رئیل اسٹیٹ کریڈٹ کہاں بہہ رہا ہے؟

ہو چی منہ سٹی میں رئیل اسٹیٹ کا کریڈٹ اپریل کے آخر تک 1,116 ٹریلین VND سے زیادہ ہو گیا، جو 2024 کے آخر کے مقابلے میں 2.85% کا اضافہ ہے۔ تضاد یہ ہے کہ کریڈٹ میں تیزی سے اضافہ ہو رہا ہے، بہت سے نئے منصوبے نہیں ہیں، اور مارکیٹ میں لین دین زیادہ نہیں ہے۔ تو پیسہ کہاں جا رہا ہے؟

نئے منصوبے اب بھی آہستہ آہستہ آ رہے ہیں۔

خاص طور پر، اسٹیٹ بینک آف ویتنام (SBV) کی علاقائی برانچ 2 نے رپورٹ کیا کہ اپریل کے آخر تک، ہو چی منہ سٹی میں کل بقایا جائداد غیر منقولہ قرض VND 1,116 ٹریلین تک پہنچ گیا، جو پچھلے مہینے کے مقابلے میں 0.34 فیصد کا اضافہ ہے اور 2024 کے اختتام کے مقابلے میں 2.85 فیصد اضافہ ہوا ہے۔ علاقے میں کل بقایا قرض کا تقریباً 28%۔ اس میں سے، خود استعمال کے لیے رئیل اسٹیٹ کریڈٹ (گھروں کی خریداری کے لیے قرضے، مکان کی تعمیر کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی؛ مکان کی مرمت کے لیے قرضے، وغیرہ) اب بھی کل بقایا رئیل اسٹیٹ کریڈٹ کا ایک بڑا حصہ ہے، جو VND 727,000 بلین تک پہنچ گیا، جو پچھلے مہینے کے مقابلے میں 0.05% کا اضافہ ہے اور اختتام کے مقابلے میں 0.25% کا اضافہ ہوا ہے۔

کریڈٹ میں اضافے کے باوجود، بہت کم رقم مارکیٹ سے باہر نکل رہی ہے۔

تصویر: ڈینہ بیٹا

اگرچہ اعداد و شمار کافی اچھے لگ رہے ہیں، لیکن حقیقت یہ ہے کہ لین دین اور نئے منصوبے دونوں ہی سست ہیں۔ لہذا، بہت سے لوگ پوچھ رہے ہیں، رئیل اسٹیٹ کریڈٹ میں وہ تمام ٹریلین ڈونگ کہاں گئے؟

ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے چیئرمین مسٹر لی ہونگ چاؤ نے کہا کہ اگرچہ رئیل اسٹیٹ کریڈٹ گروتھ کے اعداد و شمار بہت بڑے ہیں لیکن وہ نہیں جانتے کہ اس ترقی سے کس کو فائدہ ہو رہا ہے۔ چونکہ کاروبار اب بھی قانونی دستاویزات پر کارروائی کرنے کے لیے جدوجہد کر رہے ہیں اور اس وجہ سے سرمائے تک رسائی حاصل کرنے سے قاصر ہیں، رئیل اسٹیٹ خریدنے کے لیے قرض لینے والوں کی تعداد بھی کم ہے۔ خاص طور پر، سال کے پہلے چار مہینوں میں، ہو چی منہ سٹی کے پاس صرف 3 پراجیکٹس تھے جو سرمایہ اکٹھا کرنے کے اہل تھے، جن میں کل 3,286 اپارٹمنٹس تھے، یہ سبھی اعلیٰ درجے کے اپارٹمنٹس تھے۔ سال کے پہلے چار مہینوں میں، کوئی پروجیکٹ منتقل نہیں کیا گیا کیونکہ، قانون کے مطابق، کسی پروجیکٹ کو کسی دوسرے پارٹنر کو فروخت کرنے سے پہلے اپنی مالی ذمہ داریوں کو پورا کرنا ہوگا۔

"2017 کے مقابلے میں، مارکیٹ کے لیے ایک تیزی کے سال، موجودہ سپلائی صرف 10 فیصد ہے۔ حقیقت میں، سپلائی میں ابھی بھی کمی ہے، خاص طور پر سستی رہائش کے لیے، خاص طور پر سوشل ہاؤسنگ، اور زمین اور مکان کی قیمتیں مسلسل بڑھ رہی ہیں۔ سال کے آغاز سے لے کر اب تک مارکیٹ میں رکھے گئے اپارٹمنٹس کی کل تعداد بہت کم ہے، اور اسٹیٹ بینک کی طرف سے ابھی تک بہت کم نہیں ہے، اور اسٹیٹ بینک کی طرف سے قرضے کی شرح بہت کم ہے۔ ویتنام بہت عجیب ہے یہ صرف ہو چی منہ شہر ہی نہیں ہے جو ترقی کر رہا ہے، بلکہ پورا ملک ایسا کر رہا ہے؛ مجھے سمجھ نہیں آ رہی ہے، "مسٹر لی ہوانگ چاؤ نے اشتراک کیا، انہوں نے مزید کہا کہ کاروباری اداروں کو ابھی بھی نقد بہاؤ اور سرمائے کے حوالے سے اہم مشکلات کا سامنا ہے، خاص طور پر جب وہ کارپوریٹ بانڈز کی پختگی کی تاریخوں کو پورا کرنے کے لیے جدوجہد کر رہے ہیں۔ قرض کی ادائیگی کی مدت میں توسیع کے لیے صارفین سے بات چیت کریں۔

