تحويل العقارات المتميزة إلى أرقام نمو.

لتحقيق نمو برقمين، بالطبع، هناك حاجة إلى رأس المال، ويجب تنفيذ المشاريع، ويجب أن تكون مواقع البناء نشطة، ويجب أن تخدم النتائج حياة الناس.

أدرجت مدينة هو تشي منه قطع أراضٍ في ثو ثيم ضمن قائمة صناديق الأراضي المخصصة لسداد مستحقات المستثمرين المنفذين لمشاريع البناء والتحويل (BT) - الصورة: كوانغ دينه

تسعى كل منطقة ووزارة إلى إيجاد طرق لتحقيق أهداف النمو المكونة من رقمين، وتُعد قصة مدينة هو تشي منه مثالاً رئيسياً على ذلك.

بناءً على اقتراح من اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه، وافق مجلس الشعب لمدينة هو تشي منه للتو على قائمة تضم 33 قطعة أرض (المرحلة 1) من المتوقع استخدامها لدفع مستحقات المستثمرين الذين ينفذون مشاريع البناء والتحويل، بهدف تحويل موارد الأراضي إلى مشاريع بنية تحتية استراتيجية ومشاريع رئيسية ضرورية للتنمية الجديدة للمدينة.

والجدير بالذكر أن قائمة قطع الأراضي الـ 33 التي وافق عليها مجلس الشعب بالمدينة في هذه الجولة تتكون في الغالب من قطع أراضٍ مألوفة معروفة بمواقعها المتميزة، ولكنها لم تتمكن من تحقيق كامل إمكاناتها بسبب عقبات مختلفة.

والتوقع هو أن تتحول "الأراضي المميزة" إلى "ذهب".

تتضمن قائمة قطع الأراضي الـ 33 المدرجة في خطة الدفع BT العديد من قطع الأراضي في وسط المدينة ومنطقة ثو ثيم الحضرية الجديدة.

ومن بينها، بعض المناطق "الأرضية المميزة" التي لطالما كانت مألوفة لسكان مدينة هو تشي منه، مثل الأرض الواقعة في 2-4-6 هاي با ترونغ، و8-12 لي دوان، و33 نغوين دو، و34-36-42 تشو مان ترينه (حي سايغون)، و152 تران فو (حي تشو كوان)...

ظلت هذه الأراضي، التي كانت متورطة في تحقيقات وقضايا قانونية جارية، مهجورة لعقود في قلب المدينة، محاطة بأسوار من الصفيح المموج. إلا أنه خلال رأس السنة القمرية الأخيرة (عام الحصان)، وبتوجيه من سكرتير الحزب في المدينة، قامت لجنة الشعب لمدينة هو تشي منه بتحويل المنطقة، وتحويل أجزاء من هذه الأراضي إلى حدائق ومتنزهات مؤقتة لخدمة سكان المدينة خلال احتفالات عيد الربيع ورأس السنة الجديدة.

تُساهم منطقة ثو ثيم الحضرية الجديدة أيضًا في قائمة تضم 15 قطعة أرض في التقسيمات الفرعية 2 و3 و4، والمخصصة لدفع مستحقات المستثمرين عند تنفيذ مشاريع البنية التحتية للمدينة. ومن بينها قطعة الأرض 2C (التي تزيد مساحتها عن 24 هكتارًا)، والتي تتمتع بموقع متميز بالقرب من منطقة سالا الحضرية، وتحيط بها طرق نغوين ثين ثانه وتران باخ دانغ. وقد تمت الموافقة على هذه القطعة لتطويرها متعدد الاستخدامات، بما في ذلك الخدمات والمساحات الخضراء والمرافق الرياضية .

بالإضافة إلى ذلك، تتضمن القائمة أيضاً العديد من قطع الأراضي الكبيرة والقيّمة. ومن الأمثلة النموذجية على ذلك قطعة الأرض رقم 420 في نو ترانغ لونغ (14.8 هكتار، في حي بينه لوي ترونغ). كانت شركة فيسان تستخدم هذه الأرض كمسلخ للماشية، إلا أن المنطقة المحيطة بها منطقة حضرية حديثة ومتطورة، لذا فهي بحاجة إلى إعادة تطوير لتتماشى معها. قررت لجنة الشعب لمدينة هو تشي منه استصلاح الأرض في عام 2019، وأوكلت إدارتها إلى مركز تنمية صندوق الأراضي التابع للمدينة، وهو المركز الذي يتولى إدارتها حتى الآن.

