ایک بار جب سرمایہ کاروں کے لیے بہت زیادہ تلاش اور "سنہری ہنس" سمجھا جاتا تھا، بہت ساری اپارٹمنٹ عمارتوں میں گراؤنڈ فلور شاپ ہاؤسز کو اب سست مانگ، کم کرائے کی شرح، یا فروخت کے لیے پیش کیے جانے کا سامنا ہے۔ اس صورتحال نے بہت سے دکانوں کے مالکان کو شدید مشکلات میں ڈال دیا ہے، اور سرمایہ کار اپنے سرمائے کے ساتھ بندھے ہوئے ہیں، کیونکہ کرائے کی موجودہ کم شرحیں اربوں سے دسیوں بلین ڈونگ کی ابتدائی سرمایہ کاری کے مقابلے میں نہ ہونے کے برابر ہیں۔ یہ ہو چی منہ شہر میں ہو رہا ہے، ملک میں سب سے زیادہ صارفین کے اخراجات کے ساتھ ایک گنجان آباد شہر۔
تین ماہ سے زیادہ عرصے سے، ہو چی منہ سٹی کے گو واپ ڈسٹرکٹ میں ایک دکان کے مالک، مسٹر ڈنگ، اپنا 50m2 شاپ ہاؤس 500 ملین VND سے زیادہ کے نقصان پر فروخت کرنے کی کوشش کر رہے ہیں، لیکن ابھی تک کسی نے پوچھ گچھ نہیں کی۔ مسٹر ڈنگ نے یہ شاپ ہاؤس 2019 میں تقریباً 3.8 بلین VND میں خریدا تھا اور ابتدائی طور پر اسے 15 ملین VND ماہانہ کرائے پر دیا تھا۔ تاہم خراب کاروبار کی وجہ سے کرایہ دار نے چھ ماہ بعد جائیداد خالی کر دی۔ اس کے بعد، مسٹر ڈنگ نے دوبارہ "کرائے کے لیے" کا نشان لگایا، لیکن کچھ پوچھ گچھ کے ساتھ، اس نے فعال طور پر کرایہ کم کر کے 13 ملین VND فی ماہ کر دیا۔ اب، کرایہ پر لینے کی کئی کوششوں کے بعد، قیمت مزید کم کر کے 10 ملین VND فی ماہ کر دی گئی ہے، لیکن جگہ خالی ہے۔
"ہر ماہ مجھے اب بھی 20 ملین VND سے زیادہ سود اور اپنے 2 بلین VND قرض پر اصل رقم ادا کرنی پڑتی ہے۔ کرایہ کی آمدنی بہت کم ہے، اور سود کی ادائیگی کا دباؤ بہت زیادہ ہے، اس لیے مجھے دکان کا گھر نقصان میں بیچنا پڑا، لیکن میں 3 ماہ سے اس کی تشہیر کر رہا ہوں اور ابھی تک کوئی خریدار نہیں ملا،" مسٹر نے کہا۔
اسی طرح کے تجربے کا اشتراک کرتے ہوئے، ایک رئیل اسٹیٹ سرمایہ کار، مسٹر ہین نے کہا: "2018 میں، میں نے سابق ڈسٹرکٹ 2 (اب تھو ڈک سٹی) کے ایک پروجیکٹ میں 5 بلین VND سے زیادہ کی سرمایہ کاری کی۔ بھاری ٹریفک والی ایک مرکزی سڑک پر واقع، مجھے یقین تھا کہ وقت گزرنے کے ساتھ ساتھ میری جائیداد کی قیمت بڑھے گی یا مجھے ابتدائی طور پر دس قیمتوں پر کرایہ پر دیا جائے گا۔ ہر ماہ 30 ملین VND میں ایک کافی شاپ کھولی تاہم، 2020 کے آخر سے، کاروباری مشکلات کی وجہ سے، اسی علاقے میں کئی پڑوسی جائیدادوں کے ساتھ، میرا شاپ ہاؤس بند کر دیا گیا ہے اور بغیر کرائے کے۔"
"جب وبائی بیماری ختم ہوئی تو میں نے سوچا کہ مارکیٹ تیزی سے مستحکم ہو جائے گی، لیکن دو سال گزر چکے ہیں اور میرا اپارٹمنٹ ابھی تک خالی ہے۔ حال ہی میں، ایک ممکنہ کرایہ دار نے اسے منی سپر مارکیٹ کے لیے کرایہ پر لینے کے لیے ماہانہ 15 ملین VND کی پیشکش کی، لیکن میں ابھی تک راضی نہیں ہوا۔ میں اسے فروخت کرنے کا ارادہ رکھتا ہوں کیونکہ یہ منافع بخش سرمایہ کاری نہیں ہے۔" مسٹر ہین نے کہا۔
