الحالات التي يجب على مستثمري المشاريع تنفيذها لتطوير الإسكان الاجتماعي
القسم 1 الفصل الثاني وينص المشروع على الحالات التي يجب على المستثمرين في مشاريع بناء المساكن التجارية الوفاء بالتزاماتهم لتطوير الإسكان الاجتماعي.
وعليه، إذا كنت في حالة ضرورة تخصيص 20% من صندوق الأراضي لبناء سكن اجتماعي وفق أحكام المادة (3) من المشروع، إلا أن المستثمر في المشروع الاستثماري لبناء المساكن التجارية لديه صندوق أرض آخر سبق له تم الاستثمار في بناء نظام بنية تحتية تقني خارج نطاق المشروع الاستثماري لبناء المساكن التجارية في نفس المنطقة الحضرية التي يقع فيها هذا المشروع، ويمكن للمستثمر اقتراح وتخصيص صندوق الأرض هذا ليحل محل صندوق الأرض البالغ 20٪ للمشروع (البند 1، المادة 4).
في حالة المشروع الاستثماري لبناء المساكن التجارية الذي يتطلب ترتيبًا لصندوق الأراضي بنسبة 20٪ على النحو المنصوص عليه في البند 1، المادة 3، ولكن في وقت الموافقة على سياسة الاستثمار، فإن اللجنة الشعبية بالمقاطعة بعد أن خصصت ما يكفي من أموال الأرض لـ تطوير الإسكان الاجتماعي وفق برنامج وخطة تطوير الإسكان المعتمد، يحق للمستثمر دفع أموال تعادل قيمة صندوق الأراضي لبناء سكن اجتماعي (النقاط ب بند 1 مادة 5).
ولا توضح اللائحة الواردة في المشروع الحالة التي يجب فيها تخصيص صندوق أرض بنسبة 20% وفقا لأحكام البند (1) المادة (3) من المشروع، وأن يكون لدى المستثمر صندوق أرض آخر استثمر في بناء نظام بنية تحتية فنية بالخارج نطاق المشروع للمشاريع الاستثمارية لبناء المساكن التجارية في نفس المنطقة الحضرية التي يقع فيها هذا المشروع وخصصت اللجنة الشعبية بالمحافظة ما يكفي من الأراضي لتطوير الإسكان الاجتماعي أو في الحالات التي ينتمي فيها المشروع إلى مشروع تقسيم المناطق تمت الموافقة على المشروع وتخصيص أرض كافية بنسبة 20% لبناء الإسكان الاجتماعي. "في هذه الحالة، هل يمكن للمستثمر ترتيب صندوق أرض آخر ليحل محل صندوق الأرض بنسبة 20٪ كما هو منصوص عليه في البند 1، المادة 4 أو يجب عليه دفع الأموال على النحو المنصوص عليه في النقطة ب، البند 1، المادة 5"، سألت VCCI.
ولضمان الراحة أثناء عملية التنفيذ، طلبت VCCI من لجنة الصياغة النص على أنه يمكن للمستثمرين اختيار استخدام أموال الأراضي البديلة أو دفع أموال بقيمة معادلة.
من ناحية أخرى، ووفقاً لأحكام البند (1) من المادة (4) من المشروع، يجب على المستثمر القيام بإجراءات اقتراح جهة مختصة للسماح بترتيب صندوق أرض آخر ليحل محل صندوق الأراضي بنسبة 20٪. ومع ذلك، لا تتضمن المسودة لوائح بشأن هذا الإجراء الإداري، الأمر الذي قد يسبب صعوبات في عملية التنفيذ. ويُطلب من لجنة الصياغة النص على هذا الإجراء على وجه التحديد.
في حال كان الدفع يعادل قيمة صندوق الأرض المستثمر في بناء نظام البنية التحتية التقنية
ونصت المادة (2) من المادة (5) من المشروع على أن يتم تحديد المبلغ المالي الذي يجب على المستثمر دفعه بقيمة تعادل قيمة صندوق الأرض المستثمر في بناء نظام البنية التحتية الفنية لبناء الإسكان الاجتماعي، بما في ذلك "قيمة الأرض المستثمرة في بناء المساكن الاجتماعية". صندوق الأراضي المستثمر في بناء نظام البنية التحتية الفنية لبناء الإسكان الاجتماعي". يتم احتساب رسوم الانتفاع بالأرض لمساحة الأراضي السكنية المخصصة لبناء الإسكان الاجتماعي على أساس السعر الفائز في مزاد حقوق استخدام الأراضي وفقا لأحكام قانون الأراضي أو يعادل أعلى سعر أدنى مستحق للميزانية وفقا لأحكام قانون المناقصات".
