رئیل اسٹیٹ کریڈٹ کہاں جاتا ہے؟

اپریل کے آخر تک ہو چی منہ سٹی میں رئیل اسٹیٹ کریڈٹ 1,116 ٹریلین VND سے زیادہ تک پہنچ گیا، جو کہ 2024 کے آخر کے مقابلے میں 2.85% کا اضافہ ہے۔ تضاد یہ ہے کہ جہاں کریڈٹ تیزی سے بڑھ رہا ہے، وہاں بہت سے نئے منصوبے نہیں ہیں، مارکیٹ میں لین دین زیادہ نہیں ہے، تو پیسہ کہاں جاتا ہے؟

نئے منصوبے ابھی تک چل رہے ہیں۔

خاص طور پر، اسٹیٹ بینک آف ویتنام (SBV) کی علاقائی برانچ 2 نے کہا کہ اپریل کے آخر تک، ہو چی منہ شہر میں کل بقایا جائداد غیر منقولہ کریڈٹ بیلنس VND 1,116 ٹریلین تک پہنچ گیا، جو پچھلے مہینے کے مقابلے میں 0.34 فیصد زیادہ ہے اور 2024 کے اختتام کے مقابلے میں 2.85 فیصد زیادہ ہے۔ علاقے میں کل بقایا کریڈٹ بیلنس۔ خاص طور پر، خود استعمال کرنے والے گروپ کے لیے رئیل اسٹیٹ کریڈٹ (گھر خریدنے کے لیے قرضے، مکانات کی تعمیر کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی؛ مکانات کی مرمت کے لیے قرضے...) اب بھی کل بقایا رئیل اسٹیٹ کریڈٹ بیلنس کا ایک بڑا حصہ ہے، جو کہ 65% بنتا ہے اور VND 727,000 بلین تک پہنچ جاتا ہے، پچھلے مہینے کے آخر میں 0.05% اور 0.05% کے مقابلے میں 0.05% زیادہ ہے۔

کریڈٹ میں اضافے کے باوجود، مارکیٹ سے نقدی کا بہاؤ بہت کم ہے۔

تصویر: ڈینہ بیٹا

اگرچہ اعداد و شمار کافی اچھے ہیں، لیکن حقیقت میں لین دین اور نئے منصوبے دونوں ہی ’’ویران‘‘ ہیں۔ لہذا، بہت سے لوگ پوچھتے ہیں، ایک ملین بلین ڈونگ سے زیادہ کا رئیل اسٹیٹ کریڈٹ کہاں گیا؟

ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے چیئرمین مسٹر لی ہونگ چاؤ نے کہا کہ اگرچہ رئیل اسٹیٹ کریڈٹ گروتھ کے اعداد و شمار بہت بڑے تھے لیکن وہ نہیں جانتے تھے کہ اس ترقی سے کس کو فائدہ ہوا۔ کیونکہ جب کاروبار ابھی تک قانونی دستاویزات پر کارروائی کرنے کے لیے جدوجہد کر رہے تھے اور سرمائے تک رسائی حاصل نہیں کر پا رہے تھے، بہت سے لوگوں نے رئیل اسٹیٹ خریدنے کے لیے قرض نہیں لیا۔ خاص طور پر، سال کے پہلے 4 مہینوں میں، ہو چی منہ سٹی کے پاس صرف 3 پراجیکٹ تھے جو سرمایہ جمع کرنے کے اہل تھے، جن میں کل 3,286 اپارٹمنٹس تھے، جن میں سے تمام لگژری اپارٹمنٹس تھے۔ سال کے پہلے 4 مہینوں میں، کوئی بھی پروجیکٹ منتقل نہیں کیا گیا کیونکہ قانون کے مطابق، پروجیکٹ کو کسی دوسرے پارٹنر کو فروخت کرنے سے پہلے اپنی مالی ذمہ داریاں پوری کرنی ہوں گی۔

"2017 کے مقابلے میں، جس سال مارکیٹ میں تیزی آئی، موجودہ سپلائی صرف 10% ہے۔ حقیقت میں، ابھی بھی سپلائی کا فقدان ہے، خاص طور پر سستی رہائش، خاص طور پر سوشل ہاؤسنگ، اور رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں اب بھی مسلسل بڑھ رہی ہیں۔ سال کے آغاز سے مارکیٹ میں رکھے گئے اپارٹمنٹس کی کل تعداد بہت کم ہے۔ اسٹیٹ بینک کی طرف سے لین دین میں بہت زیادہ اضافہ نہیں ہوا ہے، لیکن اسٹیٹ بینک کی طرف سے کریڈٹ کی شرح بہت زیادہ نہیں ہے۔ من سٹی بلکہ پورے ملک میں اضافہ ہو رہا ہے، مجھے بھی سمجھ نہیں آ رہی ہے"، مسٹر لی ہونگ چاؤ نے شیئر کیا اور مزید کہا کہ فی الحال، کاروباری اداروں کو نقد بہاؤ اور سرمائے میں مشکلات کا سامنا ہے، خاص طور پر اگست - دسمبر 2025 کے ارد گرد کارپوریٹ بانڈز کی پختگی سے نمٹنے کے لیے جدوجہد کرنے والے کاروبار کے تناظر میں۔ اس سے وہ جدوجہد جاری رکھتے ہیں، صارفین کے ساتھ قرض کی ادائیگی کے لیے بات چیت کرنا پڑتی ہے۔

