لا تزال الموافقة على قروض الإسكان صعبة.

تُطلق البنوك التجارية باستمرار برامج قروض عقارية بأسعار فائدة منخفضة غير مسبوقة، لكنّ المحتاجين للقروض ما زالوا مترددين، خشية ارتفاع أسعار الفائدة بشكل حاد بعد انتهاء فترة التخفيضات. في الوقت نفسه، لم يتعافَ سوق العقارات بشكل كامل، فالمعروض شحيح، والأسعار مرتفعة للغاية، ما يجعلها بعيدة المنال عن الكثيرين.

التنافس على عروض قروض سكنية تفضيلية

في حديثٍ مع مراسلي صحيفة "نغوي لاو دونغ" ، أكد العاملون في القطاعين المصرفي والعقاري أن البنوك لم يسبق لها أن أطلقت هذا الكمّ من برامج قروض الإسكان بأسعار فائدة منخفضة للغاية كما هو الحال الآن. فعلى سبيل المثال، تُقدّم بنوك كبرى مثل "فيتكوم بنك" و "بي آي دي في" باقات قروض إسكان بأسعار فائدة تتراوح بين 5% و5.5% سنويًا خلال الاثني عشر شهرًا الأولى، وبين 6% و7% سنويًا خلال السنتين أو الثلاث سنوات التالية.

تقدم البنوك التجارية الخاصة، مثلبنك ACB وبنك Eximbank وبنك VIB وغيرها، أسعار فائدة تفضيلية أعلى قليلاً، ولكنها لا تتجاوز عادةً 8% سنويًا في السنوات الأولى. ولجذب العملاء، يقدم كل بنك أيضًا العديد من السياسات التفضيلية الأخرى، مثل فترات السماح (إعفاءات من سداد أصل القرض) التي تصل إلى 5 سنوات، والسداد المبكر دون فوائد جزائية، وغيرها.

على الرغم من أن أسعار الفائدة على القروض عمومًا، وقروض الإسكان خصوصًا، تُعتبر في أدنى مستوياتها مؤخرًا، إلا أن نمو الائتمان الفعلي لم يُلبِّ التوقعات. فبحسب أحدث إحصاءات بنك الدولة الفيتنامي، لم يتجاوز نمو الائتمان في النظام خلال الأشهر الأربعة الأولى من عام 2024 نسبة 1.5%، وهو تحسن طفيف مقارنةً بالشهرين الأولين من العام، ولكنه لا يزال أقل من الفترة نفسها من العام الماضي. ويقول كثيرون ممن يحتاجون إلى اقتراض المال لشراء منزل إن أسعار الفائدة "مغرية للغاية"، لكنهم ليسوا مستعدين بعد للاقتراض لشراء منزل للسكن أو التأجير أو الاستثمار لأسباب مختلفة.

قال السيد تران مينه تام (المقيم في مقاطعة جو فاب، مدينة هو تشي منه) إن أكبر مخاوفه حاليًا هي كيفية حساب البنوك لأسعار الفائدة بعد انتهاء فترة التفضيل. وأضاف: "تقول البنوك إنها ستستخدم سعر الفائدة الأساسي مضافًا إليه هامش ربح يتراوح بين 2.5% و3.5% بعد انتهاء فترة التفضيل، أو ستطبق سعر فائدة متغير، وهو أمر غير واضح. لا أعرف ما هو سعر الفائدة الأساسي أو المتغير لحساب قدرتي على السداد. ناهيك عن أنه في حال السداد المبكر، سأضطر لدفع غرامة تتراوح بين 1% و4%، مما يجعلني مترددًا للغاية".

في غضون ذلك، تشير أبحاثنا إلى أن العديد من البنوك تطبق معدلات فائدة متغيرة تتراوح بين 9% و10% سنوياً، وهي أعلى بكثير من معدلات الفائدة التفضيلية التي كانت تُقدم في البداية. مع هذه المعدلات، يتعين على الراغبين في الاقتراض لشراء منزل أو أرض دراسة خياراتهم بعناية فائقة.

لا تزال أسعار الفائدة المنخفضة على قروض الرهن العقاري مصدر قلق للكثيرين، الذين يترددون في شراء منزل للسكن أو الاستثمار أو التأجير... صورة: لام جيانغ

لا يزال السوق صعباً، ويشعر المستثمرون بالقلق من تحمل أعباء الديون.

