2024 سے پہلے "ہاتھ سے لکھی ہوئی زمین کے اعمال" کے خریداروں کے لیے اچھی خبر۔

(NLĐO) - ہاتھ سے لکھی ہوئی منتقلی کے لین دین کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کو تسلیم کرنے کی تجویز کو خاصی توجہ دی جا رہی ہے۔

وزارت زراعت اور ماحولیات کے ذریعہ تیار کردہ 2024 کے اراضی قانون کے متعدد مضامین میں ترامیم کے مسودے کے مطابق، قابل ذکر مواد میں سے ایک تجویز ہے کہ قانونی مسائل کو حل کرنے اور لوگوں کے حقوق کے تحفظ کے لیے 2014 اور 2024 کے درمیان ہاتھ سے لکھے ہوئے معاہدوں کے ساتھ خریدی گئی زمین کے لیے زمین کے استعمال کے حق کے سرٹیفکیٹ (ریڈ بک) جاری کیے جائیں۔

درحقیقت، ایک دہائی سے زائد عرصے سے، زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی پر بڑھتے ہوئے سخت قانونی ضوابط کے باوجود، بڑی تعداد میں لین دین ہاتھ سے لکھے ہوئے دستاویزات کے ذریعے، بغیر نوٹرائزیشن یا سرٹیفیکیشن کے، یا ضروری قانونی شرائط کے فقدان کے ساتھ جاری ہے۔

نتیجے کے طور پر، بہت سے زمین کے خریدار زمین کی ملکیت کے سرٹیفکیٹ حاصل کرنے سے قاصر ہیں، قرضوں کے لیے رہن رکھنے، ملکیت کی منتقلی، یا مسلسل تنازعات کے خطرے کا سامنا کرتے ہوئے مشکلات کا سامنا کرنا پڑتا ہے۔

لہٰذا، اگر باقاعدہ طور پر کنٹرول شدہ طریقے سے، نئی تجویز سے توقع کی جاتی ہے کہ وہ ان بیک لاگ لین دین کو آفیشل مینجمنٹ سسٹم میں لائے گی، جو رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی شفافیت میں حصہ ڈالے گی۔

لام ڈونگ صوبے میں ایک رئیل اسٹیٹ بروکر محترمہ نگوک نے کہا کہ وسطی پہاڑی علاقے کے بہت سے علاقوں میں، ہاتھ سے لکھے ہوئے دستاویزات کا استعمال کرتے ہوئے زمین کی خرید و فروخت کا رواج اب بھی کافی عام ہے، خاص طور پر زرعی زمین کے لیے۔ بہت سے نسلی اقلیتی گھرانے انتظامی ایجنسیوں سے رابطہ کرنے میں ہچکچاتے ہیں یا قانونی طریقہ کار سے ناواقف ہیں، اس لیے وہ اکثر ہاتھ سے لکھی ہوئی دستاویزات کا استعمال کرتے ہوئے سادہ لین دین کرتے ہیں۔ "بیچنے والا صرف منتقلی کا دستاویز لکھتا ہے، اور پھر خریدار کو خود جا کر زمین کا سرٹیفکیٹ حاصل کرنا پڑتا ہے،" محترمہ Ngoc نے کہا۔

بہت سے معاملات میں، ہاتھ سے لکھے ہوئے معاہدوں کا استعمال کرتے ہوئے متعدد بار زمین خریدی اور فروخت کی گئی ہے، لیکن قانونی طریقہ کار ابھی مکمل ہونا باقی ہے۔

صوبوں میں زمین کے بہت سے بڑے پلاٹوں پر ابھی تک زمین کے ٹائٹل نہیں ہیں (مثالی تصویر)۔

قانونی نقطہ نظر سے، ہو چی منہ سٹی بار ایسوسی ایشن کے وکیل ٹران ڈک فوونگ کا خیال ہے کہ قانون کے اطلاق میں الجھن سے بچنے کے لیے ان لین دین کی نوعیت کو درست طریقے سے سمجھنا ضروری ہے۔

وکیل فوونگ کے مطابق، عام اصطلاح "ہاتھ سے لکھی ہوئی دستاویزات کے ساتھ زمین" محض ایک بول چال کا اظہار ہے اور موجودہ ضوابط میں قانونی تصور کی مکمل عکاسی نہیں کرتی۔

اس نے استدلال کیا کہ صحیح جملہ "قانونی ضوابط کے مطابق" ہونا چاہیے کیونکہ ہر زمین کے استعمال کے کیس کی شناخت کی مختلف شرائط ہوں گی۔

مختلف ادوار میں اراضی قانون کے ضوابط کا تجزیہ کرتے ہوئے وکیل فوونگ نے بتایا کہ اس وقت زمین کے رجسٹریشن اور زمین کے استعمال کے حق سرٹیفکیٹ کے اجراء سے متعلق مقدمات کے تین اہم گروپ ہیں۔

