ہچکچاہٹ... گھر خریدنے کے لیے پیسے ادھار لینے کے لیے۔

کم شرح سود کے باوجود، بہت سے لوگ گھر خریدنے کے عزم سے ہچکچاتے ہیں۔

اسٹیٹ بینک آف ویتنام کے اعداد و شمار کے مطابق، ستمبر 2024 کے آخر تک، گھر کی خریداری کے لیے بقایا قرضوں میں صرف 4.6 فیصد اضافہ ہوا، جو کہ معیشت کے مجموعی بقایا قرضوں سے نمایاں طور پر کم ہے۔ یہ سست شرح نمو اس حقیقت کی عکاسی کرتی ہے کہ مکان خریدنے کے لیے قرضوں کی مانگ کم ہے، اس کے باوجود کہ بینکوں نے شرح سود میں بیک وقت کمی کی اور قرض لینے والوں کو راغب کرنے کے لیے ترجیحی پالیسیاں متعارف کرائیں۔

بہت سی پرکشش پالیسیاں

ہو چی منہ شہر کے ایک بڑے بینک میں انفرادی کسٹمر سیگمنٹ کے کریڈٹ افسر مسٹر لی من نگہیا نے کہا کہ حالیہ مہینوں میں، مکان خریدنے کے لیے قرض لینے والے صارفین کی تعداد میں معمولی اضافہ ہوا ہے۔ تاہم، ان کے مطابق، اس کی بنیادی وجہ یہ ہے کہ بینک نرم شرح سود اور لچکدار ادائیگی کی شرائط کے ساتھ قرض کے پیکجز کی پیشکش کرنے کے لیے سخت مقابلہ کر رہے ہیں، جس سے قرض لینے والوں کے لیے ادائیگی کی صلاحیت کو یقینی بنانا آسان ہو جاتا ہے۔

ہو چی منہ سٹی میں ایک نیا اپارٹمنٹ پراجیکٹ فروخت کے لیے پیش کیا جا رہا ہے۔ تصویر: TAN THANH

ایشیا کمرشل بینک ( ACB ) میں انفرادی کسٹمر ڈویژن کے سربراہ مسٹر Nguyen Dinh Thang نے کہا کہ اگرچہ بینکوں نے قرض دینے کو فروغ دینے کے لیے شرح سود میں کمی کی ہے، لیکن ہوم لون کی مانگ محدود ہے۔ یہ جزوی طور پر رئیل اسٹیٹ کی مسلسل بلند قیمت کی وجہ سے ہے، جب کہ 2024 کے زمینی قانون کے نفاذ کے ساتھ رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری اور لین دین کے ضوابط میں نمایاں تبدیلیاں آ رہی ہیں۔ مکانات کی بڑھتی ہوئی طلب کے باوجود، گھر کے قرضے میں ابھی تک کوئی مضبوط پیش رفت نہیں ہوئی ہے۔

اس صورتحال میں بینک قرض لینے والوں کو راغب کرنے کے لیے پرکشش پالیسیوں پر عمل درآمد جاری رکھے ہوئے ہیں۔ مثال کے طور پر، ویتنام انٹرنیشنل بینک (VIB ) نے ترجیحی شرح سود اور لچکدار ادائیگی کے حل کے ساتھ ٹاؤن ہاؤسز اور اپارٹمنٹس خریدنے کے لیے قرضوں کے لیے 30,000 بلین VND کریڈٹ پیکیج شروع کیا ہے۔

