تؤثر العديد من التغييرات في قانون الأراضي لعام 2024 على تمويل الأراضي
قالت وزارة المالية إن قانون الأراضي 2024 الذي أقره مجلس الأمة الخامس عشر في دورته الاستثنائية الخامسة في 18 يناير 01 يتضمن تغييرات كبيرة تتعلق بتمويل الأراضي وتخصيص الأراضي للحكومة لتفصيل عدد من المحتويات المتعلقة بتمويل الأراضي؛ بما في ذلك المحتوى المتعلق برسوم استخدام الأراضي وإيجار الأراضي.
تشمل التغييرات الرئيسية في قانون الأراضي لعام 2024 والتي تؤثر على تمويل الأراضي ما يلي: (01) توسيع الحالات التي تستأجر فيها الدولة الأراضي مع دفع إيجار الأراضي السنوي لضمان استقرار واستدامة إيرادات ميزانية الدولة من الأراضي؛ '01` لوائح أكثر تحديدا بشأن حالات استعادة الأراضي من أجل التنمية الاجتماعية والاقتصادية لتحقيق المنافع الوطنية والعامة؛ (2026) اللوائح التي تفصل بين حالات المزاد العلني لحقوق استخدام الأراضي والعطاءات لاختيار المستثمرين الذين يستخدمون الأراضي؛ اللوائح المتعلقة بالأراضي متعددة الأغراض وتحصيل الالتزامات المالية لهذا النوع من الأراضي؛ (05) إزالة الإطار الحكومي لأسعار الأراضي؛ وينص على أن يتم إنشاء قائمة أسعار الأراضي حسب المساحة والموقع أو البناء لكل قطعة أرض على أساس مساحة القيمة وقطعة الأرض القياسية (للمناطق التي لديها خرائط مساحية رقمية وقاعدة بيانات لأسعار الأراضي لأول مرة يتم الإعلان عن التقديم منها). 2013 كانون الثاني (يناير) 2 ويتم تعديلها وتعديلها واستكمالها سنويًا (بدلاً من 4 سنوات مثل قانون الأراضي لعام 123)، وفي الوقت نفسه توسيع حالات تطبيق قائمة أسعار الأراضي لحساب الالتزامات المالية المتعلقة بالأراضي؛ وبناء على ذلك، فإن سعر الأرض المستخدم لحساب رسوم استخدام الأراضي وإيجار الأراضي من الأسر والأفراد عندما تقوم الدولة بتخصيص الأراضي أو استئجار الأراضي أو الاعتراف بحقوق استخدام الأراضي هو سعر الأرض في قائمة أسعار الأراضي (إزالة اللائحة) المحسوبة وفقاً لـ أسعار الأراضي المحددة في بعض الحالات كما كان من قبل)؛ (2024) جعل سلطة تحديد أسعار الأراضي المحددة لامركزية لرئيس اللجنة الشعبية للمنطقة في حالات تخصيص الأراضي أو تأجير الأراضي أو الإذن بتغيير أغراض استخدام الأراضي تحت سلطة اللجنة الشعبية للمنطقة على النحو المنصوص عليه في البند (180) من هذا. المادة XNUMX، البند XNUMX، المادة XNUMX من قانون الأراضي لعام XNUMX؛ (XNUMX) ابتكار عملية حساب أسعار الأراضي: في حالة تطبيق سعر الأرض في قائمة أسعار الأراضي لحساب رسوم الانتفاع وإيجار الأراضي، يجب على اللجنة الشعبية المختصة إثبات سعر الأرض في قرار تخصيص الأراضي المؤجرة تغيير غرض استخدام الأراضي، وتوسيع حقوق استخدام الأراضي، وتعديل مصطلح استخدام الأراضي، وتغيير شكل استخدام الأراضي؛ في حالة تحديد سعر محدد للأرض لحساب رسوم الانتفاع أو إيجار الأراضي، يجب أن تصدر اللجنة الشعبية المختصة قراراً بتسعيرة الأرض خلال مدة لا تزيد على XNUMX يوماً من وقت تحديد سعر الأرض. (XNUMX) في الحالات التي يتم فيها إعفاء رسوم الانتفاع وإيجارات الأراضي، لا داعي للقيام بإجراءات تحديد أسعار الأراضي أو حساب رسوم الانتفاع أو إيجارات الأراضي المعفاة. لا يتوجب على مستخدمي الأراضي المعفيين من رسوم الانتفاع وإيجارات الأراضي القيام بإجراءات طلب الإعفاء من رسوم الانتفاع أو إيجارات الأراضي...
