کریڈٹ "غیر مماثلت" سے بچیں۔

اگرچہ اسٹیٹ بینک آف ویتنام (SBV) کی قیادت اس بات کی تصدیق کرتی ہے کہ ریئل اسٹیٹ سیکٹر کو قرض دینا اب بھی حفاظتی تناسب پر پورا اترتا ہے، اس شعبے میں سرمائے کے ڈھانچے میں ایسے عناصر ہیں جو مارکیٹ اور پورے بینکنگ نظام کے لیے ممکنہ خطرات کا باعث ہیں۔

واضح اشارے میں سے ایک یہ ہے کہ، سال کے آغاز سے، رئیل اسٹیٹ بزنس کریڈٹ پورے سسٹم میں کریڈٹ کی اوسط شرح نمو سے دوگنا بڑھ گیا ہے۔ صرف پہلے چھ مہینوں میں، پورے سسٹم میں کریڈٹ میں تقریباً 10% اضافہ ہوا، جس کے ساتھ رئیل اسٹیٹ بزنس کریڈٹ میں 20% اضافہ ہونے کا تخمینہ لگایا گیا ہے۔

کئی بینکوں کی Q2/2025 مالیاتی رپورٹس جیسے Techcombank, HDBank, SHB , MB… یہ بھی ظاہر کرتی ہے کہ ان بینکوں کی طرف سے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو قرض دینے میں گزشتہ سال کے اختتام کے مقابلے میں 20-35% اضافہ ہوا ہے۔

آج تک، رئیل اسٹیٹ کریڈٹ ریکارڈ بلندی تک پہنچ گیا ہے (تقریباً 3.2 ٹریلین VND)۔ یہ سمجھنا مشکل نہیں ہے کہ بینک رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کیوں ڈال رہے ہیں۔ جیسا کہ اسٹیٹ بینک آف ویتنام کے گورنر نے کہا، اس سال کی پہلی ششماہی میں رئیل اسٹیٹ کریڈٹ میں تیزی سے اضافہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں مسائل کو حل کرنے کی سمت کے مطابق ہے۔ کیونکہ جب پراجیکٹس سے قانونی رکاوٹیں دور ہو جائیں گی تو ان پر عمل درآمد کے لیے سرمائے کی طلب میں لامحالہ اضافہ ہو گا۔

ایک آزاد نقطہ نظر سے، تجزیہ کاروں کا خیال ہے کہ، پیداوار اور کھپت میں مشکلات کے تناظر میں، ترقی کے بنیادی محرک انفراسٹرکچر اور رئیل اسٹیٹ ہیں۔ مزید برآں، رئیل اسٹیٹ کے لیے قرض دیتے وقت، نقصان کی اصل شرح بہت کم ہوتی ہے (ضمانت کی زیادہ لیکویڈیٹی کی وجہ سے)۔ یہی وجہ ہے کہ یہ دونوں شعبے سرمایہ کو مضبوطی سے راغب کرتے ہیں۔

رئیل اسٹیٹ کریڈٹ میں تیزی سے اضافے کے باوجود، اسٹیٹ بینک آف ویتنام (SBV) یہ نوٹ کرنے کے لیے حوصلہ افزا ہے کہ اس شعبے میں قرضہ دینا اب بھی حفاظتی اشارے پر پورا اترتا ہے۔ اس کا ثبوت اس حقیقت سے ملتا ہے کہ درمیانی اور طویل مدتی قرضوں کے لیے استعمال ہونے والے قلیل مدتی سرمائے کا تناسب 30% سے نیچے رہتا ہے۔ ریگولیٹر نے کریڈٹ اداروں کو بھی مسلسل ہدایت کی ہے کہ وہ نظام کی حفاظت کو یقینی بناتے ہوئے میچورٹی کی مدت کے مطابق سرمائے میں توازن رکھیں۔

تاہم، رئیل اسٹیٹ کریڈٹ کی ساخت اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے سرمائے کے ڈھانچے میں حال ہی میں کچھ تضادات نظر آئے ہیں۔

سب سے پہلے، کریڈٹ سٹرکچر کے حوالے سے، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے لیے بقایا قرضوں میں نمایاں اضافہ ہوا ہے، جب کہ مکانات کی خریداری اور تزئین و آرائش کے لیے قرضے آہستہ آہستہ بڑھے ہیں۔ اس سے ظاہر ہوتا ہے کہ بینک کا سرمایہ بنیادی طور پر ڈویلپرز کے لیے بہہ رہا ہے، جب کہ لوگ ابھی تک ذاتی استعمال کے لیے گھر خریدنے کے لیے پرجوش نہیں ہیں۔ یہ مارکیٹ کے عدم توازن کی وجہ سے بھی ہے، جس میں سستی اور درمیانی فاصلے کے مکانات کی فراہمی تیزی سے نایاب ہوتی جارہی ہے۔ مارکیٹ میں نئی ​​سپلائی زیادہ تر اعلیٰ درجے کے اپارٹمنٹس ہیں، جبکہ سستی، درمیانی رینج اور سماجی رہائش کی شدید کمی ہے۔ یہی وجہ ہے کہ سوشل ہاؤسنگ کے لیے 145,000 بلین VND کریڈٹ پیکج کے ساتھ ساتھ 35 سال سے کم عمر افراد کے لیے کریڈٹ پیکج بہت سست روی سے تقسیم کیے گئے ہیں۔

