بیس بلاک میں شاپ ہاؤسز میں سرمایہ کاری سے مایوس

گو واپ ضلع میں ایک اپارٹمنٹ بلڈنگ میں ایک شاپ ہاؤس کافی عرصے سے خالی پڑا ہے۔

ایک بار مارکیٹ میں تلاش کیا جاتا تھا اور سرمایہ کاروں کے لیے "سنہری ہنس" سمجھا جاتا تھا، لیکن اب تک، بہت سی اپارٹمنٹ عمارتوں میں شاپ ہاؤس زوال کا شکار ہیں، کم قیمت پر کرائے پر دیے گئے ہیں یا فروخت کے لیے رکھے گئے ہیں۔ اس صورتحال نے کئی دکانوں کے مالکان کو پریشانی میں مبتلا کر دیا ہے، سرمایہ کاروں نے اپنا سرمایہ دفن کر دیا ہے کیونکہ موجودہ سستے کرائے کی قیمت کئی ارب سے کئی دسیوں ارب VND کی ابتدائی سرمایہ کاری کے مقابلے میں صرف ریت کا ایک دانہ ہے۔ یہ صورت حال ہو چی منہ شہر میں ہو رہی ہے، جہاں آبادی کی کثافت زیادہ ہے، اور لوگوں کی اشیائے خوردونوش کا استعمال ملک میں سرفہرست ہے۔

3 ماہ سے زیادہ عرصے سے، مسٹر ڈنگ - گو واپ ڈسٹرکٹ، ہو چی منہ سٹی میں ایک دکان کے مالک، 500 ملین VND سے زیادہ کے نقصان پر 50m2 شاپ ہاؤس فروخت کر رہے ہیں، لیکن ابھی تک کسی نے نہیں پوچھا۔ یہ شاپ ہاؤس مسٹر ڈنگ نے 2019 میں تقریباً 3.8 بلین VND میں خریدا تھا، ابتدائی طور پر 15 ملین VND/ماہ میں کرایہ پر لیا گیا تھا۔ تاہم کاروبار میں سست روی کے باعث کرایہ دار نے 6 ماہ کے کرائے کے بعد مکان واپس کر دیا۔ اس کے بعد، مسٹر ڈنگ نے کرایہ کے لیے ایک نشان لٹکانا جاری رکھا، لیکن بہت کم لوگوں نے پوچھا، اس لیے اس نے اسے فعال طور پر کم کر کے 13 ملین VND/ماہ کر دیا۔ اب تک، بہت سے کرایہ داروں کے ذریعے، قیمت کم کر کے 10 ملین VND/ماہ کر دی گئی ہے، لیکن احاطے اب بھی خالی ہیں۔

"ہر ماہ مجھے اب بھی 2 بلین VND قرض کے لئے 20 ملین VND سے زیادہ کا بینک کا سود اور پرنسپل ادا کرنا پڑتا ہے۔ کرایہ بہت کم ہے، شرح سود کا دباؤ بہت زیادہ ہے، اس لئے مجھے دکان کو نقصان میں بیچنا پڑا، لیکن 3 ماہ سے زیادہ اشتہارات کے بعد، مجھے ابھی تک کوئی خریدار نہیں ملا،" مسٹر ڈنگ نے کہا۔

اسی صورت حال میں، مسٹر ہین - ایک رئیل اسٹیٹ سرمایہ کار نے بتایا: "2018 میں، میں نے پرانے ڈسٹرکٹ 2 (اب تھو ڈک سٹی) کے ایک پروجیکٹ میں ایک دکان ہاؤس میں 5 بلین VND سے زیادہ کی سرمایہ کاری کی، جو مین اسٹریٹ فرنٹیج پر واقع ہے، بھاری ٹریفک کے ساتھ، اس وقت مجھے یقین تھا کہ وقت گزرنے کے ساتھ ساتھ میرے گھر کی قیمت میں اضافہ ہوگا، یا اسے پہلے گاہکوں کو کرائے پر دینے کا منصوبہ تھا۔ 30 ملین VND/ماہ کی قیمت پر ایک کافی شاپ کھولیں تاہم، 2020 کے آخر سے، کاروباری مشکلات کی وجہ سے، میرا دکان اور اسی علاقے میں ملحقہ مکانات کو بند کر دیا گیا ہے، کوئی کرایہ دار نہیں ہے۔"

"جب وبائی بیماری ختم ہو جائے گی، میں نے سوچا کہ مارکیٹ تیزی سے مستحکم ہو جائے گی، لیکن 2 سال گزرنے کے بعد بھی میرا اپارٹمنٹ خالی ہے۔ حال ہی میں، ایک گاہک اسے منی سپر مارکیٹ کھولنے کے لیے کرایہ پر لینا چاہتا تھا اور 15 ملین/ماہ ادا کرنا چاہتا تھا، لیکن میں نے ابھی تک اتفاق نہیں کیا، اسے فروخت کرنے کی منصوبہ بندی کر رہا ہوں کیونکہ سرمایہ کاری مؤثر نہیں ہے،" مسٹر ہیئن نے کہا۔