تتمتع هذه القطعة الأرضية التي تبلغ مساحتها حوالي 5 هكتارات بموقع متميز، حيث تطل على شارع فام فان دونغ، بجوار قناة غو دوا ونهر سايغون، في حي ثو دوك. وكانت في السابق موقعًا لمشروع حديقة مائية حديثة وواسعة النطاق (حديقة سايغون المائية).

إلا أن المشروع متوقف منذ سنوات عديدة وأصبح مهجوراً. في عام ٢٠١٤، أنهت لجنة الشعب لمدينة هو تشي منه عقد إيجار الأرض وأوكلت إدارتها إلى مركز تنمية صندوق المدينة. في الوقت نفسه، خُصصت أرض مزرعة جوز الهند (١٣٤ هكتاراً، تقع في حي لونغ ترونغ) منذ سنوات عديدة لمشروع تطوير حضري/ملعب غولف.

ومع ذلك، وبسبب الاستخدام والاستثمار غير الفعالين، استعادت اللجنة الشعبية للمدينة الأرض، وتتولى منطقة لونغ ترونغ حاليًا إدارة المنطقة.

بشكل عام، فإن معظم قطع الأراضي التي تمت الموافقة عليها مؤخرًا لمدفوعات BT (البناء والتحويل) هي أراضٍ عامة، تقع في مواقع رئيسية، ولديها بالفعل مخططات بمقياس 1/2000، ولكن بسبب العقبات القانونية المختلفة، تم استخدامها بشكل غير فعال في الماضي.

حالياً، من خلال إدراج قطع الأراضي هذه في قائمة المدفوعات المخطط لها لعقود BT، لن تكون مجرد "أراضي مميزة" بل ستحقق قيمتها الحقيقية حيث يتم تحويلها إلى سلسلة من مشاريع البنية التحتية الاستراتيجية والرئيسية للمدينة التي يتم تنفيذها والتي سيتم تنفيذها في المستقبل القريب.

في حديثه لصحيفة "توي تري" ، صرّح السيد لي نغوك دونغ، رئيس اللجنة الشعبية لحي لونغ ترونغ، بأن السلطات المحلية تُدير الأرض بحرص شديد لضمان استخدامها الأمثل وفقًا لمتطلبات المدينة. وترتبط هذه الأرض حاليًا بطريق يؤدي إلى جسر نهون تراش من مقاطعة دونغ ناي إلى الجزء المرتفع من الطريق الدائري الثالث لمدينة هو تشي منه.

كما صرحت سلطات حي ثو دوك بأنها لا تزال تنسق إدارة منطقة أرض منتزه سايغون المائي الواقعة ضمن نطاق اختصاصها، وتنتظر فرصة لحدوث تغييرات فيما يتعلق بهذه الأرض.

كانت قطعة الأرض الخالية على اليسار (حي ثو دوك) موقعًا لحديقة سايغون المائية، لكنها مهجورة منذ سنوات عديدة - الصورة: TR.DUC

تقييم موارد الأراضي

وقد حدد قرار مؤتمر الحزب في مدينة هو تشي منه (أواخر أكتوبر 2025) برامج رئيسية رائدة للفترة 2025-2030، مع التركيز على تطوير البنية التحتية وتحديد إحدى مهام لجنة الحزب في المدينة والنظام السياسي باعتبارها الاستخدام الفعال لموارد المدينة.

بعد قرار مؤتمر الحزب في المدينة وإزالة العديد من العقبات القانونية المتعلقة بالأراضي، تشهد مدينة هو تشي منه نشاطاً ملحوظاً وحيوية كبيرة، مع وجود العديد من المشاريع الاستثمارية. وعلى وجه الخصوص، يقترح المستثمرون مشاريع بنية تحتية استراتيجية وحيوية (مثل خطوط السكك الحديدية والجسور الحضرية).

في ظل الوضع الحضري الراهن، يتزايد الطلب على رأس المال الاستثماري للمشاريع بشكل هائل، ويتركز هذا الطلب خلال فترة زمنية محددة، مع تزايد إلحاح المواعيد النهائية. وهذا يتطلب تنفيذ العديد من المشاريع مبكراً لتخفيف الضغط على البنية التحتية، وتجنب التأخير، ومنع تباطؤ التنمية.

