فلل وبيوت تاون هاوس مهجورة في ضواحي مدينة هوشي منه

في أوائل نوفمبر، أثناء التجول حول بعض المشاريع الحضرية في المنطقة القديمة رقم 9 (الآن مدينة ثو دوك، مدينة هوشي منه)، والمشاريع في مناطق نون تراش، ولونغ ثانه ( دونغ ناي )، وكان جيوك، ودوك هوا (لونغ آن)...، أدركنا أن صعوبات سوق العقارات لا تزال قائمة عندما تم الانتهاء من العديد من المشاريع ولكن لم ينتقل إليها سوى عدد قليل من السكان، وانخفض سعر البيع بشكل حاد مقارنة ببضع سنوات مضت.

من الصعب بيعه بأي ثمن

في مشروع DV (شارع Nguyen Thi Tu، الحي القديم 9)، تم تسليم ما يقرب من 700 منزل مكتمل منذ حوالي عامين، ولكن لم ينتقل إليها سوى عدد قليل جدًا من السكان، وبالتالي فإن المنطقة بأكملها مهجورة دائمًا.

في الآونة الأخيرة، قام الأشخاص الذين اشتروا منازل هنا بوضعها للبيع بشكل مستمر ولكن من الصعب جدًا العثور على مشترين. في السابق، تم الإعلان عن بيع المنازل في هذا المشروع بمبلغ يتراوح بين 6.5 و6.8 مليار دونج/وحدة بمساحة 6 × 15 مترًا مربعًا، والآن انخفض إلى 4.9 و5.2 مليار دونج؛ كانت تكلفة الفلل التي تبلغ مساحتها 8 × 20 مترًا في السابق تتراوح بين 10 إلى 11 مليار دونج أو أكثر، ولكنها الآن تكلف أقل من 9 مليارات دونج.

في العام الماضي، خططتُ لاقتراض 4 مليارات دونج إضافية من البنك لشراء فيلا في المشروع، عندما رأيتُ المالك يبيعها بخسارة 9 مليارات دونج فقط، لكنني توقفتُ عن ذلك. لم أتوقع أن يكون السعر الحالي 8.3-8.5 مليار دونج فقط. لو قررتُ الاقتراض من البنك لشراء المنزل آنذاك، لكنتُ خسرتُ مليار دونج حتى الآن، هذا ما قاله السيد دوك توان، أحد سكان منطقة ثاو دين بمدينة ثو دوك.

كان مشروع سوان بارك سيتي مشروعًا مشهورًا في منطقة مدينة نون تراش الجديدة مع توقع الترحيب بطريق الدائري الثالث ومطار لونغ ثانه، لكنه لا يزال قليل السكان على الرغم من تسليمه منذ 3 سنوات. أصبحت العديد من المنازل والفيلات في هذه المنطقة حاليًا في حالة مهجورة ومليئة بالغبار. لقد كان الأشخاص الذين اشتروا منازل في هذا المشروع يبيعون بشكل مستمر على مدار العام الماضي ولكن لم يكن هناك مشترين.

وبحسب استطلاع أجراه مراسلو صحيفة نجوي لاو دونج، فإن المنازل التي تبلغ مساحتها 6 × 17 مترًا في هذا المشروع تُباع بحوالي 3 مليارات دونج؛ مساحة المنزل 9×17 متر مربع بسعر حوالي 4.1 مليار دونج/وحدة؛ تبلغ تكلفة المحلات التجارية أكثر من 5 مليار دونج/وحدة. السعر هذا أقل بكثير مما كان عليه قبل عامين، مع العلم أن هذا المشروع يتمتع ببنية تحتية مكتملة وطرق جميلة ومغطاة بالأشجار ومرافق داخلية كاملة مثل الحدائق وحمامات السباحة.

وقال بعض الأسر في المنطقة إن المشروع لا يملك شهادة (شهادة حق استخدام الأرض وشهادة ملكية المنزل - PV)، ويخضع للتفتيش لأنه مرتبط بالمستثمر القديم، شركة تين نجيا، ولذلك فإن العديد من الناس، على الرغم من أنهم يرون المشروع جيدًا ورخيصًا، ما زالوا يقررون "التحول" وعدم شرائه بعد الآن خوفًا من المشاكل القانونية. الذين اشتروا لا يريدون الانتقال ولكن يأملون فقط أن يرتفع السعر حتى يتمكنوا من البيع لتحقيق الربح، باستثناء أولئك الذين عالقون في قروض بنكية ويضطرون إلى البيع بخسارة.

وفي منطقة دونج ناي أيضًا، توجد سلسلة من المشاريع الأخرى في حالة سيئة، مثل مشروع SCT Long Thanh، الذي يغطي مساحة تبلغ حوالي 20 هكتارًا ويضم مئات المنازل والبيوت التجارية والفيلات وما إلى ذلك. وقد تم الانتهاء من العديد من المنازل ولكن المناطق الداخلية مهجورة لأن لا أحد يعيش فيها.

