ثلاثة قوانين تتعلق بالأراضي والإسكان: إزالة العوائق فوراً.

أحد الأهداف التي حددتها الحكومة وتوقعات الجمعية الوطنية من السماح بدخول قانون الأراضي لعام 2024 حيز التنفيذ قبل خمسة أشهر من الموعد المحدد (من 1 يناير 2025) هو تبسيط الإجراءات وحل أوجه القصور المتعلقة بالإسكان والأراضي للشركات والمواطنين.

ومع ذلك، في بعض المناطق، وخاصة مدينة هو تشي منه، تعطلت العديد من الإجراءات المتعلقة بالأراضي منذ دخول هذا القانون حيز التنفيذ.

الناس في حالة ترقب وقلق شديدين.

بعد توقيع اتفاقية نقل الأرض في بداية أغسطس 2024 (عندما دخل قانون الأراضي لعام 2024 حيز التنفيذ)، في 5 أغسطس، قام السيد V، وهو من سكان فينه لوك أ (مقاطعة بينه تشان، مدينة هو تشي منه)، بتقديم وثائق التسجيل إلى مكتب تسجيل المقاطعة، وتم تحويل نموذج حساب الضريبة إلى السلطة الضريبية في 14 أغسطس.

ومع ذلك، وبعد مرور أكثر من شهر، لم تصدر السلطات الضريبية بعد إشعار الضريبة لإحالته إلى مكتب التسجيل لإكمال عملية التسجيل ونقل الملكية إلى المشتري.

ذكر السيد (ف) أنه عند توقيع عقد نقل الملكية، تعهد للمشتري بتحديث بيانات الملكية خلال 20 يومًا. ونظرًا لبطء معالجة المستندات، مارس المشتري ضغطًا كبيرًا عليه لحل المشكلة أو إعادة المبلغ المدفوع.

"على مدار الشهر الماضي، جعلتني قراءة التقارير الإخبارية حول وكالات الضرائب والموارد وهي تتبادل الآراء ذهاباً وإياباً، وتقدم التقارير وتطلب الآراء حول أوجه القصور، أشعر بالقلق والتوتر."

"يجب حل إجراءات شراء وبيع ونقل الأراضي بسرعة، ولكن بدلاً من ذلك، تعقد الوزارات والمحليات اجتماعًا تلو الآخر، بينما يفوت الناس والشركات الكثير من الأشياء ويتكبدون خسائر بكل الطرق"، قال السيد ف. بغضب.

وبالمثل، اشترى السيد TQD منزلاً في منطقة فو نهوان في 8 أغسطس 2024، ولكن بعد تقديم وثائق التسجيل والنقل منذ أكثر من شهر، لم يتلق النتائج بعد، مما أدى إلى تعطيل جميع خططه.

وبالتحديد، اشترى السيد د. المنزل مقابل 14 مليار دونغ فيتنامي. وكان يخطط لاقتراض 10 مليارات دونغ فيتنامي بسرعة من مصادر خارجية لسداد ثمنه، ثم الاقتراض من البنك لسداد الباقي.

على الرغم من أن طلب القرض غير مكتمل، وأن البنك قد أنهى إجراءات التقييم والموافقة، إلا أنه لا يستطيع صرف الأموال. ونتيجة لذلك، يواجه السيد د. صعوبة في سداد فوائد قرضه الخارجي دون أن يعلم متى سيتمكن من استرداده.

وقال السيد د.: "يبلغ معدل الفائدة اليومي على القروض من المقرضين غير الرسميين عشرات الملايين من الدونغ، في حين أن السلطات بطيئة في اتخاذ قرار بشأن حل، مما يترك الناس يتحملون عبئاً ثقيلاً".

بسبب ضائقة مالية، اضطرت السيدة (PL) (المقيمة في المنطقة 12 بمدينة هو تشي منه) إلى بيع قطعتي أرض في المنطقة نفسها مقابل 6 مليارات دونغ فيتنامي. ولأن القطعتين كانتا مرهونتين للبنوك، فقد اضطرت إلى اقتراض أكثر من 4 مليارات دونغ فيتنامي من معارفها لإتمام إجراءات فك الرهن.