قالت السيدة هواي ثو (المقيمة في مقاطعة بينه ثانه، مدينة هو تشي منه) إنها تملك ما بين 4 و5 مليارات دونغ فيتنامي، وترغب في شراء شقة أو منزل للاستثمار، لكنها لم تجرؤ بعد على دفع المبلغ المطلوب. وأضافت: "نصحني العديد من مسؤولي الائتمان باقتراض مبلغ إضافي يتراوح بين 1.5 و2 مليار دونغ لشراء عقارات فاخرة يبيعها البائعون بأسعار مخفضة، بانتظار انتعاش السوق لأتمكن من بيعها بربح".

"لكنني أدرك أنه مع استمرار عدم ازدهار سوق العقارات في مدينة هو تشي منه، فإن الشراء بغرض الاستثمار قصير الأجل أمر صعب للغاية في الوقت الحالي. وإذا انتهت فترة سعر الفائدة التفضيلية قبل أن أتمكن من بيع المنزل، فسأضطر إلى تحمل ديون وفوائد ضخمة"، هكذا حللت السيدة ثو الأمر.

في الواقع، لوحظ أن العديد من المستثمرين ما زالوا متمسكين بالعقارات ويكافحون لدفع عشرات النسب المئوية كفوائد بنكية على مدى العامين الماضيين منذ أن تجمد السوق.

بل إن بعض الناس اقترضوا المال لشراء قطعتين أو ثلاث قطع من الأرض أو شقق سكنية؛ وجمعوا المال مع الأصدقاء لشراء عقارات في المحافظات، بقيمة تصل إلى عشرات المليارات من الدونغ... عندما كان السوق مزدهراً، أما الآن فقد انخفضت الأسعار بشكل حاد، ولم يعد بإمكانهم تقليل خسائرهم، وباتوا مثقلين بالديون ويدفعون مليارات الدونغ كفوائد كل عام.

وفيما يتعلق بأسعار الفائدة المتغيرة، صرح أحد كبار المسؤولين في بنك فيتنام الصناعي والتجاري (VietinBank) بأن العديد من البنوك لطالما اعتمدت أسعار الفائدة الأساسية الخاصة بها على متوسط ​​سعر الفائدة على الودائع لأجل 12 شهرًا للبنوك الأربعة الكبرى (Vietcombank، Agribank ، VietinBank، BIDV).

بإمكان مشتري المنازل متابعة اتجاهات أسعار الفائدة على المدخرات في البنوك الكبرى لتحديد سعر الفائدة الأساسي، ومن ثم حساب سعر فائدة القرض. وبناءً على ذلك، يمكنهم حساب مبلغ السداد الشهري بعد انتهاء فترة سعر الفائدة الثابت.

لتجنب الإفلاس عند الاقتراض لشراء العقارات، ينصح مدير فرع بنك فيتكومبانك المقترضين، بالإضافة إلى أسعار الفائدة ورسوم القروض، بالنظر بعناية في عوامل أخرى مثل استقرار دخلهم، ونسبة دخلهم المخصصة لنفقات المعيشة الأسرية (رسوم دراسة الأبناء، والاحتياجات التعليمية، والصحة واللياقة البدنية، ومدخرات الطوارئ للنفقات غير المتوقعة). ويضيف مدير الفرع: "بناءً على ذلك، يمكن للمقترضين اختيار سعر فائدة القرض وفترة سداد الفائدة الثابتة التي تناسب قدراتهم المالية".

يُعدّ سداد الدفعات المبكرة أمراً صعباً.

تلقت صحيفة "نغوي لاو دونغ" مؤخراً عدة شكاوى من مشتري المنازل بشأن تلقيهم إشعارات غير متوقعة بزيادة أسعار الفائدة على قروضهم دون مبرر واضح للحساب.

لا يزال بعض العملاء الذين سبق لهم الحصول على قروض عقارية يدفعون فوائد تتراوح بين 12% و13% سنويًا، على الرغم من انخفاض أسعار الفائدة على القروض بشكل حاد خلال الأشهر الستة الماضية. علاوة على ذلك، أفاد بعض الأشخاص بصعوبات في سداد قروضهم العقارية مبكرًا؛ كما يواجهون عقبات عند محاولة سداد قروضهم مبكرًا من خلال بنوك أخرى، ولا يُسمح لهم بسداد قروضهم بالكامل.

المصدر: https://nld.com.vn/cho-vay-mua-nha-van-kho-196240501211147259.htm