إطلاق العنان للمشاريع العقارية

يعتقد العديد من الخبراء أن الآلية التجريبية للشركات للتفاوض على حقوق استخدام الأراضي من الناس لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري سوف تعمل على فك ارتباط المشاريع وزيادة المعروض من الإسكان والمساهمة في حل النقص في المعروض من الإسكان.

واقترحت الحكومة أيضا أن توافق الجمعية الوطنية على السماح للشركات بتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري على الأراضي التي يجب نقل المرافق إليها بسبب التلوث البيئي. في الصورة: الأرض الذهبية لمصنع صابون هانوي في منطقة كاو - زا - لا الصناعية في 233، 233B، 235 شارع نجوين تراي (منطقة ثانه شوان، هانوي) بعد سنوات عديدة من النقل لا تزال لا تسبب إهدارًا لموارد الأرض - الصورة: دانه كانغ

وقد تم التعليق على مشروع القرار بشأن هذه الآلية الرائدة من قبل الجمعية الوطنية ، ومن المتوقع أن تتم الموافقة عليه في الدورة التي ستنتهي في نهاية شهر نوفمبر/تشرين الثاني.

ومع ذلك، ونظراً للحالة الحالية لعرض الإسكان في السوق مع التركيز على قطاعات الشقق المتوسطة والفاخرة، فإن بعض الآراء تشير أيضاً إلى أن الآلية التجريبية يجب أن يكون لها اتجاه واضح، مع إعطاء الأولوية للاتفاقية للحصول على حقوق استخدام الأراضي لتطوير قطاع الإسكان بأسعار معقولة والشقق بأسعار معقولة لتلبية الاحتياجات السكنية الحقيقية لغالبية الناس.

مئات المشاريع العقارية تنتظر الحل

في مارس 2024، في اجتماع فريق عمل رئيس الوزراء المعني بمراجعة وحث وتوجيه إزالة الصعوبات والعقبات في تنفيذ المشاريع العقارية، قالت وزارة البناء إنه في مدينة هوشي منه، كان هناك 143 مشروعًا عقاريًا، وهانوي 246 مشروعًا، وهايفونج 4 مشاريع، وبينه دينه 16 مشروعًا، وكان ثو 34 مشروعًا... في انتظار فريق العمل والوزارات والفروع والمحليات لإزالة العقبات.

ومن الواضح أن هناك مئات المشاريع العقارية "المجمدة" في مختلف أنحاء البلاد.

هناك العديد من المشاريع التي لا يمكن تنفيذها بسبب عدم وجود أراضي سكنية. ينفق المستثمرون الأموال لشراء الأراضي وفقًا للتخطيط ولكنهم لا يزالون غير قادرين على بناء المشاريع بسبب افتقارهم إلى ... متر ^مربع واحد من الأراضي السكنية.

وبالإضافة إلى ذلك، اقترحت الحكومة أيضًا في مشروع القرار التجريبي المقدم إلى الجمعية الوطنية للنظر فيه والموافقة عليه، أن توافق الجمعية الوطنية على السماح للمؤسسات بتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري على مساحات الأراضي التابعة للمنشآت التي يجب نقلها بسبب التلوث البيئي، والمنشآت التي يجب نقلها وفقًا لتخطيط البناء والتخطيط الحضري.

في هانوي، هناك العديد من منشآت التصنيع التي تلوث البيئة في منطقة وسط المدينة. بعد نقل مصانعهم إلى الضواحي أو المحافظات المجاورة، تم الكشف عن العديد من "الأراضي الذهبية" التي تم التخلي عنها لعقود من الزمن.

عادة، يتم تجميع المصانع الثلاثة مصنع ساو فانغ للمطاط، ومصنع هانوي للصابون، ومصنع تبغ ثانغ لونغ بمساحة إجمالية تبلغ حوالي ^{150 ألف متر مربع} بعد نقلها إلى الضواحي وتركها بورًا لسنوات عديدة.

ومن بين هذه الأراضي "الأرض الذهبية" لمصنع الصابون في هانوي التي تم نقلها منذ سنوات عديدة ولكن العشب لا يزال ينمو فيها حتى الآن بسبب عدم وجود آلية لتحويلها إلى أرض لبناء المساكن التجارية.

مشروع في شارع ماي تشي ثو، An Phu Ward، مدينة Thu Duc، مدينة Ho Chi Minh - الصورة: NGUYEN VAN TRUNG

الشركات وأصحاب الأراضي سعداء

وفي حديثه إلى توي تري، قال السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، إن الآلية التجريبية التي تسمح للشركات بالتفاوض للحصول على حقوق استخدام الأراضي غير الأراضي السكنية من الأشخاص لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري تضيف طريقة أخرى للوصول إلى الأراضي للشركات التي تستثمر في العقارات.

