زمینی وسائل کو کھولنا معاشی ترقی میں اہم کردار ادا کرے گا۔
پولٹ بیورو نے 2021-2030 کی مدت کے لیے نیشنل لینڈ یوز پلاننگ ایڈجسٹمنٹ پروجیکٹ پر نوٹس نمبر 04-TB/TW جاری کیا ہے، جس کا وژن 2050 تک ہے۔
پولٹ بیورو نے حکومت کی پارٹی کمیٹی کو ذمہ داری سونپی ہے کہ وہ وزارت زراعت اور ماحولیات کی پارٹی کمیٹی کو ہدایت دے کہ وہ متعلقہ ایجنسیوں کے ساتھ ہم آہنگی پیدا کرنے کے لیے فوری طور پر سنٹرل کمیٹی کی 2022 کی قرارداد نمبر 18 کے نفاذ کا ابتدائی جائزہ لے تاکہ ان میں بنیادی ترامیم کی تجویز پیش کی جا سکے اور زمینی پالیسیوں پر غور کرنے کے لیے مرکزی کمیٹی کو پیش کیا جا سکے۔
اسی بنیاد پر لینڈ لا میں ترمیم کی تجویز قومی اسمبلی میں غور اور فیصلے کے لیے پیش کی جاتی ہے۔
Tuoi Tre اخبار کے ساتھ ایک انٹرویو میں، ایسوسی ایٹ پروفیسر ڈاکٹر Nguyen Quang Tuyen، Hanoi Law University کے بورڈ آف ڈائریکٹرز کے وائس چیئرمین نے صورتحال کا تجزیہ کیا اور کئی سفارشات پیش کیں۔
دوہرے ہندسے کی ترقی کا ہدف۔
* آپ کی رائے میں، ہمیں ایک سال سے زیادہ کے نفاذ کے بعد زمین کے قانون میں ترمیم کرنے کی کیا ضرورت ہے؟ کیا اس کا مطلب یہ ہے کہ موجودہ قانون اس وسائل کو ترقی کے لیے پوری طرح استعمال نہیں کر رہا ہے؟
ایسوسی ایشن پروفیسر ڈاکٹر Nguyen Quang Tuyen، کونسل آف ہنوئی لاء یونیورسٹی کے وائس چیئرمین
- زمین کے قانون میں موجودہ ترمیم کا مقصد بنیادی طور پر دوہرے ہندسے کی نمو ہے، جبکہ دو سطحی مقامی حکومتی نظام اور زمین کے انتظام میں ٹیکنالوجی کے اطلاق کے تناظر کے مطابق ضوابط کو بھی ایڈجسٹ کرنا ہے۔
درحقیقت، کاروباری اداروں کو اب بھی زمین تک رسائی میں مشکلات کا سامنا ہے، اس لیے زمین کی تقسیم اور لیز پر دینے کے طریقہ کار کو مصنوعی ذہانت (AI) ٹیکنالوجی کے استعمال کے ذریعے ہموار اور آسان بنایا جانا چاہیے تاکہ موجودہ دستی طریقوں کی بجائے طریقہ کار کو ہینڈل کیا جا سکے۔
دوم، زمینی ڈیٹا بیس کی معلومات کو تیزی سے مکمل اور معیاری بنانا ضروری ہے جو کہ مکمل، صاف اور تازہ ترین ہو۔ جب لینڈ مینجمنٹ ایجنسیوں کے پاس معیاری معلومات اور ڈیٹا نہیں ہوتا ہے، اور ہر ایجنسی کے پاس مختلف ڈیٹا ہوتا ہے، تو انضمام اور انٹرآپریبلٹی ناممکن ہو جائے گی، جس سے متحد انتظام بہت مشکل ہو جائے گا۔
مثال کے طور پر، جب کہ مقامی حکام انتظامی زمین کے انتظام کے اعداد و شمار کو مرتب کر سکتے ہیں، یہ ڈیٹا اس بات کا ہے کہ ایک فرد کتنے پلاٹوں کا مالک ہے، اور کن علاقوں میں، ابھی تک مربوط نہیں کیا گیا ہے۔
ابھی تک ایسے کیسز کا کوئی ریکارڈ نہیں ہے جہاں ایک شخص کی ملکیت والی زمین کسی دوسرے کے نام سے "غلطی" کے ضوابط کے تحت رجسٹرڈ ہو۔ کیڈسٹرل میپ سسٹم اور لینڈ پارسل ڈایاگرام اب تک ہم آہنگ نہیں ہوئے ہیں۔
تیسرا، مناسب سطحوں پر زمین کے استعمال کی فیس اور زمین سے متعلق مالی ذمہ داریوں کا تعین کرنا ضروری ہے، جس سے کاروبار کو پیداوار کے لیے زمین تک رسائی میں مدد ملے گی۔
