارکیٹ میں، مقامی طور پر دیکھا جائے تو، 10% - 20% یا اس سے بھی زیادہ کنٹریکٹ ویلیو کے 30% سے زیادہ کی کمی کے ساتھ فروخت کے لیے پیش کش کے معاملات موجود ہوں گے۔

ان میں سے زیادہ تر لین دین زیادہ تر بینک لون لیوریج استعمال کرنے والے خریداروں میں مرتکز ہوتے ہیں، جو کہ جائیداد کی کل قیمت کے 70% - 80% تک ہوتے ہیں لیکن پرنسپل/سود کی رعایتی مدت کے اختتام کے بعد کیش فلو کو "بلاک" کر دیا جاتا ہے، زیادہ تر شہری علاقوں کے منصوبوں میں بڑی تعداد میں یونٹس ہیں، جو مرکز سے نسبتاً دور واقع ہیں۔

خریداروں میں اعتماد بحال کرنے میں ناکام، اگرچہ شرح سود کو مسلسل نیچے کی طرف ایڈجسٹ کیا جاتا ہے، زیادہ تر خریدار اب بھی رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کرنے کے بجائے بچت کا انتخاب کرتے ہیں کیونکہ بحالی کا امکان واقعی واضح نہیں ہے۔

تاہم، 2024 کے اختتام کو رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے اگلے گروتھ سائیکل کے آغاز کے طور پر دیکھا جا سکتا ہے۔

رہائشی رئیل اسٹیٹ طبقہ سے توقع کی جاتی ہے کہ وہ مارکیٹ کی بحالی میں رہنمائی کرے گا، خاص طور پر بڑے شہروں کے مراکز یا ہمسایہ علاقائی نقل و حمل کے نظام، آبادی کے کمپریشن اور ہاؤسنگ کی اعلی مانگ والے ہمسایہ علاقوں میں منصوبوں میں۔

عام طور پر، ہو چی منہ شہر اور پڑوسی صوبوں (بن دونگ، ڈونگ نائی، با ریا - ونگ تاؤ، لانگ این ، تائے نین) میں اپارٹمنٹ کے حصے کے لیے یہ پیشین گوئی کی گئی ہے کہ 2024 میں سپلائی میں واضح بہتری آئے گی، جس کی توقع تقریباً 12,000 یونٹس تک پہنچ جائے گی، بنیادی طور پر منہ ہو شہر اور دونگ شہر کی منڈی میں مرکوز ہے۔

مزید برآں، جب قانونی رہنما خطوط لاگو ہوتے ہیں، عوامی سرمایہ کاری کی تقسیم کی شرح بڑھ جاتی ہے اور قرض دینے کی شرح سود/ ڈپازٹ کی شرح سود میں کمی کا رجحان برقرار رہتا ہے... رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں قابل ذکر روشن مقامات لانے میں تعاون کرے گا۔

نئے دور میں قانونی معیاری کاری

پراجیکٹ کی قانونی حیثیت کو عام طور پر ریئل اسٹیٹ مارکیٹ یا خاص طور پر مستقبل کی رہائش کی بڑی رکاوٹوں میں سے ایک سمجھا جاتا ہے۔ آج مارکیٹ میں پراجیکٹس کے مسائل میں 70% قانونی مسائل ہیں۔

وزارت تعمیرات کے اعدادوشمار کے مطابق، صرف ہنوئی اور ہو چی منہ شہر میں، ایک اندازے کے مطابق تقریباً 400 پروجیکٹوں کو عمل درآمد کے طریقہ کار میں مشکلات کا سامنا ہے۔ یہ رکاوٹیں کئی سالوں سے چلی آ رہی ہیں لیکن پوری طرح سے حل نہیں ہو سکی ہیں۔

2024 میں، ہو چی منہ شہر میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں مثبت تبدیلیوں کا امکان نہیں ہے۔

مندرجہ بالا وجہ سے، مارکیٹ میں کام کرنے والے بہت سے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار قانون کی خلاف ورزی کرنے کے لیے تیار ہیں اور قانونی عمل مکمل نہ ہونے پر پراجیکٹس کو فروخت کے لیے کھول رہے ہیں، جس سے خریداروں کے ساتھ ساتھ خود کاروبار کے لیے بھی بہت سے ممکنہ خطرات اور نقصانات ہیں۔

آنے والے وقت میں، ہاؤسنگ قانون اور رئیل اسٹیٹ بزنس لاء (ترمیم شدہ) کی منظوری کے ساتھ، ہٹانے کی پالیسیوں کے ہم آہنگ اطلاق کے ساتھ، یہ کہا جا سکتا ہے کہ اس منصوبے کی قانونی حیثیت اب ایک "ضروری شرط" نہیں رہے گی بلکہ آہستہ آہستہ ایک "کافی شرط" بن جائے گی، اگر کوئی پروجیکٹ اپنی مصنوعات کو مارکیٹ میں لانا چاہتا ہے تو اس کے لیے ایک شرط ہے۔

اس سے مارکیٹ کو بتدریج مزید شفاف ہونے، معطل منصوبوں اور خلاف ورزیوں سے بچنے اور رئیل اسٹیٹ خریداروں کے حقوق کے تحفظ میں مدد ملے گی۔

آج کل، سبز رئیل اسٹیٹ آہستہ آہستہ نہ صرف ویتنام بلکہ پوری دنیا میں ترقی کا ایک ناگزیر رجحان بن گیا ہے۔ یہ نہ صرف ہاؤسنگ سیگمنٹ کے لیے معیار ہے بلکہ صنعتی رئیل اسٹیٹ، آفس، ریزورٹ سیگمنٹ وغیرہ پر بھی لاگو ہوتا ہے۔

COP26 (26ویں اقوام متحدہ کے فریم ورک کنونشن آن کلائمیٹ چینج کانفرنس) میں، ویتنام نے 2050 تک "0" کے خالص اخراج کے ساتھ ملک بننے کا عہد کیا، اس طرح ماحولیاتی تحفظ پر ریاست کی بھرپور توجہ کا مظاہرہ کیا، اس کے مطابق، رئیل اسٹیٹ کی ترقی میں سبز معیارات کا اطلاق بتدریج ترقیاتی منصوبے کی بنیادی شرط بن جائے گا۔

سب سے بڑھ کر، 2024 ایک زیادہ پائیدار، محفوظ اور شفاف رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے نئے ترقیاتی دور کی تیاری کے لیے مارکیٹ میں جاری بیک لاگ کو اسکریننگ اور حل کرنے کا سال ہے۔

تیری رنگت

ماخذ