نحن بحاجة إلى سياسات لتمهيد الطريق.

ممرات مظلمة، وانعدام أنظمة الإنذار بالحريق، وأرضيات وجدران متداعية ومتقشرة... هذا هو المشهد في عشرات المباني السكنية المصنفة من الدرجة الرابعة (متضررة بشدة وخطيرة) في مدينة هو تشي منه، والتي تنتظر عمليات الإنقاذ. ومع ذلك، ولأسباب مختلفة، لا تزال جهود الإنقاذ متوقفة إلى حد كبير.

بحسب تقرير صادر عن إدارة الإنشاءات بمدينة هو تشي منه، تضم المدينة 474 مبنى سكنياً قديماً شُيّد قبل عام 1975، من بينها 16 مبنى من الدرجة الرابعة (خضع 14 منها للتفتيش خلال الفترة 2016-2017) وهي في حالة تدهور متزايد. إلا أن وتيرة إعادة بناء هذه المباني القديمة بطيئة للغاية لأسباب عديدة، أهمها القيود المفروضة على آليات العمل الحالية.

بالنظر إلى مسار العملية من عام ٢٠١٦ وحتى الآن، نجد أن هدم وإعادة بناء المباني السكنية القديمة المتضررة بشدة والخطرة لم يقتصر حتى الآن إلا على نقل السكان وتوفير مساكن مؤقتة لهم. فعلى سبيل المثال، استغرقت عملية هدم وإعادة بناء المبنى السكني الكائن في شارع تران هونغ داو رقم ٤٤٠ (الدائرة ١١، المنطقة ٥)، رغم تصنيفه ضمن الفئة د (المباني غير المتينة هيكلياً) والتي لا تفي بالمعايير الإنشائية اللازمة للاستخدام العادي، ما يقارب ست سنوات بعد أن طلبت لجنة الشعب في مدينة هو تشي منه نقل السكان بشكل عاجل، وذلك قبل أن تتمكن السلطات المحلية من إقناعهم بالموافقة على الانتقال إلى مساكن جديدة.

يرى كثيرون أن تجديد المباني السكنية القديمة أصعب من بناء مساكن اجتماعية. وتتمثل العقبة الأكبر في مسألة التعويضات وإزالة العوائق من الأراضي. علاوة على ذلك، تتطلب بعض القرارات موافقة أغلبية السكان أو جميعهم قبل تنفيذها.

تنقسم عملية تجديد المباني السكنية القديمة عموماً إلى مجموعتين. الأولى هي بناء شقق بمساحة أرضية صغيرة لاستيعاب إعادة التوطين في الموقع. أما الثانية فهي بناء شقق تجارية كبيرة لجذب العملاء.

أفاد ممثلٌ لشركة عقارية شاركت سابقًا في إعادة بناء مبانٍ سكنية قديمة في مدينة هو تشي منه، أنه بموجب اللوائح السابقة، وبعد خصم جميع التكاليف، بما في ذلك دعم السكن المؤقت وتكاليف إعادة التوطين والتعويضات، كان الربح ضئيلاً للغاية، مما جعل الشركة غير مهتمة. كما واجهت الشركة صعوبات في تطبيق آلية إعفاء كامل مساحة الأرض المخصصة للمشروع من رسوم استخدام الأراضي ورسوم إيجارها ورسوم تغيير استخدامها، وذلك بسبب عدم وجود موافقة من القطاع المالي. علاوة على ذلك، لا توجد حاليًا آلية لتحديد قيمة المساحة المستخدمة في بناء المنشآت الملحقة كالممرات والسلالم والأسطح.

في الآونة الأخيرة، تم تنظيم مسألة تجديد وإعادة بناء المباني السكنية بمزيد من التفصيل بموجب قانون الإسكان لعام 2023، والذي يقنن أيضاً العديد من اللوائح المتعلقة بنسبة موافقة السكان وآليات التحفيز للمستثمرين الذين يقومون بمشاريع تجديد وإعادة بناء المباني السكنية.

على وجه التحديد، يُعفى المستثمرون من رسوم استخدام الأراضي ورسوم إيجارها في المناطق الخاضعة لهذه الرسوم ضمن نطاق مشروع تجديد وإعادة بناء المباني السكنية القديمة. علاوة على ذلك، من أبرز إنجازات اللوائح الجديدة المتعلقة بتجديد وإعادة بناء المباني السكنية القديمة، أن قانون الإسكان لعام 2023 قد حلّ مشكلة نقص الأراضي الكافية للمباني السكنية لمشاريع البناء الجديدة بعد نقلها؛ إذ سمح بتنفيذ مشاريع إعادة بناء المباني السكنية من خلال دمجها (تجميع المباني السكنية القديمة منخفضة الارتفاع في موقع واحد لتجديدها وبناء مبنى شاهق جديد، مما يوفر سكنًا كافيًا لسكان العديد من المباني السكنية القديمة).

سبق للجنة الشعبية للمنطقة الثالثة في مدينة هو تشي منه أن طبقت هذا النهج عند وضع خطة لدمج 43 مجمعًا سكنيًا في المنطقة لإعادة بناء 3 مجمعات سكنية كبيرة، تكفي لإعادة توطين السكان. لم يقتصر الأمر على زيادة المساحات الخضراء والمرافق للسكان فحسب، بل ساهم أيضًا في تجميل المشهد الحضري، كما أشار السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية هو تشي منه العقارية: "يعالج هذا الحل مشكلة مشاريع إعادة التوطين المهجورة التي بُنيت في أماكن أخرى، وخاصة تلك التي لا تلبي احتياجات النقل والمعيشة والرعاية الصحية والتعليم والأعمال، مما يؤدي إلى عزوف السكان عنها".

من المتوقع أن تخلق هذه الآلية، إلى جانب الخبرة المكتسبة من مدينة هو تشي منه، نقطة تحول، مما يعزز خطة تجديد وإعادة بناء المباني السكنية التي تدهورت إلى مستويات خطيرة في هانوي وهاي فونغ والعديد من المناطق الأخرى.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/giai-cuu-chung-cu-cu-xuong-cap-can-chinh-sach-mo-duong-d222294.html