فلل ومنازل تاون هاوس مهجورة في ضواحي مدينة هوشي منه

في أوائل نوفمبر، أثناء التجول حول بعض المشاريع الحضرية في المنطقة القديمة رقم 9 (الآن مدينة ثو دوك، مدينة هوشي منه)، والمشاريع في مناطق نون تراش، ولونغ ثانه (دونغ ناي)، وكان جيوك، ودوك هوا ( لونغ آن )...، أدركنا أن صعوبات سوق العقارات لا تزال قائمة عندما تم الانتهاء من العديد من المشاريع ولكن لم ينتقل إليها سوى عدد قليل من السكان، وانخفض سعر البيع بشكل حاد مقارنة ببضع سنوات مضت.

من الصعب بيعه بأي ثمن

في مشروع DV (شارع Nguyen Thi Tu، الحي القديم 9)، تم تسليم ما يقرب من 700 منزل مكتمل منذ حوالي عامين، ولكن لم ينتقل إليها سوى عدد قليل جدًا من السكان، وبالتالي فإن المنطقة بأكملها مهجورة دائمًا.

في الآونة الأخيرة، كان من الصعب جدًا على المشترين الذين اشتروا منازل تاون هاوس في هذا المشروع إعادة بيعها. سابقًا، كانت المنازل في هذا المشروع تُعرض للبيع بسعر يتراوح بين 6.5 و6.8 مليار دونج للوحدة بمساحة 6 × 15 مترًا مربعًا، وقد انخفض سعرها الآن إلى 4.9 و5.2 مليار دونج؛ أما الفلل بمساحة 8 × 20 مترًا مربعًا، فكان سعرها سابقًا يتراوح بين 10 و11 مليار دونج أو أكثر، وقد انخفض سعرها الآن إلى أقل من 9 مليارات دونج.

في العام الماضي، خططتُ لاقتراض 4 مليارات دونج إضافية من البنك لشراء فيلا في المشروع، عندما رأيتُ المالك يبيعها بخسارة 9 مليارات دونج فقط، لكنني توقفتُ عن ذلك. لم أتوقع أن يكون السعر الحالي 8.3-8.5 مليار دونج فقط. لو قررتُ الاقتراض من البنك لشراء المنزل آنذاك، لكنتُ خسرتُ مليار دونج حتى الآن، هذا ما قاله السيد دوك توان، أحد سكان منطقة ثاو دين بمدينة ثو دوك.

كان مشروع سوان بارك سيتي مشروعًا شهيرًا في مدينة نون تراش الجديدة، وكان من المتوقع أن يستقبل الطريق الدائري الثالث ومطار لونغ ثانه، إلا أنه لا يزال يعاني من كثافة سكانية منخفضة رغم مرور ثلاث سنوات على تسليمه. العديد من المنازل والفلل في هذه المنطقة حاليًا في حالة مهجورة ومغبرة. وقد أعلن مالكو المنازل في هذا المشروع باستمرار عن بيعها خلال العام الماضي، لكنهم لم يجدوا مشترين.

وفقًا لاستطلاع رأي أجراه مراسل من صحيفة نجوي لاو دونج، تُباع منازل التاون هاوس بمساحة 6 × 17 مترًا في هذا المشروع بحوالي 3 مليارات دونج فيتنامي، بينما يبلغ سعر منازل التاون هاوس بمساحة 9 × 17 مترًا حوالي 4.1 مليار دونج فيتنامي للوحدة، بينما يتجاوز سعر المنازل التجارية 5 مليارات دونج فيتنامي للوحدة. هذا السعر أقل بكثير مما كان عليه قبل عامين، مع أن هذا المشروع يتميز ببنية تحتية مكتملة، وطرق جميلة، وأشجار خضراء، ومرافق داخلية متكاملة كالحدائق والمسابح.

أفاد بعض سكان المنطقة بأنه نظرًا لعدم حصول المشروع على شهادة (شهادة حقوق استخدام الأرض وشهادة ملكية المنزل - PV)، ولخضوعه للتفتيش لارتباطه بالمستثمر السابق، شركة تين نغيا، فإن الكثيرين، رغم أنهم يرون المشروع جيدًا ورخيصًا، ما زالوا يقررون "التراجع" وعدم الشراء بعد الآن خوفًا من المشاكل القانونية. أما من اشتروا، فلا يرغبون في الانتقال، بل يأملون فقط في ارتفاع السعر ليتمكنوا من البيع وتحقيق الربح، باستثناء من يعانون من قروض مصرفية ويضطرون للبيع بخسارة.

وفي منطقة دونج ناي أيضًا، توجد سلسلة من المشاريع الأخرى في حالة سيئة، مثل مشروع SCT Long Thanh، الذي يغطي مساحة تبلغ حوالي 20 هكتارًا ويضم مئات المنازل متعددة الطوابق والمتاجر والفيلات وما إلى ذلك. وقد تم الانتهاء من بناء العديد من المنازل، لكن الجزء الداخلي مهجور لأن لا أحد يعيش فيه.