محترمہ تھو ڈنگ، جو ایک گھر خریدنے کی تیاری کر رہی ہیں، نے کہا کہ جب انہوں نے 1 بلین VND قرض لینے کے لیے VIB سے رابطہ کیا، تو انہیں بینک کے عملے نے مشورہ دیا کہ شرح سود صرف 5.9% - 6.9% - 7.9% فی سال ہے، جو 6 - 12 - 18 ماہ کے لیے مقرر ہے۔ "VIB اپارٹمنٹس خریدنے کے لیے 5 سال تک کے قرضوں اور ٹاؤن ہاؤسز خریدنے کے لیے 4 سال تک کے لیے بنیادی ادائیگیاں بھی معاف کر دیتا ہے۔ اس سے مجھے طویل مدت کے لیے اپنی ماہانہ اقساط کو کم کرنے میں مدد ملے گی،" محترمہ ڈنگ نے کہا۔

دریں اثنا، مسٹر لی ویت تھانہ (ضلع 12، ہو چی منہ سٹی) نے کہا کہ 2024 کے آغاز میں، انہوں نے ویتنام ایکسپورٹ امپورٹ کمرشل بینک (ایگزم بینک) سے مکان خریدنے کے لیے رقم ادھار لینے کے لیے رابطہ کیا۔ اس وقت، Eximbank نے پہلے 12 ماہ کے لیے مقرر کردہ 8% سالانہ کی شرح سود کی پیشکش کی، لیکن اس نے قرض نہیں لیا کیونکہ وہ ملازمت کے عدم استحکام سے پریشان تھا۔

"آج تک، اپنا مالیاتی منصوبہ تیار کرنے کے بعد، میں نے دوبارہ Eximbank سے رابطہ کیا اور ایک بینک ملازم کی طرف سے مجھے بتایا گیا کہ قرض کی مدت 40 سال تک ہے، جس میں اصل ادائیگی کے لیے 7 سال کی رعایتی مدت ہے (پہلے 7 سالوں کے دوران، قرض لینے والے صرف ماہانہ سود ادا کرتے ہیں، پرنسپل نہیں)؛ شرح سود میں 1 فیصد کمی واقع ہوئی ہے۔

مزید برآں، Vietcombank (ویتنام فارن ٹریڈ کمرشل بینک) بھی 6 ماہ سے 2 سال کی مدت کے لیے مقررہ شرائط کے ساتھ، صرف 5.4% فی سال سے شروع ہونے والی ترجیحی ہوم لون سود کی شرح پیش کرتے ہوئے مقابلے میں حصہ لے رہا ہے۔ تاہم، ترجیحی مدت ختم ہونے کے بعد، شرح سود کا حساب 12 ماہ کی مدت کی بچت سود کی شرح کے علاوہ 3.5% کے مارجن کی بنیاد پر کیا جائے گا۔

ترجیحی مدت کے بعد شرح سود میں اضافے کے بارے میں اب بھی پریشان ہیں۔

اگرچہ بینک ابتدائی مدت میں کافی پرکشش شرح سود پیش کرتے ہیں، بہت سے صارفین ترجیحی مدت کے بعد شرح سود میں اضافے کے امکان کے بارے میں خوفزدہ رہتے ہیں۔ ہو چی منہ سٹی میں یونیورسٹی آف اکنامکس اینڈ فنانس کے لیکچرر ڈاکٹر نگوین وان تھوان کا خیال ہے کہ بنیادی سود کی شرح کے علاوہ ایک خاص مارجن کی بنیاد پر ترجیحی مدت کے بعد شرح سود کا حساب لگانا بینکوں کے لیے مناسب ہے۔

تاہم، صارفین کو بنیادی شرح سود کا تعین کرنے کے طریقہ کار اور اس شرح کو متاثر کرنے والے عوامل کی واضح وضاحت کی ضرورت ہے تاکہ وہ قرض لیتے وقت مستقبل کے اخراجات کا حساب لگا سکیں۔ مسٹر تھوان نے کہا، "تب ہی لوگ قرضوں تک رسائی میں پراعتماد ہوں گے، اور بینکوں کے کریڈٹ میں بہتری آئے گی۔"

