لقد شارفت حقبة ارتفاع أسعار العقارات على الانتهاء.

ابتداءً من الغد (1 مارس)، سيدخل حيز التنفيذ النظام الذي يخصص رموز تعريف فريدة لكل عقار، مما سيساعد في الحد من التلاعب بالأسعار في السوق.

وفقًا للمرسوم رقم 357 الصادر عن الحكومة والذي ينظم إنشاء وإدارة أنظمة المعلومات وقواعد البيانات المتعلقة بالإسكان وسوق العقارات، سيتم تخصيص رمز تعريف إلكتروني فريد لكل منزل (شقة أو منزل منفصل) وعقار داخل مشروع بناء.

الرمز عبارة عن سلسلة من الأحرف والأرقام، يصل طولها إلى 40 حرفًا. يتضمن هيكل المعرّف الإلكتروني لمنتجات العقارات حقول المعلومات التالية: رمز معلومات المشروع/الإنشاء؛ رمز تعريف الموقع (إن وجد)؛ وسلسلة من الأحرف الطبيعية.

يتم إنشاء رمز التعريف تلقائيًا في نظام المعلومات وقاعدة البيانات الخاصة بالإسكان وسوق العقارات. تقوم إدارات البناء المحلية بتخصيص رموز تعريف إلكترونية للوحدات السكنية في مشاريع التطوير السكني ضمن نطاق اختصاصها، بالتزامن مع إصدار وثيقة تُفيد بأن هذه الوحدات مؤهلة للبيع، وذلك بالنسبة للوحدات السكنية قيد الإنشاء.

بحسب الخبراء، فإن تخصيص رموز تعريف فريدة للعقارات سيساعد في جعل السوق أكثر شفافية والحد من المضاربة والتلاعب بالأسعار.

كما أشار الدكتور نغوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية، إلى أن انعدام الشفافية في المعلومات خلال الفترة الماضية قد أدى إلى عواقب مثل "فقاعة أسعار الأراضي المصطنعة" واسعة الانتشار، مما دفع أسعار العقارات إلى ما هو أبعد من قيمتها الحقيقية؛ وسوء تخصيص رأس المال، مما زاد من المخاطر التي تواجه النظام المالي؛ ومواجهة الأفراد والشركات لمخاطر قانونية، حيث يكون الخاسر الأكبر في كثير من الأحيان هم مشتري المنازل والمستثمرين على نطاق صغير.

ستحتوي العقارات قريباً على رموز تعريفية. (صورة: مينه دوك).

لذلك، يعتبر المعرف الإلكتروني للعقارات خطوة مهمة في خارطة طريق التحول الرقمي لقطاع الإسكان وسوق العقارات، بما يتماشى مع متطلبات الإدارة في السياق الجديد.

بحسب الدكتور دينه، يمكن فهم رمز التعريف الإلكتروني للعقارات على غرار بطاقة الهوية الوطنية لكل فرد. فكل منزل، وكل قطعة أرض، وكل منتج، يمثل سلعة ذات قيمة عالية ولها تأثير بالغ على الاقتصاد ، لذا يحتاج المستهلكون إلى معرفة معلومات عن هذه السلع لحماية حقوقهم المشروعة.

لا يقتصر تحديد الهوية على مستوى المنتج فحسب، بل يُدمج أيضاً في نظام بيانات شامل لسوق العقارات. هذه الشفافية تجعل المضاربة أكثر صعوبة، إذ تكشف عن الاحتكار وخلق ندرة مصطنعة لرفع الأسعار.

كما تحد هذه السياسة من ممارسة "المبيعات الوهمية، وخلق العرض والطلب المصطنع" حيث يحتفظ المطورون أو المستثمرون الثانويون بالمخزون لكنهم يفشلون في إكمال الإجراءات اللازمة، مما يجعل السوق يبدو وكأنه يعاني من نقص.

بحسب البروفيسور دانغ هونغ فو، نائب وزير الموارد الطبيعية والبيئة السابق، فإن رمز تعريف العقارات بحد ذاته لا يُغيّر أسعار الأراضي؛ فهو مجرد أداة تعريف. ومع ذلك، عندما يصبح السوق شفافًا بفضل بيانات التعريف، ستتوفر للدولة الظروف اللازمة لتطبيق سياسات الضرائب والائتمان وتنظيم الأسعار.

تكمن القيمة الأكبر لمعرّف العقار في قدرته على تتبع تاريخ العقار بالكامل، بما في ذلك تاريخ شرائه، وعدد مرات بيعه، وتقلبات سعره، وما إذا كان قد تعرض للمضاربة. وعندما تُسجّل البيانات بشكل كامل ومستمر، سيتحول السوق تدريجيًا من الثقة العاطفية إلى الثقة القائمة على البيانات.

