سستا بیچنا... اب بھی ایک اچھا سودا ہے۔
Nguyen Huu Tho Street (Nha Be District, Ho Chi Minh City) کے ساتھ ساتھ، پراجیکٹ مالکان کے نام جیسے Hoang Anh Gia Lai، Phu Hoang Anh، Phu Long، Tai Nguyen، Novaland ، وغیرہ، بہت سے تھے، لیکن اب وہ آہستہ آہستہ غائب ہو رہے ہیں۔ اس کے بجائے، زیادہ غیر ملکی کمپنیاں ہیں جیسے فو مائی ہنگ (تائیوان)، جی ایس (کوریا)، اور کیپل لینڈ (سنگاپور)۔ ملکی اور غیر ملکی کمپنیوں کے درمیان ایک پرسکون لیکن تیزی سے ملکیت کی تبدیلی ہو رہی ہے۔ بہت سے منصوبوں کو غیر معمولی طور پر کم قیمتوں پر دوبارہ فروخت کیا جا رہا ہے.
کیپل لینڈ نے بہت سے منصوبے حاصل کیے ہیں۔
ہو چی منہ شہر میں ایک رئیل اسٹیٹ گروپ کے رہنما نے کہا کہ اسے بینک کے قرضوں پر اصل اور سود کی ادائیگی کے لیے اپنے کچھ انتہائی مطلوبہ منصوبے کیپل لینڈ کو بیچنے پڑے۔ جب ان سے قیمت فروخت کے بارے میں پوچھا گیا تو اس نے افسوس کے ساتھ کہا کہ اگر مارکیٹ کی قیمت 10 ڈونگ ہے تو وہ انہیں صرف 6 ڈونگ میں غیر ملکی پارٹنر کو فروخت کرے گا۔
"فی الحال، گھریلو کاروباروں کے پاس منصوبوں کو لاگو کرنے کے لیے فنڈز نہیں ہیں۔ اگر ان کے پاس پیسہ ہوتا تو بھی وہ ایسا کرنے کی ہمت نہیں کرتے کیونکہ کوئی بھی اس بات کا یقین نہیں کر سکتا کہ وہ موجودہ ماحول میں اپنی مصنوعات فروخت کر سکیں گے۔ وہ آگے نہیں بڑھ سکتے اور نہ ہی پیچھے ہٹ سکتے ہیں۔ بہتر ہے کہ بوجھ ہلکا کرنے کے لیے سب کچھ فروخت کر دیا جائے،" اس نے اداس ہوتے ہوئے کہا۔
اس شخص نے یہ بھی اعتراف کیا کہ پچھتاوا تھا، لیکن بغیر محصول کے جاری ادائیگیوں کو دیکھتے ہوئے، اگر وہ صرف اس منصوبے کو "ہی روکے" رکھتے ہیں، تو بینک کا سود ایک یا دو سال میں سب کچھ کھا جائے گا، اس لیے اسے سستے میں بیچنا ایک راحت تھا۔ اس شخص کے مطابق غیر ملکی کمپنیاں ہر پروجیکٹ میں سرمایہ کاری نہیں کرتیں۔ وہ صرف مکمل قانونی دستاویزات والے منصوبوں کو ترجیح دیتے ہیں۔ خاص طور پر، کیونکہ وہ جانتے ہیں کہ ملکی کمپنیاں "نقد کی بھوکی ہیں"، غیر ملکی کمپنیاں ان پر کم قیمتوں پر پروجیکٹ خریدنے کے لیے دباؤ ڈال رہی ہیں۔
"میرے خاندان کے پاس چاول کا صرف ایک برتن ہے۔ جب ہمارے پاس چاول ختم ہو جاتے ہیں تو ہمیں اپنے پڑوسیوں سے قرض لینا پڑتا ہے۔ لیکن ہم چاول ختم ہونے سے پہلے ایک یا دو بار ہی ادھار لے سکتے ہیں، اور ہم بھی، کیوں کہ ہمارے پاس اور کوئی جگہ نہیں ہے۔ اسی وجہ سے کچھ کاروبار 6 مہینوں میں مر جاتے ہیں، کچھ 9 مہینے میں، اور کچھ ایک سال میں۔ اس لیے ابھی، ہمارے پاس سب کچھ کم قیمت کے ساتھ خریدنا ہے اور ہم اپنے پاس بھی بیچنا چاہتے ہیں۔ زندہ رہو،" اس شخص نے استعارہ استعمال کرتے ہوئے تلخی سے کہا۔
درحقیقت، حقیقت کا محض مشاہدہ کرنا مشکل نہیں ہے کہ بہت سے نمایاں پروجیکٹوں کے نام بدل چکے ہیں، یعنی ملکیت کی تبدیلی۔ یہ صرف اتنا ہے کہ کاروبار اس کا اعلان نہیں کرتے ہیں۔ یہاں تک کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں ایک بڑے برانڈ نووالینڈ گروپ کو بھی اپنے بہت سے پروجیکٹ ملائیشیا کے گامودا لینڈ گروپ کو فروخت کرنے پڑے۔