درحقیقت، سالوں کے دوران، بہت سے موجودہ صارفین کو نئے صارفین کو پیش کردہ ترجیحی شرحوں کے مقابلے میں نمایاں طور پر زیادہ شرح سود ادا کرنا پڑی ہے۔ کچھ صارفین اب بھی پچھلے قرضوں پر 10%-11% فی سال کی شرح سود ادا کرنے کی اطلاع دیتے ہیں، جبکہ موجودہ ترجیحی شرح سود پہلے سال میں صرف 6%-8% فی سال ہے۔ یہ کسٹمر گروپوں کے درمیان غیر منصفانہ تفاوت پیدا کرتا ہے، جو موجودہ قرض دہندگان کے درمیان عدم اطمینان اور ناراضگی کا باعث بنتا ہے۔

تاہم، بہت سے ممکنہ گھریلو خریدار کہتے ہیں کہ شرح سود سب سے اہم عنصر نہیں ہے۔ بلکہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی ناقص لیکویڈیٹی اور سست روی انہیں روکتی ہے۔ یہاں تک کہ وہ لوگ جنہوں نے پہلے ٹاؤن ہاؤسز، زمینی پلاٹ، یا سرمایہ کاری، کرایہ پر لینے، یا قیمتوں میں اضافے کا انتظار کرنے کے لیے اپارٹمنٹ خریدنے کے لیے قرض لیا تھا، اب وہ بہت کم شرح سود کے باوجود خریداری کرنے سے ہچکچا رہے ہیں۔

نیشنل فنانشل اینڈ مانیٹری پالیسی ایڈوائزری کونسل کے رکن ڈاکٹر کین وان لوک کے مطابق، بقایا جائداد غیر منقولہ قرضے ستمبر 2024 کے آخر تک 3.15 ٹریلین VND تک پہنچ گئے، جو کہ معیشت میں مجموعی بقایا قرضوں کا تقریباً 21% بنتا ہے۔ تاہم، گھر کی خریداری کے لیے قرضوں میں صرف 4.6 فیصد کا اضافہ ہوا، جو کہ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے لیے قرضوں کے مقابلے میں بہت کم ہے، جس سے ظاہر ہوتا ہے کہ کم شرح سود کے باوجود، ہاؤسنگ مارکیٹ میں ابھی تک کوئی مضبوط پیش رفت نہیں ہوئی ہے۔

لوگ گھر خریدنے کے لیے قرض لینے سے گریزاں ہونے کی بنیادی وجہ یہ ہے کہ رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں زیادہ رہتی ہیں، زیادہ تر لوگوں کی مالی صلاحیت سے زیادہ۔ سستی رہائش کے اختیارات بہت کم ہیں، خاص طور پر ہو چی منہ سٹی اور ہنوئی میں، جہاں 2024 میں شروع کیے گئے 80% پراجیکٹس اعلیٰ درجے کے طبقے سے تعلق رکھتے ہیں۔ مکانات کی اونچی قیمتوں نے رہائشیوں کے لیے زندگی گزارنے کی لاگت کو بڑھا دیا ہے، جس سے ہوم لون مشکل ہو گیا ہے۔

2 بلین VND سے کم قرضوں کی مانگ غالب ہے۔

حالیہ سروے کے مطابق، زیادہ تر گھریلو خریدار اپارٹمنٹس اور ٹاؤن ہاؤسز کا انتخاب کرتے ہیں جن کی قیمت 2 بلین VND سے کم ہے۔ اس سے ظاہر ہوتا ہے کہ سستی گھریلو قرضوں کی مانگ، جو آبادی کی اکثریت کی آمدنی کے لیے موزوں ہے، بہت زیادہ ہے۔ تاہم، ہو چی منہ سٹی اور ہنوئی جیسے بڑے شہروں میں سستی ہاؤسنگ پراجیکٹس کی کمی نے قرضوں کی ضرورت والوں کے لیے مناسب مصنوعات تک رسائی مشکل بنا دی ہے۔

ماخذ: https://nld.com.vn/rut-re-vay-tien-mua-nha-196241216202148125.htm