رئیل اسٹیٹ کریڈٹ کہاں جاتا ہے؟

اپریل کے آخر تک ہو چی منہ سٹی میں رئیل اسٹیٹ کریڈٹ 1,116 ٹریلین VND سے زیادہ تک پہنچ گیا، جو کہ 2024 کے آخر کے مقابلے میں 2.85% کا اضافہ ہے۔ تضاد یہ ہے کہ جہاں کریڈٹ تیزی سے بڑھ رہا ہے، وہاں بہت سے نئے منصوبے نہیں ہیں، مارکیٹ میں لین دین زیادہ نہیں ہے، تو پیسہ کہاں جاتا ہے؟

نئے منصوبے ابھی تک چل رہے ہیں۔

خاص طور پر، ریجن 2 میں اسٹیٹ بینک آف ویتنام (SBV) برانچ نے کہا کہ اپریل کے آخر تک، ہو چی منہ سٹی میں کل بقایا جائداد غیر منقولہ قرض VND 1,116 ٹریلین تک پہنچ گیا، جو پچھلے مہینے کے مقابلے میں 0.34 فیصد زیادہ ہے اور 2024 کے اختتام کے مقابلے میں 2.85 فیصد زیادہ ہے۔ علاقے میں کل بقایا کریڈٹ۔ خاص طور پر، خود استعمال کرنے والے گروپ کے لیے رئیل اسٹیٹ کریڈٹ (گھر خریدنے کے لیے قرضے، مکانات کی تعمیر کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی؛ مکانات کی مرمت کے لیے قرضے...) اب بھی کل بقایا جائداد غیر منقولہ قرضوں کا ایک بڑا حصہ ہے، جو کہ 65% ہے اور VND 727,000 بلین تک پہنچ گیا ہے، جو پچھلے مہینے کے اختتام کے مقابلے میں 0.05% زیادہ ہے اور 420.20% سے زیادہ ہے۔

کریڈٹ میں اضافے کے باوجود، مارکیٹ سے نقدی کا بہاؤ بہت کم ہے۔

تصویر: ڈینہ بیٹا

جبکہ اعداد و شمار کافی اچھے ہیں، حقیقت میں لین دین اور نئے منصوبے دونوں ہی "کم" ہیں۔ لہذا، بہت سے لوگ پوچھتے ہیں، ایک ملین بلین ڈونگ سے زیادہ کا رئیل اسٹیٹ کریڈٹ کہاں گیا؟

ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے چیئرمین مسٹر لی ہونگ چاؤ نے کہا کہ اگرچہ رئیل اسٹیٹ کریڈٹ گروتھ کے اعداد و شمار بہت بڑے تھے لیکن وہ نہیں جانتے تھے کہ اس ترقی سے کس کو فائدہ ہوا۔ کیونکہ جب کاروبار ابھی تک قانونی دستاویزات پر کارروائی کرنے کے لیے جدوجہد کر رہے تھے اور سرمائے تک رسائی حاصل نہیں کر پا رہے تھے، بہت سے لوگوں نے رئیل اسٹیٹ خریدنے کے لیے قرض نہیں لیا۔ خاص طور پر، سال کے پہلے 4 مہینوں میں، ہو چی منہ سٹی کے پاس صرف 3 پراجیکٹ تھے جو سرمایہ جمع کرنے کے اہل تھے، جن میں کل 3,286 اپارٹمنٹس تھے، یہ سبھی لگژری اپارٹمنٹس تھے۔ سال کے پہلے 4 مہینوں میں، کوئی پروجیکٹ منتقل نہیں کیا گیا کیونکہ قانون کے مطابق، کسی پروجیکٹ کو کسی دوسرے پارٹنر کو فروخت کرنے سے پہلے اپنی مالی ذمہ داریاں پوری کرنی ہوں گی۔

"2017 کے مقابلے میں، جس سال مارکیٹ میں دھماکہ ہوا، موجودہ سپلائی صرف 10% ہے۔ حقیقت میں، ابھی بھی سپلائی کی کمی ہے، خاص طور پر سستی رہائش، خاص طور پر سوشل ہاؤسنگ، اور رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں اب بھی مسلسل بڑھ رہی ہیں۔ سال کے آغاز سے مارکیٹ میں رکھے گئے اپارٹمنٹس کی کل تعداد بہت کم ہے، اسٹیٹ بینک کی طرف سے لین دین کی شرح بہت کم ہے، لیکن اسٹیٹ بینک کی طرف سے لین دین میں بہت زیادہ اضافہ نہیں ہوا ہے، لیکن یہ بہت زیادہ نہیں ہے۔ Minh City میں اضافہ ہوا لیکن ملک بھر میں بھی، میں بھی نہیں سمجھتا"، مسٹر لی ہونگ چاؤ نے شیئر کیا اور مزید کہا کہ فی الحال، کاروباروں کو نقد بہاؤ اور سرمائے کے ساتھ مشکلات کا سامنا ہے، خاص طور پر اس تناظر میں کہ کاروبار اگست - دسمبر 2025 کے ارد گرد کارپوریٹ بانڈز کی میچورٹی سے نمٹنے کے لیے جدوجہد کر رہے ہیں۔ اس کی وجہ سے وہ جدوجہد جاری رکھے ہوئے ہیں، صارفین کے ساتھ قرض کی ادائیگی میں توسیع کے لیے بات چیت کرنا پڑتی ہے۔

