يواجه المطورون صعوبة في تحمل التكاليف وسداد فوائد القروض.
مراسل (NĐT): في الوقت الراهن، بينما يتوق ملايين الأشخاص من ذوي الدخل المنخفض والمتوسط إلى امتلاك منزل، فإن المعروض من المساكن الميسورة التكلفة والإسكان الاجتماعي يكاد ينفد. ما هي برأيك أسباب هذا الوضع؟
السيد فو هونغ ثانغ - مدير الخدمات الاستشارية وتطوير المشاريع، مجموعة DKRA: لقد حدثت مشكلة عدم كفاية المعروض من المساكن الميسورة التكلفة والإسكان الاجتماعي لتلبية احتياجات ذوي الدخل المنخفض والمتوسط واستمرت لسنوات عديدة.
هناك العديد من العوامل المساهمة، ولكن هناك عاملان رئيسيان يؤثران بشكل مباشر على العرض في هذا القطاع.
أولاً، ارتفعت تكاليف المدخلات. على الرغم من أن أسعار العقارات أظهرت علامات على الانخفاض في العامين الماضيين، إلا أنه يجب الاعتراف بأن دورة تطوير العقارات السابقة من حوالي 2014 إلى 2020 أبقت أسعار العقارات عند مستوى مرتفع.
يؤدي هذا إلى ارتفاع تكاليف الاستثمار والبناء بشكل كبير بالنسبة لمطوري المشاريع العقارية. ومع ارتفاع أسعار شراء الأراضي والمواد الخام وتكاليف العمالة وغيرها بشكل ملحوظ، يصبح من الصعب للغاية خفض سعر العقارات الجاهزة.
السيد فو هونغ ثانغ - مدير الخدمات الاستشارية وتطوير المشاريع، مجموعة DKRA.
ثانيًا، غالبًا ما تكون الإجراءات القانونية للمشاريع العقارية معقدة ومطولة، وتستغرق وقتًا طويلًا لحلها. فمنذ مرحلة امتلاك الأرض، لا يزال يتعين على المطورين الحصول على الموافقات من مختلف المستويات الحكومية، فضلًا عن وضع خطط التعويض وإعادة التوطين... مما يؤدي إلى إطالة أمد الإجراءات القانونية للمشروع لسنوات عديدة.
خاصةً بالنسبة للشركات المتخصصة كالعقارات، التي تعتمد في الغالب على التمويل بالرافعة المالية العالية، يُعدّ الاقتراض من السندات والقنوات المصرفية أمراً بالغ الأهمية. ورغم تأخر المشاريع بسبب عدم اكتمال الإجراءات القانونية، إلا أن الشركات لا تزال تتحمل فوائد هذه القروض الباهظة. وستُضاف جميع هذه التكاليف المرتبطة بها في نهاية المطاف إلى سعر المنتج النهائي عند اكتماله.
لذلك، من الصعب للغاية على الشركات خفض أسعار المنتجات إلى مستوى "معقول" كما يرغب غالبية الناس، خاصة في السياق الحالي حيث التكاليف مرتفعة للغاية بالفعل.
المستثمر: هذا يوضح كيف يعاني مطورو العقارات من مشكلة التكاليف. هل يمكنك توضيح بعض التكاليف التي تتحملها شركات العقارات حاليًا، وكيف يؤثر ذلك على انخفاض أسعار المنازل؟
السيد فو هونغ ثانغ: لقد زادت تكاليف المدخلات مثل رسوم استخدام الأراضي، والتعويض عن إزالة الأراضي، وفوائد القروض المصرفية، وتكاليف العمالة، ومشتريات مواد البناء ... بشكل حاد، حتى أنها زادت عدة مرات في الآونة الأخيرة.
من المتوقع أن يستغرق المشروع، من مرحلة التخطيط الأولية وحتى إتمام الإجراءات القانونية، حوالي ثلاث سنوات فقط في المتوسط. إلا أنه في الواقع، قد تنفق الشركات ما يصل إلى عقد أو أكثر على الأوراق الرسمية لبدء البناء رسميًا، مما يؤدي إلى هدر الموارد.