يجب مراعاة اللوائح المذكورة أعلاه في النقاط التالية:
فيما يتعلق بقيمة رسوم استخدام الأراضي الواجب سدادها: وفقًا للوائح الحالية، يقوم المستثمر بدفع 100% من رسوم استخدام أرض المشروع وفقًا لقانون الأراضي للوفاء بالتزام السكن الاجتماعي. ستقوم هيئات الدولة بخصم 20٪ من رسوم استخدام أرض المشروع لتطوير الإسكان الاجتماعي (تطهير الموقع، والاستثمار في البنية التحتية لصناديق الأراضي الأخرى للإسكان الاجتماعي أو للاستثمار في جمعية الإسكان الاجتماعي باستخدام رأس مال الدولة للإيجار). اللوائح الواردة في المسودة غير واضحة ما إذا كان المستثمر الذي دفع 100٪ من رسوم استخدام الأرض في إطار المشروع يعتبر قد أكمل الدفع بما يعادل قيمة صندوق الأرض المحدد في المادة 5 من المسودة أو يجب عليه دفع مبلغ إضافي 20% من رسوم استخدام الأرض؟ وإذا فهم بمعنى الاضطرار إلى دفع 20% إضافية، فإنه سيشكل عبئاً كبيراً على مستثمري مشاريع الإسكان التجاري وسيؤثر على أسعار السكن التجاري؛
أساس حساب السعر: يمكن أن تؤدي لائحة "قيمة رسوم استخدام الأراضي لمساحة الأراضي السكنية المخصصة لبناء الإسكان الاجتماعي على أساس السعر الفائز في مزاد حقوق استخدام الأراضي" إلى العديد من التفسيرات المختلفة: هل ستنظم الدولة مزادًا حقوق استخدام الأراضي ومستثمري الإسكان التجاري سوف يضطرون إلى المشاركة في مزاد أموال الأراضي المحولة من الإسكان الاجتماعي إلى الإسكان التجاري؟ أم أن هيئة الدولة سوف تستخدم العرض الفائز لحقوق استخدام الأراضي في مشروع آخر في الحي لتحديد الالتزامات المالية؟
يتم احتساب اللوائح الخاصة بـ "تكاليف الاستثمار لبناء أنظمة البنية التحتية التقنية لمنطقة الأراضي السكنية المخصصة لبناء الإسكان الاجتماعي وفقًا لقائمة أسعار الأراضي الصادرة عند الانتهاء من الاستثمار في بناء نظام البنية التحتية". "مساحة الأرض وفقا لأحكام قانون البناء" أمر غير معقول، لأن استخدام أسعار الأراضي وفقا لقائمة أسعار الأراضي لحساب تكاليف إنشاء البنية التحتية ليس بطبيعته عصور ما قبل التاريخ. استخدام الأراضي وفقا لقانون الأراضي ولكن تكاليف البناء وفقا لقانون البناء.
ولضمان المعقولية والوضوح، يطلب من لجنة الصياغة النص بوضوح على المسائل المذكورة أعلاه وإعادة النظر في طريقة تحديد المبلغ الذي يجب على المستثمر دفعه.
في حالة قيام المستثمر بإنشاء صندوق أرض خاص به لتطوير مشروع الإسكان الاجتماعي
النقطة ج، البند 4، المادة 84 من قانون الإسكان تنص على أن المستثمر "ج) لديه سياسة استثمارية معتمدة وفي نفس الوقت يوافق على أن يكون المستثمر مستثمر مشروع استثماري لبناء مساكن اجتماعية عندما يكون المستثمر مستثمرًا لديه استخدام للأرض الحقوق من خلال اتفاقية الحصول على حقوق استخدام الأراضي للأراضي المستخدمة في مشاريع بناء الإسكان الاجتماعي الاستثمارية أو لديها حاليًا حقوق استخدام الأراضي لأنواع الأراضي المستخدمة في مشاريع الاستثمار وفقًا لأحكام قانون الأراضي.
وبالتالي، يسمح قانون الإسكان 2023 للمستثمرين بإنشاء صندوق الأراضي الخاص بهم لتقديم طلب للحصول على الموافقة على سياسات الاستثمار وفي نفس الوقت الموافقة على المستثمرين لتنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي. ومع ذلك، فإن القسم الأول من الفصل الثاني من مشروع المرسوم واللوائح المتعلقة بالأراضي المخصصة لتطوير الإسكان الاجتماعي لا تحتوي على لوائح بشأن قيام المستثمرين بإنشاء صناديق الأراضي الخاصة بهم لبناء الإسكان الاجتماعي. يرجى من لجنة الصياغة استكمال اللوائح لتوضيح الحالة المذكورة أعلاه، وخاصة توضيح كيفية استرداد / خصم التكاليف التي أنفقها المستثمرون لإنشاء صناديق الأراضي لخدمة تطوير مشاريع الإسكان الاجتماعي.
TM
