"عيون حمراء" تبحث عن منزل بأقل من 2 مليار دونج

اقترحت جمعية العقارات في مدينة هوشي منه (HoREA) للتو على رئيس الوزراء والبنك المركزي السماح لمشتري المساكن التجارية التي يقل سعرها عن 1.8 مليار دونج أو 2 مليار دونج / وحدة بالحصول على دعم سعر الفائدة على قرض البنك بنسبة 2٪ / سنة من الآن وحتى نهاية عام 2023 لدعم سوق العقارات والمستهلكين المحتاجين إلى السكن.

لدي منزل بقيمة 2 مليار دونج ولكن لا يمكنني اقتراض المال

السبب وراء تقديم HoREA للتوصية المذكورة أعلاه هو أن السوق الحالية تفتقر تقريبًا إلى شقق سكنية اجتماعية. في حين أن العديد من مستثمري مشاريع الإسكان التجاري يطبقون سياسة خفض أسعار المنازل، بخصومات كبيرة تصل إلى حوالي 50%، مما أدى إلى وصول سعر بيع الشقق في بعض المشاريع إلى حوالي ملياري دونج للوحدة، لم يتمكن مشتري المساكن التجارية من الحصول على قروض بأسعار فائدة معقولة.

في النشرة الرسمية لرئيس الوزراء رقم 1164/CD-TTg بتاريخ 14 ديسمبر 2022، والتي توجه العرض في الوقت المناسب لرأس المال الائتماني للاقتصاد ؛ الإقراض والصرف بسرعة، والتركيز على المجالات الرئيسية، واستهداف الشركات المؤهلة ومشاريع العقارات... ولكن لا توجد سياسة لدعم خفض أسعار الفائدة على الائتمان بنسبة 2٪ سنويًا أو القروض بأسعار فائدة تجارية معقولة لمشتري المساكن التجارية التي يقل سعرها عن 1.8 مليار دونج أو 2 مليار وحدة.

سوق العقارات في مدينة هو تشي منه حاليًا لا يضم سوى عدد قليل جدًا من الشقق التي يقل سعرها عن ملياري دونج فيتنامي. الصورة: تان ثانه

علاوةً على ذلك، وبفضل حزمة الائتمان البالغة 40,000 مليار دونج، والتي تدعم خفضًا سنويًا في أسعار الفائدة على القروض، وفقًا للمرسوم 31/2022/ND-CP، لم يُصرف سوى حوالي 21,000 مليار دونج، أي ما يعادل 52.5%، بنهاية أكتوبر 2022. وإذا لم يُستغل هذا المبلغ بالكامل، فسيكون إهدارًا لموارد الدعم من ميزانية الدولة.

ومع ذلك، ووفقًا لاستطلاع أجراه مراسل من صحيفة نجوي لاو دونج، فإن عدد المنازل التي تقل قيمتها عن ملياري دونج في مدينة هو تشي منه قليل جدًا. وصرح السيد هوا، وهو وسيط عقاري في مدينة ثو دوك، بأنه يدعم بيع عدد من الشقق الصغيرة، بسعر أقل من ملياري دونج للوحدة في فينهومز جراند بارك (مدينة ثو دوك)، لعدد قليل من العملاء. وتبلغ مساحة كل شقة حوالي 30-40 مترًا مربعًا، وتحتوي على غرفة نوم واحدة فقط، ولا تحتوي على غرفة معيشة، ويتراوح سعرها بين 1.6 و1.8 مليار دونج للوحدة.

مع ذلك، هذه الشقق نادرة جدًا، وقد سُلّمت من قِبل المستثمر، لكنها غير مفروشة وتفتقر إلى العديد من المرافق، مما يضطر المشترين إلى تجهيز أنفسهم للسكن فيها. وأفاد السيد هوا: "عرضتُ خمس أو ست شقق للبيع، ولكن تم بيع أربع منها. لا تزال هذه الشقق مستحقة على قروض بنكية بموجب العقد القديم، لذا وافق العملاء على شرائها. أما الشقق المتبقية فمساحاتها أصغر، ولا يحق لها الحصول على قروض، لذا يصعب بيعها".

وبحسب السيد هوا، فإن هذه المنطقة بها عدد قليل من الشقق بمثل هذه الأسعار المنخفضة، أما الباقي فهو عبارة عن العديد من الشقق بمساحة تزيد عن 60 مترًا مربعًا، وتحتوي على غرفتي نوم، كما أن أدنى سعر بيع لها هو أيضًا 2.5-2.8 مليار دونج/شقة.

