تھائی لینڈ: ہاؤسنگ مارکیٹ کے لیے نئے چیلنجز۔

عمر رسیدہ آبادی تھائی لینڈ کی ہاؤسنگ مارکیٹ میں گہری تبدیلیاں پیدا کر رہی ہے۔ چونکہ آمدنی میں اضافہ جائیداد کی ملکیت کی بڑھتی ہوئی لاگت سے پیچھے ہے، بہت سے گھرانوں کے لیے رہائش کی استطاعت کم ہوتی جا رہی ہے۔ اس تناظر میں، مناسب مارکیٹ ریگولیشن پالیسیوں کے ساتھ طویل مدتی رینٹل ہاؤسنگ ماڈل تیار کرنا مالی دباؤ کو کم کرنے اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں استحکام برقرار رکھنے کے لیے ایک ضروری نقطہ نظر کے طور پر دیکھا جاتا ہے۔

بڑھتی ہوئی آبادی رہائش کی ضروریات کو بدل رہی ہے۔

تھائی لینڈ تیزی سے بڑھتی ہوئی آبادی کے دور میں داخل ہو رہا ہے۔ 2023 میں، ملک باضابطہ طور پر ایک عمر رسیدہ معاشرہ بن گیا، اور آبادیاتی تخمینوں کے مطابق، تھائی لینڈ کی آبادی کم ہونے سے پہلے 2033 کے لگ بھگ عروج پر پہنچ سکتی ہے۔

آبادیاتی ڈھانچے میں تبدیلیاں براہ راست ہاؤسنگ مارکیٹ پر اثر انداز ہو رہی ہیں۔ کئی سالوں سے، تھائی لینڈ میں گھر کی ملکیت کی مانگ آبادی میں اضافے، متوسط ​​طبقے کی توسیع، اور رئیل اسٹیٹ کے ذریعے دولت جمع کرنے کے رجحان کی وجہ سے تھی۔ تاہم اب یہ ڈرائیور آہستہ آہستہ کمزور ہو رہے ہیں۔

گھر خریدنے کے مالی ذرائع کے ساتھ کام کرنے والی عمر کے لوگوں کا تناسب کم ہو رہا ہے، جبکہ گھریلو سائز سکڑ رہا ہے۔ ایک فرد کے گھرانوں اور چھوٹے گھرانوں کا بڑھتا ہوا رجحان روایتی رہائش کی طلب کو نمایاں طور پر تبدیل کر رہا ہے۔

عمر رسیدہ آبادی تھائی ہاؤسنگ مارکیٹ میں گہری تبدیلیاں لا رہی ہے۔
تصویر: اے ایف پی

مزید برآں، تھائی لینڈ میں گھریلو قرضوں کی اکثریت انفرادی طور پر دی جاتی ہے۔ جیسے جیسے خاندانی ڈھانچے میں تبدیلی آتی ہے، توسیع شدہ خاندانی نیٹ ورکس سے تعاون حاصل کرنے کی صلاحیت کم ہوتی جاتی ہے، جس سے گھر خریداروں پر مالی دباؤ بڑھتا ہے۔

مطالعات سے پتہ چلتا ہے کہ عمر رسیدہ آبادی کے اثرات کی وجہ سے تھائی لینڈ میں مکانات کی طلب میں سالانہ 0.6% سے 1.3% تک کمی واقع ہو سکتی ہے۔ یہ ایک طویل مدتی رجحان سمجھا جاتا ہے جو ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کے امکانات کو براہ راست متاثر کرتا ہے۔

دریں اثنا، لوگوں کی آمدنی میں اضافے نے مکانات کے اخراجات کے ساتھ رفتار برقرار نہیں رکھی ہے۔ کچھ تجزیاتی ماڈل تجویز کرتے ہیں کہ گھر کی ملکیت کی سابقہ ​​سطح کو برقرار رکھنے کے لیے، لوگوں کی آمدنی میں سالانہ اوسطاً 4.7% اضافہ ہونا چاہیے۔ تاہم، تھائی لینڈ میں اجرت میں اضافے کی حقیقی شرح کئی سالوں سے مختلف مزدور گروپوں میں نسبتاً کم اور ناہموار رہی ہے۔

