لا يمكن التوقف فورًا عن "شراء وبيع العقارات بسعرين"

[إعلان 1]

ردّ اتحاد التجارة والصناعة الفيتنامي (VCCI) كتابيًا على الرسالة الرسمية رقم 2298/UBKT15 الصادرة عن اللجنة الاقتصادية بالجمعية الوطنية بشأن طلب إبداء التعليقات على مشروع قانون الأراضي (المشار إليه فيما يلي باسم "المسودة"). ويُعلق الاتحاد، على وجه الخصوص، على مبادئ وأسس وطرق تقييم الأراضي (المادة 159 من مشروع قانون الأراضي).

أولاً، إدخال المعلومات لتحديد أسعار الأراضي وفقًا لطرق تقييم الأراضي.

تنص الفقرة (أ) من البند (3) من المادة 159 من المشروع على معلومات الإدخال لتحديد أسعار الأراضي وفقًا لطرق تقييم الأراضي بما في ذلك: أسعار الأراضي المسجلة في عقود نقل حقوق استخدام الأراضي الموثقة والمصدقة؛ أسعار الأراضي التي يتم الفوز بها في مزادات حقوق استخدام الأراضي التي لا تتأثر بعوامل تسبب ارتفاعًا أو انخفاضًا مفاجئًا في الأسعار، والمعاملات التي تنطوي على علاقات دموية أو حوافز أخرى مسجلة في قاعدة بيانات الأراضي الوطنية؛ في الحالات التي لا توجد فيها معلومات عن أسعار الأراضي في قاعدة بيانات الأراضي الوطنية، يتم جمع معلومات أسعار الأراضي من خلال التحقيق والمسح.

تعتقد غرفة تجارة وصناعة دبي أن اللائحة المذكورة أعلاه، والتي ستُطبّق فور دخول القانون حيز النفاذ، ستكون صعبة التطبيق. وتوضح الغرفة أن "أسعار الأراضي المسجلة في عقود نقل حقوق الانتفاع الموثقة والمعتمدة" لن تكون مطابقة للواقع، لأن معاملات العقارات الحالية لا تزال تُسجّل سعرين، وسيستغرق تغيير هذا الوضع بعض الوقت.

ومن ناحية أخرى، من الصعب تحديد مدى "تأثر الأسعار بالعوامل المسببة للارتفاع المفاجئ في الأسعار" في حين أن المزاد تجريه الدولة ولا يزال يتعين عليها ضمان مبادئ السوق.

إن اللائحة الصارمة التي تنص على أنه "في حال عدم وجود معلومات عن أسعار الأراضي في قاعدة بيانات الأراضي الوطنية، يجب جمعها من خلال البحث والمسح" قد تُسبب صعوبات في التطبيق العملي. لأنه إذا وجد القائم بالتقييم، أثناء عملية تقييم الأراضي، أن هناك "سعرًا للأراضي في قاعدة بيانات الأراضي الوطنية" ولكنه ليس قريبًا من سعر السوق، فإنه وفقًا لهذه اللائحة، يستحيل "جمع معلومات عن أسعار الأراضي من خلال البحث والمسح".

وباختصار، فإن التنظيم الصارم الذي ينص على أنه لا يمكن استخدام سوى قواعد بيانات الأراضي أو أسعار العقود وأسعار المزادات، من شأنه أن يقلل من مرونة طرق تقييم الأراضي المحددة ويضمن مبادئ السوق، كما علق اتحاد المستثمرين في فيينا.

تقترح VCCI النظر في تعديل اللائحة المذكورة أعلاه في الاتجاه التالي: في الحالات التي لا توجد فيها معلومات عن أسعار الأراضي في قاعدة بيانات الأراضي الوطنية أو يجد الشخص الذي يجري تقييم الأراضي (المقيم، عضو مجلس تقييم الأراضي) أن السعر في قاعدة بيانات الأراضي الوطنية لا يضمن مبادئ السوق، لديهم الحق في جمع معلومات عن أسعار الأراضي من خلال التحقيق والمسح.

ثانياً، تطبيق أساليب تقييم الأراضي.

تنص الفقرة (ج) من البند (5) من المادة (159) على أنه "يتم تطبيق طريقة الفائض لتحديد سعر قطع الأراضي والمساحات غير الزراعية التي لم يتم استثمارها في البنية التحتية الفنية أو لم يتم استثمارها في أعمال البناء وفقاً للمخططات التفصيلية للبناء، باستثناء الحالة المحددة في الفقرة (د) من هذه الفقرة".

وبالتالي، بالمقارنة مع اللوائح الحالية، تقلصت حالات تطبيق أسلوب الفائض بشكل ملحوظ. وهذا يتطلب إعادة النظر.

لأن طريقة الفائض هي طريقة لتحديد أسعار الأراضي بناءً على غرض استخدامها مع إمكانية التطوير المستقبلي. يمكن تطبيق هذه الطريقة على تقييم قطع الأراضي التي لم تُستثمر في البنية التحتية التقنية، أو التي لم تُستثمر في أعمال البناء، أو التي استُثمرت في أعمال البناء، ولكن يمكن هدم هذه الأعمال لبناء أعمال جديدة بأفضل استخدام وأكثر فعالية. إن تضييق شروط تطبيق طريقة الفائض قد يجعل تحديد طرق تقييم الأراضي غير مناسبة لقطعة أرض أو قطعة أرض ذات إمكانات تطوير.

اقترحت غرفة تجارة وصناعة فيينا النظر في تنظيم شروط تطبيق طريقة الفائض كما هو منظم حاليًا، أي "يتم تطبيق طريقة الفائض على تقييم قطع الأراضي ذات إمكانات التطوير بسبب تغييرات التخطيط أو تغييرات غرض استخدام الأراضي عندما يتم تحديد إجمالي إيرادات التطوير المفترضة وإجمالي التكاليف المقدرة".

حكمة

[إعلان 2]
مصدر