لقد تغيرت المعادلة المالية.
في أوائل عام 2026، خطط السيد تران خان، وهو موظف مبيعات في هانوي، لاقتراض ما يقارب ثلاثة مليارات دونغ فيتنامي من أحد البنوك لشراء شقة في الجزء الغربي من المدينة. إلا أنه بعد أن أعلن البنك عن احتمال ارتفاع سعر الفائدة على القروض بعد انتهاء الفترة التفضيلية، قرر السيد خان تأجيل خطة قرض السكن.
بحسب خان، فإنّ حتى زيادة طفيفة في أسعار الفائدة قد ترفع القسط الشهري بشكل ملحوظ. وإذا اقترض لمدة عشرين عاماً، ستكون الفائدة الإضافية كبيرة، لذا عليه أن يدرس خياراته بعناية أكبر.
قصة خان ليست حالة معزولة. فالعديد من مشتري المنازل، وخاصة أولئك الذين يستخدمون قروضًا كبيرة، أصبحوا أكثر حذرًا مع ميل تكاليف الرهن العقاري إلى الارتفاع مرة أخرى.
شهدت أسعار العقارات في المدن الكبرى ارتفاعاً حاداً خلال العامين الماضيين، مما زاد من صعوبة امتلاك المنازل بالنسبة للكثيرين. ووفقاً لتقارير أبحاث السوق، ارتفعت أسعار الشقق في هانوي بشكل ملحوظ خلال الفترة من 2023 إلى 2025. فبينما كانت أسعار العديد من المشاريع سابقاً تُقدّر بنحو 50 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، تجاوزت أسعار العديد من المشاريع الجديدة 90 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع.
في مدينة هو تشي منه، ترتفع أسعار الشقق الجديدة بشكل ملحوظ. فالعديد من المشاريع التي ستُطلق في عام 2025 تسجل متوسط أسعار يقارب 100 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، وهو سعر أعلى بكثير مما كان عليه قبل بضع سنوات فقط.
يعود ارتفاع أسعار المنازل بشكل أساسي إلى تركز المعروض الجديد في قطاعي العقارات المتوسطة والعالية، بينما يستمر الطلب على المساكن في المدن الكبرى بالنمو بنفس وتيرة التوسع الحضري. وفي ظل هذه الظروف، يُفاقم ارتفاع أسعار الفائدة على قروض الرهن العقاري التحديات المالية التي يواجهها مشتري المنازل.
تقدم العديد من البنوك التجارية حاليًا أسعار فائدة تفضيلية تتراوح بين 7 و9% سنويًا في السنة الأولى. بعد انتهاء هذه الفترة، تُعدّل أسعار الفائدة عادةً بشكل متغير، وقد تصل إلى حوالي 10-12%. بالنسبة للقروض التي تمتد لعشرين أو ثلاثين عامًا، فإن زيادة طفيفة في أسعار الفائدة، ولو بنسبة نقطة مئوية أو نقطتين، قد تزيد بشكل ملحوظ من أقساط السداد الشهرية.
يرى السيد نغوين كوك آنه، نائب المدير العام لموقع Batdongsan.com.vn، أن أسعار الفائدة تؤثر بشكل مباشر على قرارات شراء المنازل. فعندما ترتفع تكاليف الاقتراض، يؤجل العديد من المشترين خططهم أو يقللون من حجم قروضهم، مما يبطئ وتيرة المعاملات في السوق.
السيولة راكدة، مما يزيد الضغط.
يرى الخبراء أن أسعار الفائدة تلعب دورًا هامًا في تنظيم التدفقات النقدية خلال دورة سوق العقارات. فعندما تكون أسعار الفائدة منخفضة، تنخفض تكلفة رأس المال، مما يدفع العديد من المستثمرين إلى الاقتراض للمشاركة في السوق. ويؤدي هذا عادةً إلى زيادة سريعة في عدد المعاملات والأسعار. وعلى النقيض، عندما ترتفع أسعار الفائدة، يميل النشاط الاستثماري إلى التباطؤ نتيجة ارتفاع تكاليف التمويل.
تشير بعض بيانات السوق إلى أن الاهتمام بالعقارات على المنصات الإلكترونية لا يزال مرتفعاً. ومع ذلك، لم يرتفع معدل نجاح المعاملات بنفس النسبة، مما يعكس حذراً متزايداً لدى المشترين.
