اپارٹمنٹ کے حصے میں قوت خرید کا تضاد۔

مالی عوامل کے علاوہ، محل وقوع بھی اپارٹمنٹ کی فروخت کی صلاحیت کو نمایاں طور پر متاثر کرتا ہے۔

اگرچہ سستی رہائش کا مسئلہ متوسط ​​اور کم آمدنی والے کارکنوں کے لیے تشویش کے طور پر مسلسل اٹھایا جاتا ہے، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ ایک قابل ذکر تضاد کا مظاہرہ کر رہی ہے: مضافاتی علاقوں میں بہت سے سستی اپارٹمنٹس اور ثانوی جائیدادیں خریداروں کو تلاش کرنے کے لیے جدوجہد کر رہی ہیں، جب کہ شہر کے مرکز میں درمیانی سے اعلیٰ درجے کی جائیدادیں کافی کشش برقرار رکھتی ہیں۔

کم قیمت والے گھروں کے لیے خریدار تلاش کرنا اب بھی مشکل ہے۔

دو سال سے زیادہ عرصے سے، محترمہ ہونگ نی (ہو چی منہ سٹی) مسلسل کوشش کر رہی ہیں کہ اپنا 62.2 m² کا اپارٹمنٹ Teco Homes An Phu پراجیکٹ (An Phu ward، Ho Chi Minh City) میں 1.89 بلین VND میں فروخت کرے، لیکن ابھی تک کوئی خریدار نہیں ملا۔ انہوں نے بتایا کہ اپارٹمنٹ چار سال قبل قسطوں کے منصوبے کے ذریعے خریدا گیا تھا۔ ابتدائی قیمت خرید 1.7 بلین VND سے زیادہ تھی، جس میں بینک قرض کا سود شامل نہیں تھا۔ موجودہ پوچھنے والی قیمت پر، یونٹ کی قیمت تقریباً 30 ملین VND/m² ہے، جو آج مارکیٹ میں بہت سے تجارتی منصوبوں سے نمایاں طور پر کم ہے، پھر بھی اسے کوئی خریدار نہیں ملا۔

تھو تھیم کے نئے شہری علاقے کے ساتھ ساتھ ہو چی منہ سٹی کے مرکزی علاقے میں لگژری اپارٹمنٹ پراجیکٹس اپنی زیادہ قیمتوں کے باوجود پرکشش بنے ہوئے ہیں، جب کہ مضافاتی علاقوں میں سستے اپارٹمنٹ پروجیکٹس نسبتاً سست فروخت کا سامنا کر رہے ہیں۔

اسی طرح، مسٹر ہونگ نے ایک بار تھوان این (تھوان جیاؤ وارڈ، ہو چی منہ سٹی) میں لیگیسی پروجیکٹ میں 46 m² کا ایک بیڈروم کا اپارٹمنٹ خریدا۔ کچھ دیر وہاں رہنے کے بعد، اسے شہر کے مرکز تک سفر میں تکلیف محسوس ہوئی، اس لیے اس نے اسے بیچنے کا فیصلہ کیا۔ اگرچہ اس نے فرنیچر سمیت 1.3 بلین VND سے زیادہ کی قیمت قبول کی، پھر بھی اسے خریدار تلاش کرنے میں کئی مہینے لگے۔

جنوب میں رئیل اسٹیٹ بروکرز کے مطابق، 28-30 ملین VND/m² کی قیمت والے بہت سے کمرشل اپارٹمنٹس مسلسل فروخت کے لیے پیش کیے جا رہے ہیں، لیکن لین دین کا حجم کافی معمولی ہے۔ ڈی کے آر اے گروپ کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر مسٹر وو ہونگ تھانگ نے کہا کہ ہو چی منہ سٹی کے مرکزی علاقے میں بہت سے مکمل شدہ اپارٹمنٹ پروجیکٹس اب بھی لین دین کر رہے ہیں، حالانکہ قیمتوں میں خاطر خواہ اضافہ نہیں ہوا ہے۔ دریں اثنا، سرحدی یا مضافاتی علاقوں میں منصوبوں کو زیادہ لیکویڈیٹی دباؤ کا سامنا ہے۔ بہت سے مکان مالکان قیمتوں میں کمی کو قبول کر رہے ہیں، یہاں تک کہ قیمت سے کم فروخت کر رہے ہیں، لیکن پھر بھی خریدار تلاش کرنے کے لیے جدوجہد کر رہے ہیں۔