في غضون ذلك، ولأن المشتري كان بصدد الحصول على قرض بنكي، ساعدته السيدة ل. في إتمام الإجراءات اللازمة. ووافق البنك على صرف القرض بمجرد الانتهاء من دفع ضريبة نقل الملكية وإجراءات التسجيل.

عند تقديم طلبها في مكتب الضرائب، تم إبلاغ السيدة ل. بأنه نظرًا لأن لجنة الشعب بالمدينة على وشك إصدار قائمة أسعار جديدة للأراضي، فيجب عليها الانتظار مؤقتًا حتى يتم حساب ضريبة النقل وفقًا لقائمة أسعار الأراضي الجديدة.

ومع ذلك، وحتى يومنا هذا، لا تزال عملية حساب ضريبة النقل متوقفة، مما يضع كلاً من البائع والمشتري في موقف صعب.

"كنت أعاني من ضائقة مالية، ولهذا السبب بعت الأرض. لم أتوقع أن تزداد الأمور صعوبة بعد بيعها. آمل فقط أن تقوم السلطات بحساب ضريبة نقل الملكية قريباً حتى أتمكن من إتمام إجراءات بيع الأرض"، قالت السيدة ل.

تتسم معاملات العقارات في مدينة هو تشي منه بالبطء، لأنه حتى بعد إتمام عمليات البيع والشراء، لا تزال إجراءات نقل الملكية وتسجيل العقار غير مكتملة. - الصورة: كوانغ دينه

مما يزيد من صعوبة سوق العقارات.

وفي الوقت نفسه، قال السيد تران دوك ثوان (مدير شركة وساطة عقارية في المنطقة 7) إن شركته وحدها لديها ما يقرب من 20 ملفًا لمعاملات عقارية عالقة حاليًا في مرحلة دفع الضرائب.

وبحسب السيد ثوان، فقد توقفت جميع المعاملات قبل وبعد الأول من أغسطس، مما أدى إلى "تجميد" المعاملات المكتملة، كما توقفت المعاملات الجديدة بسبب الصعوبات، حيث امتنع الناس عن الشراء والبيع خلال هذه الفترة.

"كنا نعتقد أن القانون الجديد سيفتح السوق ويجعل المعاملات أسهل للناس، لكنه بدلاً من ذلك جعل الأمور أكثر صعوبة بالنسبة لهم."

قال السيد ثوان: "في البداية، ذكرت مصلحة الضرائب أن قائمة أسعار الأراضي الجديدة ستكون متاحة في غضون أسبوع إلى أسبوعين لحساب ضريبة نقل الملكية، لكننا الآن ننتظر منذ أكثر من شهر ونصف ولم يطرأ أي تقدم. نضطر كل أسبوع إلى الذهاب إلى مصلحة الضرائب للاستفسار لأن العملاء يلحّون علينا باستمرار".

قال السيد تا ترونغ كين (وسيط عقاري في مدينة هو تشي منه) إن هناك العديد من الحالات التي يحتاج فيها البائع بشدة إلى المال ويضطر إلى بيع المنزل، ولكن في النهاية لا تكتمل الإجراءات، كما أن المشتري غير قادر على الحصول على قرض مصرفي ودفع 100٪ من المبلغ للبائع.

في بعض الحالات، يبيع العملاء منازلهم لتغطية تكاليف الانتقال إلى الخارج، حيث من المقرر أن تبدأ الرحلات الجوية في 15 سبتمبر، لذلك بدأوا إجراءات البيع في أوائل أغسطس 2024.

تم توثيق المستندات ودفع الوديعة، لكن عملية حساب الضريبة تعثرت، مما جعل البائع في حيرة من أمره بشأن كيفية المضي قدمًا. واضطر البائع للسفر إلى الخارج ابتداءً من 15 سبتمبر، بينما ظلت عملية دفع الضريبة معلقة.

وقال السيد كين: "يتقبل العملاء أنه في حال ظهور أي مشاكل لاحقاً، فسوف يتحملون تكاليف إضافية للسفر ذهاباً وإياباً لحلها، لأنهم لا يعرفون المدة التي سيستغرقها إكمال هذا الإجراء".

