کیا ضابطے نامناسب ہیں؟

(CLO) ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کو حال ہی میں Hiep Phuoc Industrial Park Joint Stock Company (HIPC) سے Hiep Phuoc انڈسٹریل پارک میں 2024 کے زمینی قانون اور فرمان نمبر 123/2024 کو نافذ کرنے میں درپیش رکاوٹوں اور مشکلات سے متعلق ایک دستاویز موصول ہوئی ہے۔

اسی مناسبت سے، HIPC نے کہا کہ اس نے Hiep Phuoc انڈسٹریل پارک (Hiep Phuoc commune، Nha Be District) میں زمین کے استعمال کے حقوق، مکانات کی ملکیت اور زمین سے منسلک دیگر اثاثوں کے رجسٹریشن اور سرٹیفکیٹ جاری کرنے کے حوالے سے متعلقہ اکائیوں کو اطلاع دی ہے۔

HIPC نے کہا کہ 2024 کا زمینی قانون یہ بتاتا ہے کہ زمین کے استعمال میں تبدیلی کے رجسٹریشن کے معاملات میں، زمین کے استعمال کنندگان کو تبدیلی کی تاریخ سے 30 دنوں کے اندر مجاز اتھارٹی کے ساتھ تبدیلی کا اندراج کرنا ہوگا۔ فیصلوں کے نفاذ کی صورت میں، تبدیلیوں کے اندراج کی آخری تاریخ کا حساب فیصلے کے نفاذ کے اثاثہ یا نیلام شدہ اثاثے کے حوالے کرنے کی تاریخ سے کیا جاتا ہے۔

مزید برآں، حکم نامہ 123/2024/ND-CP یہ شرط رکھتا ہے کہ زمین کے استعمال کے حقوق کو لیز پر دینے، ذیلی لیز پر دینے یا گروی رکھنے کے معاملات میں ضروری شرائط کو پورا کیے بغیر یا زمین کے استعمال میں تبدیلیوں کو رجسٹر کیے بغیر، اس شخص پر انتظامی جرمانے عائد کیے جائیں گے جس نے زمین لیز پر دی، ذیلی لیز پر دی، یا رہن رکھا۔

اگر تبدیلیوں کے اندراج میں مقررہ 30 دنوں سے زیادہ تاخیر ہوتی ہے تو زمین کو ذیلی کرنے کے جرمانے۔ کیا یہ شکل 1 کے مطابق ہے؟ — ہو چی منہ شہر کے ایک صنعتی پارک نے 2024 کے اراضی قانون اور فرمان نمبر 123 کو نافذ کرنے میں درپیش کچھ رکاوٹوں اور مشکلات کے بارے میں خدشات کا اظہار کیا ہے۔ (تصویر: ST)

فی الحال، Hiep Phuoc انڈسٹریل پارک میں ایسے معاملات ہیں جہاں سبلیز کے معاہدوں پر دستخط کیے گئے ہیں جو معاہدے کی پیشرفت کے مطابق ادائیگی کے ساتھ کیے جاتے ہیں، کئی قسطوں میں تقسیم کیے جاتے ہیں اور کئی سالوں میں پھیلے ہوئے ہیں۔

اس لیے، جب سرمایہ کار وقت پر اپنی ادائیگی کی ذمہ داریوں کو پورا کرے گا جیسا کہ معاہدے میں بیان کیا گیا ہے، HIPC کتاب کی تقسیم کے طریقہ کار کے ساتھ آگے بڑھے گی، اور اس عمل میں دونوں فریقوں کے معاہدے پر دستخط کیے جانے کے وقت سے کئی سال لگ سکتے ہیں۔

لہذا، HIPC زمین کے ذیلی کرایہ دار کو رجسٹر کرنے اور سرٹیفکیٹ جاری کرنے کے طریقہ کار کو 30 دن کی مدت کے اندر مکمل کرنے سے قاصر ہے جیسا کہ اوپر بیان کیا گیا ہے۔