انسٹی ٹیوٹ آف انفارمیٹکس اینڈ اپلائیڈ اکنامکس کے ڈائریکٹر ڈاکٹر ڈنہ دی ہین نے بھی اس بات کی تصدیق کی کہ حقیقت میں، کاروباری اداروں کے پاس اب بھی سرمائے کی کمی ہے، سرمائے تک رسائی میں دشواری ہوتی ہے، اور مارکیٹ میں ڈالی جانے والی رقم زیادہ نہیں ہے۔ لہذا، اگر رئیل اسٹیٹ کریڈٹ میں اضافہ ہوتا ہے، تو یہ ممکن ہے کہ تنظیمیں اور افراد پرانے قرضوں کی ادائیگی کے لیے قرض لیں، قرضوں کو لوٹنے کے لیے قرض لیں۔ انوینٹریز کی لاگت کی قیمت میں اضافے کے ساتھ مل کر سود کی شرحیں کریڈٹ بیلنس کے مطابق بڑھنے کا سبب بنیں گی۔

"اسٹاک ایکسچینج میں تقریباً 100 درج کمپنیوں کے سروے کے ذریعے، میں نے محسوس کیا کہ رئیل اسٹیٹ اور تعمیراتی صنعتوں میں کریڈٹ گروتھ مسلسل کم ہو رہی ہے۔ کیونکہ رئیل اسٹیٹ میں کیش فلو دو اہم ذرائع سے آتا ہے: بزنس کیش فلو اور فنانشل کیش فلو۔ تاہم، ان دونوں ذرائع کو مشکلات کا سامنا ہے، اس لیے بہت سی رئیل اسٹیٹ کمپنیاں اس سال بھی مشکلات کا سامنا کر رہی ہیں۔"

لوگوں کے درمیان لین دین پھل پھول رہا ہے، ثانوی منڈی میں ہلچل ہے۔

مجموعی طور پر، ویتنام رئیل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کے چیئرمین ڈاکٹر نگوین وان ڈِنھ نے تبصرہ کیا: نئے قمری سال کے بعد سے، جنوبی مارکیٹ نے ترقی کے آثار دکھائے ہیں اور 2024 کے مقابلے میں بہتر کام کر رہی ہے۔ اگرچہ بہت سے نئے منصوبے نہیں ہیں، لیکن لوگوں کے درمیان لین دین بھی بہتر ہے۔ اعداد و شمار کے مطابق، رئیل اسٹیٹ کے لین دین کی تعداد میں تیزی سے اضافے نے ہو چی منہ شہر میں زمین کی آمدنی کو بلند سطح تک پہنچنے میں مدد کی ہے، جو 2025 کی پہلی سہ ماہی میں VND 2,200 بلین تک پہنچ گئی ہے، جو کہ اسی مدت کے دوران VND 540 بلین سے زیادہ ہے۔ اس کے علاوہ، رئیل اسٹیٹ کی کاروباری خدمات سے حاصل ہونے والی آمدنی بھی مارچ میں VND 25,547 بلین تک پہنچ گئی، جو پچھلے مہینے کے مقابلے میں 9% زیادہ ہے۔ سال کے پہلے 3 مہینوں میں، اس صنعت سے آمدنی 72,321 بلین VND تک پہنچ گئی، جو کہ 16% کا اضافہ ہے۔ یہ ایک مثبت اضافہ ہے، جو سرمایہ کاروں کی دلچسپی کی سطح سے واضح طور پر ظاہر ہوتا ہے اور ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کی بحالی کو ظاہر کرتا ہے۔

