أسعار العقارات في انخفاض، ويجب على المستثمرين عدم التسرع في الانسحاب من السوق.

[إعلان 1]

في عام ٢٠٢٢، مرّ سوق العقارات بفترة عصيبة، حيث انخفض العرض والطلب، مما أدى إلى انخفاض حاد في السيولة. ومع ذلك، يتوقع العديد من المستثمرين أن يشهد سوق العقارات نموًا قويًا في عام ٢٠٢٣.

خبير عقاري في المياه يخفض الإنتاج والمستثمرون يستسلمون وينسحبون من السوق صورة 1 — السيد تروي جريفثس، نائب المدير العام لشركة سافيلز فيتنام.

وفي حديثه لمراسلي صحيفة "الصحفي والرأي العام" حول هذه القضية، قال السيد تروي جريفث، نائب المدير العام لشركة سافيلز فيتنام، إنه في سياق توقعات تباطؤ سوق العقارات العالمية، ستجد فيتنام أيضًا صعوبة في تجنب التأثيرات.

ومع ذلك، فإن عملية التنقية القوية ومساحة التطوير الحضري لهذا السوق لا تزال تجذب انتباه المستثمرين.

إن تشديد سندات الشركات أمر لا مفر منه

بعد عام صعب، ما هو تقييمك لسوق العقارات الفيتنامي في عام 2022؟

أعتقد أن هناك العديد من التغييرات التي تحدث وتؤثر على سوق العقارات. على وجه التحديد، انخفضت قيمة سوق الأسهم بنسبة 30%، وانخفضت قيمة معظم شركات العقارات المدرجة. هذا يُسبب صعوبات كبيرة للشركات المدرجة عند جمع رأس المال من الأسهم.

إلى جانب ذلك، تُجرى تحقيقاتٌ لتنقية سوق سندات الشركات وزيادة شفافيتها. ومن الواضح أن هذا سيؤثر تأثيرًا كبيرًا على الاقتصاد بشكل عام، وعلى هيكل ديون المستثمرين.

مع ذلك، لا يزال السوق يزخر بالعديد من الجوانب الإيجابية. فإذا نظرنا إلى كل قطاع عقاري، نلاحظ بوضوح نموًا قويًا في العديد من القطاعات خلال العام الماضي.

على سبيل المثال، بالنسبة لمجموعة الأراضي الصناعية، كانت هناك زيادة بنسبة 30-40% في الأسعار في مناطق مثل دونج ناي، ولونج آن ، وبينه دونج، وباك جيانج، وهونج ين... وذلك بفضل اهتمام المستثمرين من جميع أنحاء العالم.

بالنسبة لقطاع الإسكان في مدينة هوشي منه، سجلت بيانات سافيلز فيتنام اختلالًا بين المعروض من المنتجات الجديدة للسوق وتباطؤ معدل النمو.

ويأتي هذا الانخفاض لأسباب عدة، أولها أن العرض الجديد للسوق صغير للغاية، إذ انخفض بنسبة 82% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي، أي نحو 2500 شقة.

كما بلغ معدل الاستيعاب 20% فقط، مقارنةً بالمستوى المعتاد الذي تراوح بين 60% و70% في الماضي. ويُعزى ارتفاع معدل الاستيعاب في السنوات السابقة إلى العرض في قطاع الإسكان الميسور من الفئة "ج".

لكن هذا الاتجاه تغير الآن حيث أصبح 80% من العرض يأتي من شرائح الفئة أ والفئة ب، و20% فقط من شقق الفئة ج التي تلبي الاحتياجات الرئيسية للسوق.

في عام ٢٠٢٢، سيشهد تدفق رؤوس الأموال إلى سوق العقارات اهتزازًا حادًا، لا سيما في قنوات تعبئة رأس المال من السندات. برأيكم، في الوقت الحالي، هل ينبغي تشديد سندات الشركات العقارية أم لا؟

لا شك أن إصدارات السندات والتحقيقات المتعلقة بها تؤثر على سوق رأس المال العقاري. ومع ذلك، أؤكد أن فيتنام، كأي دولة ناشئة أخرى في العالم ، بحاجة إلى اجتياز هذه العملية، وعلينا وضع لوائح أكثر صرامة لحماية المستثمرين. لذا، ينبغي أن تسير الأمور على هذا النحو.

ما ينبغي أن نتوقعه هو أن تُسهم عملية التعديل في تحسين بيئة الاستثمار التجاري نحو الشفافية وتعزيز التنمية. وقد مرّت العديد من الدول الأخرى بعملية مماثلة، لذا من المؤكد أنها ستُسبب بعض المشاكل في استحقاقات الديون وسداد الشركات.