وتضمن هذه الآلية أيضًا حق التفاوض لمستخدمي الأراضي، مما يقلل من الشكاوى في الاستحواذ على الأراضي لتنفيذ المشاريع.

وأكد السيد تشاو أنه "على الرغم من أن آلية استرداد الأراضي الحالية أفضل بكثير من ذي قبل (مستوى التعويض أكثر إرضاءً وأكثر توجهاً نحو السوق)، إلا أنها ليست جيدة مثل الآلية التجريبية للشركات والأشخاص الذين لديهم حقوق استخدام الأراضي للتفاوض على نقل الأراضي".

على سبيل المثال، في المنطقة الثالثة من مدينة هوشي منه، في السنوات الأخيرة، كان هناك 48 مبنى سكنيًا قديمًا. حتى الآن، كان هناك 5 مباني سكنية قديمة وافقت الشركات على إعادة شراء 100٪ من الشقق القديمة من السكان لتنفيذ مشروع بناء مباني سكنية تجارية جديدة، ولكن لم تكن هناك أي شكاوى لأن هذه آلية للبيع والشراء العادل.

لا يزال هناك 43 مبنى سكنيًا قديمًا لم يتم تجديده بعد، وذلك لأننا لا نملك آلية لتشجيع المستثمرين على التفاوض لإعادة شراء الشقق القديمة.

وبحسب السيد تشاو، فإن العديد من مشاريع الإسكان التجاري متوقفة حالياً لأن الشركات تمتلك أراضي ليست أراضٍ سكنية، وبالتالي لا يمكن تنفيذ البناء.

في حين أن سوق الإسكان يفتقر إلى المعروض من منتجات الإسكان (بسبب نقص مشاريع الإسكان)، إذا قامت الجمعية الوطنية بتجربة السماح للشركات بالتفاوض على شراء الأراضي غير السكنية لمشاريع الإسكان التجاري، فإن عدد مشاريع الإسكان التجاري المرخصة سيزداد، وبالتالي زيادة المعروض من منتجات الإسكان في الفترة المقبلة.

وعلق السيد نجوين هوو كونج، رئيس نادي هانوي العقاري، بأن السياسة الرائدة المتمثلة في السماح للشركات بالتفاوض لشراء الأراضي غير السكنية من الناس لبناء مشاريع الإسكان التجاري هي اتجاه مفتوح لتطوير سوق الإسكان.

وتسمح هذه الآلية أيضًا لشركات العقارات بالتعاون مع مستخدمي الأراضي من خلال نقل حقوق استخدام الأراضي والمساهمة بحصص في الأرض لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري.

وسيؤدي هذا إلى زيادة صندوق الأراضي لبناء المساكن، وتلبية احتياجات الإسكان للمواطنين. علق السيد كونغ قائلاً: "إن السماح للشركات بالتفاوض المباشر وشراء حقوق استخدام الأراضي من المواطنين سيكون بالتأكيد أقل تكلفةً بكثير من تنظيم مناقصات ومزادات حقوق استخدام الأراضي لبناء مشاريع سكنية تجارية. فالتفاوض المباشر بين الطرفين سيجنبهما "الأسعار الافتراضية" في مزادات الأراضي".

وأعرب العديد من خبراء العقارات أيضًا عن وجهة نظر مفادها أن المشروع التجريبي الذي يسمح للشركات بالتفاوض لشراء الأراضي الزراعية وغيرها من الأراضي من الناس لبناء مساكن تجارية من شأنه أيضًا أن يمنع الهدر الحالي للأراضي في المناطق الحضرية.

في الواقع، هناك العديد من قطع الأراضي غير السكنية في هانوي ومدينة هوشي منه التي ظلت مهجورة لسنوات عديدة. وسوف يساعد المشروع التجريبي لاتفاقيات إعادة الشراء والتحويل على استخدام الأراضي بشكل أكثر فعالية، في حين تستمر الدولة في تحصيل رسوم وضرائب استخدام الأراضي، ويتاح للناس المزيد من الخيارات لشراء المنازل.

تشجيع الإسكان التجاري منخفض التكلفة

وعلى الرغم من دعم المشروع التجريبي الذي يسمح للمؤسسات بالتفاوض على حق استخدام الأراضي غير السكنية للسكن التجاري، يعتقد العديد من الخبراء أن المشروع التجريبي الذي يسمح للمؤسسات بالتفاوض على شراء الأراضي غير السكنية لمشاريع الإسكان التجاري يجب أن يعطي الأولوية لمشاريع الإسكان التجاري بأسعار معقولة والتي تتناسب مع الوضع المحلي.