* کیا زمین کی بحالی بھی ایک گرم مسئلہ ہے جس کے لیے واضح ضوابط کی ضرورت ہے؟
- حصول اراضی کے بارے میں، یہ واضح طور پر بیان کیا جانا چاہیے کہ زمین کا حصول سماجی و اقتصادی ترقی کا باعث بنتا ہے، مشترکہ فوائد لاتا ہے، اور پورے خطے میں ترقی کا ایک تیز اثر پیدا کرتا ہے۔ ایسے معاملات میں، ریاست کو اسے نافذ کرنے کے لیے انتظامی طریقہ کار کا استعمال کرنا چاہیے۔
تاہم، ایسی صورتوں میں جہاں کوئی کاروبار اپنے منصوبوں کی تکمیل کے لیے زمین پر دوبارہ دعویٰ کرتا ہے، اس عمل کو شہری قانون کے طریقہ کار کے تحت انجام دیا جانا چاہیے۔
قطع نظر اس کے کہ ہم زمین کے قانون میں کیسے ترمیم کرتے ہیں، معاوضے کا حساب اس طرح سے کیا جانا چاہیے جس سے لوگوں کو رہائش حاصل ہو سکے، اس لیے وہ اپنے نئے گھروں میں منتقل ہونے میں خوش ہوں گے۔ دوسری صورت میں، ریاست کو دوبارہ آبادکاری ہاؤسنگ فنڈ قائم کرنا چاہیے تاکہ وہ اعتماد کے ساتھ اپنے پرانے گھر چھوڑ سکیں۔
حالیہ برسوں میں زمین سے حاصل ہونے والی آمدنی (زمین کی نیلامی کے ذریعے) میں اضافہ ہوا ہے - تصویر: NAM TRAN
اب بھی زمینی مسائل اور بڑے منصوبے ہیں جنہیں حل کرنے کی ضرورت ہے۔
* اداروں کو بہتر بنانے کے علاوہ، ہمیں اس بات کو یقینی بنانے کے لیے اور کیا کرنے کی ضرورت ہے کہ زمین حقیقی معنوں میں ترقی کے لیے ایک محرک بن جائے۔
وزارت زراعت اور ماحولیات کے مطابق، 30 مارچ 2025 تک، پورے ملک میں 4,489 پراجیکٹس اور زمینی مسائل کو مشکلات اور رکاوٹوں کا سامنا کرنا پڑا، جو کہ تقریباً 198,428 ہیکٹر اراضی اور تقریباً 3.3 ملین بلین VND کی کل سرمایہ کاری کے سرمائے کے مطابق ہے۔ یہ تعداد 2026 میں عوامی سرمایہ کاری کے کل سرمائے کا تین گنا ہے۔
آج تک، وزارتوں، مرکزی اور مقامی ایجنسیوں نے اپنے دائرہ اختیار میں 1,151 منصوبوں کو حل کیا ہے، جن کا کل اراضی تقریباً 52,790 ہیکٹر ہے اور کل سرمایہ کاری کا سرمایہ تقریباً 804,953 بلین VND ہے۔
اس سے نمٹنے کے لیے، قومی اسمبلی نے حال ہی میں 2026 کی قرارداد نمبر 29 منظور کی ہے۔ اس طریقہ کار کو مستقل نفاذ کے لیے ترمیم شدہ قانون میں شامل کرنے کی ضرورت ہے۔
مزید برآں، قانون میں ترمیم میں صوبوں، کمیونز، اور دو درجے والی مقامی حکومتی تنظیموں کے انضمام کے بعد ریاستی اداروں کی اضافی دفتری عمارتوں کو سنبھالنے سے متعلق دفعات شامل کرنے کی ضرورت ہے، تاکہ وسائل کو آزاد کیا جا سکے اور نقصان اور ضیاع کو روکا جا سکے۔
آخر میں، زمینی قانون میں ترامیم کو رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں ہاؤسنگ سپلائی اور ڈیمانڈ کے درمیان عدم توازن کو دور کرنا چاہیے۔ یہ سماجی بہبود کا مسئلہ ہے جس کا مقصد متوسط اور کم آمدنی والے کارکنوں کی اکثریت کے لیے رہائش فراہم کرنا ہے۔ قانون کو مختلف قسم کے مکانات تیار کرنے کے لیے زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی کے لیے حل فراہم کرنے کی ضرورت ہے تاکہ مارکیٹ کی طلب اور رسد میں توازن رکھا جا سکے۔
3,338