تكمن العقبة الرئيسية في إدارة سوق العقارات في فيتنام في عدم الاعتراف بأي عقار ككيان مستقل بهوية فريدة. ويوضح البروفيسور دانغ هونغ فو قائلاً: "رمز التعريف هو هوية العقار، تماماً كبطاقة الهوية الشخصية. لكل شخص رمز فريد يُمكن من خلاله تحديد هويته بدقة. وينطبق الأمر نفسه على العقارات".

في السابق، كانت المعلومات المتعلقة بالعقارات غالباً ما تكون مجزأة، ومقسمة حسب المرحلة ومن قبل هيئات تنظيمية مختلفة. ولم تكن بيانات التخطيط والبناء والترخيص والمعاملات مترابطة بشكل مستمر. وقد أدى ذلك إلى نقص البيانات اللازمة للهيئات التنظيمية لإدارة السوق، بينما كان السوق يعمل في المقام الأول وفقاً لعقلية القطيع.

لا يؤدي نقص المعلومات الأساسية الكاملة إلى تشويه آلية تحديد الأسعار فحسب، بل يُصعّب أيضاً فعالية سياسات الضرائب والائتمان والتخطيط. فعندما لا تعرف الدولة بدقة مقدار العقارات التي يمتلكها الفرد أو عدد مرات تعاملاته العقارية، تبقى جهود فرض الضرائب أو مكافحة المضاربة مجرد توجيهات عامة.

هناك العديد من العقبات التي يجب التغلب عليها.

إن ربط رموز تعريف فريدة بالعقارات سيساعد على جعل السوق أكثر شفافية. (صورة: مينه دوك).

من وجهة نظر الأعمال، يعتقد السيد فام دوك توان، الرئيس التنفيذي لشركة EZ Property، أن رقمنة وتحديد كل عقار، على غرار كيفية إدارة حركة المرور، هو اتجاه لا مفر منه.

"يساعد تحديد الهوية في إنشاء ملف تعريف كامل لكل عقار، بدءًا من الموقع والمنطقة وصولًا إلى تاريخ المعاملات وتاريخ الملكية. وهذا أساس مهم للدولة لمراقبة تقلبات السوق على المدى الطويل"، هذا ما علق به السيد فام دوك توان.

يرى الرئيس التنفيذي لشركة EZ Property أن هذه السياسة لم تُحدث أثراً ملموساً على المدى القريب، نظراً لأنها لا تزال في مرحلة جمع البيانات وتوحيدها. إلا أنه على المدى البعيد، ومع تطبيق السياسات الضريبية ولوائح السوق استناداً إلى نظام البيانات هذا، سيتضح أثرها جلياً.

حالياً، لا تزال ضريبة نقل الملكية العقارية للأفراد تُحسب بنسبة 2% من إجمالي قيمة المعاملة المعلنة.

ومع ذلك، يعتقد الخبراء أن هناك العديد من العقبات التي لا تزال بحاجة إلى التغلب عليها من أجل تنفيذ عملية تخصيص رموز تعريف العقارات.

أشار السيد فام دوك توان إلى مثال مفاده أن تداخل حدود قطع الأراضي المتجاورة ليس بالأمر النادر. لذا، إذا كانت البيانات الأولية غير دقيقة، فإن خطر النزاعات المطولة يكون مرتفعًا للغاية. إضافةً إلى ذلك، تُعدّ القدرة على إنفاذ القوانين على المستوى المحلي مسألةً جديرة بالملاحظة، لا سيما في المناطق الريفية والنائية التي لم تصل فيها التكنولوجيا إلى مستوى متقدم بعد.

لذلك، جادل بأن تحديد العقارات عملية طويلة الأجل، لذا ينبغي تنفيذها مع إعطاء الأولوية للمنتجات الأسهل أولاً، والتخطيط الدقيق مطلوب من مرحلة إدخال البيانات لضمان دقة نظام المعلومات.

وبالمثل، يعتقد السيد فو هوينه توان كيت، مدير قسم العقارات السكنية في شركة سي بي آر إي فيتنام، أنه مع هذا الكم الهائل من المعلومات، ستكون عملية الربط بين الأقسام وبين أنظمة المعلومات المختلفة معقدة للغاية. ولذلك، سيتطلب ربط كل هذه المعلومات وقتاً طويلاً.

المصدر: https://baolangson.vn/bat-dong-san-sap-het-thoi-thoi-gia-5079563.html