علاوة على ذلك، ووفقًا للسيد كين، توجد في الواقع حالات يضطر فيها الناس إلى اقتراض المال من مصادر خارجية لسداد قروضهم القائمة، وذلك للحصول على سند ملكية الأرض وإتمام نقل الملكية. وإذا اقترض المشتري أيضًا من بنك، ولكن لم يُصرف له القرض، فإن ذلك يضع البائع في مأزق، ويُجبره على البقاء مدينًا عند بيع المنزل.

وعلق السيد فام ترونغ فو، مدير شركة تيتانيوم لإدارة العقارات، قائلاً إن ركود إجراءات إصدار وتجديد شهادات استخدام الأراضي وتغيير أغراض استخدام الأراضي يمنع الناس من إجراء المعاملات، والشراء والبيع، وبالتالي، تواجه شركات الوساطة العقارية صعوبات أيضاً.

قال السيد فو: "يتعين على السلطات حل العقبات التي تعترض معاملات العقارات في مدينة هو تشي منه بسرعة أو تطبيق آليات مؤقتة؛ ولا ينبغي السماح بتجميد المعاملات كما هو الحال منذ أكثر من شهر".

بحسب السيد تران خان كوانغ، مدير شركة فيت آن هوا للاستثمار العقاري، تتوقع الشركات أن يؤدي التطبيق المبكر للقوانين المتعلقة بالأراضي إلى حل العقبات في السوق وتعزيز المعاملات العقارية. إلا أنه في الواقع، ظهرت مشاكل تعرقل هذه المعاملات بشكل أكبر.

قال السيد كوانغ بغضب: "كل منطقة تطبق ذلك بطريقة مختلفة، مما يتسبب في تحمل الناس والشركات للعواقب".

أشخاص يكملون إجراءات الأراضي والعقارات في مقاطعة بينه ثانه، مدينة هو تشي منه - الصورة: هـ. هانه

لم تصدر وزارة الموارد الطبيعية والبيئة أي تعليق حتى الآن.

بحسب المحامي نجو هوينه فونغ ثاو (مكتب محاماة TAT)، فإن تعديل جداول أسعار الأراضي لتعكس قيم السوق أمر ضروري، لكن من غير المقبول ترك المواطنين والشركات عالقين في الإجراءات البيروقراطية.

والجدير بالذكر أنه في حين أن العديد من المناطق الأخرى لا تزال تعالج طلبات الأراضي بناءً على معامل K القديم وقائمة الأسعار، فإن مدينة هو تشي منه "تنتظر" إصدار قائمة أسعار الأراضي المعدلة.

وقالت السيدة ثاو: "إن انتظار قائمة أسعار الأراضي الجديدة لا يجعل من الصعب على الناس إكمال إجراءات الأراضي فحسب، بل يؤثر أيضًا بشكل خطير على عمليات الشركات، وعلى وجه الخصوص، يؤثر سلبًا على سرعة التنمية الاقتصادية لمدينة هو تشي منه"، مقترحة الاستمرار في تطبيق قائمة أسعار الأراضي القديمة أثناء انتظار إصدار قائمة أسعار الأراضي الجديدة.

اقترح ممثل الجمعية الوطنية لي شوان ثان، رئيس جمعية المحامين في مقاطعة خان هوا، أنه في دورها كوكالة تساعد الحكومة في صياغة قانون الأراضي لعام 2024، ينبغي لوزارة الموارد الطبيعية والبيئة أن تقترح بشكل استباقي على الحكومة أو تنظم مؤتمراً وطنياً للاستماع إلى الوزارات والقطاعات والمناطق المحلية بشأن العقبات من أجل إيجاد حلول وتقديم توجيهات في الوقت المناسب.

وبحسب السيد ثان، ينص قانون الأراضي لعام 2024 على أن قائمة أسعار الأراضي بموجب القانون القديم ستُطبق حتى 31 ديسمبر 2025. لذلك، إذا لزم الأمر، يمكن للجنة الشعبية الإقليمية تعديلها لتعكس أسعار السوق المحلية.

وإلا، فسيستمر تطبيق قائمة أسعار الأراضي القديمة، وسيتم وضع قائمة أسعار أراضٍ جديدة لاستخدامها اعتبارًا من 1 يناير 2026.

لذلك، من الطبيعي تماماً أن لا تقوم بعض المناطق بتعديل قوائم أسعار الأراضي الخاصة بها بينما تقوم مناطق أخرى بذلك.

