چھوٹے مکانات بڑھ رہے ہیں، زمین کے بڑے پلاٹ تشویش کا باعث ہیں۔

28 نومبر کو منظور شدہ رئیل اسٹیٹ بزنس کے قانون (ترمیم شدہ) میں کہا گیا ہے کہ زمین کے استعمال کے حقوق ایسے افراد کو منتقل نہیں کیے جا سکتے جو وارڈز، اضلاع، اور خصوصی طبقے کے شہروں میں مکانات تعمیر کرتے ہیں یا زمین کو فروخت کے لیے پلاٹوں میں تقسیم کرتے ہیں، کلاس I، II، اور III شہری علاقوں میں۔ یہ قانون باضابطہ طور پر یکم جنوری 2025 سے نافذ العمل ہوگا۔

سرمایہ کاروں اور ماہرین کے مطابق، یہ ضابطہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر سخت اثر ڈالے گا۔

مسٹر Giang Anh Tuan - Tuan Anh Trading Floor کے ڈائریکٹر نے پیش گوئی کی ہے کہ آنے والے وقت میں چھوٹے گھروں کی سپلائی کم ہو جائے گی، جبکہ بڑے گھر اور زمین بیچنا مشکل ہو جائے گا۔

ایک طویل عرصے سے، تقریباً 30m2 کے رقبے والے اور 2-3 بلین VND کی قیمت والے ٹاؤن ہاؤسز نے ہمیشہ گاہکوں کو اپنی طرف متوجہ کیا ہے کیونکہ ان کے مالیات زیادہ تر لوگوں کے لیے موزوں ہیں، خاص طور پر ان لوگوں کے لیے جن کی رہائش کی حقیقی ضروریات ہیں۔

" 30-40 مربع میٹر کے رقبے والے مکانات ہمیشہ سے نایاب رہے ہیں۔ اب جب کہ ذیلی تقسیم کو سخت کرنے کے ضوابط ہیں، تقریباً 30 مربع میٹر کے مکانات واقعی نایاب ہو جائیں گے اور بہت سے لوگوں کی طرف سے ان کی تلاش کی جائے گی، بشمول وہ لوگ جنہیں وہاں رہنے کی ضرورت ہے اور سرمایہ کار ،" مسٹر ٹوان نے کہا۔

30 مربع میٹر کے چھوٹے گھروں کے تیزی سے مقبول ہونے کی امید ہے۔ (تصویر: Ngoc Vy)

دریں اثنا، زمین کے بڑے پلاٹوں کو بیچنا بہت مشکل ہوگا کیونکہ اگر انہیں لاٹوں میں تقسیم نہیں کیا گیا تو انہیں زمین کا پورا بڑا پلاٹ بیچنا پڑے گا، اس کی کل قیمت زیادہ ہے، جبکہ وافر مالیات رکھنے والے صارفین کی تعداد زیادہ نہیں ہے۔

حال ہی میں، بہت سے سرمایہ کار کئی سو مربع میٹر کے رقبے کے ساتھ زمین کے پلاٹوں کا شکار کر رہے ہیں جس کے حساب سے انہیں چھوٹے لاٹوں میں تقسیم کیا جا رہا ہے تاکہ حقیقی ضروریات والے افراد کو فروخت کیا جا سکے۔ بہت سے زمینداروں نے "زمین بیچنے کے لیے پلاٹوں کی تقسیم" کی مذکورہ چال سے بڑی کامیابی حاصل کی ہے۔ تاہم، اگر ذیلی تقسیم کو سخت کرنے کا ضابطہ عمل میں آتا ہے، تو کاروبار کرنے کا یہ طریقہ ممکن نہیں ہو گا۔

مسٹر Nguyen Huu Cau - Hoang Mai ڈسٹرکٹ ( Hanoi ) میں ایک رئیل اسٹیٹ بروکر نے کہا کہ اگر ذیلی تقسیم کو سخت کیا جاتا ہے، تو "غیر فروخت شدہ" زمین کا خطرہ ہو سکتا ہے کیونکہ زمین کے بڑے پلاٹ بڑے مالیات کے ساتھ آتے ہیں۔ بڑے مالی وسائل اور سست لیکویڈیٹی کی وجہ سے تمام صارفین زمین کے بڑے پلاٹوں پر رقم خرچ کرنے کو تیار نہیں ہیں۔ یہ قسم صرف ان لوگوں کے لیے موزوں ہے جو کاروبار کرنا چاہتے ہیں جیسے کہ ہوم اسٹے، ریزورٹس، یا فارم اسٹیز کھولنا۔ لیکن یہ کسٹمر بیس چھوٹا ہے۔

