قائمة أسعار الأراضي في مدينة هو تشي منه "غير كافية وغير واقعية".

تعتمد وحدات استشارات أسعار الأراضي على طريقة لحساب أسعار الأراضي المعدلة، وذلك بضرب جدول أسعار الأراضي الحالي بمعامل محدد للوصول إلى سعر الأرض الجديد. ولكل منطقة معاملها الخاص الذي يُحسب بناءً على الزيادة في أسعار الأراضي داخلها. على سبيل المثال، إذا تبين أن المنطقة 1 شهدت زيادة في أسعار الأراضي بمقدار 5 أضعاف (المعامل 5)، والمنطقة 4 شهدت زيادة موحدة بمقدار 11.3 ضعفًا، والمنطقة 5 شهدت زيادة موحدة بمقدار 5.6 ضعفًا، فإن المعاملات المستخدمة هي 11.3 و5.6 على التوالي.

بحسب جمعية هورن العقارية (HoREA)، فإن هذه الطريقة تعاني من العديد من أوجه القصور، مما يؤدي إلى تعديلات غير مكتملة في أسعار الأراضي في بعض المناطق والمقاطعات، ولا تعكس الواقع. فعلى سبيل المثال، تُحسب أسعار الأراضي على جميع الطرق في المناطق 1 و4 و5 باستخدام "معامل" واحد، وهو أمر غير منطقي ولا يضمن العدالة.

أرسلت جمعية هو تشي منه العقارية (HoREA) مؤخراً وثيقة إلى رئيس الوزراء ، تتضمن مقترحات بشأن آلية حساب قائمة أسعار الأراضي المعدلة في مدينة هو تشي منه. (صورة: صحيفة ستريتس تايمز)

على وجه التحديد، يتم تطبيق معامل زيادة موحد قدره 5 على جميع أسعار الأراضي في المنطقة الأولى. ومع ذلك، تتباين أسعار الأراضي ومعدل ارتفاعها بشكل كبير بين مختلف مناطق المنطقة الأولى. فعلى سبيل المثال، يمكن ضرب أسعار الأراضي في الشوارع المركزية الرئيسية مثل دونغ خوي، ولي لوي، ونغوين هوي، ولي دوان، وغيرها، بمعامل الزيادة البالغ 5 نظرًا لارتفاعها الملحوظ. أما بالنسبة للشوارع الأصغر مثل تران دين شو، ودانغ تران كون، وتران كوانغ خاي، ونغوين كانه تشان، وغيرها، فلا يمكن أن يضاهي ارتفاع الأسعار في الشوارع الرئيسية، لذا يُعتبر تطبيق المعامل نفسه غير منطقي.

تضم المنطقة العاشرة حاليًا 67 شارعًا مقسمة إلى 3 مجموعات لحساب أسعار الأراضي، بمعاملات تبلغ 5.12 و5.13 و5.58 على التوالي. ورغم هذا التقسيم، فإن الفرق الفعلي لا يتجاوز 0.01 و0.45، وهو فرق ضئيل لا يعكس الفروقات الحقيقية في الأسعار بين مناطق المنطقة العاشرة. وبالمثل، تطبق مناطق أخرى، مثل المناطق الرابعة والخامسة ومدينة فو نهوان، نفس طريقة حساب المعاملات، مما ينتج عنه فرق طفيف بين الشوارع.

جادل السيد لي هوانغ تشاو، رئيس مجلس إدارة جمعية هورن العقارية (HoREA)، بأن طريقة الحساب هذه تتعارض مع أحكام البند 1 من المادة 158 من قانون الأراضي لعام 2024، الذي ينص على ضرورة إعداد جداول أسعار الأراضي وفقًا للمساحة والموقع، ومع المادة 18 من المرسوم 71 بشأن متطلبات تحديد المساحات عند إعداد جداول أسعار الأراضي. ففي الواقع، من المستحيل أن تشهد جميع مواقع الأراضي في منطقة ما زيادة موحدة في أسعارها.

واستشهد بالمناطق المتبقية ومدينة ثو دوك كأمثلة على مستويات أسعار الأراضي ذات نطاقات سعرية أوسع وأكثر واقعية. فعلى سبيل المثال، تشهد المنطقة 3 زيادة في الأسعار تتراوح بين 4 و8 أضعاف، والمنطقة 8 بين 4 و18 ضعفًا، والمنطقة 12 بين ضعفين و33 ضعفًا، ومنطقة بينه تشان بين 1.9 و36 ضعفًا، ومنطقة هوك مون بين 3 و50 ضعفًا...

كما أوصت HoREA بعدم حساب قائمة أسعار الأراضي المعدلة عن طريق أخذ المعدل الحالي وضربه في "معامل" لحسابها بشكل موحد في المناطق 1 و4 و5 و10 وPhu Nhuan؛ واقترحت مراجعة مسودة قائمة أسعار الأراضي المعدلة لهذه المناطق.

علاوة على ذلك، تُحسب أسعار الأراضي في قائمة أسعار الأراضي المُعدّلة لستة أحياء (تشمل الأحياء 3 و6 و7 و11 و12 وبينه ثانه) وأربعة أحياء (تشمل أحياء هوك مون وكو تشي وبينه تشان وكان جيو) ومدينة ثو دوك حاليًا عند أعلى مستوى، متجاوزةً الحد الأقصى لمعامل (K) للأراضي السكنية وفقًا للقرار رقم 11/2024 بشأن أسعار التعويض عند استعادة الدولة للأراضي. كما توصي الجمعية بألا يتجاوز أعلى سعر للأرض معامل (K) للأراضي السكنية.

المصدر: https://www.congluan.vn/horea-bang-gia-dat-tai-tp-hcm-bat-cap-khong-sat-thuc-te-post310719.html