شرم کرو... گھر خریدنے کے لیے پیسے ادھار لینا

قرض کی شرح سود کم ہے لیکن بہت سے لوگ اب بھی گھر خریدنے کے لیے "پیسے ڈالنے" کا فیصلہ کرنے میں ہچکچاتے ہیں۔

اسٹیٹ بینک (SBV) کے اعداد و شمار کے مطابق، ستمبر 2024 کے آخر تک، بقایا گھر قرضوں میں صرف 4.6 فیصد اضافہ ہوا، جو معیشت کے مجموعی بقایا کریڈٹ بیلنس سے بہت کم ہے۔ یہ سست ترقی اس حقیقت کی عکاسی کرتی ہے کہ مکان خریدنے کے لیے قرضوں کی مانگ اب بھی زیادہ نہیں ہے، حالانکہ بینکوں نے بیک وقت شرح سود میں کمی کی ہے اور قرض لینے والوں کو راغب کرنے کے لیے ترجیحی پالیسیاں متعارف کرائی ہیں۔

بہت سی پرکشش پالیسیاں

ہو چی منہ شہر کے ایک بڑے بینک میں انفرادی صارفین کے لیے کریڈٹ افسر مسٹر لی من نگہیا نے کہا کہ حالیہ مہینوں میں، مکان خریدنے کے لیے قرض لینے والے صارفین کی تعداد میں معمولی اضافے کے آثار نظر آئے ہیں۔ تاہم، ان کے مطابق، اس کی بنیادی وجہ یہ ہے کہ بینک نرم شرح سود کے ساتھ قرضوں کے پیکیج فراہم کرنے میں سخت مقابلہ کر رہے ہیں، جب کہ ادائیگی کی شرائط میں لچکدار ہیں، جس سے قرض لینے والوں کے لیے ادائیگی کی صلاحیت کو یقینی بنانا آسان ہو گیا ہے۔

ہو چی منہ سٹی میں ایک نیا اپارٹمنٹ پراجیکٹ فروخت کے لیے کھول دیا گیا۔ تصویر: TAN THANH

ایشیا کمرشل جوائنٹ اسٹاک بینک ( ACB ) کے ذاتی کسٹمر سیگمنٹ کے سربراہ مسٹر Nguyen Dinh Thang نے کہا کہ اگرچہ بینکوں نے قرضوں کو بڑھانے کے لیے شرح سود میں کمی کی ہے، لیکن ہوم لون کی مانگ ابھی تک محدود ہے۔ یہ جزوی طور پر اس حقیقت کی وجہ سے ہے کہ رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں بلند رہتی ہیں، جبکہ 2024 کے زمینی قانون کی آمد کے ساتھ رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری اور لین دین سے متعلق ضوابط بڑی تبدیلیوں سے گزر رہے ہیں۔ اگرچہ گھر کی خریداری کی مانگ میں اضافہ ہو رہا ہے، ہوم لون نے ابھی تک کوئی مضبوط پیش رفت نہیں کی ہے۔

اس صورتحال کا سامنا کرتے ہوئے، بینک قرض لینے والوں کو راغب کرنے کے لیے پرکشش پالیسیوں پر عمل درآمد جاری رکھے ہوئے ہیں۔ مثال کے طور پر، انٹرنیشنل بینک (VIB ) نے 30,000 بلین VND کا کریڈٹ پیکج شروع کیا ہے تاکہ قرضوں کی ادائیگی میں ترجیحی شرح سود اور لچکدار حل کے ساتھ ٹاؤن ہاؤسز اور اپارٹمنٹس خرید سکیں۔