ماہرین کے مطابق، سب سے بڑا تضاد اس حقیقت میں مضمر ہے کہ پروڈکٹ کو درمیانی آمدنی والے افراد کے لیے ڈیزائن کیا گیا ہے، پھر بھی اس گروپ کو رسائی میں بے شمار رکاوٹوں کا سامنا ہے۔ ہو چی منہ شہر میں ایک طویل عرصے سے رئیل اسٹیٹ ایجنٹ مسٹر ڈیٹ من نے بتایا کہ اس سیگمنٹ کے زیادہ تر صارفین نے صرف 1 بلین VND جمع کیے ہیں، باقی کا انحصار بینک کے قرضوں پر ہے۔ تاہم، آمدنی کے بیانات، روزگار کے معاہدے، اور مالیاتی تاریخ جیسی ضروریات بہت سے فری لانسرز، فیکٹری ورکرز، یا چھوٹے کاروباری مالکان کے لیے کریڈٹ کی ضروریات کو پورا کرنا مشکل بناتی ہیں۔

اسمارٹ لینڈ کمپنی میں حکمت عملی اور بیرونی تعلقات کے ڈپٹی ڈائریکٹر مسٹر نگوین لی ہائی ڈانگ نے نوٹ کیا کہ بہت سے غیر ہنر مند کارکنوں کو اپنی تنخواہیں وصول کرنے یا رقم نکالنے کے علاوہ بینکوں کے ساتھ مالی لین دین کرنے کی بہت کم عادت ہے۔ لہذا، بہت سے پیچیدہ طریقہ کار کے ساتھ قرض کی درخواستوں کو مکمل کرنا ایک اہم چیلنج ہے۔ جب سرمائے تک رسائی حاصل نہیں کر پاتے، تو وہ مکان رکھنے کے بجائے کرائے پر لینے پر مجبور ہوتے ہیں۔

مالی تحفظات کے علاوہ، محل وقوع سستی رہائش کی فروخت کی صلاحیت کو بھی نمایاں طور پر متاثر کرتا ہے۔ اندرون شہر میں زمین تیزی سے نایاب اور مہنگی ہوتی جا رہی ہے، جس کی وجہ سے ہو چی منہ شہر کے مرکز سے 20-30 کلومیٹر دور سیٹلائٹ شہروں یا مضافاتی علاقوں میں سب سے کم قیمت والے منصوبے تیار ہو رہے ہیں۔ اگرچہ قیمت زیادہ معقول ہے، سفر کا وقت، ٹریفک کی بھیڑ، اور محدود انفراسٹرکچر اور خدمات بہت سے لوگوں کو ہچکچاتے ہیں۔

جبکہ سستی ہاؤسنگ سیگمنٹ کو لیکویڈیٹی کے اہم چیلنجز کا سامنا ہے، لگژری ریئل اسٹیٹ مارکیٹ قوانین کے بالکل مختلف سیٹ کے مطابق چلتی ہے۔ یہاں، کہانی نہ صرف فروخت کی قیمتوں کے گرد گھومتی ہے بلکہ مالی طور پر متمول صارفین کے درمیان اثاثوں کو جمع کرنے، محفوظ کرنے اور حیثیت کی تصدیق کی ضرورت کے گرد بھی گھومتی ہے۔

حقیقت ہمیں کیا بتاتی ہے؟

بہت سے لوگ سوال کرتے ہیں کہ ڈویلپرز کم لاگت والے مکانات پر توجہ کیوں نہیں دے رہے ہیں، جس کی زیادہ مانگ ہے، بلکہ اس کے بجائے اپارٹمنٹس کے پروجیکٹس تیار کرنا جاری رکھے ہوئے ہیں جن کی قیمت فی مربع میٹر کروڑوں ڈونگ ہے؟ حقیقت یہ ہے کہ متوسط ​​اور اعلیٰ طبقے کے صارفین کی مانگ مستحکم رہتی ہے، جو اعلیٰ درجے کی مصنوعات کی ترقی کی بنیاد فراہم کرتی ہے۔

صارفین کے اس گروپ کے لیے، گھر محض رہنے کی جگہ نہیں ہے۔ وہ جس چیز کی تلاش کرتے ہیں وہ سبز جگہوں، کم آبادی کی کثافت، اعلیٰ معیار کی سہولیات، پیشہ ورانہ انتظامی خدمات، اور اسی طرح کے طرز زندگی کے ساتھ رہائشیوں کی کمیونٹی کے ساتھ ایک مکمل ماحول ہے۔ یہ عوامل انہیں رازداری، سلامتی، اور طویل مدتی قدر کی تعریف کے لیے زیادہ قیمت ادا کرنے پر آمادہ کرتے ہیں۔

Savills Vietnam کے مطابق، حال ہی میں شروع کیے گئے گریڈ A کے بہت سے منصوبوں میں جذب کی مثبت شرح ریکارڈ کی گئی ہے۔ ان منصوبوں میں سے زیادہ تر اہم مقامات پر واقع ہیں، جو بنیادی مارکیٹ میں فروخت کی قیمتوں کو VND 100 ملین/m² سے اوپر لے جانے میں معاون ہیں۔ درحقیقت، پرائمری مارکیٹ کے کچھ سروے شدہ حصوں میں فروخت کی اوسط قیمت 2025 کے آخر تک تقریباً VND 224 ملین/m² تک پہنچنے کی توقع ہے۔ قیمت کی بلند سطحوں کے باوجود، اس طبقہ میں جائیدادوں کی مانگ مضبوط ہے۔