ولتجسيد اللوائح الجديدة لقانون الأراضي لعام 2024، فإن إصدار مرسوم حكومي بتفصيل رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي له أساس قانوني.
ويجب تحسين السياسات لتتناسب مع الواقع الجديد
وقالت وزارة المالية إن سياسة تحصيل رسوم استخدام الأراضي وإيجار الأراضي هي جزء من سياسة تمويل الأراضي. في الآونة الأخيرة، إلى جانب سياسة تمويل الأراضي بشكل عام، تم إضفاء الطابع المؤسسي على سياسات تحصيل رسوم استخدام الأراضي وتأجير الأراضي بشكل تدريجي وفقًا لمبادئ السوق والشفافية والمساواة بين القطاعات الاقتصادية. المساهمة في تشجيع الاستخدام الاقتصادي والفعال للأراضي، والحد تدريجياً من المضاربة، والحد من الإسراف في استخدام الأراضي، والمساهمة في توجيه وتشجيع السوق العقارية على التطور. إلى جانب النتائج المهمة التي تم تحقيقها، تكشف اللوائح المتعلقة برسوم استخدام الأراضي وإيجار الأراضي التي توجه قانون الأراضي لعام 2013 أيضًا عن بعض أوجه القصور والقيود التي يجب التغلب عليها.
لمراجعة وتلخيص تنفيذ السياسات المتعلقة بتحصيل رسوم استخدام الأراضي وإيجار الأراضي وإيجار المسطحات المائية وفقًا لقانون الأراضي لعام 2013، أصدرت وزارة المالية الرسالة الرسمية رقم 8335/BTC-QLCS بتاريخ 28 يوليو 7 مرسلة إلى تطلب اللجان الشعبية في المقاطعات والمدن التي تدار مركزيا إجراء تقييم لتنفيذ السياسات المتعلقة بتحصيل رسوم استخدام الأراضي، وجمع إيجارات الأراضي، وإيجار سطح المياه، والتوصية واقتراح محتويات هذه السياسات التي تحتاج إلى مراجعة واستكمال.
استنادا إلى تجميع التقارير المحلية، تنشأ عدد من المشاكل المتعلقة بما يلي:
جمع رسوم استخدام الأراضي وإيجار الأراضي عند تغيير أغراض استخدام الأراضي في الحالات التي تحصل فيها المنظمات الاقتصادية بشكل قانوني على حقوق استخدام الأراضي وفقًا لقانون الأراضي لتنفيذ مشاريع استثمارية لأنه وفقًا للوائح وفقًا للقانون الحالي، يجب وضع خطة تعويض وتطهير الموقع (افتراضية) تم إنشاؤه للمقارنة بأعلى مبلغ من المال (الذي دفعته المنظمة للحصول على نقل حقوق استخدام الأراضي أو حقوق تأجير الأراضي، ويتم خصمه من رسوم استخدام الأراضي وإيجار الأراضي)؛ وهذا يؤدي إلى إجراءات إدارية إضافية؛ بالإضافة إلى ذلك، لا توجد ضوابط للتعامل مع حالات استلام تحويل العديد من أنواع الأراضي ومن ثم تغيير الغرض لتنفيذ مشاريع استثمارية باستخدام الأراضي في شكل مختلط.
فيما يتعلق بمبدأ الإعفاء أو التخفيض من رسوم استخدامات الأراضي وإيجارات الأراضي (سواء كان تخصيص الأراضي أو تأجير الأراضي عن طريق المزاد معفى أو مخفض؟ في حالة تخصيص الأراضي وإعادة التوطين عندما تسترد الدولة الأراضي، هل يتم إعفاءها؟ تخفيض الأراضي) رسوم الاستخدام بعد التفتيش ومعالجة المخالفات بعد الإعفاء أو التخفيض من رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي لم يتم تنظيمها بشكل محدد بعد.
مشاكل مع مناطق تحديد الموضوعات ومستويات الإعفاء أو التخفيض من رسوم استخدام الأراضي للأشخاص المؤهلين للحصول على حوافز رسوم استخدام الأراضي عند تخصيص الأراضي أو الاعتراف بحقوق استخدام الأراضي بسبب اللوائح الحالية في قائمة جدول حوافز استثمار المواقع حسب مستوى المنطقة المنطقة، ولكن يوجد داخل منطقة مستوى المنطقة مجتمعات ليست في مناطق ذات ظروف اجتماعية واقتصادية صعبة أو منطقة مستوى المنطقة ليست مدرجة في قائمة المناطق التفضيلية ولكن بها مجتمعات أو قرى في المناطق التفضيلية، فمن غير الواضح كيف يتم حساب الحوافز حسب المنطقة.