لكي تمتلك الشركات أرضًا، يجب عليها تحمل سلسلة من التكاليف المتعلقة بالتعويض وإزالة الأراضي من خلال نقل حقوق استخدام الأراضي، ودفع رسوم استخدام الأراضي، وإيجار الأراضي، ورسوم حماية أراضي حقول الأرز للدولة.
بعد ذلك، تتزايد تكاليف البناء، بما في ذلك العمالة والمواد، بشكل مطرد مع مرور الوقت. بالنسبة لمشاريع بناء الشقق، تمثل تكاليف البناء حوالي 50%، وحوالي 30% للمنازل المتلاصقة، و20% للفلل.
ناهيك عن العبء المالي الذي تتحمله الشركات عند سداد أصل القروض وفوائدها. فكلما طالت مدة إنجاز المشروع، زادت هذه التكاليف المالية المتراكمة. وفي نهاية المطاف، تُضاف كل هذه التكاليف إلى سعر البيع الذي يدفعه العملاء عند شراء منزل.
من المستحيل أن نتوقع من الشركات قبول الخسائر لمجرد التخلص من المخزون.
في ظل سوق عقاري راكد مثل العامين الماضيين، يحاول العديد من المطورين تقديم حوافز جذابة لمشتري المنازل وتمديد فترات السداد لتحفيز الطلب.
في الواقع، هذه سياسة تضر بأرباح المستثمرين، لكنهم مع ذلك يقبلونها في محاولة لتوفير السيولة. والآن، مع ارتفاع التكاليف بشكل كبير، لا تملك الشركات سوى خفض أسعار المنتجات لتحقيق توازن معقول بين مصالح المشترين والبائعين.
من الصعب للغاية إجبار شركات العقارات على خفض أسعار المنازل إلى مستوى "معقول" لأن العمل التجاري يحتاج إلى أن يكون مربحًا، ومن المستحيل توقع أن تقبل هذه الشركات الخسائر لمجرد بيع مخزونها.
في السابق، كان العديد من المطورين العقاريين يطمحون إلى تحقيق أرباح تصل إلى عشرات بالمئة قبل البدء بأي مشروع. أما الآن، فهم يسعون إلى تغطية التكاليف، أو حتى تكبّد خسائر في بعض المراحل الأولية. ويتمثل الهدف الأسمى للمطورين اليوم في تقديم أقل سعر بيع ممكن وتحصيل المدفوعات بأسرع وقت ممكن لتوليد تدفق نقدي، وهو الخيار الأمثل للعملاء الراغبين في امتلاك عقارات.
توقعات بزيادة المعروض من المساكن نتيجة للتغييرات في السياسات.
المستثمر: الحقيقة هي أنه حتى في السياق الكئيب بشكل عام لسوق العقارات في عام 2023، فقد حظي قطاع الإسكان الميسور التكلفة دائمًا باهتمام خاص من العملاء، وحافظت المشاريع في هذا القطاع باستمرار على أحجام معاملات مستقرة.
مع ذلك، يبدو أن المستثمرين حريصون بشكل خاص على تطوير منازل فاخرة وشقق راقية. لماذا توجد هذه المفارقة؟
السيد فو هونغ ثانغ: أدت المعوقات القانونية التي تحدث في وقت واحد عبر آلاف المشاريع على مستوى البلاد إلى عدد قليل جدًا من المشاريع المؤهلة للإطلاق في السنوات الأخيرة، والتي تتركز فقط في قطاعات محددة قليلة.
بسبب العدد المحدود من المشاريع وأسعارها المعقولة، من المؤكد أن المبيعات ستكون سريعة للغاية، وقد تدفعنا المعاملات النشطة بسهولة إلى الاعتقاد خطأً بأن المشاريع منخفضة السعر فقط هي التي تجذب اهتمام الجمهور.