"لقد أسند القانون هذه المهمة إلى السلطات المحلية. إذا شعرت مدينة هو تشي منه أن قائمة أسعار الأراضي القديمة منخفضة للغاية وقد تتسبب في خسائر، فيجب عليها إكمال الإجراءات بسرعة لإصدار قائمة أسعار أراضٍ منقحة، وتبسيط الإجراءات للمواطنين"، هذا ما قاله السيد ثان.

كما جادل المحامي تران دوك فونغ (نقابة المحامين في مدينة هو تشي منه) بأنه في انتظار إصدار قائمة تعديل أسعار الأراضي الجديدة، يجب على مدينة هو تشي منه تطبيق قائمة الأسعار القديمة، ويجب على سلطات الضرائب التعامل مع الإجراءات الإدارية نيابة عن الناس.

علاوة على ذلك، يسمح قانون الأراضي الجديد أيضاً بتطبيق قائمة أسعار الأراضي القديمة حتى 31 ديسمبر 2025. لذلك، وحتى يتم إصدار قائمة أسعار الأراضي المعدلة، تظل قائمة الأسعار القديمة سارية المفعول.

"إذا لم تكن قائمة الأسعار الجديدة متوفرة بعد، فيجب تطبيق قائمة الأسعار القديمة. لماذا نوقف الإجراءات الإدارية ونتسبب في تكبّد الناس خسائر؟"

"بالنظر إلى أن السلطات المحلية توقف معالجة الطلبات للحصول على آراء، فإن الوزارات والهيئات المعنية بحاجة إلى تقديم آراء موحدة بسرعة حتى تتمكن السلطات المحلية من المضي قدماً. لا يمكن للناس أن يجلسوا وينتظروا تبادل الآراء بين الهيئات بهذه الطريقة"، هذا ما قاله السيد فونغ.

قدمت دائرة الضرائب في مدينة هو تشي منه مرة أخرى اقتراحاً عاجلاً.

يأتي الناس لإتمام إجراءات الأراضي والعقارات في فرع مكتب تسجيل الأراضي في مقاطعة فو نهوان، مدينة هو تشي منه - الصورة: TTD

في 16 سبتمبر، واصلت إدارة الضرائب في مدينة هو تشي منه تقديم طلب عاجل إلى اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه لعقد اجتماع لحل القضايا المتعلقة بالأراضي ابتداءً من 1 أغسطس 2024.

وعلى وجه التحديد، اقترحت هذه الوكالة أن تنظم المدينة اجتماعاً لحل وتوحيد تطبيق المستندات القانونية مثل جداول أسعار الأراضي، ومعاملات تعديل أسعار الأراضي، والنسب المئوية لحساب رسوم إيجار الأراضي، وما إلى ذلك، حتى تتمكن السلطات الضريبية من حساب الالتزامات المالية المتعلقة بالأراضي على الفور.

وبحسب إدارة الضرائب في مدينة هو تشي منه، بالنسبة للوثائق المتعلقة بالأراضي الصادرة من 1 أغسطس 2024 وحتى قبل أن تصدر المدينة قرار تعديل قائمة أسعار الأراضي، سيتم تطبيق اللوائح المتعلقة بقوائم أسعار الأراضي في المنطقة للفترة 2020-2024.

بحسب إحصاءات دائرة الضرائب في مدينة هو تشي منه، تلقت الدائرة 8808 طلبات خلال الفترة من 1 إلى 27 أغسطس/آب. وشملت هذه الطلبات 346 طلبًا لتحصيل رسوم استخدام الأراضي المتعلقة بالاعتراف بحقوق استخدام الأراضي، و277 طلبًا لتحصيل رسوم استخدام الأراضي المتعلقة بتغيير غرض استخدام الأراضي.

إضافةً إلى ذلك، هناك 5448 إقرارًا ضريبيًا شخصيًا متعلقًا بنقل ملكية العقارات، و2737 إقرارًا لحالات لا تتضمن أي التزامات مالية. مع ذلك، أدى عدم وجود قائمة أسعار الأراضي المنشورة إلى تأخيرات كبيرة في معالجة الطلبات المتعلقة بالأراضي.

