تواجه شركات العقارات ومشتري المنازل صعوبة في اقتراض رأس المال بموجب التعميم رقم 06

[إعلان 1]

في حين تواجه العديد من الشركات والأفراد صعوبات بسبب صعوبات في اقتراض رأس المال من البنوك، أصدر بنك الدولة الفيتنامي مؤخرًا التعميم رقم 06 الذي يضيف 4 احتياجات رأسمالية لا يُسمح للمؤسسات الائتمانية بإقراضها.

ويرى العديد من الخبراء أن التعميم رقم 06 خلق حواجز إضافية، مما جعل الوصول إلى الائتمان أكثر صعوبة من ذي قبل، لأنه أدى إلى زيادة عدد الحالات التي لا يُسمح فيها لمؤسسات الائتمان بالإقراض من 6 إلى 10.

خلق الاختناقات ودفع الشركات إلى مواقف صعبة

ردًا على أخبار VTC ، أعرب السيد نجوين ذا ديب، نائب رئيس نادي هانوي للعقارات، عن مخاوفه بشأن "اختناق" تدفق الائتمان العقاري الذي قد يُحدثه التعميم رقم 06. ووفقًا للسيد ديب، في سياق معاناة شركات العقارات من صعوبات مطولة، فإن التعميم رقم 06 لبنك الدولة الفيتنامي، والذي سيدخل حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 سبتمبر 2023، سيخلق عن غير قصد "بابًا ضيقًا" يجعل من الصعب على رأس المال الوصول إلى الشركات، مما قد يدفع العديد من شركات العقارات إلى موقف يصعب فيه الحصول على القروض.

أشار السيد ديب إلى أن التعميم رقم 06 أضاف أربع حالات (من 6 إلى 10) من العملاء "الذين يحتاجون إلى رأس مال ولكن لا يُسمح لهم بالاقتراض"، مما يُعيق ويُخنق، دون قصد، قدرة الشركات على الحصول على الائتمان. وأضاف السيد ديب: " ستؤدي البنود 8 و9 و10 إلى وضعٍ تُواجه فيه بعض الشركات في القطاعات الاقتصادية التي تحتاج إلى اقتراض رأس مال، بما في ذلك شركات العقارات ومشتري المنازل ومستثمري العقارات، صعوبةً في الحصول على الائتمان ".

خبير: شركات العقارات ومشتري المنازل يجدون صعوبة في اقتراض رأس المال مع التعميم 06 - 1 — يقول الخبراء إن التعميم رقم 06 سيُصعّب على شركات العقارات الحصول على رأس المال الائتماني. (صورة توضيحية)

وبمشاركة نفس الرأي، حلل السيد لي هوانغ تشاو - رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA) أن إضافة التعميم 06 لحالات عدم القدرة على الوصول إلى رأس المال الائتماني لا تؤثر فقط على أنشطة الأعمال العقارية في "قطاعي الاستثمار والأعمال المشروطين" ولكن لها أيضًا تأثير "سلبي" على الاستثمار والتنمية بشكل عام لأن بعض مشاريع الاستثمار الأخرى ستقع أيضًا في حالات حظر الإقراض، مثل مشاريع الاستثمار بموجب طريقة PPP (الاستثمار في شكل شراكة بين القطاعين العام والخاص) لتنفيذ أعمال البنية التحتية والجسور والطرق والموانئ والمطارات ومحطات الطاقة والمستشفيات والمدارس والزراعة والغابات ومصايد الأسماك وما إلى ذلك.

خبير: شركات العقارات ومشتري المنازل يجدون صعوبة في اقتراض رأس المال مع التعميم 06 - 2 — التعميم رقم 06 سيجعل من الصعب على شركات العقارات ومشتري المنازل الحصول على الائتمان.

لأنه بعد اعتراف جهة حكومية مختصة بالجهة المستثمرة في مشروع شراكة بين القطاعين العام والخاص، تتمتع الشركة بوضع قانوني كافٍ، وعندها تبرز الحاجة إلى تعبئة رأس المال لتعويض الاستثمارات المالية اللازمة لتنفيذ المشروع، أو إلى إيجاد "طرف ثالث" لدعوة مساهمات رأس المال والتعاون الاستثماري والتجاري لتنفيذ المشروع. مع ذلك، تنص المادة 9 من المادة 8 من التعميم 39/2016/TT-NHNN (المُعدّل والمُكمّل في المادة 2 من المادة 1 من التعميم 06/2023/TT-NHNN) على أنه لا يُسمح لمؤسسات الائتمان بإقراض "أطراف ثالثة".