في الوقت نفسه، ثمة ضغط لتطوير المناطق الحضرية بشكل متزامن وحديث، لا سيما في المناطق الرئيسية. وفي الوقت نفسه، تتطلب القدرة المحدودة للميزانية آلية لتعبئة الموارد واستخدامها بمرونة وفعالية أكبر.

• تشهد المزيد من قطع الأراضي المميزة في مدينة هو تشي منه عملية تجديد، حيث تتحول تدريجياً إلى حدائق ومتنزهات زهور لاستقبال عيد رأس السنة الفيتنامية (تيت).

• نظرة عامة على 9 مناطق عقارية رئيسية في قلب مدينة هو تشي منه تنتظر التحول إلى حدائق ومتنزهات زهور بمناسبة رأس السنة القمرية (تيت).

• تم بيع قطعة الأرض الرئيسية التي يقع عليها مقر شرطة هوي في مزاد علني مقابل 538 مليار دونغ فيتنامي.

سمح القرار رقم 254 الصادر عن الجمعية الوطنية بشأن إزالة الصعوبات والعقبات المتعلقة بالأراضي (الذي دخل حيز التنفيذ في 1 يناير 2026) بدفع مستحقات عقود البنية التحتية الحيوية باستخدام أموال الأراضي دون الحاجة إلى مزاد أو مناقصة. ويُعدّ هذا أساسًا هامًا للمدينة لمراجعة أموال الأراضي وإدراجها ضمن قائمة الأراضي التي ستُستخدم كمدفوعات مقابلة للمستثمرين.

وقد شمل إعداد المدينة لصندوق الأراضي للدفع مؤخراً مناطق ذات قيمة تجارية عالية وإمكانات تنموية، بهدف جذب المستثمرين القادرين مع ضمان وجود أموال كافية للدفع وتقليل الالتزامات الإضافية على الميزانية.

على سبيل المثال، وافق مجلس مدينة هو تشي منه الشعبي حاليًا على سياسات الاستثمار لثلاثة مشاريع: بناء جسر كان جيو، وجسر فو مي 2، ومشروع مجمع راش تشيك الرياضي الوطني، وذلك بموجب عقد بناء ونقل (BT) باستثمار إجمالي يبلغ حوالي 182.016 مليار دونغ فيتنامي، ويتطلب تخصيص أراضٍ متبادلة. وتخضع هذه المشاريع حاليًا للإجراءات اللازمة لبدء أعمال البناء قريبًا.

تتمتع قطعة الأرض الواقعة في 420 شارع نو ترانغ لونغ، حي بينه لوي ترونغ، بموقع متميز، وتستخدمها شركة فيسان كمرفق لذبح الماشية - الصورة: تري دوك

يجب تحديد أسعار الأراضي بدقة.

إن موافقة مجلس الشعب لمدينة هو تشي منه على قائمة 33 قطعة أرض مخصصة للدفع بموجب عقود البنية التحتية BT أمر ضروري لتوجيه موارد الأراضي إلى الاقتصاد، بما يتماشى مع الظروف العملية لمدينة هو تشي منه ويلبي متطلبات التنمية الجديدة.

وفيما يتعلق بهذه الخطوة، قال الدكتور فام فييت ثوان، مدير معهد اقتصاديات الموارد والبيئة في مدينة هو تشي منه، في مقابلة مع صحيفة توي تري ، إنه يوافق بشدة على ذلك لأن موارد الأرض ستستخدم بكفاءة بدلاً من إهدارها كما كان يحدث في الماضي.

وبحسب السيد ثوان، فإن معظم قطع الأراضي المدرجة في القائمة تقع في مواقع متميزة، ولها مساحات كبيرة، وهي مخططة بالكامل، مما يجعلها مناسبة للغاية للاستثمار في مشاريع تجارية وخدمية قيّمة تساهم في التنمية الاجتماعية والاقتصادية للمدينة.