انسٹی ٹیوٹ آف انفارمیٹکس اینڈ اپلائیڈ اکنامکس کے ڈائریکٹر ڈاکٹر ڈنہ دی ہین نے بھی اس بات کی تصدیق کی کہ حقیقت میں، کاروباری اداروں کے پاس اب بھی سرمائے کی کمی ہے، سرمائے تک رسائی میں دشواری ہوتی ہے، اور مارکیٹ میں ڈالی جانے والی رقم زیادہ نہیں ہے۔ لہذا، اگر رئیل اسٹیٹ کریڈٹ میں اضافہ ہوتا ہے، تو یہ ممکن ہے کہ تنظیمیں اور افراد پرانے قرضوں کی ادائیگی کے لیے قرض لیں، قرضوں کو لوٹنے کے لیے قرض لیں۔ انوینٹریز کی لاگت کی قیمت میں اضافے کے ساتھ مل کر سود کی شرحیں کریڈٹ بیلنس کے مطابق بڑھنے کا سبب بنیں گی۔

"اسٹاک ایکسچینج میں تقریباً 100 درج کمپنیوں کے سروے کے ذریعے، میں نے محسوس کیا کہ رئیل اسٹیٹ اور تعمیراتی شعبوں میں کریڈٹ گروتھ مسلسل کم ہو رہی ہے۔ کیونکہ رئیل اسٹیٹ میں کیش فلو دو اہم ذرائع سے آتا ہے: بزنس کیش فلو اور فنانشل کیش فلو۔ تاہم، ان دونوں ذرائع کو مشکلات کا سامنا ہے، اس لیے ریئل اسٹیٹ کمپنیاں اس سال بھی بہت سی مشکلات کا سامنا کر رہی ہیں۔"

لوگوں کے درمیان لین دین پھل پھول رہا ہے، ثانوی بازار میں ہلچل ہے۔

مجموعی طور پر، ویتنام رئیل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کے چیئرمین ڈاکٹر نگوین وان ڈِنھ نے تبصرہ کیا: نئے قمری سال کے بعد سے، جنوبی مارکیٹ نے ترقی کے آثار دکھائے ہیں اور 2024 کے مقابلے میں بہتر کام کر رہی ہے۔ اگرچہ بہت سے نئے منصوبے نہیں ہیں، لیکن لوگوں کے درمیان لین دین بھی بہتر ہے۔ اعداد و شمار کے مطابق، رئیل اسٹیٹ کے لین دین کی تعداد میں تیزی سے اضافے نے ہو چی منہ شہر میں زمین سے ہونے والی آمدنی کو اعلی سطح تک پہنچنے میں مدد کی ہے، جو 2025 کی پہلی سہ ماہی میں VND 2,200 بلین تک پہنچ گئی ہے، جو کہ اسی مدت کے دوران VND 540 بلین سے زیادہ ہے۔ اس کے علاوہ، رئیل اسٹیٹ کی کاروباری خدمات سے حاصل ہونے والی آمدنی بھی مارچ میں VND 25,547 بلین تک پہنچ گئی، جو پچھلے مہینے کے مقابلے میں 9% زیادہ ہے۔ سال کے پہلے 3 مہینوں میں جمع ہونے والی، اس صنعت سے آمدنی 72,321 بلین VND تک پہنچ گئی، جو کہ 16% کا اضافہ ہے۔ یہ ایک مثبت اضافہ ہے، جو سرمایہ کاروں کی دلچسپی کی سطح سے واضح طور پر ظاہر ہوتا ہے اور ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کی بحالی کو ظاہر کرتا ہے۔