انسٹی ٹیوٹ فار اپلائیڈ انفارمیٹکس اینڈ اکنامکس ریسرچ کے ڈائریکٹر ڈاکٹر ڈنہ دی ہین نے بھی اس بات کی تصدیق کی کہ کاروباری اداروں کے پاس ابھی بھی سرمائے کی کمی ہے، فنڈز تک رسائی میں دشواری کا سامنا ہے، اور مارکیٹ میں داخل ہونے والی رقم اہم نہیں ہے۔ لہذا، اگر رئیل اسٹیٹ کریڈٹ میں اضافہ ہوتا ہے، تو اس بات کا امکان ہے کہ تنظیمیں اور افراد پرانے قرضوں کی ادائیگی یا موجودہ قرضوں کو دوبارہ فنانس کرنے کے لیے قرض لیں گے۔ انوینٹری کی لاگت میں اضافے کے ساتھ مل کر سود کی شرح اس کے مطابق بقایا کریڈٹ بڑھانے کا سبب بنے گی۔

"اسٹاک ایکسچینج میں تقریباً 100 درج کمپنیوں کے سروے کے ذریعے، میں نے دیکھا کہ رئیل اسٹیٹ اور کنسٹرکشن انڈسٹری میں کریڈٹ گروتھ میں مسلسل کمی آرہی ہے۔ اس کی وجہ یہ ہے کہ رئیل اسٹیٹ میں کیش فلو دو اہم ذرائع سے آتا ہے: بزنس کیش فلو اور فنانسنگ کیش فلو۔ تاہم، ان دونوں ذرائع کو مشکلات کا سامنا ہے، اس لیے بہت سی رئیل اسٹیٹ کمپنیوں کو اس سال چیلنجز کا سامنا کرنا پڑے گا۔" ہین

انفرادی لین دین عروج پر ہے، اور ثانوی مارکیٹ ہلچل مچا رہی ہے۔

مجموعی طور پر، ویتنام رئیل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کے چیئرمین ڈاکٹر نگوین وان ڈِنھ نے تبصرہ کیا: نئے قمری سال کے بعد سے، جنوبی مارکیٹ نے 2024 کے مقابلے ترقی اور بہتر کارکردگی کے آثار دکھائے ہیں۔ اگرچہ بہت سے نئے منصوبے نہیں ہیں، لیکن افراد کے درمیان لین دین بھی بہتر ہے۔ اعداد و شمار کے مطابق، رئیل اسٹیٹ کے لین دین کی تعداد میں تیزی سے اضافے نے ہو چی منہ شہر میں زمین کی آمدنی کو بلند سطح تک پہنچنے میں مدد کی ہے، جو 2025 کی پہلی سہ ماہی میں 2,200 بلین VND تک پہنچ گئی ہے، جو کہ اسی مدت کے مقابلے میں 540 بلین VND سے زیادہ ہے۔ اس کے علاوہ، رئیل اسٹیٹ کاروباری خدمات سے حاصل ہونے والی آمدنی مارچ میں 25,547 بلین VND تک پہنچ گئی، جو پچھلے مہینے کے مقابلے میں 9% زیادہ ہے۔ سال کے پہلے تین مہینوں میں، اس شعبے سے آمدنی 72,321 بلین VND تک پہنچ گئی، جو کہ 16% کا اضافہ ہے۔ یہ ایک مثبت اضافہ ہے، جو واضح طور پر سرمایہ کاروں کی دلچسپی کی سطح کو ظاہر کرتا ہے اور ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کی بحالی کو ظاہر کرتا ہے۔