یہ غیر حل شدہ مسائل کے ساتھ زمین سے متعلق بقایا منصوبے ہیں، جو تقریباً 145,638 ہیکٹر کے رقبے پر محیط ہیں اور مجموعی سرمایہ کاری 2.5 ٹریلین VND سے زیادہ ہے۔ ان میں سے 1,814 منصوبے مقامی حکام کے دائرہ اختیار میں آتے ہیں اور 1,524 منصوبے قومی اسمبلی کے دائرہ اختیار میں آتے ہیں۔
* مسٹر فام ڈک ٹون (ای زیڈ ریئل اسٹیٹ انویسٹمنٹ اینڈ ڈویلپمنٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی کے جنرل ڈائریکٹر):
زمین کے استعمال کی فیس جمع کریں، لیکن کاروباروں کو چوکس نہ ہونے دیں۔
کاروبار کے لیے سب سے اہم مسئلہ زمین کی تقسیم اور زمین کے استعمال کی فیس کا حساب کتاب ہے۔ زمین کی تقسیم کے حوالے سے سوال باقی ہے کہ اسے کیا شکل اختیار کرنی چاہیے؟ مثال کے طور پر، یکمشت ادائیگی، سالانہ ادائیگی، یا یکمشت زمین کے استعمال کی فیس کے ساتھ زمین کی تقسیم - یہ ابھی تک حل طلب مسائل ہیں۔ زمین کے استعمال کی فیس کا حساب لگانا بھی پیچیدہ ہے۔ اگرچہ ایک عدد K موجود ہے، کچھ علاقے اب بھی اسے مقامی طریقوں اور مارکیٹ کی معلومات کی بنیاد پر شامل کرتے ہیں، جس کے نتیجے میں اکثر کاروبار کو نقصان ہوتا ہے۔
زمین کے استعمال کی فیس کا حساب لگانے میں، کچھ علاقے بار بار فیسوں کا دوبارہ حساب لگاتے ہیں۔ کچھ معاملات میں، ایک علاقہ پہلے ہی کسی پروجیکٹ کے لیے زمین کے استعمال کی فیس کا تعین کر چکا ہوتا ہے، لیکن جب معائنہ یا آڈیٹنگ ایجنسیاں آتی ہیں، تو وہ اضافی اراضی کے استعمال کی فیس کا اضافہ کر دیتے ہیں۔
ایک کاروبار تھا جس نے تقریباً ایک دہائی قبل ہنگ ین میں ایک پروجیکٹ مکمل کیا تھا۔ انہوں نے پہلے ہی مقامی حکام کو زمین کے استعمال کی فیس ادا کر دی تھی، زمین کی ملکیت کے سرٹیفکیٹ حاصل کیے تھے، اور لوگوں نے مکانات تعمیر کر لیے تھے اور منتقل ہو گئے تھے۔ تاہم، ایک معائنے کے بعد، اس منصوبے کے لیے زمین کے استعمال کی فیس کا دوبارہ حساب لگایا گیا، جس کے نتیجے میں سینکڑوں بلین ڈونگ کی اضافی لاگت آئی۔
قانون کی اس نظرثانی کو شہریوں اور کاروباروں کی سہولت کے لیے زمین کی تقسیم اور زمین کے استعمال کی فیس کے حساب کتاب میں حائل رکاوٹوں کو دور کرنے اور زمین کے استعمال کی کارکردگی کو زیادہ سے زیادہ کرنے کی ضرورت ہے۔ اس کے ساتھ ہی، کاروبار کو اپنے طور پر بات چیت کرنے کے لیے چھوڑنے کے بجائے مناسب اراضی کی تقسیم کی حمایت کرنے کے لیے ایک طریقہ کار کی ضرورت ہے۔
* ڈاکٹر فام ویت تھوان (انسٹی ٹیوٹ آف ریسورس اینڈ انوائرمینٹل اکنامکس کے ڈائریکٹر، ہو چی منہ سٹی):
زمین کی قیمتوں کو بوجھ بننے سے گریز کریں۔
موجودہ قواعد و ضوابط کے مطابق، زمین کی قیمت کے جدول سے ضرب کردہ کوفیشینٹ K کا اطلاق زمین کے معاوضے کے معاملات میں زمین کے استعمال کی فیسوں اور دوبارہ آبادکاری کی جگہوں پر زمین کے استعمال کی فیس کا حساب لگانے کے لیے زمین کی قیمتوں کے حساب کے لیے کیا جاتا ہے۔ زمین مختص یا لیز پر دیتے وقت زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے کرایے کا حساب لگانا...
