چھوٹے گھر مقبول ہو رہے ہیں، جبکہ زمین کے بڑے پلاٹ بغیر فروخت ہونے کے خطرے کا سامنا کر رہے ہیں۔

رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق ترمیم شدہ قانون، جو 28 نومبر کو منظور ہوا، میں یہ شرط رکھی گئی ہے کہ افراد کو مکانات کی خود تعمیر یا خود ذیلی تقسیم اور وارڈز، اضلاع اور خاص قسم کے I، II، اور III شہری علاقوں میں زمین کے پلاٹوں کی فروخت کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق منتقل نہیں کیے جا سکتے۔ یہ قانون باضابطہ طور پر یکم جنوری 2025 سے نافذ العمل ہوگا۔

سرمایہ کاروں اور ماہرین کے مطابق اس ضابطے کا رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر خاصا اثر پڑے گا۔

Tuan Anh رئیل اسٹیٹ ایکسچینج کے ڈائریکٹر مسٹر Giang Anh Tuan نے پیش گوئی کی ہے کہ آنے والے عرصے میں چھوٹے سائز کے مکانات کی کمی ہوگی، جب کہ بڑے سائز کی جائیدادوں کو فروخت کرنا مشکل ہوگا۔

ایک طویل عرصے سے، تقریباً 30 مربع میٹر کے رقبے کے ساتھ علیحدہ مکانات جن کی قیمت 2-3 بلین VND ہے، ہمیشہ خریداروں کے لیے پرکشش رہے ہیں کیونکہ قیمت زیادہ تر لوگوں کے لیے موزوں ہے، خاص طور پر ان لوگوں کے لیے جن کو رہائش کی حقیقی ضرورت ہے۔

" 30-40 مربع میٹر کے رقبے والے مکانات پہلے ہمیشہ نایاب ہوتے تھے۔ اب، ضابطوں کی زمین کی ذیلی تقسیم کو سخت کرنے کے ساتھ، تقریباً 30 مربع میٹر کے مکانات واقعی نایاب اشیاء بن جائیں گے جن کی بہت سے لوگوں کی تلاش ہے، بشمول وہ لوگ جنہیں رہنے کے لیے جگہ کی ضرورت ہے اور سرمایہ کار، " مسٹر ٹوان نے کہا۔

30 مربع میٹر کے چھوٹے مکانات کے تیزی سے مقبول ہونے کی پیش گوئی کی گئی ہے۔ (تصویر: Ngoc Vy)

دریں اثنا، زمین کے بڑے پلاٹوں کو بیچنا مشکل ہو جائے گا کیونکہ، ان کو ذیلی تقسیم کرنے کے اختیار کے بغیر، انہیں پورے بڑے پلاٹ کو زیادہ قیمت پر فروخت کرنا پڑے گا، جبکہ مالی طور پر خوشحال خریداروں کی تعداد زیادہ نہیں ہے۔

حال ہی میں، بہت سے سرمایہ کار کئی سو مربع میٹر کے اراضی کے پلاٹوں کا شکار کر رہے ہیں، انہیں چھوٹے لاٹوں میں ذیلی تقسیم کرنے کا منصوبہ بنا رہے ہیں تاکہ حقیقی ضروریات والے افراد کو فروخت کر سکیں۔ بہت سے زمینداروں نے اس "دوبارہ فروخت کے لیے زمین کی ذیلی تقسیم" اسکیم سے دولت کمائی ہے۔ تاہم، اگر زمین کی ذیلی تقسیم کے ضوابط کو سخت کرنے والے ضوابط نافذ ہوتے ہیں، تو یہ کاروباری عمل ناممکن ہو جائے گا۔

ہونگ مائی ڈسٹرکٹ ( ہانوئی ) میں ایک رئیل اسٹیٹ بروکر، Nguyen Huu Cau نے کہا کہ اگر زمین کی ذیلی تقسیم کو سختی سے کنٹرول کیا جائے، تو غیر فروخت شدہ پلاٹوں کا خطرہ ہے کیونکہ زمین کے بڑے پلاٹ اہم مالی ضروریات کے ساتھ آتے ہیں۔ بڑے مالی وسائل اور سست سیالیت کی وجہ سے تمام صارفین زمین کے بڑے پلاٹوں میں سرمایہ کاری کرنے کو تیار نہیں ہیں۔ اس قسم کی جائیداد صرف ان لوگوں کے لیے موزوں ہے جو ہوم اسٹے، ریزورٹس، یا فارم اسٹیز کھولنا چاہتے ہیں۔ تاہم، یہ کسٹمر بیس چھوٹا ہے۔

دریں اثنا، صارفین کا ایک بڑا گروپ ہے جو زمین کے چھوٹے پلاٹ خریدنا چاہتے ہیں، جن کا بجٹ چند سو ملین سے لے کر 2 بلین VND تک ہے۔ وہ زمین پر قبضہ کرنا چاہتے ہیں، مثبت خبروں کا انتظار کریں، اور پھر قیمتیں بڑھنے پر فروخت کریں۔