بہت سے رئیل اسٹیٹ ماہرین کے مطابق، حالیہ دنوں میں ای کامرس میں نمایاں اضافہ ہوا ہے۔ بہت سی کمپنیوں کو اب صرف گوداموں کی ضرورت ہے، فزیکل اسٹورز کی نہیں، اور یہ گودام اب اسمارٹ سروس گودام ہیں، آن لائن منظم اور چلائے جاتے ہیں، جو کہ سستا اور محفوظ بھی ہے۔ گودام کے لیے دکانوں کا کرایہ مہنگا بھی ہے اور غیر محفوظ بھی۔
ماہرین کے مطابق، جب 2000 کی دہائی میں ویتنام میں پہلی بار شاپ ہاؤسز نمودار ہوئے تو وہ واقعی قیمتی تھے۔ ہو چی منہ شہر کے وسطی اضلاع میں، شاپ ہاؤسز کا ایک سلسلہ کبھی "گولڈن جیز" سرمایہ کاروں کو اپنی طرف متوجہ کرتا تھا۔ اپنی کامیابی کی وجہ سے، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار نے مارکیٹ میں مسلسل نئی سپلائی جاری کی، جس کی وجہ سے سپلائی زیادہ ہو گئی۔
ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے چیئرمین مسٹر لی ہوانگ چاؤ کا خیال ہے کہ ایک شاپ ہاؤس پراجیکٹ میں بہت سے عوامل، خاص طور پر آبادی، صارف کے رویے کا تفصیلی حساب، اور وہاں سے گزرنے والے لوگوں کی تعداد کو شامل کرنا چاہیے تاکہ اس بات کو یقینی بنایا جا سکے کہ کاروبار اور خریداری کی سرگرمیاں اس منصوبے کے لیے روزانہ کیش فلو پیدا کر سکتی ہیں۔ تب ہی دکان کا گھر منافع بخش ہو سکتا ہے۔ اس کے علاوہ لوگوں کی شاپنگ اور تفریحی عادات میں نمایاں تبدیلیوں کا بغور مطالعہ کرنا ضروری ہے۔ فی الحال، صارفین زیادہ کثرت سے آن لائن شاپنگ کا استعمال کر رہے ہیں، اور سیٹلائٹ شہری علاقوں کی طرف ہجرت پہلے کے مقابلے میں مرکوز تجارت کو کم موثر بناتی ہے، اس طرح دکانوں کی قدر میں نمایاں کمی واقع ہوتی ہے۔
اسی نظریے کا اظہار کرتے ہوئے، CBRE ویتنام کے ماہرین کا خیال ہے کہ اگرچہ دکانوں کو پیشہ ور افراد ایک منافع بخش طبقہ سمجھتے ہیں، لیکن اگر شہری علاقے اور آس پاس کے رہائشیوں کی ممکنہ مانگ پر غور نہ کیا جائے تو خوردہ مقاصد کے لیے ان میں سرمایہ کاری آسانی سے مایوسی کا باعث بن سکتی ہے۔ موجودہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے ناگزیر ترقی کے رجحان میں، ہر اپارٹمنٹ کمپلیکس پروجیکٹ کو تجارتی علاقوں کے لیے جگہ مختص کرنی چاہیے۔ تاہم، مقام کے لحاظ سے، ہر منصوبے کی مختلف ضروریات ہوں گی۔ اس لیے شاپ ہاؤسز کی ترقی اور بہتری کا انحصار اس منصوبے کے محل وقوع اور پیمانے پر ہوگا۔
JLL ویتنام کی ایک حالیہ مارکیٹ رپورٹ میں، کمپنی نے اس شاپ ہاؤس سیگمنٹ پر غور کرنے والے سرمایہ کاروں کو بھی مشورہ دیا کہ اگر ان کے پاس آسانی سے کیش دستیاب نہیں ہے، تو انہیں سرمایہ کاری کرنے سے پہلے دو بار سوچنا چاہیے، کیونکہ مارکیٹ کو "گرانا" بہت آسان ہے۔ موجودہ کرایہ داروں کو برقرار رکھنے کے لیے، دکان کے مالکان کو کرایہ کم کرنا ہوگا۔ دریں اثنا، فی الحال کرائے کے لیے پیش کی جانے والی جائیدادوں کے لیے، مالک مکان کو موجودہ پوچھے جانے والے کرایوں میں 20-40% کمی کرنے کے مطالبات کا سامنا ہے۔ معاہدے کی شرائط 3-5 سال تک رہتی ہیں؛ تاہم، کرایہ دار لیز کی پوری مدت کے دوران کرایوں میں اضافہ نہ کرنے کی تجویز دے رہے ہیں…
ماخذ
تبصرہ (0)