الاقتراض العقاري لا يزال يواجه "غابة من الشروط"

صعوبة الوصول إلى رأس المال، وارتفاع أسعار الفائدة

وفي نهاية العام، انخفضت أسعار الفائدة في جميع البنوك بشكل حاد، حيث بلغ أدنى سعر فائدة في أحد البنوك 1.9% فقط لمدة شهر واحد.

ومع ذلك، وفقًا للشركات، فإن الإقراض للعملاء الأفراد والشركات ليس بالأمر السهل، كما أن أسعار الفائدة مرتفعة للغاية.

في حديثه مع PV. VietNamNet، قال السيد فام دوك توان، المدير العام لشركة EZ Property المساهمة للاستثمار والتطوير العقاري، إن الشركات نفسها تحتاج إلى اقتراض رأس المال؛ إلا أن الحصول على رأس المال أصبح مرهقًا للغاية مؤخرًا، وهو أمر مختلف تمامًا عن سياسة تشجيع الإقراض العقاري.

وقال السيد توان إن معدل الفائدة على التعبئة انخفض إلى مستوى منخفض للغاية ولكن معدل فائدة قرض العقارات ليس منخفضًا.

حاليًا، تُقدّم جميع البنوك التجارية المساهمة أسعار فائدة على القروض تزيد عن 10% سنويًا؛ وأقلها هو بنك فيتكوم ، الذي لا يتجاوز 7%. مع ذلك، يفرض هذا البنك شروطًا صارمة للغاية، منها أن يتجاوز متوسط إيرادات الشركة 100 مليار دونج في العام الأخير. في حال انخفاض الإيرادات أو تسجيل خسائر، لن يُمنح القرض، وفقًا للمدير العام لشركة إي زد بروبرتي.

يعتقد الخبراء والشركات أن أسعار فائدة قروض العقارات التي تتراوح بين 6.5% و8% ستُحفّز السوق. (صورة: هوانغ ها)

إلى جانب ذلك، يجب على الشركات التي تقترض رأس المال لتنفيذ مشاريع عقارية أن تقدم سياسات منفصلة؛ أي يجب على المقر الرئيسي الموافقة على سياسة القرض، ويجب على الفروع والأقسام التالية تقييم المستندات.

تجدر الإشارة إلى أن بنك الدولة يمنع الإقراض بشرط شراء التأمين، إلا أن بعض البنوك تُصرّح صراحةً بأنه إلزامي. في حال عدم شراء التأمين، تُضاف فائدة، أما في حال شراء تأمين على الحياة، فيُخفّض سعر الفائدة بنسبة 1%.

وأوضح توآن أن "بعض البنوك تضع شرطا يمنعها من شراء التأمين على موضوع القرض، ما يعني أن المقترض يجب أن يشتري التأمين لشخص آخر لتجنب التفتيش".

أما بالنسبة للمشترين، فقد ذكر قائد الأعمال أنه في مشروع سكني في دو سون ( هاي فونغ )، قام المستثمر برعاية فوائد العملاء لمدة 18 شهرًا. ومع ذلك، عند انتهاء المدة مؤخرًا، دعا أحد البنوك العملاء إلى تمديد عقد القرض بنسبة 13.5% سنويًا.

وقال إن أسعار الفائدة على القروض ليست مرتفعة فحسب، بل إن بعض البنوك لديها بند ينص على أنه إذا سدد العملاء قروضهم مبكرًا، فسيتم تغريمهم بنسبة تتراوح بين 1% و1.5%.

يجب خفض أسعار الإقراض بشكل أكبر

وفي حديثه مع صحيفة فييتنام نت ، أشار السيد فو كوونغ كويت، المدير العام لشركة دات زانه مين باك، إلى أن شركات العقارات تجد صعوبة بالغة في اقتراض رأس المال بسبب أسعار الفائدة المرتفعة، من 10-12% سنويا.

في الوقت نفسه، يستغرق تطوير مشروع عقاري ما لا يقل عن 3-4 سنوات، وقد يصل إلى 8 سنوات في بعض المشاريع، مما يُسبب تكاليف مالية باهظة. وهذا يُصعّب على الشركات خفض أسعار البيع.

بالنسبة لمشتري المنازل، لا يزال سعر فائدة القروض يتراوح بين 8% و10%. وبالمقارنة مع بداية العام، صرّح السيد كويت بأن سعر فائدة القروض لمشتري المنازل قد انخفض قليلاً في الآونة الأخيرة، إلا أن ارتفاع أسعار المنازل، الذي يتجاوز قدرة المشترين، سيُسبب صعوبات.

يقارن مشتري المنازل دائمًا بين استئجار منزل وشراء منزل. فإذا كان سعر الفائدة على قرض المنزل مرتفعًا، فإنهم سيستأجرون بدلًا من الشراء. لذلك، ولتحفيز الطلب على العقارات، يُعدّ سعر فائدة القرض الذي يتراوح بين 6.5% و8% سنويًا مناسبًا لمشتري المنازل. أما سعر فائدة القرض الذي يتراوح بين 9% و10% سنويًا، فهو مرتفع جدًا بالنسبة لهم، كما قال السيد كويت.

علاوة على ذلك، بعد انتهاء فترة سعر الفائدة التفضيلي، غالبًا ما يضطر المشترون إلى دفع سعر فائدة متغير مرتفع نسبيًا. ووفقًا للسيد كويت، ينبغي أن يكون سعر الفائدة المتغير حوالي 10% سنويًا، وقد يصل إلى 11-12% سنويًا، وهو ما لا يستطيع المشترون تحمله.

وفيما يتعلق بالمشاريع العقارية، اقترح أن تكون نسبة الفائدة على القروض ما بين 7 إلى 9% سنويا، وإذا كانت نسبة الفائدة أعلى من 10% سيكون الأمر صعبا للغاية.

في غضون ذلك، صرّح المدير العام لشركة EZ Property بأن معدل فائدة قروض العقارات، الذي يتراوح بين 7% و8% سنويًا، مناسب للشركات ومشتري المنازل على حد سواء. ومع ذلك، ينبغي تخفيف الإجراءات بشكل أكبر لتسهيل حصول الشركات على رأس المال.

من وجهة نظر خبير، أشار الدكتور نجوين تري هيو، الخبير الاقتصادي والمالي، إلى أن تحديد سعر فائدة قرض بنسبة 7% لمشتري العقارات يُعدّ مناسبًا لتحفيز الطلب في السوق. إلا أنه يجب أن يكون سعر الفائدة ثابتًا لمدة 10 سنوات، وأن تكون مدة القرض 20 عامًا.

لكن في الواقع، أشار الخبير إلى صعوبة الحصول على هذا السعر. علاوة على ذلك، لا تُطبّق البنوك في فيتنام أسعار فائدة ثابتة، بل تتغير من حين لآخر، مما يُصعّب على المقترضين الحصول على قرض.

أسعار الفائدة في انخفاض، فهل يُنصح بالاقتراض من البنوك للاستثمار في العقارات؟ أسعار الفائدة على القروض المصرفية في انخفاض مستمر، ويتساءل الكثيرون: هل يُنصح بالاقتراض الآن للاستثمار أم انتظار انخفاض أسعار الفائدة أكثر؟

مصدر