بحسب تحقيق أجرته صحيفة "تووي تري"، تواجه مكاتب الضرائب حاليًا تراكمًا كبيرًا في الوثائق المتعلقة بالأراضي اعتبارًا من 1 أغسطس/آب 2024. ويوجد لدى بعض المكاتب ما بين 400 و500 ملف معلق. وصرح رئيس أحد مكاتب الضرائب في منطقة مركزية بمدينة هو تشي منه بأنه يتعين عليهم انتظار قائمة أسعار الأراضي الجديدة قبل التمكن من حساب الالتزامات الضريبية. لذا، لا تملك سلطات الضرائب سوى شرح الوضع للمواطنين، ولا يمكنها فعل أي شيء آخر.

مع ذلك، أفادت بعض مكاتب الضرائب بأنها أبدت مرونة في التعامل مع حالات التحويلات والميراث والهبات المعفاة من ضريبة الدخل الشخصي ورسوم التسجيل. أما في الحالات الخاضعة للضريبة، فلا يزال يتعين على الأفراد الانتظار لعدم وجود خيار آخر أمامهم.

السيد نغوين فان دينه (رئيس جمعية سماسرة العقارات في فيتنام):

لا تزال العديد من المناطق تعاني من صعوبات.

على الرغم من سريان القوانين الثلاثة لأكثر من شهر، لا يزال هناك تباين واضح بين الجهات التي صاغتها والجهات المحلية التي تنفذها. فلم يستوعب المسؤولون في بعض المناطق بعدُ وجهات نظر الجهات التي صاغت القوانين، مما أدى إلى تردد وارتباك في إجراءات الأراضي، لا سيما فيما يتعلق بجداول أسعار الأراضي - التي تُعتبر الأساس لتحديد الالتزامات المالية المتعلقة بها.

على الرغم من وجود مراسيم وتعميمات تنظم تطبيق القانون، إلا أن تنفيذه لا يزال بالغ الصعوبة. ولذلك، فمع أن القوانين الجديدة سارية المفعول منذ أكثر من شهر، لا تزال معظم السلطات المحلية تبحث عن حلول مناسبة لتنفيذها، حتى أنها أصدرت لوائح تنظيمية ذات صلة، مثل تقييم الأراضي والموافقة على أسعارها. وفي الواقع، لم يتم إنجاز سوى عدد قليل جدًا من المشاريع بموجب القانون الجديد، لأن السلطات المحلية مضطرة لإعادة بناء إجراءات التعامل مع المسائل ذات الصلة.

الأستاذ المشارك الدكتور نغوين كوانغ توين (رئيس قسم القانون الاقتصادي، جامعة هانوي للقانون):

نحن بحاجة إلى آلية لحماية ضباط إنفاذ القانون!

للتأكد من فعالية القوانين الثلاثة بشكل واضح، يلزم منح الوزارات والقطاعات والمحليات مزيدًا من الوقت للتوصل إلى توافق في الآراء بشأن تطبيقها. فعلى سبيل المثال، ينص قانون الأراضي لعام 2024 على خمسة مبادئ لتحديد أسعار الأراضي، أولها أن تُحدد أسعار الأراضي وفقًا لمبادئ السوق، وليس وفقًا لأسعار السوق.

تعتمد العديد من المناطق في تقييم الأراضي على أسعار السوق، مما يُصعّب تطبيقها بسبب التقلبات اليومية في هذه الأسعار. هذا الغموض يُسهّل المضاربة، ويرفع أسعار الأراضي بسهولة عبر المزادات، ويُخلّ بالتوازن السوقي. في مجال إنفاذ القانون، بالإضافة إلى مبدأ السوق، يجب تطبيق المبادئ الأربعة المتبقية محليًا وفقًا للإجراءات القانونية.

إضافةً إلى ذلك، ثمة حاجة إلى آلية لحماية موظفي إنفاذ القانون في السياق الراهن. وفي الوقت نفسه، يجب ضمان استقلالية هيئات تقييم الأراضي والجهات المسؤولة عن تحديد أسعارها. ويجب أن يضمن تقييم الأراضي توازن المصالح بين مستخدمي الأراضي والدولة والمستثمرين. فمجرد رفع أسعار الأراضي بشكل مبالغ فيه سيجعل من الصعب للغاية تحقيق أقصى قدر من كفاءة استخدامها.

المصدر: https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm