الحاجة إلى سياسة الطرق المفتوحة

ممرات مظلمة، ونظام إنذار حريق معطل، وأرضيات متداعية وجدران مقشرة من الداخل والخارج... هذه هي مشاهد عشرات الشقق السكنية من الفئة "د" (المتضررة بشدة والخطرة) في مدينة هو تشي منه، والتي تنتظر الإنقاذ. ولكن لأسباب عديدة، لا تزال أعمال الإنقاذ شبه معطلة.

وفقًا لتقرير صادر عن إدارة البناء في مدينة هو تشي منه، يوجد في المدينة 474 مبنى سكنيًا قديمًا بُني قبل عام 1975، بما في ذلك 16 مبنى سكنيًا من الدرجة د (مع فحص 14 مبنى سكنيًا خلال الفترة 2016-2017) تتدهور حالتها بشكل متزايد. ومع ذلك، فإن عملية إعادة بناء المباني السكنية القديمة بطيئة للغاية لأسباب عديدة، أهمها آلية إعادة البناء.

بالنظر إلى العملية التي بدأت عام ٢٠١٦ وحتى الآن، لم تتوقف عمليات هدم وبناء شقق جديدة لتحل محل الشقق القديمة المتضررة بشدة والخطرة إلا عند نقل السكان وإسكانهم مؤقتًا. على سبيل المثال، المبنى السكني رقم ٤٤٠ - شارع تران هونغ داو (الدائرة ١١، الدائرة ٥)، على الرغم من تصنيفه ضمن فئة الخطر (د)، إلا أن قدرته الاستيعابية لم تكن كافية لتلبية متطلبات الاستخدام العادي. ومع ذلك، استغرق الأمر قرابة ست سنوات بعد أن طلبت لجنة مدينة هو تشي منه الشعبية نقلًا عاجلًا، حتى أقنعت الحكومة المحلية السكان بالموافقة على الانتقال إلى مكان جديد.

ثارت آراءٌ عديدةٌ ترى أن تجديد الشقق القديمة أصعب من تطوير المساكن الاجتماعية. ويكمن العائق الأكبر في مسألة التعويضات وإخلاء الموقع. علاوةً على ذلك، يجب أن تحظى بعض القرارات بإجماع الأغلبية أو جميع الناس لتنفيذها.

غالبًا ما يُقسّم تجديد الشقق القديمة إلى مجموعتين: الأولى بناء شقق بمساحة محدودة لتلبية متطلبات إعادة التوطين في الموقع، والثانية بناء شقق تجارية واسعة لجذب الزبائن.

صرح ممثل شركة عقارية شاركت في إعادة بناء شقق قديمة في مدينة هو تشي منه بأنه وفقًا للوائح السابقة، وبعد خصم جميع التكاليف، بما في ذلك دعم السكن المؤقت وتكاليف إعادة التوطين والتعويضات... ستكون الأرباح منخفضة للغاية، مما أدى إلى عزوف الشركات عن الاستثمار. كما يصعب على الشركات تطبيق آلية إعفاء كامل مساحة الأرض المخصصة ضمن نطاق المشروع من رسوم الانتفاع وإيجار الأرض ورسوم تحويل الانتفاع، نظرًا لعدم موافقة القطاع المالي عليها بعد. علاوة على ذلك، لا توجد حاليًا آلية لتحديد قيمة المساحة المخصصة لأعمال البناء الإضافية، مثل الممرات والسلالم وأرضيات الأسطح.

في الآونة الأخيرة، تم تنظيم قضية تجديد وإعادة بناء المباني السكنية بشكل أكثر تفصيلاً من خلال قانون الإسكان 2023، في الوقت نفسه الذي شرّع العديد من اللوائح المتعلقة بمعدل إجماع الشعب، إلى آليات التحفيز للمستثمرين الذين ينفذون مشاريع استثمارية لتجديد وإعادة بناء المباني السكنية...

على وجه الخصوص، يُعفى المستثمرون من رسوم استخدام الأراضي وإيجار الأراضي المخصصة للمشاريع الاستثمارية لتجديد وإعادة بناء المباني السكنية القديمة. إضافةً إلى ذلك، يُعد قانون الإسكان لعام ٢٠٢٣ من الإنجازات الجديدة في اللوائح الجديدة المتعلقة بتجديد وإعادة بناء المباني السكنية القديمة، حيث حلّ مشكلة الشقق بعد نقلها، ولكن مع عدم وجود مساحة كافية لبناء مشاريع جديدة؛ مما سمح بتنفيذ مشاريع إعادة بناء الشقق في اتجاه الدمج (جمع المباني السكنية القديمة منخفضة الارتفاع في موقع واحد، لتجديد وبناء مبنى شاهق جديد، يتسع لسكان العديد من المباني السكنية القديمة).

طبقت اللجنة الشعبية للمنطقة الثالثة في مدينة هو تشي منه التجربة المذكورة أعلاه عند وضع خطة لجمع 43 مبنى سكنيًا في المنطقة لإعادة بناء 3 مبانٍ سكنية كبيرة، تكفي لإعادة توطين السكان في المنطقة. وهذا لا يساهم فقط في زيادة المساحات الخضراء والمرافق العامة للسكان، بل يُسهم أيضًا في تجميل المشهد الحضري - كما علق السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه: "يتجاوز الحل المذكور أعلاه مشكلة هجر مشاريع إعادة التوطين التي بُنيت في مواقع أخرى، وخاصةً المشاريع التي لا تُلبي احتياجات السفر والسكن والعلاج الطبي والتعليم والأعمال التجارية...، مما يُؤدي إلى عزوف المُعاد توطينهم عن الانتقال إليها".

ومن المتوقع أن تشكل الآلية المذكورة أعلاه والخبرة التي اكتسبتها مدينة هوشي منه نقطة تحول، وتعزز خطة تجديد وإعادة بناء المباني السكنية التي تدهورت إلى مستويات خطيرة في هانوي وهايفونج والعديد من المناطق الأخرى.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/giai-cuu-chung-cu-cu-xuong-cap-can-chinh-sach-mo-duong-d222294.html