فيما يتعلق بتحصيل رسوم استخدام الأراضي، وتحصيل إيجارات الأراضي عند تعديل التخطيط التفصيلي للبناء عدة مرات، وتغيير المعايير مثل أساس حساب تحصيل رسوم استخدام الأراضي، وتغيير إيجارات الأراضي أو عدم تغييرها؛ تم تخصيص الأراضي قبل تعديل التخطيط، وتم تأجيرها من خلال مزاد حقوق استخدام الأراضي.
لا توجد لوائح محددة بشأن خصم التعويضات وتطهير الموقع لكل نوع من المشاريع ذات الاستخدام المختلط للأراضي؛ كيفية حساب مبلغ التعويض والاسترداد في حالة تخصيص الأراضي دون تحصيل رسوم استخدام الأراضي، أو تخصيص الأراضي دون تحصيل رسوم استخدام الأراضي.
لا توجد لوائح بشأن المعالجة الانتقالية في بعض الحالات من الناحية العملية،...
وبذلك قامت وزارة المالية بتجميع وتقييم وإرسال الوثائق إلى وزارة الموارد الطبيعية والبيئة لدراسة واستكمال المسودة في إطار عملية تطوير قانون الأراضي 2024. وفي الوقت نفسه، ترى وزارة المالية أنه من الضروري إكمال (استبدال المراسيم المذكورة أعلاه التي توجه قانون الأراضي لعام 2013) لحل المشاكل التي تنشأ أثناء تنفيذ المراسيم الحالية بشأن تحصيل رسوم استخدام الأراضي وتحصيل إيجارات الأراضي (المرسوم رقم 45/2014/ND-CP، المرسوم رقم 46/2014/ND-CP، المرسوم رقم 135/2016/ND-CP، المرسوم رقم 123/2017/ND-CP للحكومة) وفقًا للوضع الواقع الجديد، إصلاح الإجراءات الإدارية، وضمان التعبئة الفعالة للأراضي. رسوم استخدام وإيجارات الأراضي في ميزانية الدولة؛ المساهمة في تعزيز الاستغلال والاستخدام الفعال للأراضي، والمساهمة في التنمية الاجتماعية والاقتصادية.
بشأن ضوابط الإعفاء والتخفيض من إيجارات الأراضي
وقالت وزارة المالية إنه فيما يتعلق بمبدأ الإعفاء والتخفيض من إيجار الأراضي: فإن قانون الأراضي 2024 لم ينص بشكل محدد على ما هو الإعفاء من إيجار الأراضي وما هو تخفيض إيجار الأراضي. ومع ذلك، طوال عملية تطوير مشروع قانون الأراضي، والذي تم التعبير عنه في محتوى تصميم المواد المتعلقة بالحالات التي يجب فيها إجراء المزادات والمناقصات للمشاريع التي تستخدم الأراضي، يظهر المبدأ: الإعفاء من إيجار الأراضي يسمح لمستخدمي الأراضي بعدم الاضطرار إلى الدفع إيجار الأرض طوال فترة الإيجار؛ والباقي هو تخفيض في إيجار الأراضي. لذلك، ينص مشروع المرسوم في المادة 39 والمادة 40 على الإعفاء من إيجار الأراضي وتخفيضه على أساس المبدأ التالي: (XNUMX) يسمح الإعفاء من إيجار الأراضي لمستخدمي الأراضي بعدم الاضطرار إلى دفع إيجار الأرض طوال مدة استئجار الأراضي؛ (XNUMX) يتيح تخفيض إيجار الأراضي لمستخدمي الأراضي عدم الاضطرار إلى دفع مبلغ محدد يُحسب كنسبة مئوية من إيجار الأرض المستحق الدفع.
فيما يتعلق بحالات الإعفاء من إيجار الأراضي: البند 1 والبند 2، تنص المادة 157 من قانون الأراضي 2024 على وجه التحديد على حالات الإعفاء أو التخفيض من رسوم استخدام الأراضي وإيجار الأراضي؛ وفي الوقت نفسه، تنص لوائح السلطة الحكومية على حالات أخرى للإعفاء أو التخفيض من رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي غير المحددة في البند 1 من المادة 157 بعد الحصول على موافقة اللجنة الدائمة لمجلس الأمة. ولذلك فقد نص مشروع المرسوم بشكل خاص على حالات الإعفاء من إيجار الأراضي؛ تصميم مستويات تخفيض إيجارات الأراضي وفقاً لمجالات الحوافز الاستثمارية ومناطق الحوافز الاستثمارية وفقاً لأحكام قانون الاستثمار، والتي تشبه بشكل أساسي اللائحة الحالية في المرسوم رقم 46/2014/ND-CP (المعدل والمتمم بالمرسوم رقم 135) /2016/ND-CP، مرسوم رقم 123/2017/ND-CP).
