نحن بحاجة إلى إجراءات أقوى لردع هذا!

(CLO) دعا العديد من الخبراء إلى اتخاذ إجراءات صارمة ضد من يعرقلون مزادات الأراضي ليكونوا عبرة للآخرين. ولذلك، فهم يؤيدون بشدة قرار شرطة هانوي باحتجاز عدد من الأفراد مؤقتًا بتهمة "تعطيل" مزاد الأراضي الأخير في سوك سون.

ثغرات في مزادات الأراضي

في عام 2024، عانت جميع مزادات الأراضي تقريبًا في ضواحي هانوي من جدل، بدرجات متفاوتة، يتعلق بعروض أسعار مرتفعة بشكل غير عادي تلتها عمليات إلغاء الودائع.

فعلى سبيل المثال، في مزاد بيع 58 قطعة أرض في سوك سون في 29 نوفمبر، قام بعض الأفراد "بتخريب" العملية من خلال تقديم عروض أسعار باهظة عمداً، تصل إلى 30 مليون دونغ فيتنامي/م2، ثم الانسحاب في منتصف العملية.

وفي معرض حديثه عن هذه المسألة، أوضح السيد نغوين ثانه توان، خبير العقارات، قائلاً: "وفقاً للوائح مزادات الأراضي، إذا فاز أحد العملاء بالمزاد ولم يسدد المبلغ كاملاً خلال 120 يوماً من إعلان النتائج، فإنه سيخسر أمواله التي دفعها مسبقاً. الحد الأدنى للدفعة المقدمة هو 5% والحد الأقصى هو 20% من سعر الأرض الابتدائي."

صورة: بعض قطع الأراضي التي بيعت بالمزاد العلني في سوك سون نهاية الأسبوع الماضي. الصورة: صحيفة ستريتس تايمز

مع ذلك، كانت أسعار البداية في مزادات الأراضي في هانوي منخفضة نسبيًا في الآونة الأخيرة. لذا، حتى لو ألغى العملاء ودائعهم في منتصف العملية، فلن يتكبدوا خسائر مالية كبيرة.

ينطبق هذا على مزادات الأراضي في ثانه أواي وهواي دوك التي جرت في سبتمبر ومنتصف نوفمبر 2024. أما في حالة مزاد الأراضي في سوك سون، فقد اعتُبر العميل الذي قدم عرضًا بقيمة 30 مليار دونغ فيتنامي للمتر المربع في الجولة الخامسة ولم يشارك في الجولة السادسة (الجولة الحاسمة) منسحبًا "بشكل صحيح". لم يتحمل العميل أي مسؤولية، ولم يتكبد أي خسائر، ولم يخسر حتى عربونه.

قال السيد توان: "بعد المزاد الذي أُجري في ثانه أواي في سبتمبر 2024، رفعت السلطات المحلية أسعار قطع الأراضي المعروضة في المزاد، مما زاد من نسبة الدفعة المقدمة قبل المشاركة فيه. وكان الهدف من ذلك منع إلغاء الدفعات المقدمة. إلا أن المضاربين العقاريين لديهم العديد من الحيل، مما يجعل الحلول التي طُبقت سابقاً غير فعالة تقريباً".

وفي الوقت نفسه، جادل السيد نغوين كوانغ هوي، الرئيس التنفيذي لكلية المالية والمصارف في جامعة نغوين تراي (NTU)، بأن رفع أسعار الأراضي بشكل كبير في الجولات الأولية، فقط لكي ينسحب مقدمو العروض في الجولة النهائية، لا يتسبب فقط في هدر الموارد ولكنه يضر أيضًا بمصداقية المزاد.

لكن هذه ليست الثغرة الوحيدة الموجودة. فبحسب السيد هوي، هناك ثغرتان أخريان: الأولى هي أن مبلغ الإيداع الحالي منخفض للغاية ويفتقر إلى الردع، والثانية هي أن فترة السداد طويلة جدًا أو لا توجد لوائح واضحة بشأن التقدم في استخدام الأراضي، مما يؤدي إلى ترك الأراضي بورًا وهدر الموارد.

لذا، ولسد هذه "الثغرة"، اقترح السيد هوي رفع سعر البداية، مما سيؤدي إلى زيادة مبلغ الإيداع ويجبر المستثمرين على المشاركة بجدية في المزاد. وفي الوقت نفسه، ينبغي رفع نسبة الإيداع إلى ما بين 30% و50% من سعر البداية، بدلاً من النسبة الحالية التي تتراوح بين 5% و20%.

علاوة على ذلك، ينبغي تقصير مهلة الدفع بعد الفوز بالمزاد، بحيث يُشترط دفع كامل قيمة العرض الفائز خلال 10 إلى 20 يومًا من إعلان النتائج. بعد انقضاء هذه المهلة، إذا لم يُدفع المبلغ كاملاً، يُلغى العرض الفائز، ويخسر الفائز كامل مبلغ التأمين.

وأكد السيد هوي قائلاً: "إن التقييم القائم على السوق، وزيادة مبالغ الودائع، وتقصير فترات الدفع، والقيود المفروضة على التحويلات، والبناء الإلزامي في الموعد المحدد، لن تخلق فقط بيئة تنافسية شفافة، بل ستساهم أيضاً في التنمية الاقتصادية المستدامة وتضمن الاستخدام الأمثل للموارد الأرضية".