ومن الجدير بالذكر أن هذا المشروع يتمتع بموقع متميز، بمساحة تزيد عن 20 هكتارًا، وعلى بعد بضعة كيلومترات فقط من مطار لونغ ثانه. وبحسب الخطة، يضم المشروع 1083 قطعة أرض، منها 263 تاون هاوس، و789 تاون هاوس حديقة، و31 فيلا شبه منفصلة.

بجوارها يقع مشروع Century City بمساحة تقارب 50 هكتارًا ويقع على واجهة الطريق الإقليمي 769، في بلدية Binh Son (منطقة Long Thanh). وبحسب المخطط، يضم المشروع 2,128 قطعة أرض، بما في ذلك الفلل والتاون هاوس والتاون هاوس ذات الحدائق. يوجد حاليًا حوالي مائة منزل مكتمل، بما في ذلك العديد من المتاجر، ولكن لم ينتقل إليها أحد أو يبدأ العمل بعد.

تظل المنطقة الحضرية في دونج ناي مهجورة تمامًا على الرغم من أن المستثمر سلم المنازل للمشترين.

فرصة لمشتري المنازل

وبحسب الدكتور كاو فو مينه من جامعة الاقتصاد والقانون ، فإن العقارات التي تم تسليمها للعملاء ولكن لا تحتوي على وثائق قانونية كاملة ولا يمكن إصدار شهادة لها تسمى مؤقتًا بالعقارات "المعيبة"، وبالتالي لا يمكن أن يكون لها السعر الذي يتوقعه المشتري.

المشاريع التي لا تمتلك ضمانات قانونية، ولا تمتلك مرافق وبنية تحتية مضمونة، ستجد صعوبة في جذب السكان، وستنخفض أسعارها مقارنة بالسعر الأصلي. ومع ذلك، فهذه فرصة لأولئك الذين يشترون للعيش، ولكن أولئك الذين يشترون للاستثمار هم أيضًا قليلون جدًا لأنه في هذه المرحلة يجرؤ عدد قليل من المستثمرين على "إيداع أموالهم". ولذلك، فإن المشاريع المزدحمة ذات المرافق الكاملة فقط هي التي تستطيع الحفاظ على أسعارها. وإلا فإنها سوف تقع في حالة من الإهمال، وحتى لو انخفض السعر بشكل حاد، فقد لا يكون هناك أي مشترين.

في السابق، عندما كان السوق لا يزال مزدهرًا، بنى العديد من المستثمرين الكبار ثقةً بالعملاء، فكان المشترون يثقون بهم ويدفعون ثمن أي مشروع عند إطلاقه. لاحقًا، عندما كان السوق صعبًا، درس المشترون بعناية فائقة، واختاروا مستثمرين ذوي سمعة طيبة، ومشاريع ذات وثائق قانونية كاملة، وأسعار منتجات معقولة، ولم يعودوا قادرين على الشراء عشوائيًا كما في السابق - د. كاو فو مينه

يعتبر سوق العقارات حاليًا سوقًا للمشترين، لذا فإن كل من المشترين والوسطاء حذرون للغاية في اختيار المستثمرين والمشاريع التي سيشترونها أو يوزعونها.

وفقًا لمسح حديث أجراه معهد أبحاث الاقتصاد في خدمات العقارات دات زانه، فإن العامل الرئيسي المؤثر على قرار العملاء بشراء المنتجات العقارية هو قانونية المشروع، يليه رسوم السداد السريع، وسمعة المستثمر، والمنتجات المناسبة لميزانيتهم، وما إلى ذلك. في الواقع، تختار معظم شركات الوساطة العقارية حاليًا بشكل أساسي المشاريع ذات الشرعية الآمنة ورسوم السداد السريع.

وعندما تكون شركات الوساطة حذرة أيضاً في اختيار المنتجات العقارية التي تريد بيعها، فإن المستثمرين يضطرون إلى تنفيذ المشاريع بشكل جدي على أمل تحقيق مبيعات ناجحة. وسيكون لهذا تأثير إيجابي على السوق العام على المدى الطويل وسيعيد الثقة لمشتري العقارات.

تحسن مشاعر العملاء

استشهد الدكتور فام آنه كوي، مدير معهد دات زانه لأبحاث الاقتصاد العقاري، بمسح أجراه المعهد أظهر أنه في الربع الثالث من عام 2023، سجل سوق العقارات تحسنًا في ثقة العملاء. يشهد معدل البحث عن العقارات من قبل العملاء ارتفاعًا، وخاصةً في القطاع الذي يخدم احتياجات الإسكان الحقيقية. وتتركز احتياجاتهم على المنتجات التي تتمتع بوثائق قانونية كاملة، والمستثمرين ذوي السمعة الطيبة، وسياسات المبيعات التنافسية، وخاصة فيما يتعلق بالتمويل والدفع.

المصدر: https://nld.com.vn/kinh-te/diu-hiu-biet-thu-nha-pho-vung-ven-2023110621555237.htm