لگژری رئیل اسٹیٹ کی رغبت کا مزید اظہار ہو چی منہ سٹی کے مرکزی علاقے اور تھو تھیم کے نئے شہری علاقے میں نئے منصوبوں میں دلچسپی سے ہوتا ہے۔ مثال کے طور پر، تھو تھیم اسٹیشن پر 5.0 ماڈل کی طرف مرکوز سون کم لینڈ کا پروجیکٹ، ابھی تک اپنی فروخت کی قیمت کا اعلان نہ کرنے کے باوجود پہلے ہی سرمایہ کاروں کی توجہ مبذول کر چکا ہے۔ اس سے پہلے، دی میٹروپول اور دی برکلے جیسے پروجیکٹس، جن کی قیمتیں 280-430 ملین VND/m² تھیں، نے بھی جذب کی سازگار شرح ریکارڈ کی تھی۔ اسی طرح، بہت سے دوسرے پراجیکٹس جیسے دی پرائیو، ایٹن پارک، اور ماسٹرائز کوسمو سینٹرل نے شروع سے ہی صارفین کی دلچسپی کو اپنی طرف متوجہ کیا ہے۔

جناب Nguyen Le Hai Dang کا خیال ہے کہ اعلیٰ درجے کی جائیداد کی قدر نہ صرف اس کے سائز یا تعمیراتی لاگت سے ہوتی ہے بلکہ اس کی قلت، محل وقوع اور طویل مدت میں قدر برقرار رکھنے کی صلاحیت جیسے عوامل سے بھی ہوتی ہے۔ مضبوط مالی وسائل رکھنے والوں کے لیے، مکان خریدنے کا فیصلہ اکثر مصنوع کی منفرد قیمت، ڈویلپر کی ساکھ، اور مستقبل میں اثاثہ کی قدر میں اضافے کے امکانات پر مبنی ہوتا ہے، بجائے کہ مطلق قیمت۔

حقیقت میں، ہو چی منہ شہر کے مرکزی علاقے میں اعلیٰ درجے کے مکانات کی فراہمی تیزی سے کم ہونے والی زمین کی وجہ سے محدود ہے۔ یہ وقت کے ساتھ ساتھ اہم مقامات والی خصوصیات کو اور بھی نایاب بنا دیتا ہے۔

مسٹر وو ہانگ تھانگ کے مطابق، ہو چی منہ شہر کے مرکزی کاروباری اور مالیاتی ضلع کے قریب واقع منصوبے، خاص طور پر تھو تھیم کے علاقے کے آس پاس، محل وقوع کے لحاظ سے ہمیشہ ایک منفرد فائدہ رکھتے ہیں۔ اس کمی کی وجہ سے ان منصوبوں کو دولت مند صارفین کو اپنی طرف متوجہ کرنے میں مدد ملتی ہے جن کا مقصد اثاثے جمع کرنا اور طویل مدتی قیمتوں میں اضافے کی توقع ہے۔ "مجموعی طور پر، اعلی درجے کے طبقے میں قیمتوں میں اضافہ بڑی حد تک رسد اور طلب کے قانون، زمین کی بڑھتی ہوئی قیمتوں، اور مصنوعات کی ترقی کے سخت معیارات کی عکاسی کرتا ہے۔ دریں اثنا، کم لاگت والے مکانات کے حصے میں مشکلات خریداروں کے لیے قانونی طریقہ کار اور قرض کی شرائط سے لے کر پروجیکٹ کے مقام تک رسائی میں ہیں۔" مسٹر تھانگ نے کہا۔

ہمیں گرہیں کھولنے کی ضرورت ہے۔

ماہرین کے مطابق، بنیادی حل لگژری ہاؤسنگ کی قیمت کو مارکیٹ ویلیو سے نیچے لانا نہیں ہے، بلکہ قانونی رکاوٹوں کو دور کرنا، کریڈٹ تک رسائی کو بڑھانا، اور مضافاتی علاقوں کو جوڑنے والے انفراسٹرکچر میں سرمایہ کاری کرنا ہے۔ ان رکاوٹوں کو دور کرنے کے بعد، سستی رہائش ضرورت مندوں تک پہنچ سکتی ہے، جس سے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں کئی سالوں سے موجود طلب اور رسد کے فرق کو کم کرنے میں مدد ملے گی۔

ماخذ: https://nld.com.vn/nghich-ly-suc-mua-tu-phan-khuc-can-ho-196260527195751621.htm