لہذا، ڈاکٹر Nguyen Van Dinh کے مطابق، اگرچہ پرائمری مارکیٹ کے لین دین کا حجم محدود سپلائی کی وجہ سے کم ہے، لیکن ثانوی مارکیٹ میں لین دین اور لوگوں کے درمیان رئیل اسٹیٹ کے لین دین بہت سرگرمی سے ہو رہے ہیں۔ یہ مضبوط کریڈٹ نمو کی وجہ ہو سکتی ہے۔ صرف یہی نہیں، اگرچہ حالیہ مہینوں میں ہو چی منہ شہر میں پراجیکٹس بہت کم ہیں، لیکن ارد گرد کے علاقوں جیسے لانگ این ، ڈونگ نائی، با ریا-ونگ تاؤ، بن دوونگ، مکمل اور کھولے گئے منصوبوں کی تعداد بہت زیادہ ہے۔ دریں اثنا، ہو چی منہ شہر میں "موقع" اداروں نے صوبوں میں سرمایہ کاری کرنے کے لیے شہر میں قرض لیا ہو گا۔ اس کے علاوہ حالیہ دنوں میں رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں ہوشربا اضافہ بھی قرضوں کی قدر میں اضافے کا سبب بنا ہے۔ "لیکن ایک چیز دیکھنا آسان ہے، موجودہ مارکیٹ میں بہت کم حقیقی مانگ ہے لیکن بہت زیادہ سرمایہ کاری اور قیاس آرائیاں ہیں، اس لیے کریڈٹ کیپٹل پروجیکٹس میں بہنے سے زیادہ ان گروپوں میں بہہ رہا ہے،" ڈاکٹر ڈنہ نے تجزیہ کیا۔

اسی نقطہ نظر کا اشتراک کرتے ہوئے، اقتصادی ماہر Huynh Phuoc Nghia نے بھی کہا کہ قرض میں اضافہ زیادہ تر لوگوں کے درمیان گھر کی خریداری، مرمت اور تعمیر کے لیے قرضوں میں ہوتا ہے۔ جب کہ نئے منصوبے "کھوتے ہیں" کیونکہ سپلائی سال کے آغاز سے بہت کم رہی ہے۔ یہ اسٹیٹ بینک کی رپورٹ سے بھی مطابقت رکھتا ہے جب اس میں کہا گیا تھا کہ گھر کی خریداری کے لیے قرضے، مکانات کی تعمیر کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی، گھر کی مرمت کے لیے قرضے... اب بھی کل بقایا جائداد غیر منقولہ کریڈٹ کا ایک بڑا تناسب ہے۔ اس کے علاوہ، حالیہ دنوں میں کریڈٹ کی ترقی کا تعلق تنظیم نو اور رہن سے ہے کیونکہ مارکیٹ میں کیش فلو بہت کم ہے۔ قانونی تعطل کی وجہ سے ہو چی منہ سٹی میں پراجیکٹس کے لیے قرض لینا مشکل ہو سکتا ہے، لیکن کاروبار ہو چی منہ سٹی میں قرضوں کی ضمانت کے لیے صوبے کے پروجیکٹس اور دیگر مصنوعات کا استعمال کر سکتے ہیں۔

سپلائی اور قیمتیں دونوں بڑھ جاتی ہیں۔

2025 کی پہلی سہ ماہی میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے بارے میں وزارت تعمیرات کی رپورٹ سے پتہ چلتا ہے کہ 2024 کی چوتھی سہ ماہی کے مقابلے میں تین قسم کے اپارٹمنٹس، انفرادی مکانات اور زمینی پلاٹوں میں رئیل اسٹیٹ کے لین دین کے حجم میں اضافہ ہوا ہے۔ 2024 کا۔ زمینی پلاٹ کے حصے میں 101,049 کامیاب لین دین ہوئے، جو 2024 کی چوتھی سہ ماہی کے مقابلے میں 116.4% کے برابر ہے۔ دریں اثنا، پوری سہ ماہی میں، تقریباً 3,813 مکمل شدہ اپارٹمنٹس کے پیمانے کے ساتھ 14 منصوبے تھے، جو کہ 140% کے مساوی تھے۔ تقریباً 15,780 اپارٹمنٹس کا پیمانہ، جو 2024 کی چوتھی سہ ماہی کے 144% کے برابر ہے اور 2024 کی اسی مدت کے مقابلے میں 136% کے برابر ہے۔ پورے ملک میں تقریباً 399,873 اپارٹمنٹس کے پیمانے کے ساتھ 994 منصوبے زیر تعمیر ہیں۔ دریں اثنا، 59 پراجیکٹس مستقبل میں مکانات فروخت کرنے کے اہل ہیں، جن کا پیمانہ تقریباً 19,760 اپارٹمنٹس ہے، جو 2024 کی چوتھی سہ ماہی کے مقابلے میں 96.7 فیصد کے برابر ہے اور 2024 کی اسی مدت کے مقابلے میں 155.2 فیصد کے برابر ہے۔

ماخذ: https://thanhnien.vn/tin-dung-bat-dong-san-chay-vao-dau-185250522212250198.htm