بحسب السيدة نغوين هواي آن، المديرة الأولى لشركة سي بي آر إي هانوي، فإن السيولة الحالية في السوق تتركز بشكل أساسي في المشاريع ذات المواقع المتميزة والوضع القانوني الواضح. ويزداد انتقائية المشترين، حيث قد تواجه المشاريع ذات الأسعار المرتفعة والتي تفتقر إلى مزايا الموقع أو المرافق صعوبات في البيع.
لا تؤثر تغيرات أسعار الفائدة على مشتري المنازل فحسب، بل تؤثر أيضاً بشكل مباشر على شركات التطوير العقاري. ففي قطاع العقارات، يُعدّ استخدام رأس المال المقترض لتمويل المشاريع أمراً شائعاً. وعندما ترتفع أسعار الفائدة، تزداد تكاليف التمويل للشركات. وفي الوقت نفسه، يؤدي شح السيولة في السوق إلى تباطؤ المبيعات، مما يزيد الضغط على التدفقات النقدية.
علّق السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، قائلاً إنه في ظلّ تشديد شروط الائتمان، يتعيّن على الشركات تعديل استراتيجيات تطوير مشاريعها. وينبغي أن تركّز الشركات على المنتجات التي تلبي احتياجات السكن الحقيقية وتتمتّع بإمكانات بيع جيدة.
في السوق، يقوم العديد من المطورين بتنفيذ برامج دعم مالي مثل دعم أسعار الفائدة أو تمديد فترات السداد لجذب المشترين.
سيناريو جديد للسوق.
بحسب منظمات أبحاث السوق، يدخل سوق العقارات الفيتنامي مرحلة تمايز واضح. في ظل ارتفاع أسعار الفائدة وتزايد حذر المشترين، ستحظى المشاريع ذات المواقع المتميزة، والبنية التحتية المتطورة، والأطر القانونية الشفافة بميزة تنافسية كبيرة.
في المقابل، قد تضطر المشاريع التي تفتقر إلى ميزة تنافسية إلى تعديل سياساتها التسويقية، أو حتى خفض أسعارها، لتحفيز الطلب. ومن المتوقع أن يزداد هذا التباين وضوحاً في السنوات القادمة مع استمرار زيادة العرض الجديد في المدن الكبرى.
يتوقع الخبراء ثلاثة سيناريوهات محتملة لسوق العقارات خلال الفترة المقبلة، وذلك لأن تطورات السوق المستقبلية ستعتمد بشكل كبير على اتجاهات أسعار الفائدة والسياسة النقدية.
إذا انخفضت أسعار الفائدة مجدداً، فقد تعود الأموال سريعاً إلى سوق العقارات. فعندما تكون تكاليف الاقتراض منخفضة، يميل كل من مشتري المنازل والمستثمرين إلى زيادة استخدامهم للرافعة المالية.
ومع ذلك، إذا بقيت أسعار الفائدة عند مستوياتها المتوسطة، فقد يدخل السوق في فترة من النمو المستقر مع سيولة معتدلة وارتفاع بطيء في أسعار المنازل.
في المقابل، إذا ظلت أسعار الفائدة مرتفعة لفترة طويلة، فقد ينخفض نشاط الاستثمار العقاري بشكل ملحوظ. وقد تضطر بعض القطاعات أو المناطق حينها إلى تعديل الأسعار لتناسب قدرة المشترين على الشراء بشكل أفضل.
يتفق العديد من الخبراء على أن سيناريو النمو المستقر يعتبر الأكثر جدوى في السياق الحالي، مع توقعات بأن سوق العقارات الفيتنامية يدخل دورة تطوير جديدة بعد فترة من النمو السريع.
في هذه الدورة، ستلعب العوامل المالية والقانونية وعوامل جودة المشروع دورًا أكثر أهمية في قرارات المشترين. فبدلاً من النمو القائم على تدفقات رأس المال المضاربة، يميل السوق إلى التحول نحو نموذج تنمية أكثر استدامة، يركز على الاحتياجات السكنية الحقيقية ومدى ملاءمة المنتج للاستخدام.
وبالتالي فإن التغيرات في أسعار الفائدة لا تخلق تحديات قصيرة الأجل فحسب، بل يمكن أن تساعد السوق أيضاً على التكيف من أجل تنمية أكثر استقراراً على المدى الطويل.
المصدر: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/lai-suat-tang-nguoi-mua-nha-de-dat-20260311131150211.htm
تعليق (0)