طویل مشکلات اور پرامید نقطہ نظر کی کمی نے بہت سے کاروباروں کو شراکت داروں کو "خود کو بیچنے" کے لیے گھماؤ پھرا ہے۔ ہو چی منہ شہر میں ایک بڑے رئیل اسٹیٹ گروپ کے رہنما نے افسوس کا اظہار کیا کہ اس نے اپنے پراجیکٹس غیر ملکی شراکت داروں کو کم قیمتوں پر پیش کیے، لیکن کسی نے انہیں نہیں خریدا، اور نہ ہی کوئی سرمایہ کاری کرنے پر راضی ہوا کیونکہ منصوبوں میں مکمل قانونی دستاویزات اور زمین کے استعمال کی فیس کی کمی تھی۔ اسی طرح، ڈی کے گروپ، ایک جاپانی پارٹنر کے ساتھ تقریباً ایک سال کام کرنے کے بعد، کسی پروجیکٹ کی سرمایہ کاری یا براہ راست فروخت کی پیشکش کی گئی۔ DK تمام فروخت کے لیے ذمہ دار ہو گا، یہاں تک کہ شراکت کے تناسب کی بنیاد پر منافع کی تقسیم کے ساتھ۔ تاہم، انہوں نے معاہدے کو حتمی شکل نہیں دی ہے اور فی الحال یہ دیکھنے کا انتظار کر رہے ہیں کہ کیا ہوتا ہے۔ فروخت کرنے، آمدنی پیدا کرنے اور شراکت داروں کو راغب کرنے میں ناکامی نے گروپ کو بے مثال مشکلات میں ڈال دیا ہے۔ گروپ کے لیڈر نے افسوس کا اظہار کرتے ہوئے کہا کہ "تقریباً تمام عملہ چلا گیا ہے، منصوبے تعطل کا شکار ہیں، اور اہم اثاثوں کے باوجود دیوالیہ ہونے کا خطرہ بہت زیادہ ہے۔"
معروف کاروباری اداروں کی حمایت
مسٹر Huynh Phuoc Nghia، سینٹر فار اکنامکس ، لاء اینڈ منیجمنٹ (ہو چی منہ سٹی یونیورسٹی آف اکنامکس) کے ڈائریکٹر کا استدلال ہے کہ گھریلو کاروباروں کو غیر ملکی کاروباروں کو اثاثے فروخت کرنے سے معاشرے اور معیشت پر بہت سے منفی اثرات مرتب ہوتے ہیں کیونکہ ان کی شراکتیں کم ہوتی ہیں، یا ختم بھی ہو سکتی ہیں۔ مزید برآں، بحران سے پہلے کی سطح پر بحال ہونے میں 5، یا اس سے بھی 10 سال لگیں گے کیونکہ اثاثہ کا نقصان بہت اہم ہے۔ اگرچہ کسی بھی مطالعے نے واضح طور پر نقصانات کی صحیح مقدار کی نشاندہی نہیں کی ہے، لیکن یہ اندازہ لگایا جا سکتا ہے کہ اثاثوں کے نقصانات 20-30%، یا اس سے بھی 50% تک ہو سکتے ہیں۔
"سطح پر، بہت سے لوگوں کا خیال ہے کہ حصص حاصل کرنے والی غیر ملکی کمپنیاں گھریلو کاروباروں کو مسلسل سرمایہ کاری کے لیے اضافی فنڈز فراہم کریں گی، ممکنہ طور پر مارکیٹ کی بحالی میں مدد ملے گی۔ بحران کے بعد، یہ زیادہ سے زیادہ مارکیٹ کی شفافیت اور بہتر قانون سازی کا باعث بن سکتا ہے۔ تاہم، حقیقت میں، گھریلو کاروبار غیر ملکی شراکت داروں کا مقابلہ کرنے کے لیے کافی مضبوط برانڈ بنانے میں کئی سال گزارتے ہیں۔ اس صورتحال کو کم کرنے کے لیے ہر کاروبار اور ہر منصوبے کے لیے رکاوٹیں،" مسٹر نگیہ نے کہا۔
تجارتی اور سماجی ہاؤسنگ پراجیکٹس کے لیے سرمایہ کاری کی پالیسیوں کی منظوری میں رکاوٹیں، اور کارپوریٹ بانڈز سے متعلق مسائل، حکومت کے اختیار میں آتے ہیں۔ تاہم، ایک دوسرے سے منسلک عوامی زمین، زمین کے استعمال کی فیس، اور زمین کی ملکیت کے سرٹیفکیٹ کے اجراء سے متعلق مسائل مقامی حکومتوں کے اختیار میں آتے ہیں۔ جہاں تک ان منصوبوں کا تعلق ہے جن کا جائزہ لینے کے لیے عارضی طور پر معطل کیا گیا ہے، کریڈٹ تک رسائی، شرح سود میں کمی، اور ٹیکسوں میں کمی، ان مسائل کو حل کرنے اور بیج کی سرمایہ کاری سے مارکیٹ میں لیکویڈیٹی پیدا ہوگی اور کاروبار کے لیے مشکلات کم ہوں گی۔
مسٹر لی ہونگ چاؤ