لہذا، ڈاکٹر Nguyen Van Dinh کے مطابق، اگرچہ پرائمری مارکیٹ کے لین دین کا حجم محدود سپلائی کی وجہ سے کم ہے، لیکن سیکنڈری مارکیٹ میں لین دین اور افراد کے درمیان زمین اور مکانات کی خرید و فروخت بہت فعال ہے۔ یہ مضبوط کریڈٹ نمو کی وجہ ہو سکتی ہے۔ مزید برآں، اگرچہ حالیہ مہینوں میں ہو چی منہ شہر میں چند منصوبے ہوئے ہیں، بہت سے منصوبے آس پاس کے علاقوں جیسے لانگ این، ڈونگ نائی ، با ریا-ونگ تاؤ، اور بن دوونگ میں مکمل اور شروع کیے گئے ہیں۔ چونکہ کاروبار ہو چی منہ شہر میں ہیں، اس لیے ہو سکتا ہے کہ انھوں نے ان صوبوں میں سرمایہ کاری کرنے کے لیے شہر میں قرض لیا ہو۔ اس کے علاوہ حالیہ دنوں میں رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں تیزی سے اضافہ بھی قرضوں کی قدر میں اضافے کا باعث بنا ہے۔ "تاہم، یہ دیکھنا آسان ہے کہ موجودہ مارکیٹ میں بہت کم حقیقی مانگ ہے اور بہت زیادہ سرمایہ کاری اور قیاس آرائیاں ہیں، اس لیے کریڈٹ کیپٹل ان گروپوں میں پروجیکٹس کی بجائے زیادہ بہہ رہا ہے،" ڈاکٹر ڈِن نے تجزیہ کیا۔

اسی نقطہ نظر کو شیئر کرتے ہوئے ماہر اقتصادیات Huynh Phuoc Nghia کا بھی ماننا ہے کہ قرضوں میں اضافہ زیادہ تر افراد کی طرف سے گھر کی خریداری، مرمت اور تعمیر کے لیے قرضوں سے ہوتا ہے۔ جبکہ نئے منصوبے "زمین کھو رہے ہیں" کیونکہ سپلائی سال کے آغاز سے بہت محدود ہے۔ یہ اسٹیٹ بینک آف ویتنام کی رپورٹ سے مطابقت رکھتا ہے، جو اس بات کی نشاندہی کرتی ہے کہ گھر کی خریداری کے لیے قرضے، گھر کی تعمیر کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی، اور گھر کی مرمت اب بھی بقایا جائداد غیر منقولہ کریڈٹ کا ایک بڑا حصہ ہے۔ مزید برآں، کریڈٹ کی حالیہ ترقی کا تعلق تنظیم نو اور ہم آہنگی سے ہے، کیونکہ مارکیٹ میں بہت کم نقدی کی آمد ہے۔ اگرچہ ہو چی منہ سٹی میں پراجیکٹس کو قانونی رکاوٹوں کی وجہ سے قرضے حاصل کرنے میں مشکلات کا سامنا کرنا پڑ سکتا ہے، کاروبار ہو چی منہ سٹی میں قرضوں کی ضمانت کے لیے دوسرے صوبوں یا دیگر مصنوعات کی اقسام کے منصوبوں کو استعمال کر سکتے ہیں۔

سپلائی اور قیمتیں دونوں بڑھ رہی ہیں۔

Q1 2025 میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے بارے میں وزارت تعمیرات کی رپورٹ کے مطابق، اپارٹمنٹس، علیحدہ مکانات اور زمینی پلاٹوں کی تین اقسام میں رئیل اسٹیٹ کے لین دین کے حجم میں Q4 2024 کے مقابلے میں اضافہ ہوا ہے۔ خاص طور پر، اپارٹمنٹ اور علیحدہ مکانات کے حصے میں Q1 2025 کے مقابلے میں 33,585 فیصد کامیاب ٹرانزیکشنز دیکھی گئیں۔ 2024۔ زمینی پلاٹ کے حصے میں 101,049 کامیاب ٹرانزیکشنز ہوئیں، جو Q4 2024 کے مقابلے میں 116.4% کے مساوی ہیں۔ اسی دوران، سہ ماہی میں 14 پروجیکٹوں کی تکمیل دیکھی گئی، جن میں تقریباً 3,813 اپارٹمنٹس شامل تھے، جو کہ اسی مدت میں 140% کی نمائندگی کرتے ہیں، اسی عرصے میں 2026 نئے پراجیکٹس کے مقابلے میں 140% کی نمائندگی کرتے ہیں۔ تقریباً 15,780 یونٹس، جو Q4 2024 کے 144% اور 2024 کی اسی مدت کے مقابلے میں 136% کی نمائندگی کرتے ہیں۔ ملک بھر میں، تقریباً 399,873 یونٹس پر مشتمل 994 منصوبے زیر تعمیر ہیں۔ دریں اثنا، 59 پراجیکٹس زیر تعمیر ہاؤسنگ یونٹس فروخت کرنے کے اہل ہیں، جو کل تقریباً 19,760 یونٹس ہیں، جو 2024 کی اسی مدت کے مقابلے میں Q4 2024 کے 96.7% اور 155.2% کی نمائندگی کرتے ہیں۔

ماخذ: https://thanhnien.vn/tin-dung-bat-dong-san-chay-vao-dau-185250522212250198.htm