محترمہ تھو ڈنگ - جو ایک گھر خریدنے کی تیاری کر رہی ہیں - نے کہا کہ جب اس نے 1 بلین VND قرض لینے کے لیے VIB سے رابطہ کیا، تو بینک کے عملے نے انھیں صرف 5.9% - 6.9% - 7.9% فی سال، 6 - 12 - 18 ماہ کے لیے مقرر کردہ شرح سود کا مشورہ دیا۔ "VIB اپارٹمنٹس خریدنے کے لیے قرضوں کے لیے 5 سال تک کے لیے اصل واپسی بھی معاف کرتا ہے اور ٹاؤن ہاؤسز خریدنے کے لیے قرضوں کے لیے 4 سال کے لیے اصل واپسی معاف کرتا ہے۔ اس سے مجھے طویل مدت میں ماہانہ اقساط کو کم کرنے میں مدد ملے گی۔"- محترمہ ڈنگ نے کہا۔

دریں اثنا، مسٹر لی ویت تھانہ (ضلع 12، ہو چی منہ سٹی) نے کہا کہ 2024 کے اوائل میں، انہوں نے ویتنام ایکسپورٹ امپورٹ کمرشل جوائنٹ اسٹاک بینک (ایگزم بینک) سے مکان خریدنے کے لیے رقم ادھار لینے کے لیے رابطہ کیا۔ اس وقت، Eximbank نے پہلے 12 ماہ کے لیے مقرر کردہ 8%/سال کی شرح سود کی پیشکش کی، لیکن اس نے قرض نہیں لیا کیونکہ وہ غیر مستحکم ملازمت سے ڈرتا تھا۔

"اب تک، مالیاتی منصوبہ تیار کرنے کے بعد، میں نے دوبارہ Eximbank سے رابطہ کیا اور بینک کے عملے کی طرف سے مجھے بتایا گیا کہ قرض کی مدت 40 سال تک ہے، اصل رعایتی مدت 7 سال ہے (پہلے 7 سالوں میں، قرض لینے والا صرف ہر ماہ سود ادا کرتا ہے، پرنسپل نہیں)؛ شرح سود میں 1% کی کمی کی گئی ہے۔

اس کے علاوہ، جوائنٹ اسٹاک کمرشل بینک برائے فارن ٹریڈ آف ویتنام (ویت کام بینک) بھی مقابلے سے باہر نہیں ہے جب 6 ماہ سے 2 سال کی مدت کے لیے مقررہ فارم کے ساتھ صرف 5.4%/سال سے ترجیحی ہوم لون سود کی شرح پیش کرتا ہے۔ تاہم، ترجیحی مدت ختم ہونے کے بعد، شرح سود کا حساب 12 ماہ کی بچت سود کی شرح کے علاوہ 3.5% کے مارجن کی بنیاد پر کیا جائے گا۔

مراعات کے بعد بھی شرح سود میں اضافے سے پریشان ہیں۔

اگرچہ ابتدائی مدت میں بینک کافی پرکشش شرح سود پیش کرتے ہیں، بہت سے صارفین ترجیحی مدت کے بعد شرح سود میں اضافے کے امکان کے بارے میں سوچتے ہوئے اب بھی تذبذب کا شکار ہیں۔ یونیورسٹی آف اکنامکس اینڈ فنانس، ہو چی منہ سٹی کے لیکچرر ڈاکٹر نگوین وان تھوان نے کہا کہ بینکوں کے لیے یہ مناسب ہے کہ ترجیحی مدت کے بعد شرح سود کا حساب بنیادی شرح سود کے علاوہ ایک خاص مارجن کی بنیاد پر کریں۔

تاہم، صارفین کو بنیادی شرح سود کی تشکیل کے طریقہ کار اور اس شرح سود کو متاثر کرنے والے عوامل کے بارے میں واضح طور پر بتانے کی ضرورت ہے تاکہ وہ سرمایہ ادھار لیتے وقت مستقبل کے اخراجات کا حساب لگا سکیں۔ مسٹر تھوان نے کہا، "تب ہی لوگ قرضوں تک رسائی حاصل کرنے کے لیے کافی جرات مند ہوں گے، اور بینکوں کے کریڈٹ کو بہتر بنایا جائے گا۔"