هناك حاجة إلى اتخاذ تدابير أقوى ضد أولئك الذين يعرقلون مزادات الأراضي.

في مواجهة هذا الوضع، قامت الوزارات والإدارات، وحتى السلطات المحلية، بتطبيق عدة حلول، مثل إعادة حساب السعر المبدئي، والكشف علنًا عن هويات من قدموا عروضًا بأسعار مرتفعة بشكل غير معتاد ثم ألغوا ودائعهم أو انسحبوا في منتصف الطريق. ومع ذلك، يعتقد الكثيرون أن هذه الحلول لم تكن فعالة للغاية.

تم بيع عدة قطع أراضٍ بالمزاد العلني في منطقة سوك سون خلال عطلة نهاية الأسبوع الماضي. الصورة: صحيفة ستريتس تايمز

بدلاً من ذلك، دعا العديد من الخبراء إلى اتخاذ إجراءات أكثر صرامة ضد من يعرقلون مزادات الأراضي لتعزيز الردع وتقديم مثال يُحتذى به. ولذلك، فهم يؤيدون بشدة قرار شرطة هانوي باحتجاز عدد من الأفراد مؤقتاً بتهمة "تعطيل" مزاد الأراضي الأخير في سوك سون، وذلك لتواطئهم في رفع الأسعار خلال عملية المزاد.

بحسب المحامي دانغ فان كوونغ، رئيس مكتب تشينه فاب للمحاماة: نظراً للأرباح الكبيرة التي تُجنى من الفوز في مزادات الأراضي، فقد تصرف بعض الأفراد المشاركين في مزادات حقوق استخدام الأراضي في الآونة الأخيرة، في العديد من المناطق، كبلطجية أو عصابات، حيث تلاعبوا بأنشطة مزادات حقوق استخدام الأراضي مثل التنافس على شراء استمارات الطلبات، وإجبار الناس على إعادة بيع استمارات الطلبات، وإعادة بيع قطع الأراضي التي فازوا بها، وعرقلة أنشطة مزادات حقوق استخدام الأراضي، ومنع الناس من المناطق الأخرى من المشاركة في المزادات، مما تسبب في فقدان الأمن والنظام الاجتماعي.

تمت مقاضاة العديد من الأفراد لارتكابهم جرائم مختلفة، بما في ذلك الإخلال بالنظام العام.

مع ذلك، لا يقتصر الإخلال بالنظام العام على استخدام القوة البدنية أو العنف أو الأسلحة أو التهديدات والإهانات اللفظية لعرقلة أنشطة منظمي المزاد. بل يشمل أيضاً عرقلة أنشطة المزاد تقديم عروض أسعار مرتفعة عمداً ثم التخلي عن العربون، بهدف إفشال المزاد.

وبحسب السيد كوونغ، فإن القانون يحظر بشكل صارم على المشاركين في المزاد، والفائزين بالمزاد، وغيرهم من الأفراد والمنظمات، القيام بالأفعال المنصوص عليها في البند 5، المادة 9 من قانون 2016 بشأن بيع الأصول بالمزاد، بما في ذلك عرقلة أنشطة بيع الأصول بالمزاد.

إذا شارك شخص لا يحتاج إلى دفع ثمن استخدام الأرض أو لا يملك القدرة على ذلك، أو لا يرغب في شرائها، في المزاد، وقدم عرضاً عالياً، ثم خسر وديعته، مما أدى إلى فشل المزاد واضطراره إلى إعادة المزاد، فإن هذا يُعد انتهاكاً للقانون ويشكل إخلالاً بالنظام العام.

قد يتعرض الأفراد الذين يعرقلون بيع حقوق استخدام الأراضي بالمزاد العلني لعقوبات إدارية أو للملاحقة الجنائية.

تم تحديد العقوبات الإدارية لعرقلة مزادات الأصول في المرسوم رقم 82، مع غرامات تتراوح من 7 إلى 10 ملايين دونغ فيتنامي.

في الحالات التي يرتكب فيها فعل عرقلة مزادات حقوق استخدام الأراضي عن طريق تقديم أسعار مرتفعة بشكل غير عادي ثم مصادرة الوديعة، ومنع أو عدم عقد المزاد والتأثير سلباً على الأمن والسلامة العامة، يجوز مقاضاة الجاني بتهمة الإخلال بالنظام العام كما هو منصوص عليه في المادة 318 من قانون العقوبات، وتتراوح العقوبة القصوى لهذه الجريمة من سنتين إلى سبع سنوات سجناً.

" في مزاد حقوق استخدام الأراضي المذكور آنفاً، يُعدّ تقديم عروض بأكثر من 30 مليار دونغ فيتنامي لأراضٍ سكنية في منطقة سوك سون أمراً غير معتاد، ويُظهر استهتاراً بإجراءات المزاد. لذلك، ستقوم السلطات بالتحقيق في هوية من قدموا عروضاً بأسعار مرتفعة ثم خسروا ودائعهم، وتقييم العواقب المترتبة على ذلك لتحديد الإجراء القانوني المناسب"، صرّح السيد كوونغ.

فيت فو

المصدر: https://www.congluan.vn/nhung-ke-ho-cua-cac-phien-dau-gia-dat-can-manh-tay-hon-nua-de-ran-de-post324232.html