يوصي السيد دينه مينه توان، المدير الإقليمي الجنوبي لشركة Batdongsan.com، باستخدام هذه الآلية التجريبية لتطوير مساكن بأسعار معقولة وشقق تجارية منخفضة التكلفة لزيادة المعروض من المساكن لتلبية الاحتياجات السكنية الحقيقية لغالبية الناس.

ويعتقد السيد توان أن زيادة المعروض من المساكن من خلال الآلية التجريبية يجب أن يكون متسقًا مع الاحتياجات العملية. إذا لم يكن هناك اتجاه واضح، فإن الشركات، بعد الموافقة على شراء الأراضي من الناس، ستركز فقط على تطوير المساكن التجارية ذات الأسعار المرتفعة، حوالي 50 مليون دونج/ ^م2 ، للحصول على أرباح عالية كما في الماضي، ثم لن يتحقق هدف موازنة العرض والطلب على المساكن في السوق.

ولاحظ السيد توان أن البرنامج التجريبي الذي يسمح للشركات بشراء الأراضي غير السكنية من الناس لبناء مشاريع سكنية تجارية يحتاج إلى تجنب الموقف الذي يستغل فيه بعض المستثمرين ذوي الإمكانات المالية هذا التنظيم لشراء الأراضي وتركها هناك، في انتظار ارتفاع السعر لنقلها إلى شركات أخرى.

من الضروري إضافة لوائح تنص على أن الشركات التي تتفاوض وتشتري الأراضي من الناس يجب أن تنفذ مشاريع الإسكان التجاري خلال 2-3 سنوات، وإلا يجب عليها نقل الأرض إلى مستثمر آخر للقيام بالمشروع، وإلا سيتم استصلاح الأرض.

سوف يعمل الثنائي على إزالة العوائق أمام سوق العقارات.

وبالإضافة إلى القرار التجريبي الذي يسمح للمؤسسات بالتفاوض لتلقي نقل الأراضي غير السكنية من المواطنين لبناء مشاريع سكنية تجارية، تخطط الحكومة أيضًا لتقديم قرار متخصص إلى الجمعية الوطنية للنظر فيه والموافقة عليه للتعامل مع المشاكل المتعلقة بالأراضي، ونقل المصانع الملوثة، وإعادة ترتيب مقار الوكالات الحكومية، والمشاريع التي تواجه التفتيش والتدقيق والتحقيق والأحكام القضائية.

ومن شأن هذا القرارين "إحياء" الأصول المتوقفة حاليا في مئات المشاريع السكنية والحضرية في مختلف أنحاء البلاد. وبموجب آلية قرارات الجمعية الوطنية، سيكون لدى الشركات الأساس لاستكمال إجراءات الاستثمار في المشاريع، ومواصلة تنفيذ مشاريع الإسكان، وزيادة المعروض السكني، والمساهمة في تحقيق التوازن بين العرض والطلب في السوق.

وزير الموارد الطبيعية والبيئة دو دوك دوي:

"سيتم إنقاذ المشاريع التي أخطأ فيها القادة المحليون"

وفيما يتعلق بالقرار الموضوعي، فإن التوجيه من الجهات المختصة هو أن المشاريع المتوقفة بسبب الأخطاء التي ارتكبتها السلطات المحلية والقادة سيتم حلها حتى تتمكن الشركات من مواصلة تنفيذ المشروع. من خلال هذا النوع من المشاريع، تمت معاقبة معظم القادة المحليين الذين انتهكوا القانون.

أما بالنسبة للمشاريع التي ترتكب الشركات أخطاء متعمدة فيها، فسيتم إلغاؤها لتجنب هدر موارد الأرض.

لا أزال أتساءل عن الشروط والأحكام

مشروع سكني في شارع Le Van Luong، بلدية Nhon Duc، منطقة Nha Be، مدينة Ho Chi Minh - الصورة: NGUYEN VAN TRUNG

قال أحد المستثمرين في مشاريع العقارات في مدينة هوشي منه إنه إلى جانب قيام الحكومة بتقديم القرار التجريبي إلى الجمعية الوطنية للنظر فيه والموافقة عليه، تقوم مدينة هوشي منه أيضًا بمراجعة عدد الشركات التي لديها قطع أراضي عالقة في اللوائح ولم تتمكن من تنفيذ المشاريع. وبحسب المراجعة، فإن هذه المؤسسة وحدها تمتلك ما يقرب من 20 قطعة أرض عالقة في منطقة بينه تشانه، والمنطقة 8، وتو دوك...

وقال هذا الشخص إن معظم الأرض هي أرض زراعية، أي أرض غير زراعية، وليست أرض سكنية، وقد استكملت الشركة عملية نقل الملكية من الأهالي، ولكن لأن القانون لا يسمح بذلك، لا يمكن تنفيذ المشروع.