درحقیقت، حالیہ برسوں میں، بہت سے پرانے صارفین کو نئے صارفین کے لیے ترجیحی شرح سود سے کہیں زیادہ شرح سود ادا کرنا پڑی ہے۔ کچھ صارفین نے کہا کہ انہیں اب بھی پچھلے قرضوں کے لیے 10% - 11%/سال کی شرح سود ادا کرنی ہے، جبکہ موجودہ ترجیحی شرح سود پہلے سال میں صرف 6% - 8%/سال ہے۔ اس سے کسٹمر گروپس کے درمیان ناانصافی پیدا ہوتی ہے، جس سے پرانے قرض لینے والے مطمئن اور پریشان ہوتے ہیں۔

تاہم، بہت سے لوگ جو گھر خریدنا چاہتے ہیں کہتے ہیں کہ شرح سود سب سے اہم عنصر نہیں ہے، لیکن رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی لیکویڈیٹی اب بھی ناقص اور سست ہے، جس کی وجہ سے ان میں دلچسپی نہیں ہے۔ یہاں تک کہ وہ لوگ جنہوں نے پہلے سرمایہ کاری کے لیے ٹاؤن ہاؤسز، زمین یا اپارٹمنٹ خریدنے، کرائے پر لینے یا قیمت بڑھنے کا انتظار کرنے کے لیے قرض لیا تھا، اب وہ شرح سود بہت کم ہونے کے باوجود "پیسہ کم کرنے" کی جلدی میں نہیں ہیں۔

نیشنل فنانشل اینڈ مانیٹری پالیسی ایڈوائزری کونسل کے رکن ڈاکٹر کین وان لوک کے مطابق، ستمبر 2024 کے آخر تک بقایا جائداد غیر منقولہ قرض VND 3.15 ملین بلین تک پہنچ گیا، جو کہ معیشت کے مجموعی بقایا قرضوں کا تقریباً 21% ہے۔ تاہم، گھریلو قرضوں میں صرف 4.6 فیصد اضافہ ہوا، جو کہ رئیل اسٹیٹ کے کاروباری قرضوں سے بہت کم ہے، جس سے ظاہر ہوتا ہے کہ کم شرح سود کے باوجود، ہاؤسنگ مارکیٹ میں کوئی مضبوط پیش رفت نہیں ہوئی۔

لوگوں کے گھر خریدنے کے لیے قرض لینے میں دلچسپی نہ لینے کی بنیادی وجہ یہ ہے کہ رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں اب بھی زیادہ ہیں، زیادہ تر لوگوں کی مالی صلاحیت سے باہر۔ تقریباً کوئی سستی ہاؤسنگ سیگمنٹ باقی نہیں ہے، خاص طور پر ہو چی منہ سٹی اور ہنوئی میں، جہاں 2024 میں فروخت کے لیے کھلنے والے 80% پروجیکٹس اعلیٰ درجے کے حصے میں ہیں۔ مکانات کی بلند قیمتوں نے لوگوں کے رہنے کے اخراجات کو بہت زیادہ بڑھا دیا ہے، جس سے مکان خریدنے کے لیے قرض لینا مشکل ہو گیا ہے۔

2 بلین VND سے کم قرض کی مانگ غالب ہے۔

حالیہ سروے کے مطابق، زیادہ تر ہوم لون لینے والے اپارٹمنٹس اور ٹاؤن ہاؤسز کا انتخاب کرتے ہیں جن کی قیمت VND2 بلین سے کم ہے۔ اس سے ظاہر ہوتا ہے کہ سستی قیمتوں پر ہوم لون کی مانگ، جو کہ لوگوں کی اکثریت کی آمدنی کے لیے موزوں ہے، اب بھی بہت زیادہ ہے۔ تاہم، ہو چی منہ سٹی اور ہنوئی جیسے بڑے شہروں میں سستی ہاؤسنگ پراجیکٹس کی کمی نے قرضوں کی ضرورت والوں کے لیے مناسب مصنوعات تک رسائی ناممکن بنا دی ہے۔

ماخذ: https://nld.com.vn/rut-re-vay-tien-mua-nha-196241216202148125.htm