کریڈٹ سے بچیں "مطابقت سے باہر"

سب سے واضح نشانیوں میں سے ایک یہ ہے کہ سال کے آغاز سے، رئیل اسٹیٹ بزنس کریڈٹ پورے نظام کی اوسط کریڈٹ گروتھ ریٹ سے دو گنا تیزی سے بڑھ گیا ہے۔ صرف سال کے پہلے 6 مہینوں میں، پورے سسٹم کے کریڈٹ میں تقریباً 10 فیصد اضافہ ہوا، جس میں سے رئیل اسٹیٹ بزنس کریڈٹ میں 20 فیصد اضافے کا تخمینہ ہے۔

دوسری سہ ماہی 2025 کی مالی رپورٹس جیسے کہ Techcombank, HDBank, SHB , MB... بینکوں کی ایک سیریز کی مالی رپورٹیں بھی ظاہر کرتی ہیں کہ ان بینکوں کے رئیل اسٹیٹ کاروباری قرضوں میں گزشتہ سال کے اختتام کے مقابلے میں 20-35% اضافہ ہوا ہے۔

اس وقت تک، رئیل اسٹیٹ کریڈٹ ریکارڈ سطح (تقریباً 3.2 ملین بلین VND) تک پہنچ گیا ہے۔ یہ بتانا مشکل نہیں ہے کہ بینک رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کیوں ڈال رہے ہیں۔ جیسا کہ اسٹیٹ بینک کے گورنر نے کہا، اس سال کی پہلی ششماہی میں رئیل اسٹیٹ کریڈٹ میں تیزی سے اضافہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی راہ میں حائل رکاوٹوں کو دور کرنے کی سمت کے مطابق ہے۔ کیونکہ جب یہ منصوبہ قانونی رکاوٹوں سے پاک ہو جائے گا تو اس پر عمل درآمد کے لیے سرمائے کی ضرورت لامحالہ بڑھ جائے گی۔

ایک آزاد نقطہ نظر سے، تجزیہ کار کہتے ہیں کہ پیداوار اور کھپت کے تناظر میں بہت سی مشکلات کا سامنا ہے، بنیادی ترقی کے محرک انفراسٹرکچر اور رئیل اسٹیٹ ہیں۔ اس کے علاوہ، رئیل اسٹیٹ کے لیے قرض دیتے وقت، نقصان کی اصل شرح بہت کم ہوتی ہے (ضمانت کی زیادہ لیکویڈیٹی کی وجہ سے)۔ یہی وجہ ہے کہ یہ دونوں شعبے سرمائے کے بہاؤ کو مضبوطی سے راغب کرتے ہیں۔

اگرچہ رئیل اسٹیٹ کریڈٹ تیزی سے بڑھ رہا ہے، لیکن اچھی خبر یہ ہے کہ اسٹیٹ بینک کے مطابق، اس شعبے کو قرض دینا اب بھی حفاظتی اشاریوں کو یقینی بناتا ہے۔ اس کا ثبوت یہ ہے کہ درمیانی اور طویل مدتی قرضوں کے لیے استعمال ہونے والے قلیل مدتی سرمائے کا تناسب اب بھی 30% کی حد سے نیچے ہے۔ آپریٹر کریڈٹ اداروں کو نظام کی حفاظت کو یقینی بناتے ہوئے مدت کے لحاظ سے سرمائے کو متوازن کرنے کی بھی مسلسل ہدایت کرتا ہے۔

تاہم، رئیل اسٹیٹ کریڈٹ ڈھانچہ اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے سرمائے کی ساخت میں حال ہی میں کچھ غیر معقول نکات ہیں۔

سب سے پہلے، کریڈٹ ڈھانچے کے لحاظ سے، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے لیے بقایا قرضوں میں اضافہ ہوا جب کہ گھر کی خریداری اور گھر کی مرمت کے لیے قرضے میں آہستہ آہستہ اضافہ ہوا، جس سے ظاہر ہوتا ہے کہ بینک کا سرمایہ بنیادی طور پر سرمایہ کاروں کے پاس جاتا ہے، جب کہ لوگ رہنے کے لیے مکان خریدنے میں دلچسپی نہیں رکھتے۔ یہ مارکیٹ میں عدم توازن سے بھی ہوتا ہے، جب سستی اور درمیانے درجے کے مکانات کی فراہمی تیزی سے غائب ہوتی ہے۔ مارکیٹ میں نئی سپلائی زیادہ تر لگژری اپارٹمنٹس کی ہے، جبکہ سستی، درمیانی فاصلے کے اپارٹمنٹس اور سوشل ہاؤسنگ کی بہت کمی ہے۔ یہی وجہ ہے کہ سوشل ہاؤسنگ لون کے لیے 145,000 بلین VND کے کریڈٹ پیکج کے ساتھ ساتھ 35 سال سے کم عمر کے لوگوں کے لیے کریڈٹ پیکج بہت سست روی سے جاری کیے جاتے ہیں۔