گھر کی قیمتوں اور آمدنی کے درمیان فرق اس لیے وسیع ہو رہا ہے۔ بہت سے گھرانوں، خاص طور پر کم آمدنی والے گھرانوں کے لیے، گھر کی ملکیت معاشی تحفظ کے لیے ایک آلہ کے بجائے ایک طویل مدتی مالی بوجھ بن رہی ہے جیسا کہ پہلے تھا۔

قابل برداشت دباؤ اور شہری مقامی تبدیلیاں

آبادیاتی اور آمدنی کی تبدیلیاں تھائی لینڈ کی ہاؤسنگ مارکیٹ میں ناہموار ایڈجسٹمنٹ کر رہی ہیں۔ اچھے بنیادی ڈھانچے اور روزگار کے اعلی مواقع والے بڑے شہری علاقوں میں مکانات کی طلب تیزی سے مرکوز ہو رہی ہے۔ دریں اثنا، بہت سے کم آمدنی والے گھرانے مضافاتی علاقوں میں جانے پر مجبور ہیں، جہاں رابطہ کم سازگار ہے اور قیمتوں میں اضافے کے امکانات کم ہیں۔

ماہرین کے مطابق آبادی کے بڑھنے کا رجحان اکثر کم پرکشش علاقوں میں مکانات کی زیادہ سپلائی کا باعث بنتا ہے، جبکہ اس کے ساتھ ساتھ آبادی میں اضافے کی کم شرح والے علاقوں میں جائیداد کی قدروں میں بھی کمی واقع ہوتی ہے۔ اس کا مطلب ہے کہ رئیل اسٹیٹ اب بہت سے گھرانوں کے لیے ایک مستحکم اثاثہ جمع کرنے والے چینل کے طور پر اپنا کردار برقرار نہیں رکھ رہا ہے۔

ہاؤسنگ لاگت کا دباؤ بھی نمایاں طور پر بڑھ رہا ہے۔ تھائی گھرانوں کا ایک بڑا حصہ اب اپنی آمدنی کا 36% اور 60% کے درمیان رہائش سے متعلق اخراجات پر خرچ کرتا ہے۔ اسے مالیاتی کمزوری کے لیے ایک اعلی خطرے کی سطح سمجھا جاتا ہے، خاص طور پر عمر رسیدہ معیشت اور سست آمدنی میں اضافے کے تناظر میں۔

ورلڈ بینک نے نوٹ کیا ہے کہ رہائش کے بہت زیادہ اخراجات گھریلو بچت کو نقصان پہنچا سکتے ہیں، اس طرح طویل مدتی جھٹکوں سے معیشت کی لچک متاثر ہوتی ہے۔

تھائی لینڈ میں، بہت سے دوسرے ایشیائی ممالک کی طرح، گھر کی ملکیت زندگی کے استحکام اور سماجی حیثیت کے تصور سے گہرا تعلق رکھتی ہے۔ دریں اثنا، کرایہ پر لینا اکثر ایک عارضی یا کم پرکشش حل کے طور پر دیکھا جاتا ہے۔ تاہم، مارکیٹ کی حقیقتیں بہت سے گھرانوں کو اس تصور پر نظر ثانی کرنے پر مجبور کر رہی ہیں۔

ماہرین کا خیال ہے کہ تھائی لینڈ کو اعلیٰ استحکام کے ساتھ طویل مدتی رینٹل ہاؤسنگ سسٹم کی ترقی کو فروغ دینے کی ضرورت ہے، خاص طور پر شہری مراکز سے باہر کے علاقوں میں۔ یہ ماڈل ان آبادی والے گروپوں کے لیے زیادہ موزوں ہو سکتا ہے جنہیں گھر کی ملکیت کی مارکیٹ تک رسائی حاصل کرنے میں دشواری ہوتی ہے۔

ایک قابل عمل آپشن بننے کے لیے، رینٹل مارکیٹ کو زیادہ منظم ہونے کی ضرورت ہے، جس میں مستحکم طویل مدتی معاہدے، قابل پیشن گوئی قیمتیں، اور کرایہ داروں کے حقوق کے تحفظ کے لیے میکانزم شامل ہیں۔ توقع ہے کہ اس سے کم آمدنی والے گھرانوں اور بزرگوں پر پڑنے والے مالی بوجھ کو کم کرنے میں مدد ملے گی۔