على العكس من ذلك، عند تأهيل مشاريع الشراكة بين القطاعين العام والخاص للتشغيل، وهو أيضًا وقت اكتمال المشروع، سيحصل المستثمر على إيرادات منه. على سبيل المثال، بعد اكتمال مشروع الاستثمار في توليد الطاقة، وتوصيله، واختباره، وتحديد سعر بيع الكهرباء، لا يحتاج المستثمر في هذه المرحلة إلى حشد رأس المال لتنفيذ المشروع الاستثماري.

لذلك، ووفقًا لرئيس مجلس إدارة شركة HoREA، لم يُهيئ التعميم رقم 06 الظروف اللازمة لتعاون مستثمري المشاريع العقارية مع بعضهم البعض. وأوضح السيد تشاو أن اقتراض رأس مال ائتماني "لسداد مساهمات رأس المال بموجب عقود مساهمات رأس المال، أو عقود التعاون الاستثماري، أو عقود التعاون التجاري لتنفيذ مشاريع استثمارية" خلال مرحلة إنشاء المشروع، ولكنه "لا يستوفي شروط بدء العمل" (رغم امتلاك المشروع لوثائق قانونية كاملة مثل "قرار الموافقة على سياسة الاستثمار" أو "رخصة البناء") أمر غير مُرضٍ.

واقترح السيد تشاو أن يقوم رئيس الوزراء والبنك المركزي بتعديل التعميم رقم 06 لتسهيل قيام شركات العقارات باقتراض رأس المال بمجرد أن يصبح المشروع مؤهلاً للتنفيذ.

"لقد حمت البنوك نفسها بشكل جيد للغاية"

قال السيد نجوين كووك هييب، رئيس مجلس إدارة شركة الاستثمار العقاري العالمية المساهمة (GP Invest) - رئيس جمعية مقاولي البناء في فيتنام (VACC)، إن اللوائح التي تنص على ضرورة استيفاء المشاريع العقارية للشروط اللازمة لتشغيلها قبل أن تتمكن من اقتراض رأس المال غير معقولة، "لقد حمت البنوك نفسها بعناية شديدة".

تساءل السيد هييب: " يجب على شركات العقارات بناء البنية التحتية أولاً، واستيفاء المتطلبات التقنية للبنية التحتية قبل طرحها للبيع. عندما يصبح المشروع مؤهلاً للبيع، ما جدوى الاقتراض؟ من يحتاج إلى الاقتراض بعد الآن؟ "

في الوقت نفسه، عند الموافقة على قروض الشركات، تدرس البنوك خطط الأعمال بعناية، مما يُصعّب عملية الإقراض. كما تُلزم البنوك شركات العقارات برهن مشاريعها ورهن أصول إضافية. وأكد السيد هييب: " إذا تم تشديد الائتمان بهذا الشكل، فسيكون من الصعب جدًا على قطاع العقارات التطور. أعتقد أن هذه اللوائح بحاجة إلى إعادة نظر ".

ووافق الدكتور كان فان لوك، عضو المجلس الاستشاري الوطني للسياسة المالية والنقدية، على أنه ينبغي للبنك المركزي إعادة النظر في المشروع في الاتجاه الذي قد لا يلبي الشروط الحالية ولكن قد يلبي الشروط في المستقبل (في شكل "أصول مستقبلية") وفقًا لتقييم مؤسسات الائتمان، ثم يجب السماح بقروض الائتمان.

أشار الخبراء أيضًا إلى أن تنظيم عدم إقراض رأس المال لسداد مساهمات رأس المال بموجب عقود المساهمة الرأسمالية، أو عقود التعاون الاستثماري، أو عقود التعاون التجاري، يُعيق مشتري العقارات في المستقبل. حتى الآن، يكفي للمستثمرين إكمال أساسات المبنى بعد الموافقة للسماح لهم بالبيع للعملاء لجمع المزيد من رأس المال لمواصلة إكمال المشروع.

جميع اتفاقيات البيع الحالية قائمة على عقود المساهمة في رأس المال أو عقود التعاون التجاري، وتُقدم البنوك قروضًا تُمكّن العملاء من شراء المنازل. في حال دخول التعميم رقم 6 حيز التنفيذ، لن يتمكن المستثمرون من جمع رأس المال من المشترين، مما يعني أنهم سيضطرون إلى استثمار رؤوس أموالهم الخاصة لإتمام المشروع ثم بيع المنتجات. سيُسبب هذا صعوبات للمستثمرين نظرًا لقلة رأس المال الكافي لإتمام المشروع.

نغوك في - بيتش داو

مفيد
العاطفة
مبدع
فريد
الغضب