دوم، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے سرمائے کے ڈھانچے کے حوالے سے، اس سے قبل، بہت سی رئیل اسٹیٹ کمپنیوں کے قرض کی مالی اعانت کا ڈھانچہ بانڈز پر بہت زیادہ انحصار کرتا تھا، یہاں تک کہ 50-60% تک، لیکن اب یہ تیزی سے نصف تک کم ہو گیا ہے۔ اس سال کے پہلے سات مہینوں میں، گزشتہ سال کے اختتام کے مقابلے میں پوری مارکیٹ میں بانڈ کے اجراء میں 63 فیصد اضافہ ہوا، لیکن صرف رئیل اسٹیٹ بانڈ کے اجراء میں صرف 13 فیصد اضافہ ہوا۔

حقیقت میں، جب کریڈٹ ڈھیلا ہو جاتا ہے، قرض دینے کی سود کی شرحیں نیچے آ جاتی ہیں، اور بینک رئیل اسٹیٹ قرض دینے کے لیے زیادہ کھلے ہو جاتے ہیں، بہت سے ڈویلپرز نہ صرف نئے بانڈز جاری کرنے سے گریز کرتے ہیں بلکہ موجودہ بانڈز کی ادائیگی بھی جارحانہ طریقے سے طے شدہ وقت سے پہلے ہی کر دیتے ہیں، بینک قرضوں میں منتقل ہو جاتے ہیں۔ اس سے کاروباروں کی طرف سے بینک کریڈٹ پر بڑھتا ہوا انحصار، خاص طور پر ایسے شعبوں میں جن کو طویل مدتی سرمائے کی ضرورت ہوتی ہے جیسے کہ رئیل اسٹیٹ، بینکنگ سسٹم کے لیے اہم خطرات لاحق ہے، خاص طور پر میچورٹی کی عدم مطابقت کا خطرہ۔

اگرچہ رئیل اسٹیٹ کریڈٹ فی الحال محفوظ ہے، اگر اس میں تیزی سے اضافہ ہوتا رہتا ہے اور سرمایہ بنیادی طور پر اعلیٰ درجے کے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس میں جاتا ہے جیسا کہ اب ہے، تو مارکیٹ کو لامحالہ عدم استحکام کا سامنا کرنا پڑے گا۔

اس صورت حال کے تدارک کے لیے، ہم بینکوں کی ایڈجسٹمنٹ پر انحصار نہیں کر سکتے - جو کہ منافع کے محرکات اور شیئر ہولڈرز کے مفادات پر زور دیتے ہیں - بلکہ ریاست کے ریگولیٹری ہاتھ کی ضرورت ہے۔ اس کے مطابق، اسٹیٹ بینک آف ویتنام، تعمیرات کی وزارت ، اور دیگر وزارتوں اور ایجنسیوں کو چاہیے کہ وہ سماجی رہائش اور سستی رہائش کی فراہمی کو بڑھانے کے لیے حل تلاش کریں، اور قرض کے بہاؤ کو ان حصوں میں ری ڈائریکٹ کریں۔ مزید برآں، جب مستقبل میں قرض کی حدیں اٹھا لی جائیں گی، اسٹیٹ بینک آف ویتنام کے پاس ترجیحی شعبوں میں براہ راست سرمائے کے بہاؤ کے لیے زیادہ موثر ٹولز ہونے چاہئیں۔

طویل المدتی حل، جیسا کہ اسٹیٹ بینک آف ویتنام کے گورنر نے کہا ہے، کیپٹل مارکیٹ کو مضبوطی سے تیار کرنا ہے، جو درمیانی اور طویل مدتی سرمائے کی ضروریات کو مؤثر طریقے سے پورا کرے، اس طرح بینکاری نظام کے قلیل مدتی سرمائے کے ذرائع پر دباؤ کو کم کرے۔ وہ شعبے جنہیں درمیانی اور طویل مدتی سرمائے کی بڑی مقدار کی ضرورت ہوتی ہے، جیسے کہ رئیل اسٹیٹ اور انفراسٹرکچر، کو کارپوریٹ بانڈ کے اجراء، مقامی حکومت کے بانڈز، یا بین الاقوامی قرضوں کے ذریعے فنڈز اکٹھا کرنے کی ضرورت ہوتی ہے… وہ صرف بینک کریڈٹ پر انحصار جاری نہیں رکھ سکتے۔

ماخذ: https://baodautu.vn/tranh-lech-pha-tin-dung-d361861.html