گتانک K کو شامل کرنے سے ان لوگوں کو فائدہ ہوتا ہے جن کی زمین ریاست نے ضبط کر لی ہے، لیکن اس سے بہت سے دوسرے زمین استعمال کرنے والوں کے لیے زمین کی قیمتیں بڑھ جائیں گی۔ خاص طور پر، ٹیکسوں اور فیسوں کا حساب لگانے کے لیے استعمال ہونے والی زمین کی قیمت تیزی سے بڑھے گی، جس سے براہ راست لوگوں پر بھاری مالی دباؤ پڑے گا جب زمین کے استعمال کے مقاصد کو تبدیل کرنے کے طریقہ کار سے گزر رہے ہوں گے، اور رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے لیے ان پٹ لاگتیں آسمان کو چھوئیں گی، جس سے مکانات کی قیمتیں بڑھیں گی۔
گھرانوں اور افراد کے لیے، ملکیت کی منتقلی، زمین کے استعمال کے مقاصد میں تبدیلی، یا زمین کے استعمال کے نئے سرٹیفکیٹ جاری کرتے وقت زمین کے استعمال کی فیس، ذاتی انکم ٹیکس، اور رجسٹریشن فیس میں تیزی سے اضافہ ہوگا۔ بہت سے گھرانوں، خاص طور پر شہری یا مضافاتی علاقوں میں، زمین کے استعمال کی فیس ادا کرنے کے لیے مالی وسائل کی کمی ہے، اور دیہی علاقوں میں رہنے والوں کو بھی مشکلات کا سامنا ہے۔
کاروبار اور معیشت کے نقطہ نظر سے، رئیل اسٹیٹ کے منصوبوں کو بڑھتے ہوئے اخراجات کا سامنا کرنا پڑے گا۔ ایک اعلی K کوفیسینٹ کا اطلاق زمین کے حصول کے اخراجات اور زمین کے استعمال کی فیسوں میں نمایاں اضافہ کرے گا جو سرمایہ کاروں کو ریاست کو ادا کرنا ہوں گی۔ اس کے بعد سرمایہ کار ان اخراجات کو مکانات کی فروخت کی قیمت پر منتقل کریں گے، جس کی وجہ سے مکانات کی قیمتیں استطاعت سے کہیں زیادہ رہیں گی، سماجی عدم مساوات میں اضافہ ہوگا، اور کارکنوں کے لیے مکان تک رسائی مزید مشکل ہوجائے گی۔
اس کے علاوہ، پیداواری جگہ، صنعتی کلسٹرز اور زونز میں زمین، یا کاروباری احاطے کرائے پر لینے کے اخراجات میں اضافہ مصنوعات اور خدمات کی قیمتوں میں اضافہ کرے گا، افراط زر کا دباؤ پیدا کرے گا اور معیشت کی مسابقت کو کم کرے گا۔
زمین کی قیمتوں کو بوجھ بننے سے روکنے اور پیداوار اور اقتصادی ترقی کے محرک کو یقینی بنانے کے لیے، K کوفیشنٹ کو لاگو کرنے کے لیے ایک لچکدار طریقہ وضع کرکے زمین کے قانون میں ترمیم اور بہتری لانا ضروری ہے۔ ترمیم شدہ اراضی قانون کو K کوفیشینٹ کو زمین کی قیمتوں کو کنٹرول کرنے کے لیے ایک موثر ٹول میں تبدیل کرنا چاہیے، اس طرح ہر وقت کی مدت اور علاقے کی عملی حقیقتوں کے مطابق ترقی کو منظم اور حوصلہ افزائی کرنا چاہیے۔
ماخذ: https://tuoitre.vn/sua-luat-dat-dai-thuc-day-tang-truong-10026062123591461.htm