دوسرا، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے سرمائے کے ڈھانچے کے حوالے سے، اس سے قبل، بہت سے رئیل اسٹیٹ انٹرپرائزز کے قرض کے سرمائے کا ڈھانچہ بانڈز پر بہت زیادہ انحصار کرتا تھا، یہاں تک کہ 50-60% تک، لیکن اب اس میں نصف کی تیزی سے کمی واقع ہوئی ہے۔ اس سال کے پہلے 7 مہینوں میں، گزشتہ سال کے اختتام کے مقابلے میں پوری مارکیٹ میں بانڈ کے اجراء میں 63 فیصد اضافہ ہوا، لیکن رئیل اسٹیٹ بانڈ کے اجراء میں صرف 13 فیصد سے زیادہ کا اضافہ ہوا۔

درحقیقت، جب کریڈٹ ڈھل جاتا ہے، قرض دینے کی سود کی شرحیں نیچے آ جاتی ہیں اور بینک رئیل اسٹیٹ کریڈٹ کے لیے زیادہ کھلے ہوتے ہیں، بہت سے سرمایہ کار نہ صرف نئے بانڈز جاری نہیں کرتے، بلکہ بانڈز کی جلد ادائیگی کے لیے بھی جلدی کرتے ہیں، بینک قرضوں کی طرف سوئچ کرتے ہیں۔ بینک کریڈٹ پر کاروبار کا بڑھتا ہوا انحصار، خاص طور پر ایسے علاقوں میں جہاں طویل مدتی سرمائے کی ضرورت ہوتی ہے جیسے کہ رئیل اسٹیٹ، بینکنگ سسٹم کو بہت سے خطرات لاحق ہیں، خاص طور پر مدتی عدم توازن کا خطرہ۔

اگرچہ رئیل اسٹیٹ کریڈٹ اس وقت بھی محفوظ ہے، اگر اس میں تیزی سے اضافہ ہوتا رہتا ہے اور سرمایہ بنیادی طور پر اعلیٰ درجے کے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس میں آتا ہے جیسا کہ وہ اب ہیں، تو مارکیٹ لامحالہ عدم استحکام کا سامنا کرے گی۔

اس صورتحال پر قابو پانے کے لیے، ہم بینکوں سے ایڈجسٹمنٹ کی توقع نہیں کر سکتے - جو کہ منافع کے اہداف اور شیئر ہولڈر کے مفادات سے سخت متاثر ہوتے ہیں - لیکن ریاست کے ریگولیٹری ہاتھ کی ضرورت ہے۔ اس کے مطابق، اسٹیٹ بینک، وزارت تعمیرات اور دیگر وزارتوں اور شاخوں کے پاس سوشل ہاؤسنگ، سستی رہائش اور ان حصوں میں براہ راست قرض کے بہاؤ کی فراہمی کو بڑھانے کے لیے حل ہونا چاہیے۔ مزید برآں، کریڈٹ روم کو ہٹاتے وقت، اسٹیٹ بینک کے پاس ترجیحی علاقوں میں سرمایہ کی روانی کو براہ راست کرنے کے لیے زیادہ موثر ٹولز بھی ہونے چاہئیں۔

طویل مدتی حل، جیسا کہ اسٹیٹ بینک کے گورنر نے کہا، کیپٹل مارکیٹ کو مضبوطی سے تیار کرنا، درمیانی اور طویل مدتی سرمائے کی طلب کو پورا کرنا، اس طرح بینکاری نظام کے قلیل مدتی سرمائے کے ذرائع پر دباؤ کو کم کرنا ہے۔ ایسے شعبے جن کو بڑے درمیانی اور طویل مدتی سرمائے کے ذرائع کی ضرورت ہے، جیسے کہ رئیل اسٹیٹ اور انفراسٹرکچر، انہیں کارپوریٹ بانڈز، مقامی بانڈز یا بین الاقوامی قرضوں وغیرہ کے اجراء کے ذریعے متحرک ہونے کی ضرورت ہے، اور وہ ہمیشہ کے لیے بینک کریڈٹ پر انحصار نہیں کر سکتے۔

ماخذ: https://baodautu.vn/tranh-lech-pha-tin-dung-d361861.html