پہلے کیس میں وہ زمین استعمال کرنے والے شامل ہوتے ہیں جن کے پاس مختلف ادوار کے زمینی قوانین میں درج دستاویزات میں سے ایک ہوتا ہے، جیسے کہ 2003، 2013 یا 2024 کا قانون۔

دوسرے معاملے میں ایک منتقلی شامل ہے جو کہ ایک ایسے شخص سے زمین وصول کرتا ہے جس کے پاس درست دستاویزات ہوں جیسا کہ تجویز کیا گیا ہے۔ 2024 کے اراضی قانون کی شق 5، آرٹیکل 137 کے مطابق، منتقلی کرنے والے کو اب بھی زمین کا سرٹیفکیٹ دیا جا سکتا ہے اگر ان کے پاس خریداری اور منتقلی کو ثابت کرنے والے دستاویزات ہوں۔

یہ لین دین کی وہ قسم ہے جسے لوگ عام طور پر "ہاتھ سے لکھے ہوئے معاہدوں" کے طور پر کہتے ہیں، یعنی ایسے معاہدے جو نوٹریائزڈ یا تصدیق شدہ نہیں ہیں۔ تاہم، لین دین کو تحریری طور پر درج کیا جانا چاہیے۔ زبانی معاہدوں کو قبول نہیں کیا جاتا ہے۔

تیسرے معاملے میں زمینی صارفین شامل ہیں جن کے پاس سابقہ ​​استعمال کنندگان سمیت زمین کے قانون کی ضرورت کے مطابق کوئی دستاویزات نہیں ہیں۔ اس کے باوجود، قانون اب بھی زمین کے ابتدائی رجسٹریشن اور زمین کے استعمال کے سرٹیفکیٹ کے اجراء پر غور کرنے کی اجازت دیتا ہے اگر ہر مدت کے لیے مستحکم استعمال کی شرائط پوری ہو جائیں۔

وکیل فوونگ کے مطابق، بہت سے لوگ اس وقت غلط فہمی میں ہیں کہ صرف ہاتھ سے لکھی ہوئی دستاویزات کے ساتھ خرید و فروخت ہی ملکیت کی منتقلی اور ملکیت کے سرٹیفکیٹ میں تبدیلیوں کو اپ ڈیٹ کرنے کے لیے کافی ہے۔ انہوں نے کہا کہ یہ غلط فہمی ہے اور مزید تنازعات کو جنم دے سکتی ہے۔

کیونکہ زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی کے معاملات میں بھی جہاں زمین کے عنوان کا سرٹیفکیٹ جاری کیا گیا ہے لیکن نوٹریائز یا تصدیق شدہ نہیں ہے، تمام طریقہ کار کو اب بھی موجودہ قانونی ضوابط کے مطابق فالو کیا جانا چاہیے۔

تاہم، وکیل فوونگ کا استدلال ہے کہ اگر ترمیم شدہ اراضی قانون بغیر دستاویزات کے مقدمات میں زمین کی رجسٹریشن کو تسلیم کرنے کی مدت میں توسیع کرتا ہے، تو اسے یکم جولائی 2014 تک محدود نہیں کیا جانا چاہیے۔

ان کے مطابق، قانون میں بعد میں کی جانے والی ترامیم کے لیے مزید کئی سال انتظار کرنے کے بجائے، موجودہ لین دین کے بڑے حجم کو یقینی طور پر حل کرنے کے لیے آخری تاریخ، جیسے یکم جنوری 2026 تک بڑھانے پر غور کیا جانا چاہیے۔

تنازعات ناگزیر ہیں۔

کچھ لوگ دلیل دیتے ہیں کہ ہاتھ سے لکھے گئے لین دین کو قانونی حیثیت دینے سے لامحالہ خلاف ورزیوں یا تنازعات کے خطرے کے بارے میں خدشات بڑھ جائیں گے۔ تاہم، وکیل ٹران ڈک فوونگ کے مطابق، زمینی تنازعات عملی طور پر ناگزیر ہیں، اور ایسے خدشات کو لوگوں کے زمین کے سرٹیفکیٹ کے اندراج اور حاصل کرنے کے حق کو محدود کرنے کے لیے استعمال نہیں کیا جانا چاہیے۔

مزید اہم بات یہ ہے کہ موجودہ لین دین کو انتظامی فریم ورک میں لانے سے زمینی وسائل کو کھولنے میں مدد ملے گی جو قانونی اہلیت کی کمی کی وجہ سے کئی سالوں سے "منجمد" ہیں۔

جب زمین کے استعمال کے حقوق کو مکمل طور پر تسلیم کر لیا جائے گا، تو لوگوں کو لین دین کرنے، سرمایہ ادھار لینے اور پیداوار میں سرمایہ کاری کرنے میں آسانی ہو جائے گی، ساتھ ہی ساتھ ایک زیادہ شفاف اور مستحکم رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں بھی حصہ ڈالیں گے۔

ماخذ: https://nld.com.vn/tin-vui-cho-nguoi-mua-dat-giay-tay-truoc-2024-196260507170006846.htm