في الوقت نفسه، تُعتبر الشقق التي تقل قيمتها عن ملياري دونج حاليًا في الغالب مساكن اجتماعية بعيدة عن المركز، وصغيرة المساحة، وقد باعها المستثمرون بالكامل، ويعيد المشترون بيعها، ولا توجد شقق جديدة. بالإضافة إلى ذلك، توجد شقق تجارية مُسَلَّمة منذ أكثر من عشر سنوات، بعيدة عن المركز (أكثر من 12 كم). مع ذلك، لا تُمنح هذه الشقق قروضًا مصرفية، وإن أتيحت، فإن سعر الفائدة عليها منخفض جدًا.

أكد المدير العام لشركة عقارية في مدينة هو تشي منه أن المشاريع الجديدة المطروحة حاليًا في السوق تندرج جميعها ضمن فئة العقارات الفاخرة، مع وجود عدد قليل من الشقق بأسعار تقل عن ملياري دونج. وقد بيعت معظم الشقق التي تقل أسعارها عن ملياري دونج في عامي 2018 و2019، وكان من المقرر تسليمها في عامي 2021 و2022، إلا أنها واجهت مشاكل قانونية أو واجه المستثمر صعوبات مالية، مما حال دون استمرارها. ولو كان العميل قد اشترى سابقًا، لكان بإمكانه نقل عقد الشراء، لكن العملاء الجدد مترددون لعدم اكتمال المشروع وعدم توفر شروط القروض المصرفية الجديدة.

من الصعب جدًا الاقتراض

قال السيد هوانغ لاي دو ذا نجوين، الخبير المخضرم في مجال التسويق العقاري، إنه في حال الموافقة على مقترح خفض سعر الفائدة بنسبة 2% على قروض الإسكان التي تقل قيمتها عن ملياري دونج للوحدة، فسيكون لذلك أثر نفسي إيجابي، مما سيزيد من حماس السوق. إلا أنه من الصعب جدًا تحقيق هذا المقترح فيما يتعلق بالمنتجات المؤهلة والمشترين المؤهلين، لأن المنازل التي تقل قيمتها عن ملياري دونج قد "اختفت" تقريبًا من السوق.

صرح خبير ائتماني في أحد البنوك التجارية بمدينة هو تشي منه بأن البنوك في هذه المرحلة لا تملك رأس المال الكافي لإقراض العملاء الأفراد قروضًا طويلة الأجل، وخاصةً قروض الإسكان. وإذا كانوا عملاء مخلصين، فسيتم دعمهم فقط بقروض قصيرة الأجل، بفترة سداد سنة واحدة فقط، وبعدها يُمكن سدادها حسب رأس مال البنك.

ومع ذلك، فإن شروط القرض صارمة للغاية أيضًا، حيث تشترط بعض البنوك شراء تأمين على الحياة... بالإضافة إلى ذلك، يجب أن يكون لدى المقترض دخل يتراوح بين 14 و15 مليون دونج شهريًا يتم استلامه فعليًا من خلال الحساب، ولكن المستقلين ذوي الدخل غير المستقر غير مؤهلين للحصول على القروض...

علاوة على ذلك، يجب أن يكون منتج الرهن العقاري شقةً بوثائق قانونية كاملة، ثم يُقيّمها البنك بحوالي 70% من سعر السوق، ولا يُقرض إلا ما بين 60% و70% كحد أقصى فوق هذا السعر. أما بالنسبة للمنازل الفردية، فيجب أن يكون الزقاق واسعًا، وأن تتوافق مساحته مع الشروط، مثل أن يزيد عرض المنزل عن 3 أمتار، وأن تزيد مساحته الإجمالية عن 25 مترًا مربعًا، وأن يزيد عرض الزقاق أمام المنزل عن 3 أمتار... ومع ذلك، لا يوجد منزل من هذا النوع بسعر أقل من ملياري دونج، وإن وُجد، فيجب أن يكون بعيدًا جدًا... - أوضح هذا الخبير.

بناءً على ما سبق، صرّح السيد لي هوانغ تشاو، رئيس مجلس إدارة جمعية العقارات الماليزية (HoREA)، بأنه في ظل هذه الظروف الاستثنائية، يتعين على الدولة إصدار حلول استثنائية لمعالجة صعوبات سوق العقارات بسرعة وفعالية. كما تنص المادة 7 من البند 5 من قانون الأعمال العقارية لعام 2014 على أن "للدولة آليات وسياسات لتحقيق استقرار سوق العقارات عند حدوث تقلبات، بما يضمن تحقيق منافع للمستثمرين والعملاء". لذلك، اقترح السيد تشاو على بنك الدولة النظر في عدم الإبقاء على معايير الائتمان دون تغيير في ظل هذه الظروف الاستثنائية الحالية، بل تخفيفها "قليلاً" لدعم الشركات ومشتري المنازل.

المصدر: https://nld.com.vn/kinh-te/do-mat-tim-nha-duoi-2-ti-dong-20230102212650731.htm