وأضاف السيد ثوان: "مع ذلك، من المؤسف أن هذه الأراضي لم تُستغلّ استغلالاً أمثل لسنوات عديدة، بل أُهدرت بسبب عقباتٍ شتى. والآن، بعد إدراجها في صندوق الأراضي المخصص للدفع المخطط، سيتمّ حساب قيمتها بدقة. وعندما تُدفع هذه الأراضي للمستثمرين، ستكتسب المدينة بنيةً تحتيةً متطورة، كما ستستفيد من تطوير المستثمرين للمرافق التجارية والخدمية والمناطق الحضرية. والمسألة الأهم هي أن المدينة بحاجة إلى حساب قيمة هذه الأراضي وتحديدها بدقة وكفاءة...".

بحسب السيد ثوان، بالمقارنة مع الماضي حين كانت الأرض ملكية عامة تُطرح في مزاد علني أو مزايدة، تضمن اللوائح الحالية الشفافية وتعظيم الفوائد في تقييم الأراضي. مع ذلك، فقد شكّلت تلك اللوائح بعض العقبات أمام نموذج الشراكة بين القطاعين العام والخاص. وقد أزالت اللوائح الحالية هذه العقبات، مما يسمح باستخدام الأراضي العامة لتمويل مشاريع البناء والتحويل.

وهذا يتطلب من المدينة تحديد قيم الأراضي بدقة لضمان استخدام موارد الأرض بكفاءة.

وأكد المحامي بوي كوك توان (نقابة المحامين في مدينة هو تشي منه) على ذلك، قائلاً إن الأراضي في المواقع الرئيسية المستخدمة في مدفوعات البناء والتحويل من خلال التخصيص المحدد يجب أن تضمن القيمة السوقية المرتبطة بالموقع المتميز الذي يولد القيمة، لأنه "لن يكون لدى المدينة العديد من مواقع الأراضي الرئيسية الأخرى لدفعها للمستثمرين، لذلك فإن الحسابات الدقيقة ضرورية ..."، كما قال السيد توان.

قم بإصدار معامل K على الفور لتحديد أسعار الأراضي الفعالة.

تُحدد قيمة قطع الأراضي المخصصة للدفع المتبادل حاليًا وفقًا لقائمة أسعار الأراضي الحالية. وبحسب هذه القائمة، تُباع قطع الأراضي بأسعار منخفضة نسبيًا مقارنةً بأسعار السوق. فعلى سبيل المثال، يقل سعر الأرض في شارع لي دوان عن 500 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، وهو سعر منخفض جدًا.

تعمل مدينة هو تشي منه حاليًا على تطوير معامل (K) لتحديد أسعار الأراضي وفقًا للوائح. ونظرًا لتنفيذ المدينة العاجل للعديد من مشاريع البنية التحتية بنظام البناء والتحويل (BT) باستخدام صناديق الأراضي كتمويل، فمن الضروري تطوير معامل (K) فعال وإصداره على وجه السرعة. سيضمن هذا المعامل تعديل أسعار الأراضي بما يتناسب مع قيمتها السوقية بشكل أقرب من قائمة أسعار الأراضي الرسمية. وهذا بدوره سيساعد المدينة على تحديد أسعار الأراضي في صناديق الأراضي المعنية بدقة أكبر وبشكل أكثر فعالية.

من المتوقع تخصيص الأرض للمستثمر بقيمتها وقت الدفع (بعد اكتمال مشروع البنية التحتية وتطويرها بالكامل). مع ذلك، وبحسب العقد المبرم مع المستثمر، سيتم دفع ثمن الأرض وفقًا لمراحل تنفيذ المشروع. لذا، إذا لم تُطوّر المدينة معامل K مناسبًا قريبًا، فسيكون من الصعب حساب قيمة الأرض بدقة.

المحامي نجوين هاي لونج (نقابة المحامين في مدينة هوشي منه)

تخضع العديد من المشاريع حالياً لإجراءات محددة.

تضم منطقة مزارع جوز الهند (حي لونغ ترونغ) مشروع جسر نهون تراش الذي يربطها بالطريق الدائري المرتفع رقم 3 الذي يمر عبرها - الصورة: تشاو توان

بالإضافة إلى ذلك، يقترح العديد من المستثمرين حاليًا سياسات استثمارية لمشاريع ضمن أسلوب البناء والتحويل (BT) باستثمار إجمالي يُقدر بنحو 366,679 مليار دونغ فيتنامي، مثل خط السكة الحديدية الحضرية رقم 2 (قسمي بن ثانه - ثو ثيم وثو ثيم - لونغ ثانه)؛ والطريق والجسر اللذين يربطان كان جيو - فونغ تاو؛ والطريق السريع هو ترام - لونغ ثانه؛ ومحطة معالجة مياه الصرف الصحي في غرب سايغون؛ ومحطة معالجة مياه الصرف الصحي رقم 1 في شمال سايغون؛ ومحطة معالجة مياه الصرف الصحي رقم 2 في شمال سايغون؛ وساحة وسط المدينة والمركز الإداري للمدينة؛ ومشروع منتزه بن نها رونغ خان هوي الثقافي؛ والمساحات الخضراء العامة على طول نهر سايغون...