دریں اثنا، بہت سے ایسے صارفین ہیں جو زمین کے چھوٹے پلاٹ خریدنا چاہتے ہیں، جن کی مالیات چند سو ملین سے لے کر 2 بلین تک ہے۔ وہ زمین پر قبضہ کرنا چاہتے ہیں، مثبت معلومات کا انتظار کریں، قیمتیں بڑھ جائیں، اور پھر اپنا سامان بیچیں۔

زمین کے 200 m2 پلاٹ کی قیمت تقریباً 8-10 بلین VND ہے۔ اگر اسے تقریباً 40 m2 کے چھوٹے پلاٹوں میں تقسیم کیا جائے تو سرمایہ کار آسانی سے بہت سے لوگوں سے رابطہ کر سکتے ہیں اور انہیں فروخت کر سکتے ہیں کیونکہ ان کے مالیات تقریباً 3 بلین VND ہیں۔ یہی وجہ ہے کہ زمین کے بڑے پلاٹ آسانی سے فروخت ہو جائیں گے۔ بیچنا یا کم قیمت پر بیچنے پر مجبور کیا جائے گا ، "مسٹر کاؤ نے کہا۔

مسٹر کاؤ کے مطابق، ایک بڑا اراضی فنڈ خریدنے اور پھر اسے فروخت کے لیے چھوٹے پلاٹوں میں تقسیم کرنے کا منافع 30-50% تک ہوتا ہے۔ یہی وجہ ہے کہ بہت سے سرمایہ کار زمین کی تقسیم کی اس شکل کو "ترجیح دیتے ہیں"۔

" مستقبل قریب میں زمین کے چھوٹے پلاٹوں کی قیمت یقینی طور پر بڑھ جائے گی ۔

اس مسئلے کا تجزیہ کرتے ہوئے، جنوبی علاقے میں Batdongsan کے ڈائریکٹر مسٹر Dinh Minh Tuan نے پیش گوئی کی کہ جب یہ قانون سرکاری طور پر نافذ ہو جائے گا تو زمینی طبقہ کو مشکلات کا سامنا کرنا پڑے گا۔

مسٹر ٹوان نے وضاحت کی کہ اس وقت مارکیٹ میں زمین کے لین دین کا 90% افراد اور چھوٹی رئیل اسٹیٹ کمپنیوں کی مفت ذیلی تقسیم مصنوعات سے آتا ہے جو خود تقسیم شدہ زمین کے ماڈل تیار کرتی ہیں۔

مسٹر ٹوان کے مطابق، لوگوں کے لیے زمین کی ذیلی تقسیم کے لیے درخواست دینا کاروباری اداروں کے لیے پروجیکٹوں کو نافذ کرنے اور لائسنس کے لیے درخواست دینا ہمیشہ آسان ہوتا ہے۔ چونکہ اس قسم کی زمین کی مختلف قیمتیں اور چھوٹے رقبے ہوتے ہیں، اس لیے اسے ختم کرنا آسان ہے۔ ان سرمایہ کاروں کے لیے جو زمین کے بڑے پلاٹ خریدتے ہیں اور انہیں تقسیم کرتے ہیں، یہ بہت مقبول ہے کیونکہ خرید و فروخت کی شکل مفت ہے، چند رسمی منصوبوں کے ساتھ۔

مسٹر ٹوان نے کہا کہ ذیلی تقسیم کو سخت کرنے کا مطلب یہ بھی ہے کہ اس قسم کی زمین کو قلیل اور تنگ رسد کی وجہ سے مشکلات کا سامنا کرنا پڑے گا۔ سپلائی کم ہونے کی وجہ سے خریداروں کو بھی اس تک رسائی میں دشواری کا سامنا کرنا پڑے گا۔

اس شخص نے پیش گوئی کی ہے کہ زمین کے بڑے پلاٹ رکھنے والے سرمایہ کاروں کو "رعایتی قیمتوں" پر فروخت کرنے پر مجبور کیا جا سکتا ہے۔ رعایتی سامان کا ذریعہ ان سرمایہ کاروں کی طرف سے آئے گا جو منافع کمانے کے لیے زمین کو پلاٹوں میں تقسیم کرنے کی نیت سے رکھتے ہیں۔ جب لیکویڈیٹی سست ہوتی ہے تو زمیندار قیمتیں کم کرنے پر مجبور ہوتے ہیں۔

تاہم، ان کی زیادہ قیمت کی وجہ سے، بڑے پیمانے پر زمین کی مصنوعات کو گاہکوں کو تلاش کرنا مشکل ہو جائے گا اور خریدار زمین کے مالکان سے "قیمتیں نچوڑ" سکتے ہیں۔ زمین کی کم سیالیت بھی طویل کساد بازاری کے تناظر میں مارکیٹ کو مزید مشکل بنا دے گی۔

چو انہ

ماخذ