لہذا، ڈاکٹر Nguyen Van Dinh کے مطابق، اگرچہ پرائمری مارکیٹ کے لین دین کا حجم محدود سپلائی کی وجہ سے کم ہے، لیکن ثانوی مارکیٹ میں لین دین اور لوگوں کے درمیان رئیل اسٹیٹ کے لین دین بہت سرگرمی سے ہو رہے ہیں۔ یہ مضبوط کریڈٹ نمو کی وجہ ہو سکتی ہے۔ صرف یہی نہیں، اگرچہ حالیہ مہینوں میں ہو چی منہ شہر میں منصوبے بہت کم ہیں، لیکن ارد گرد کے علاقوں جیسے لانگ این ، ڈونگ نائی، با ریا-ونگ تاؤ، بن دوونگ، مکمل شدہ اور کھولے گئے منصوبوں کی تعداد بہت زیادہ ہے۔ دریں اثنا، ہو چی منہ شہر میں "موقع" اداروں نے صوبوں میں سرمایہ کاری کے لیے پیسہ لانے کے لیے شہر میں قرض لیا ہو گا۔ اس کے علاوہ حالیہ دنوں میں رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں ہوشربا اضافہ بھی قرضوں کی قدر میں اضافے کا سبب بنا ہے۔ "لیکن ایک چیز دیکھنا آسان ہے، موجودہ مارکیٹ میں حقیقی مانگ بہت کم ہے لیکن بہت زیادہ سرمایہ کاری، قیاس آرائیاں اور ذخیرہ اندوزی ہے، اس لیے کریڈٹ کیپٹل ان گروپوں میں منصوبوں میں بہنے سے زیادہ بہہ رہا ہے،" ڈاکٹر ڈنہ نے تجزیہ کیا۔

اسی نقطہ نظر کا اشتراک کرتے ہوئے، ماہر اقتصادیات Huynh Phuoc Nghia نے بھی کہا کہ قرض میں اضافہ زیادہ تر لوگوں کے درمیان گھر کی خریداری، مرمت اور تعمیر کے لیے قرضوں میں ہوتا ہے۔ جب کہ نئے منصوبے "کھوتے ہیں" کیونکہ سپلائی سال کے آغاز سے بہت کم رہی ہے۔ یہ اسٹیٹ بینک آف ویتنام کی رپورٹ سے بھی مطابقت رکھتا ہے جب اس میں کہا گیا تھا کہ گھر کی خریداری کے لیے قرضے، گھر کی تعمیر کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی، گھر کی مرمت کے لیے قرضے وغیرہ اب بھی کل بقایا جائداد غیر منقولہ کریڈٹ کا ایک بڑا حصہ ہیں۔ اس کے علاوہ، حالیہ دنوں میں کریڈٹ کی ترقی کا تعلق تنظیم نو اور رہن سے ہے کیونکہ مارکیٹ میں کیش فلو بہت کم ہے۔ یہ ممکن ہے کہ قانونی تعطل کی وجہ سے ہو چی منہ شہر میں پراجیکٹس کو قرض لینا مشکل ہو، لیکن کاروبار ہو چی منہ سٹی میں قرضوں کی ضمانت کے لیے صوبوں اور دیگر مصنوعات کے منصوبوں کو استعمال کر سکتے ہیں۔

سپلائی اور قیمتیں دونوں بڑھ جاتی ہیں۔

2025 کی پہلی سہ ماہی میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے بارے میں وزارت تعمیرات کی رپورٹ سے پتہ چلتا ہے کہ 2024 کی چوتھی سہ ماہی کے مقابلے تین قسم کے اپارٹمنٹس، انفرادی مکانات اور زمینی پلاٹوں میں رئیل اسٹیٹ کے لین دین کے حجم میں اضافہ ہوا ہے۔ جن میں سے، اپارٹمنٹ اور انفرادی مکانات کے حصے کے مقابلے میں 33,583 فیصد کامیاب ٹرانزیکشنز کے مقابلے میں 33,585 فیصد کامیاب ہوئے۔ 2024 کی سہ ماہی۔ زمینی پلاٹ کے حصے میں 101,049 کامیاب لین دین ہوئے، جو 2024 کی چوتھی سہ ماہی کے مقابلے میں 116.4% کے برابر ہے۔ دریں اثنا، پوری سہ ماہی میں، تقریباً 3,813 مکمل شدہ اپارٹمنٹس کے پیمانے کے ساتھ 14 منصوبے تھے، اسی مدت میں 240 نئے لائسنس کے مقابلے 240% کے برابر تھے۔ تقریباً 15,780 اپارٹمنٹس کے سکیل کے ساتھ پروجیکٹس، جو 2024 کی چوتھی سہ ماہی کے 144% کے برابر اور 2024 کی اسی مدت کے مقابلے میں 136% کے برابر ہیں۔ تقریباً 399,873 اپارٹمنٹس کے پیمانے کے ساتھ ملک بھر میں 994 منصوبے زیر تعمیر ہیں۔ دریں اثنا، 59 پراجیکٹس مستقبل میں مکانات فروخت کرنے کے اہل ہیں، جن کا پیمانہ تقریباً 19,760 اپارٹمنٹس ہے، جو 2024 کی چوتھی سہ ماہی کے مقابلے میں 96.7 فیصد کے برابر ہے اور 2024 کی اسی مدت کے مقابلے میں 155.2 فیصد کے برابر ہے۔

ماخذ: https://thanhnien.vn/tin-dung-bat-dong-san-chay-vao-dau-185250522212250198.htm