لقد كان سوق العقارات صعبًا في الآونة الأخيرة، ولكن الشركات لا تستطيع استخدام موارد الأراضي المتاحة للقيام بالمزيد من المشاريع، وليس لديها مصدر إمداد للبيع لاستعادة الأموال، لذا فإن الأمر صعب للغاية. في حين لا تزال الشركات مضطرة إلى سداد فوائد القروض المصرفية، تتراكم الصعوبات.

عند قراءة مشروع القرار الذي سيتم النظر فيه للموافقة عليه، تعتقد هذه الشركة أن هذه سياسة ضرورية لإزالة الصعوبات التي تواجه الشركات والسوق، وسوف تتاح لها الفرصة قريبًا للنظر في الموافقة عليها.

ومع ذلك، فإن النقطة المثيرة للقلق بالنسبة للشركات هي عندما ينص مشروع القرار على شروط تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات بشأن الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي.

وبناءً على ذلك، يجوز للمنظمات التجارية العقارية التي تنفذ مشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي المنصوص عليها في هذا القرار تغيير غرض الاستخدام لنوع واحد أو أكثر من الأراضي لتنفيذ المشروع، بما في ذلك الأراضي الزراعية؛ الأراضي غير الزراعية وليست الأراضي السكنية؛ الأراضي السكنية والأراضي الأخرى في نفس قطعة الأرض في حالة الاتفاق على الحصول على حقوق استخدام الأرض.

يمكن تفسير هذا النظام على أنه يعني أن المؤسسات التي لديها بالفعل أرض يمكنها تغيير غرض الأرض الزراعية أو الأرض غير الزراعية التي ليست أرضاً سكنية لإقامة مشاريع. ولكن عند استلام التحويل من البداية يجب عليهم نقل قطع الأراضي التي تحتوي على أرض سكنية وأراضي أخرى في نفس القطعة.

وبالتالي، إذا تم تمرير القرار وتنفيذه كما تفهمه المؤسسة، فإن الإزالة لن تكون شاملة.

وأوضح هذا الشخص أيضًا أنه في الوقت الحالي، بالإضافة إلى الشركات التي لديها أموال أراضٍ متاحة بموجب حقوق استخدام الأعمال الخاصة بها، هناك حالات سمحت فيها الشركات سابقًا للأفراد في الشركة بشراء الأراضي الزراعية ولكنها لم تضعها بعد في حقوق استخدام الأعمال بسبب مشاكل قانونية؛ أو أن هناك شركات لديها موارد كافية وترغب في الحصول على تحويلات الأراضي من الناس للقيام بمشاريع.

وإذا تم فهم الأمر على النحو الوارد أعلاه، فإن الشركات لا تستطيع شراء مناطق إلا بها أراض سكنية وأراض أخرى، وهو ما سيحد من قدرة الشركات على الوصول إلى موارد الأراضي.

أشار وزير الموارد الطبيعية والبيئة مؤخرًا أمام مجلس الأمة إلى هذا القصور، إذ تُنفذ معظم المشاريع العقارية على أراضٍ ليست سكنية في الأصل، كما أن التخطيط التفصيلي للمشروع يشمل أنواعًا مختلفة من الأراضي، كالأراضي السكنية، وأراضي المرور، والأراضي الخضراء... لذا، لا يمكن تطبيق أحكام قانون الأراضي عمليًا. لذا، على الجهة المسؤولة عن صياغة القانون إعادة النظر في هذا الأمر.

ينبغي إزالة العبارة

وأعرب السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، عن نفس القلق، وقال إن اللائحة يجب أن تزيل عبارة "في حالات الاتفاق على الحصول على حقوق استخدام الأراضي" في اللائحة الخاصة بالأراضي السكنية والأراضي الأخرى في نفس قطعة الأرض لتجنب سوء الفهم عند تنفيذ القرار.

وهذا يعني أن المؤسسات التي تمتلك بالفعل أرضًا أو حصلت على تحويل منذ البداية يمكنها استخدام ثلاثة أنواع من الأراضي: الأراضي الزراعية؛ الأراضي غير الزراعية وليست الأراضي السكنية؛ الأراضي السكنية والأراضي الأخرى في نفس قطعة الأرض المخصصة للمشاريع السكنية التجارية طالما كانت متوافقة مع التخطيط وخطط استخدام الأراضي والمعايير الأخرى الواردة في القرار.

وقال تشاو "هذه هي الطريقة الوحيدة لإزالة الاختناق وتحرير موارد الأرض".

المصدر: https://tuoitre.vn/coi-troi-cho-cac-du-an-bat-dong-san-20241125080112795.htm