وبالتالي، بالنظر فقط إلى مشاريع البنية التحتية الـ 13 التي تم الحصول على موافقة استثمارية بموجب نموذج البناء والتحويل (BT) وتلك التي لا تزال قيد الاقتراح، ستحتاج المدينة إلى أراضٍ قيّمة لتوفير مدفوعات مقابلة تبلغ قيمتها الإجمالية أكثر من 548000 مليار دونغ فيتنامي في السنوات القادمة.

جذب الاستثمارات، وإطلاق الموارد.

أصبحت العديد من المناطق العقارية المتميزة تُقدر قيمتها الآن ليس فقط لقيمتها العقارية ولكن أيضًا لتطوير البنية التحتية، مما يساهم بشكل كبير في التنمية الاجتماعية والاقتصادية للمدينة في المرحلة الجديدة.

مع الموافقة (المرحلة 1) على 33 قطعة أرض مخصصة لمدفوعات BT (البناء والتحويل)، قامت المدينة بتوجيه موارد أرضية كبيرة لتلبية احتياجاتها التنموية.

خلال عرض قائمة قطع الأراضي المخصصة لمدفوعات برنامج البناء والتحويل (BT) في اجتماع مجلس الشعب لمدينة هو تشي منه، صرّح نائب رئيس لجنة الشعب لمدينة هو تشي منه، نغوين كونغ فينه، بأنّ أموال الأراضي المخصصة للمستثمرين بموجب نموذج البناء والتحويل (BT) تُعتمد من قبل مجلس الشعب بطريقة شفافة ومفتوحة. وفيما يخص المشاريع التي تتطلب اختيار المستثمرين، يتم أيضاً اختيار المستثمرين الاستراتيجيين علناً وفقاً للوائح القانونية.

مدينة هو تشي منه عازمة على تعبئة الموارد الاجتماعية وتخصيص الموارد للاستثمار العام... بعد سداد ثمن الأرض وقت تخصيصها، سيستثمر المستثمر في تلك الأرض نفسها، مما يخلق منتج مشروع جديد، ويولد موارد، ويخلق فرص عمل، ويستمر في خلق قيمة للمجتمع.

في غضون ذلك، أكد نائب رئيس مجلس الشعب لمدينة هو تشي منه، نغوين فان ثو، على التوافق الكبير بين مندوبي المجلس في الموافقة على قائمة صناديق الأراضي المخصصة للدفع للمستثمرين المنفذين لمشاريع البنية التحتية الحيوية. ووفقًا للسيد ثو، يُعدّ هذا أساسًا قانونيًا وعمليًا بالغ الأهمية للجنة الشعب لتوجيه وإدارة وتنفيذ السياسات والمهام الموكلة إليها، بما يُسهم في تعزيز التنمية الاجتماعية والاقتصادية والارتقاء المستمر بمستوى معيشة السكان.

تكتسب القرارات التي تم تبنيها مؤخراً أهمية خاصة في تحديد الدور المميز لمدينة هو تشي منه. فهي تعزز الإصلاح الإداري، وتقوي الروابط الإقليمية، وتسهل تعبئة الموارد واستخدامها بكفاءة، وتُحدث تغييرات جوهرية في التخطيط والتنمية الحضرية. وهذا من شأنه أن يعزز النمو الاقتصادي، ويسهم بشكل كبير في تحقيق نمو اقتصادي برقمين، ويحسن البيئة، ويرتقي بجودة الخدمات المقدمة للمواطنين والشركات، بما يتماشى مع متطلبات التنمية في المدينة خلال المرحلة الجديدة.

المصدر: https://tuoitre.vn/bien-dat-vang-thanh-con-so-tang-truong-20260420083652148.htm#content-1