ویتنام رئیل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کے وائس چیئرمین مسٹر فام لام نے بھی اس بات سے اتفاق کیا کہ ویتنام میں بڑی رئیل اسٹیٹ کمپنیاں جیسے Vingroup, Sun Group, Him Lam, Masterise Homes, Novaland, Hung Thinh… یہ مارکیٹ میں سرکردہ کمپنیاں ہیں، اس لیے وہ نہ صرف رئیل اسٹیٹ پر اثر انداز ہوتی ہیں بلکہ بہت سی دوسری صنعتوں، تعمیراتی مواد، تعمیراتی مواد، تعمیراتی مواد، تعمیراتی صنعتوں اور دیگر صنعتوں کو بھی متاثر کرتی ہیں۔ فرنیچر… اس لیے، جب کاروباری اداروں کو مشکلات کا سامنا کرنا پڑتا ہے، تو ان کی مدد کے لیے ایک پیش رفت اور طریقہ کار کی ضرورت ہوتی ہے، خاص طور پر معروف کمپنیوں کی بحالی کے لیے۔ کیونکہ ان کی بحالی سے دوسرے کاروبار، صنعتیں اور پوری معیشت بیک اپ ہو جائے گی۔ ایک ہی وقت میں، یہ ان منصوبوں کو بحال کرنے میں مدد کرے گا جو طبی طور پر مردہ ہیں، فضلہ کو محدود کرتے ہیں. خاص طور پر، یہ ان وسائل کو روکے گا جن کی تعمیر میں گھریلو کاروبار نے کئی سالوں سے خرچ کیا ہے اور سستے داموں غیر ملکی کمپنیوں کے ہاتھ میں جانے سے بچ جائے گا۔
ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے چیئرمین Le Hoang Chau نے غیر ملکی کمپنیوں کی جانب سے کم قیمتوں پر حاصل کیے گئے پراجیکٹس کو دیکھنے کے تکلیف دہ تجربے کو یاد کرتے ہوئے 2007 کو یاد کیا، جب ویتنام نے WTO میں شمولیت اختیار کی، ایک ایسا وقت جب غیر ملکی کمپنیاں ویتنام میں "سیلاب" ہو گئیں۔ تاہم، اس وقت، وہ گھریلو رئیل اسٹیٹ کمپنیوں یا غیر ملکی اداروں کے زیر قبضہ منصوبوں کے بارے میں فکر مند نہیں تھا۔ درحقیقت بہت سے شعبوں میں ملکی کمپنیوں نے نہ صرف اپنے مارکیٹ شیئر کو برقرار رکھا بلکہ غیر ملکی کمپنیوں کو بھی پیچھے چھوڑ دیا۔ لیکن 2022 کی تیسری سہ ماہی میں، HoREA نے کچھ بڑی، معروف رئیل اسٹیٹ کمپنیوں اور غیر ملکی اداروں کے ذریعے حاصل کیے جانے والے اعلیٰ قیمتی منصوبوں کے خطرے کے بارے میں اپنی پہلی وارننگ جاری کی۔ ویتنام کے سب سے بڑے رئیل اسٹیٹ گروپوں میں سے ایک کی طرف سے انتہائی کم قیمت پر ایک غیر ملکی پارٹنر کو $1.5 بلین کے منصوبے کی منتقلی اس کی ایک اہم مثال ہے۔ فی الحال، ویتنام میں بہت سے بڑے رئیل اسٹیٹ پراجیکٹس اور گروپس کو غیر ملکی کمپنیوں نے "حاصل کر لیا" ہے، ان کے حصص کا 49% تک حاصل کر لیا گیا ہے۔
"غیر ملکی کاروبار ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں خریداری کر رہے ہیں، قیمت سے کم قیمتوں پر بہترین پراجیکٹس تلاش کر رہے ہیں اور حاصل کر رہے ہیں۔ کچھ غیر ملکی کارپوریشنز نے مجھے کہا ہے کہ اگر کوئی کاروبار پراجیکٹس فروخت کر رہا ہے، تو ان سے متعارف کرایا جائے۔ ہمیں اس حقیقت کو قبول کرنا ہو گا کیونکہ کاروبار اور مارکیٹ بہت کمزور ہیں اور سرمائے کی اشد ضرورت ہے۔ اس پر قابو پانے کے لیے، مقامی کاروباری طاقتوں کو بڑھانے کے لیے ایک بنیادی حل ہے، جس میں مقامی کاروباری قوتوں میں اضافہ بھی شامل ہے۔ خاص طور پر، ہر سطح کی اتھارٹی کے اندر رکاوٹوں کو دور کرنے کے لیے فوری اقدامات کرنے کی ضرورت ہے - حکومتی، وزارتی اور مقامی سطحوں پر - تاکہ کاروبار پراجیکٹس کو لاگو کر سکیں، صارفین کے ساتھ اعتماد پیدا کر سکیں، لیکویڈیٹی کو بڑھا سکیں، اور بحالی،" مسٹر چاؤ نے زور دیا۔
ماخذ لنک
تبصرہ (0)