مارکیٹ توازن میں غیر ملکی سرمایہ کاری کا کردار۔

گھریلو حل کے علاوہ، محققین تجویز کرتے ہیں کہ اگر مناسب طریقے سے انتظام کیا جائے تو غیر ملکی سرمایہ کاری تھائی ہاؤسنگ مارکیٹ کو دوبارہ متوازن کرنے میں معاون کردار ادا کر سکتی ہے۔

فی الحال، غیر ملکی سرمایہ کاروں کی مانگ بنیادی طور پر بڑے شہری مراکز میں اپارٹمنٹ کے حصے پر مرکوز ہے۔ تھائی لینڈ کے رئیل اسٹیٹ انفارمیشن سینٹر کے اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ غیر ملکی املاک کی خریداری نے کچھ زیادہ مانگ والے علاقوں میں مکانات کی قیمتوں میں اضافے میں اہم کردار ادا کیا ہے۔

ماہرین کے مطابق، اگر مناسب طریقے سے کنٹرول کیا جائے تو، غیر ملکی سرمائے کی آمد اعلی درجے کے حصوں میں سپلائی کو جذب کرنے اور شہری رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں معاشی سرگرمی کو برقرار رکھنے میں مدد دے سکتی ہے۔ دریں اثنا، گھریلو پالیسیاں کم مانگ والے علاقوں میں طویل مدتی کرائے کے مکانات تیار کرنے پر توجہ مرکوز کر سکتی ہیں۔

تاہم، یہ نقطہ نظر بھی اہم خطرات رکھتا ہے. متعدد مطالعات سے پتہ چلتا ہے کہ تھائی لینڈ میں اپارٹمنٹس کو مختصر مدت کے کرائے میں تبدیل کرنے کے بڑھتے ہوئے رجحان، شہری انتظامیہ پر دباؤ ڈالنا اور ہاؤسنگ مارکیٹ کو غیر مستحکم کرنا۔

مزید برآں، غیر ملکی سرمایہ کاروں کی مانگ مرکزی علاقوں میں جائیداد کی قیمتوں میں اضافہ جاری رکھ سکتی ہے، جس سے گھریلو رہائشیوں کے لیے رہائش زیادہ قابل رسائی ہو گی۔

ماہرین مقامی عدم مساوات میں اضافے کے خطرے سے بھی خبردار کرتے ہیں کیونکہ سرمایہ بڑے شہروں میں جاتا ہے، جب کہ بہت سے مضافاتی علاقوں کو زیادہ سپلائی اور جائیداد کی گرتی ہوئی قدروں کا سامنا کرنا پڑتا ہے۔

اس تناظر میں، محققین تجویز کرتے ہیں کہ تھائی لینڈ کی ہاؤسنگ پالیسی کو زیادہ جامع ہونے کی ضرورت ہے، جس میں ڈیمانڈ سائیڈ ایڈجسٹمنٹ، سپلائی سائیڈ ری سٹرکچرنگ، اور سرمایہ کاری کے بہاؤ پر مناسب کنٹرول ہونا چاہیے۔

اس کے مطابق، کمزور گروپوں کے لیے گھر کی ملکیت سے طویل مدتی کرائے پر منتقلی کی حمایت کو پالیسی کی اہم ترجیحات میں سے ایک سمجھا جانا چاہیے۔ ایک ہی وقت میں، غیر ملکی سرمایہ کاری کے انتظام کے طریقہ کار کا مقصد صرف قلیل مدتی ترقی کو فروغ دینے پر توجہ مرکوز کرنے کے بجائے مارکیٹ کو مستحکم کرنا ہے۔

طویل مدتی میں، عمر رسیدہ آبادی کا تھائی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں گہری تبدیلیاں لانا جاری رکھنے کا امکان ہے۔ اس کے لیے زیادہ لچکدار اور قابل اطلاق ہاؤسنگ پالیسیوں کی ضرورت ہے تاکہ سستی کو یقینی بنایا جا سکے، سماجی استحکام کو برقرار رکھا جا سکے، اور آبادیاتی منتقلی سے پیدا ہونے والے مالیاتی خطرات کو کم کیا جا سکے۔

ماخذ: https://daibieunhandan.vn/thai-lan-thach-thuc-moi-cho-thi-truong-nha-o-10417938.html