في المادة 157 من قانون الأراضي لعام 2024، لا توجد سوى لوائح بشأن الإعفاء أو التخفيض من رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي في حالات استخدام الأراضي لأغراض الإنتاج والأعمال في مجالات حوافز الاستثمار أو في المجالات ذات الأولوية (بغض النظر عن المجالات الاجتماعية مثل قانون الأراضي لعام 2013). لذلك، ورد في المادتين 39 و40 من مشروع المرسوم فقط ضوابط عامة بشأن المستويات التفضيلية للإعفاء وتخفيض رسوم استخدام الأراضي للمشاريع في المجالات والمناطق ذات الحوافز الاستثمارية دون وضع حوافز خاصة للمشاريع التي تستخدم الأراضي للبناء العام يعمل لأغراض تجارية (التنشئة الاجتماعية).
وفي الوقت نفسه، ينص البند 6 من المادة 50 على أحكام انتقالية لرسوم استخدام الأراضي، وينص البند 14 من المادة 51 على أحكام انتقالية لتحصيل إيجارات الأراضي، وإلغاء اللوائح المتعلقة بالإعفاء وتخفيض حوافز إيجار الأراضي لمشاريع القطاع الاجتماعي وفقا أحكام المرسوم رقم 69/2008/ND-CP بتاريخ 30 مايو 5 والمرسوم رقم 2008/59/ND-CP بتاريخ 2014 يونيو 16 الصادر عن الحكومة.
نظام وإجراءات الإعفاء والتخفيض
بخصوص ترتيب وإجراءات الإعفاء والتخفيض: نص البند 3 من المادة 157 من قانون الأراضي 2024 على أنه في حالات الإعفاء من رسوم الانتفاع بالأراضي أو إيجارات الأراضي، لا تتم إجراءات تحديد أسعار الأراضي واحتساب رسوم الانتفاع بالأراضي يتم إعفاء الأراضي وإيجار الأراضي. لا يتعين على مستخدمي الأراضي المعفيين من رسوم الانتفاع وإيجارات الأراضي القيام بإجراءات طلب الإعفاء من رسوم الانتفاع أو إيجارات الأراضي.
لذلك، التأكد من الإشراف على تنفيذ شروط الإعفاء من رسوم الانتفاع وإيجار الأراضي وفق الأنظمة؛ ضمان الإعفاء من رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي للأشخاص المناسبين، وتجنب خسارة إيرادات ميزانية الدولة، وضمان فعالية سياسات الدولة التفضيلية...)، في مشروع المرسوم الذي ينص على إعفاء السجلات التاريخية استخدامات الأراضي وإيجار الأراضي المنصوص عليها في قرار استئجار الأرض؛ وفي الوقت نفسه، ينص على مسؤوليات: (1) السلطات الضريبية في حساب مبلغ رسوم استخدام الأراضي المخفضة وإيجارات الأراضي، وتقديمها إلى اللجنة الشعبية على نفس المستوى لتقرر استرداد رسوم استخدام الأراضي المخفضة التي قدمتها. ; (2) تتولى وكالة الموارد الطبيعية والبيئة مسؤولية جمع الإحصاءات وتلخيص حالات الإعفاء من إيجار الأراضي. أثناء عملية التنفيذ، تقوم هيئة الموارد الطبيعية والبيئة بشكل دوري بفحص ومراجعة وتحديد مدى استيفاء شروط حوافز الإعفاء من إيجار الأراضي، إذا تبين أن الأشخاص الذين تم إعفاؤهم من إيجار الأراضي لا يستوفون شروط الإعفاء من إيجار الأراضي يجب إبلاغ اللجنة الشعبية على نفس المستوى لتقرر إلغاء الإعفاء من إيجار الأراضي ونقل المعلومات إلى مصلحة الضرائب لتنسيق حساب وتحصيل ودفع إيجار الأراضي المستحق (غير المعفى) وفقا للسياسة وسعر الأرض وقت صدور قرار تأجير الأرض ومبلغ يعادل التأخر في سداد إيجار الأرض وفقا لأحكام قانون إدارة الضرائب.
بصيرة