200 m2 زمین کے ایک پلاٹ کی قیمت لگ بھگ 8-10 بلین VND ہے۔ اگر اسے تقریباً 40 m2 کے چھوٹے پلاٹوں میں تقسیم کیا جائے تو سرمایہ کار آسانی سے اس تک رسائی حاصل کر سکتے ہیں اور بہت سے لوگوں کو فروخت کر سکتے ہیں کیونکہ بجٹ صرف 3 بلین VND کے قریب ہے۔ اسی وجہ سے زمین کے بڑے پلاٹوں کے فروخت ہونے کا امکان زیادہ ہے۔ بیچنا ہے یا کم قیمت پر بیچنے پر مجبور کیا جائے گا ، "مسٹر کاؤ نے کہا۔

مسٹر کاؤ کے مطابق، زمین کے بڑے پلاٹ خریدنے اور پھر انہیں دوبارہ فروخت کے لیے ذیلی تقسیم کرنے سے منافع کا مارجن 30-50% تک ہے۔ یہی وجہ ہے کہ بہت سے سرمایہ کار زمین کی ذیلی تقسیم کے اس طریقے کو "ترجیح دیتے ہیں"۔

" مستقبل قریب میں زمین کے چھوٹے پلاٹوں کی قیمتیں یقینی طور پر بڑھ جائیں گی ،" مسٹر کاؤ نے پیش گوئی کی۔

اس مسئلے کا تجزیہ کرتے ہوئے، جنوبی علاقے میں Batdongsan.com.org کے ڈائریکٹر مسٹر ڈنہ من ٹوان نے پیش گوئی کی کہ جب یہ قانون باضابطہ طور پر نافذ ہو جائے گا تو زمینی پلاٹ کے حصے کو مشکلات کا سامنا کرنا پڑے گا۔

مسٹر ٹوان نے وضاحت کی کہ اس وقت مارکیٹ میں زمینی پلاٹ کے لین دین کا 90% افراد اور چھوٹی رئیل اسٹیٹ کمپنیوں کے تیار کردہ پرائیویٹ ذیلی تقسیم شدہ پلاٹوں سے آتا ہے۔

مسٹر ٹوان کے مطابق، لوگوں کے لیے زمین کی ذیلی تقسیم کے اجازت نامے کے لیے درخواست دینا ان کاروباروں کے مقابلے میں آسان ہوتا ہے جو پراجیکٹ تیار کرتے ہیں۔ اس کی وجہ یہ ہے کہ اس قسم کی پراپرٹی قیمتوں اور چھوٹے پلاٹ کے سائز کی وسیع رینج پیش کرتی ہے، جس سے اسے فروخت کرنا آسان ہو جاتا ہے۔ وہ سرمایہ کار جو زمین کے بڑے پلاٹ خریدتے ہیں اور انہیں دوبارہ فروخت کے لیے ذیلی تقسیم کرتے ہیں وہ اس طریقہ کو ترجیح دیتے ہیں کیونکہ یہ باضابطہ منصوبے کی منصوبہ بندی کی ضرورت کے بغیر مفت خرید و فروخت کی اجازت دیتا ہے۔

مسٹر ٹوان کا خیال ہے کہ زمین کی ذیلی تقسیم پر ضابطوں کو سخت کرنے کا مطلب یہ بھی ہے کہ زمینی پلاٹ مارکیٹ کو کمی اور سپلائی سکڑنے کی وجہ سے مشکلات کا سامنا کرنا پڑے گا۔ سپلائی محدود ہونے کی وجہ سے خریداروں کو ان پلاٹوں تک رسائی میں بھی مشکل پیش آئے گی۔

اس ماہر نے پیش گوئی کی ہے کہ زمین کے بڑے پلاٹ رکھنے والے سرمایہ کاروں کو "کم قیمت" پر فروخت کرنے پر مجبور کیا جا سکتا ہے۔ رعایتی جائیدادیں ممکنہ طور پر ان سرمایہ کاروں سے آئیں گی جنہوں نے زمین کو منافع کے لیے ذیلی تقسیم کرنے کی نیت سے خریدا تھا۔ جب لیکویڈیٹی سست ہو جائے گی، زمیندار قیمتیں کم کرنے پر مجبور ہو جائیں گے۔

تاہم، ان کی زیادہ قیمت کی وجہ سے، بڑے پیمانے پر زمینی پلاٹ کم خریداروں کو اپنی طرف متوجہ کریں گے، جو ممکنہ طور پر ممکنہ خریداروں کو زمین کے مالکان کے ساتھ کم قیمتوں پر بات چیت کرنے کی اجازت دے گا۔ زمینی پلاٹوں کی کم ہوتی لیکویڈیٹی جاری معاشی بدحالی میں مشکلات کو مزید بڑھا دے گی۔

چو انہ

ماخذ