بہت سے رئیل اسٹیٹ ماہرین کے مطابق، حالیہ دنوں میں، ای کامرس میں اضافہ ہوا ہے، بہت سی کمپنیوں کو اب صرف گوداموں کی ضرورت ہے، اسٹورز کی نہیں، اور گودام اب سمارٹ سروس گودام بھی ہیں، جو آن لائن منظم اور چلائے جاتے ہیں، سستے اور محفوظ، جب کہ گودام کے طور پر دکان کا کرایہ مہنگا اور غیر محفوظ ہے۔

ماہرین کے مطابق شاپ ہاؤس کا ماڈل واقعی قیمتی تھا جب یہ پہلی بار 2000 کی دہائی میں ویتنام میں نمودار ہوا۔ ہو چی منہ سٹی کے وسطی اضلاع میں، دکانوں کا ایک سلسلہ کبھی سرمایہ کاروں کو اپنی طرف متوجہ کرنے والا "سنہری ہنس" ہوا کرتا تھا۔ اس کی کامیابی کی وجہ سے، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار نے مارکیٹ میں مسلسل نئی سپلائیز جاری کیں، جس سے سرپلس ہو گیا۔

مسٹر لی ہونگ چاؤ - ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے چیئرمین نے کہا کہ ایک شاپ ہاؤس پراجیکٹ کو بہت سے عوامل کو یکجا کرنا ضروری ہے، خاص طور پر آبادیاتی مسائل کو مدنظر رکھتے ہوئے، صارف کے رویے کا تفصیل سے حساب لگانا، پراجیکٹ کے لیے روزانہ کیش فلو بنانے کے لیے کاروبار اور خریداری کی سرگرمیوں کے لیے گزرنے والے لوگوں کی تعداد۔ تب ہی شاپ ہاؤسز کاروباری کارکردگی میں اضافہ کر سکتے ہیں۔ اس کے علاوہ لوگوں کی خریداری اور تفریح کے طریقوں میں ہونے والی بڑی تبدیلیوں کا بغور مطالعہ کرنا بھی ضروری ہے۔ فی الحال، صارفین نے سیٹلائٹ شہری علاقوں کی طرف ہجرت کے ساتھ ساتھ آن لائن شاپنگ کا زیادہ استعمال کیا ہے، جس سے مرتکز تجارت اب پہلے کی طرح موثر نہیں رہی، اس طرح شاپ ہاؤسز کی قدر میں نمایاں کمی واقع ہوئی ہے۔

اسی نظریے کو شیئر کرتے ہوئے، CBRE ویتنام کے ماہرین نے تبصرہ کیا کہ اگرچہ یہ ایک ایسا طبقہ ہے جسے ماہرین منافع بخش سمجھتے ہیں، لیکن اگر اندرون شہری علاقے اور آس پاس کے رہائشیوں کی ممکنہ مانگ کا بغور جائزہ نہ لیا جائے، تو دکانوں میں سرمایہ کاری کرنے سے دکانیں کھولنے کے لیے آسانی سے مایوس کیا جا سکتا ہے۔ موجودہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے ناگزیر ترقی کے رجحان میں، کسی بھی اپارٹمنٹ پروجیکٹ کو تجارتی علاقوں کے لیے جگہ مختص کرنی چاہیے۔ تاہم، مقام کے لحاظ سے، ہر منصوبے کی مختلف ضروریات ہوں گی۔ اس لیے شاپ ہاؤسز کی ترقی اور بہتری کا انحصار اس منصوبے کے محل وقوع اور پیمانے پر ہوگا۔

JLL ویتنام کی ایک حالیہ مارکیٹ رپورٹ میں، اس یونٹ نے اس شاپ ہاؤس سیگمنٹ کا انتخاب کرتے وقت سرمایہ کاروں کو سفارشات بھی دی ہیں، اگر کوئی بیکار کیش فلو نہیں ہے تو، سرمایہ کاروں کو شاپ ہاؤس میں سرمایہ کاری کرتے وقت غور کرنا چاہیے، کیونکہ یہ "بریک آؤٹ" کرنا بہت آسان ہوگا۔ موجودہ کرایہ داروں کو برقرار رکھنے کے لیے، دکان کے مالکان کو کرایہ کی قیمتیں کم کرنا ہوں گی۔ دریں اثنا، کرایہ کے لیے احاطے کی پیشکش کے ساتھ، اگرچہ مکان مالکان کو موجودہ کرائے کی قیمت میں 20 - 40% تک کمی کرنے کی درخواست کا سامنا ہے۔ معاہدے کی مدت اب بھی 3 - 5 سال پر برقرار ہے، تاہم، کرایہ دار پوری لیز کی مدت کے دوران کرایہ کی قیمت میں اضافہ نہ کرنے کی تجویز کرتے ہیں۔

ماخذ