سيتعين على الشركات البحث عن مصادر أخرى لرأس المال على المديين المتوسط والقصير. مع ذلك، فإن هذا التأثير مؤقت فقط، وسيُحل في نهاية المطاف بما يعود بالنفع على السوق ككل، إذ سيصبح أكثر شفافيةً وتنظيمًا، ومن ثم أقل إشكالية.

خبير عقاري يخفض الإنتاج والمستثمرون يستسلمون وينسحبون من السوق صورة 2 — وتشعر شركة سافيلز فيتنام بتفاؤل كبير بشأن تطوير هذا القطاع في عام 2023.

تُعدّ افتقارُ المستثمرين إلى خطة تطوير طويلة الأجل أو مشاريع مستقبلية مشكلةً كبيرة. فعندما لا يستطيعون تطوير مشاريع جديدة، سيواجهون مشاكل في التدفق النقدي لأعمالهم.

من الإيجابيات التي تجدر الإشارة إليها خلال العام الماضي، أن فيتنام وضعت خططًا للمقاطعات، وهي خطة رئيسية تُنسقها الدولة وتُوجهها بدقة. وهذا بدوره سيُعزز الطلب على العقارات في المقاطعات المجاورة، بعيدًا عن المدن الكبرى.

لقد شهدنا هذه العملية في مدينة هو تشي منه، وبينه دونغ، ودونغ ناي، أو في هانوي، وهونغ ين، وباك جيانج... وبالتالي، فإن العديد من الأشياء الإيجابية تنتظرنا في الفترة القادمة.

نقاط مثيرة للاهتمام في سوق العقارات في فيتنام

ما رأيك في سوق العقارات الفيتنامي في عام 2023؟

على نطاق أوسع، سيتباطأ سوق العقارات العالمي في عام ٢٠٢٣. وسيكبح شبح ارتفاع أسعار الفائدة التضخم عالميًا. هذا يعني أن الطلب على العقارات سيتجه عمومًا نحو الانخفاض، وفيتنام ليست استثناءً من هذا الاتجاه.

لكن اللافت للنظر في فيتنام هو تفوقها على الأسواق الأخرى بفضل معدل التحضر البالغ 47%. ويرى المستثمرون أن فيتنام لا تزال بحاجة إلى الكثير من التطوير الحضري.

مع تزايد عدد سكان الطبقة المتوسطة والأثرياء، يتناقص عرض شقق الفئة "ج" نظرًا لبحث المطورين عن منتجات تناسب الشريحة الأعلى. لذا، من المؤكد أن الطلب على شقق الفئة "ج" سيستمر في الارتفاع لفترة طويلة.

ومن المتوقع أن يستمر قطاع العقارات الصناعية على وجه الخصوص في النمو، حيث تشهد سافيلز بناء العديد من مشاريع التصنيع ونمو الأسعار في هذا القطاع.

وفي الوقت نفسه، يساعد نظام البنية التحتية في جميع أنحاء البلاد على زيادة قيمة مشاريع العقارات الصناعية في العديد من المناطق.

من المجالات المتخصصة الناشئة خدمات اللوجستيات والتخزين البارد، والتي ستكون مثيرة للاهتمام بفضل نمو قطاع التجزئة. كما يشهد قطاع علوم البيانات نموًا سريعًا مع ارتفاع الطلب على مراكز البيانات.

ومع كل هذه العوامل، أنا متفائل جدًا بشأن نمو هذا القطاع في عام 2023.

خبير عقاري يخفض الإنتاج والمستثمرون يستسلمون وينسحبون من السوق صورة 3 — لا يزال العقار الصناعي يمثل نقطة مضيئة في السوق.

ما هي توصيتك للمستثمرين في عام 2023؟

بالنسبة للمستثمرين الأفراد، ستكون الأشهر الستة الأولى من العام فترةً مهمةً للمراقبة قبل اتخاذ القرارات. في ظل انحسار حالة عدم اليقين الاقتصادي العالمي، نعتقد أنه لا ينبغي للمستثمرين التسرع في الانسحاب من السوق.

في فيتنام، يقوم البنك المركزي بعمل جيد للغاية في الحفاظ على استقرار سعر صرف الدونج مقابل العملات الأخرى.

العقارات استثمار طويل الأجل. على المستثمرين الذين يشعرون بالقلق إزاء مخاطر الاستثمار لمدة عام أو عامين البحث عن قناة استثمارية أكثر ملاءمة، فسوق العقارات الفيتنامي يتمتع بوضع ممتاز بالنظر إلى الوضع العام.

شكراً جزيلاً!

[إعلان 2]
مصدر