تجدر الإشارة إلى أن هذا المشروع يتميز بموقع متميز، بمساحة تزيد عن 20 هكتارًا، على بُعد بضعة كيلومترات فقط من مطار لونغ ثانه. ووفقًا للخطة، يضم المشروع 1083 قطعة أرض، منها 263 تاون هاوس، و789 تاون هاوس بحدائق، و31 فيلا شبه منفصلة.

بجواره يقع مشروع "سنشري سيتي" بمساحة تقارب 50 هكتارًا، على واجهة الطريق الإقليمي 769، في بلدية بينه سون (مقاطعة لونغ ثانه). ووفقًا للخطة، يضم المشروع 2128 قطعة أرض، تشمل فللًا ومنازل تاون هاوس ومنازل تاون هاوس بحدائق. ويوجد حاليًا حوالي مائة منزل مكتمل، بما في ذلك العديد من المتاجر، ولكن لم ينتقل إليها أحد أو يمارس أي نشاط تجاري.

تظل المنطقة الحضرية في دونج ناي مهجورة تمامًا على الرغم من أن المستثمر سلم المنازل للمشترين.

فرصة لمشتري المنازل

وبحسب الدكتور كاو فو مينه من جامعة الاقتصاد والقانون ، فإن العقارات التي تم تسليمها للعملاء ولكن لا تحتوي على وثائق قانونية كاملة ولا يمكن إصدار شهادة لها تسمى مؤقتًا بالعقارات "المعيبة"، وبالتالي لا يمكن أن يكون لها السعر الذي يتوقعه المشتري.

المشاريع التي لا تتضمن ضمانات قانونية ولا توفر خدمات المرافق والبنية التحتية تُصعّب جذب السكان، وتكون أسعارها أقل من الأسعار الأصلية. مع ذلك، تُعدّ هذه فرصةً لمن يشتري للسكن، بينما يندر أيضًا من يشتري للاستثمار، إذ لا يجرؤ في هذه المرحلة سوى عدد قليل من المستثمرين على "دفع أموالهم". لذلك، ستحافظ المشاريع المزدهرة والمجهزة بالكامل على أسعارها، وإلا ستتدهور، وحتى لو انخفضت الأسعار انخفاضًا حادًا، فلن يكون هناك مشترون.

في السابق، عندما كان السوق لا يزال مزدهرًا، بنى العديد من المستثمرين الكبار ثقةً بالعملاء، فكان المشترون يثقون بهم ويدفعون ثمن أي مشروع عند إطلاقه. لاحقًا، عندما كان السوق صعبًا، درس المشترون بعناية فائقة، واختاروا مستثمرين ذوي سمعة طيبة، ومشاريع ذات وثائق قانونية كاملة، وأسعار منتجات معقولة، ولم يعودوا قادرين على الشراء عشوائيًا كما في السابق - د. كاو فو مينه

يعتبر سوق العقارات حاليًا سوقًا للمشترين، لذا فإن كل من المشترين والوسطاء حذرون للغاية في اختيار المستثمرين والمشاريع التي سيشترونها أو يوزعونها.

وفقًا لمسح حديث أجراه معهد أبحاث الاقتصاد في خدمات العقارات دات زانه، فإن العامل الرئيسي المؤثر على قرار العملاء بشراء المنتجات العقارية هو قانونية المشروع، يليه رسوم السداد السريع، وسمعة المستثمر، والمنتجات المناسبة لميزانيتهم، وما إلى ذلك. في الواقع، تختار معظم شركات الوساطة العقارية حاليًا بشكل أساسي المشاريع ذات الشرعية الآمنة ورسوم السداد السريع.

عندما تتوخى شركات الوساطة الحذر في اختيار المنتجات العقارية المعروضة للبيع، يضطر المستثمرون إلى تنفيذ مشاريعهم بجدية أملاً في تحقيق مبيعات ناجحة. وهذا سينعكس إيجاباً على السوق العقاري على المدى الطويل، ويعيد ثقة مشتري العقارات.

تحسن مشاعر العملاء

أشار الدكتور فام آنه خوي، مدير معهد دات زانه للبحوث الاقتصادية للخدمات العقارية، إلى دراسة أجراها المعهد تُظهر تحسنًا في ثقة العملاء في سوق العقارات خلال الربع الثالث من عام 2023. وارتفعت نسبة بحث العملاء عن العقارات، لا سيما في قطاع تلبية احتياجاتهم العقارية. وتركز احتياجاتهم على المنتجات ذات الوثائق القانونية الكاملة، والمستثمرين ذوي السمعة الطيبة، وسياسات البيع التنافسية، لا سيما من حيث التمويل والسداد.

المصدر: https://nld.com.vn/kinh-te/diu-hiu-biet-thu-nha-pho-vung-ven-2023110621555237.htm