تاہم، فرمان 123/2024/ND-CP کے مطابق، اگر کاروبار زمین کے استعمال میں تبدیلیوں کے اندراج کے طریقہ کار کو مکمل کرنے میں سست روی کا مظاہرہ کرتے ہیں، تب بھی ان لوگوں پر جرمانے عائد کیے جائیں گے جنہوں نے زمین لیز یا ذیلی لیز پر دی ہے۔

HIPC نے کہا، "موجودہ ضابطہ، جو ان لوگوں پر جرمانے عائد کرتا ہے جو زمین لیز پر دیتے ہیں لیکن معاہدے پر دستخط کرنے کے 30 دنوں کے اندر اندر تبدیلیاں رجسٹر کرنے میں ناکام رہتے ہیں، حقیقت کے مطابق نہیں ہے اور صنعتی پارک کے بنیادی ڈھانچے کو چلانے والے کاروباروں کے لیے اہم مشکلات پیدا کرے گا۔"

اس مسئلے کے بارے میں، HoREA کے چیئرمین مسٹر لی ہونگ چاؤ نے کہا کہ Hiep Phuoc انڈسٹریل پارک (HIPC) کی رکاوٹیں اور مشکلات منفرد نہیں ہیں اور یہ تمام صنعتی پارکوں، ایکسپورٹ پروسیسنگ زونز، ہائی ٹیک زونز، اور صنعتی کلسٹرز (مجموعی طور پر صنعتی پارکس کہلاتی ہیں) میں ہو سکتی ہیں۔

مندرجہ بالا جیسے معاملات سے متعلق ضوابط کی تحقیق کرنے کے بعد، HoREA نے پایا کہ موجودہ ضابطے ایک دوسرے سے مربوط نہیں ہیں، اور ان میں ایسے معاملات شامل نہیں ہیں جہاں فریقین 2015 کے سول کوڈ کے آرٹیکل 481 کے مطابق قسطوں میں کرایہ ادا کرنے پر راضی ہوں۔

لہذا، ایسوسی ایشن حکمنامہ 123/2024/ND-CP میں بعض نکات میں ترمیم کی ضرورت کو تسلیم کرتی ہے۔ خاص طور پر، HoREA نے انتظامی خلاف ورزیوں کے لیے سزاؤں میں ترمیم کرنے اور زمین کے استعمال کے حقوق کا استعمال کرتے ہوئے زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی، لیز، سبلیزنگ، اور سرمائے کی شراکت سے متعلق معاملات میں اصلاحی اقدامات کے اطلاق کی تجویز پیش کی ہے۔

اس کے مطابق، ضروری شرائط کو پورا کیے بغیر یا زمین کے استعمال میں تبدیلیوں کو رجسٹر کیے بغیر زمین کے استعمال کے حقوق کو لیز پر دینے، ذیلی دینے یا گروی رکھنے کے معاملات میں، اس شخص پر انتظامی جرمانے عائد کیے جائیں گے جس نے زمین لیز پر دی، ذیلی لیز پر دی، یا رہن رکھا۔

ایسوسی ایشن تجویز کرتی ہے کہ تبدیلی کی تاریخ سے 30 دن کی آخری تاریخ، جس کے دوران زمین کے استعمال کنندگان کو مجاز اتھارٹی کے ساتھ تبدیلی کا اندراج کرنا چاہیے جیسا کہ اس حکم نامے میں بیان کیا گیا ہے، بنیادی ڈھانچے کو چلانے والے کاروبار پر لاگو نہیں کیا جانا چاہیے جو زمین کے استعمال کے حقوق کو لیز یا ذیلی پر دیتے ہیں جہاں فریقین وقتاً فوقتاً زمین کے کرایے کی ادائیگیوں پر متفق ہوں۔

ماخذ: https://www.congluan.vn/xu-phat-nguoi-cho-thue-lai-dat-neu-cham-dang-ky-bien-dong-sau-30-ngay-quy-dinh-lieu-da-phu-hop-post325318.html