مع ذلك، من المهم أيضاً إدراك حقيقة أنه بالنسبة للمشاريع الواقعة في "مناطق حيوية" مثل هانوي ومدينة هو تشي منه، يكاد ينعدم وجود شقق بأسعار تقل عن 50 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. وتتراوح أسعار هذه المشاريع عادةً بين 70 و80 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، أو حتى 100 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، ما يجعلها تُصنف ضمن العقارات الفاخرة.
مع وجود كل هذه المشاريع في مواقع متميزة، يصعب على المطورين خفض أسعار المنتجات. علاوة على ذلك، شهدنا في الآونة الأخيرة ندرة في عدد المشاريع الفاخرة المؤهلة للإطلاق، مما أدى أيضاً إلى انخفاض حجم المعاملات في هذا القطاع.
لذلك، من المستحيل النظر إلى عدد المعاملات في السوق لاستنتاج أن قطاع العقارات الفاخرة أقل شعبية من قطاعات الإسكان الميسور أو الإسكان الاجتماعي.
إذا أمكن خفض التكاليف، سينخفض سعر المنتجات العقارية على الفور.
علاوة على ذلك، فقد ركزت العديد من شركات التطوير العقاري منذ البداية على تطوير منازل تاون هاوس وعقارات فاخرة، ولديها استراتيجية طويلة الأجل لتطوير هذا القطاع. لذا، فرغم رغبتها في تطوير قطاعات أقل قيمة لتلبية طلب السوق، إلا أنها مضطرة للاستمرار في مسارها الأصلي.
بالإضافة إلى ذلك، تُركت بعض المشاريع غير مكتملة مع استثمارات رأسمالية عالية للغاية، مما يجعل من الصعب على المستثمرين التحول بسهولة إلى قطاعات عقارية أخرى.
المستثمر: إذن، برأيك، ما هي الحلول اللازمة لمعالجة نقص المساكن بأسعار معقولة؟ لقد تم إقرار قانون الأراضي المعدل وسيتم تطبيقه قريباً. كيف تقيّم تأثير ذلك على المعروض في سوق العقارات؟
السيد فو هونغ ثانغ: بناءً على السياسة الرئيسية للدولة، يمكننا أن نتوقع تماماً أنه في السنوات الثلاث إلى الخمس القادمة، سيزداد المعروض من المساكن الاجتماعية والمساكن بأسعار معقولة بشكل كبير، مما يعوض عن نقص المساكن الذي واجهته الغالبية العظمى من السكان في الآونة الأخيرة.
ولتحقيق ذلك، يظل دور الدولة بالغ الأهمية، حيث تتحمل المسؤولية الرئيسية عن إدارة وتوجيه تطوير السوق من خلال السياسات والمؤسسات واللوائح.
الأهم هو حل جميع المسائل القانونية المتعلقة بالمشروع، وتقليص الإجراءات الإدارية لتمكين الشركات من بدء أعمال البناء بسرعة. ومن المؤكد أن القوانين المعدلة والمكملة مؤخراً سيكون لها أثر إيجابي فوري على المعروض في السوق بعد تطبيقها رسمياً.
ثانياً، يجب مراجعة تكاليف استخدام الأراضي، وينبغي أن تكون هناك المزيد من برامج الدعم الضريبي للشركات التي تقوم بتطوير المساكن الميسورة التكلفة والإسكان الاجتماعي.
ثالثًا، ينبغي على فيتنام أن تنظر في إنشاء المزيد من صناديق تطوير الإسكان لأصحاب المنازل لأول مرة، على غرار سنغافورة.
وأخيراً، في بلدنا، ينبغي علينا إنشاء المزيد من صناديق الأراضي النظيفة وطرحها في مزاد علني حتى تتمكن الشركات من الوصول إلى الأراضي بسهولة.
من منظور الأعمال، تبقى العلاقة الأساسية قائمة على العرض والطلب. فإذا ارتفعت تكاليف المدخلات، ارتفعت أسعار البيع، وعلى العكس، إذا انخفضت التكاليف، انخفضت أسعار العقارات فوراً. وللتحكم في هذه التكاليف، لا تزال الدولة تلعب دوراً حاسماً في تحديد اتجاهات سوق العقارات، صعوداً وهبوطاً .
المصدر: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html
تعليق (0)