ما هو "لون" سوق العقارات في عام 2024؟

[إعلان 1]

لا يزال السوق صعبًا على المدى القصير

وقال خبير العقارات نجوين فان دوك، إن قانون الإسكان (المعدل) وقانون الأعمال العقارية (المعدل) وقانون الأراضي (المعدل) التي أقرتها الجمعية الوطنية هي الممرات القانونية لمساعدة سوق العقارات على التطور بشكل صحي ومستدام.

ومع ذلك، لن تدخل هذه القوانين حيز التنفيذ حتى أوائل عام 2025، ويشعر السيد ديوك بالقلق بشأن عدد الشركات والعملاء الذين سيكونون قادرين على "تحمل العبء" والبقاء على قيد الحياة خلال تلك الفترة.

العقارات - ما هو — ويقول الخبراء إن سوق العقارات لم يتحسن.

مع ذلك، من وجهة نظر جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS)، سيشهد سوق العقارات انتعاشًا قويًا. لفترة طويلة، ظلت سلسلة من المشاريع "راكدة" في انتظار حل المشكلات القانونية (70% من مشاكل شركات العقارات).

لذلك، من المتوقع أن يُزيل قانون الأراضي 2024 العوائق القانونية، مما يُساعد على إنعاش العديد من المشاريع وطرحها في السوق بسرعة. وللبنود الجديدة في قانون الأراضي 2024 تأثير كبير على الجهات المشاركة في سوق العقارات.

قال خبير العقارات نجوين فان دوك إن الصورة العامة لسوق العقارات لم تتحسن، ولا تزال الصعوبات قائمة على المدى القصير.

فيما يتعلق بقطاع التاون هاوس والفلل، يتوقع هذا الخبير استمرار هدوء السوق وانخفاض السيولة. وسيكون من الصعب بيع مشاريع التاون هاوس والفلل في وسط المدينة نظرًا لتأثرها بـ "تعريف المنزل" و"ضريبة المنزل".

في السنوات الأخيرة، ركزت شركات العقارات بشكل رئيسي على الاستثمار في المنتجات الفاخرة، حيث ارتفعت أسعار الفلل والبيوت التجارية بشكل كبير خلال فترة وجيزة. تُنتج هذه الشركات منتجات تستهدف الأغنياء، ولا تُبالي بالمنتجات "الرخيصة"، مُوجهةً خدماتها لغالبية الناس، أي ذوي الدخل المحدود. عندما تُفتتح مشاريع ضخمة بهدف تحقيق الأرباح دون تحقيق منافع للمجتمع، فهذا يعني أن استراتيجيتها التجارية قد أخطأت تمامًا.

تجمدت عشرات الآلاف من الشقق الفندقية والمتاجر والفيلات السياحية. ونتيجةً لذلك، ستتكبد الشركات والعملاء والبنوك خسائر فادحة. وهذه أكبر كارثة يشهدها سوق العقارات في المرحلة الراهنة.

في ظلّ عجز العديد من الشركات عن بيع منتجاتها، وتدوير رأس مالها، وافتقارها للموارد المالية اللازمة لإعادة هيكلتها؛ تُجمّد الحسابات، بينما يُثقل عبء سداد الفوائد وآجال استحقاق السندات المصرفية كاهلها. إضافةً إلى ذلك، تتعثر العديد من المشاريع، بل ويواجه بعضها مشاكل قانونية، ما يُسبّب حالةً من "القلق"، حتى الشركات التي تفتقر إلى إمكانات اقتصادية كافية ستُفلس، كما يُقدّم السيد دوك وجهة نظره.

يستمر قطاع الشقق في الارتفاع في الأسعار

وفي قطاع الشقق، قال الخبير نجوين فان دوك إن هذا هو القطاع الذي يتمتع بأفضل معدل امتصاص في السوق اليوم، ومع ذلك، لم يتحسن العرض في هذا القطاع بسبب ندرة المشاريع التي لديها تصاريح بناء وقلة المباني السكنية التي يتم تنفيذها في وسط المدينة.

ندرة المشاريع، وعدم كفاية العرض لتلبية الطلب، يؤديان إلى استمرار ارتفاع متوسط أسعار البيع الأولية. سيستمر نمو أسعار هذا القطاع نتيجةً لارتفاع تكاليف الأراضي والبناء، وتطوير البنية التحتية، وتحسين الجودة.

تُظهر أحدث إحصاءات سافيلز أنه في هانوي ، بنهاية عام ٢٠٢٣، تراوحت أسعار الشقق بين ٥١ و٧٠ مليون دونج للمتر المربع، وأن ٤٩٪ من الشقق المباعة كانت ضمن هذا النطاق السعري. وبناءً على ذلك، حدد قطاع الشقق عتبة سعرية جديدة. شكلت الشقق التي تزيد أسعارها عن ٤ مليارات دونج ٤٢٪ من عدد الشقق المباعة في عام ٢٠٢٣، بينما شكلت الشقق التي تتراوح أسعارها بين ٢ و٤ مليارات دونج ٥٥٪ من حصة السوق. بينما لم تتجاوز نسبة الشقق التي تقل أسعارها عن ملياري دونج ٣٪.

وبالمثل، تواصل أسعار الشقق في مدينة هو تشي منه ارتفاعها، لا سيما في مشاريع المنطقة المركزية. في الواقع، يفتقر السوق إلى مشاريع شقق بأسعار معقولة تقل عن 25 مليون دونج للمتر المربع، ولكن بشكل رئيسي إلى شقق متوسطة وفاخرة مؤهلة لجذب رؤوس الأموال والصفقات.

وفقًا لتقرير صادر عن إدارة البناء في مدينة هو تشي منه، ستضم المدينة في عام 2023 تسعة عشر مشروعًا سكنيًا تجاريًا (بإجمالي 17,753 وحدة سكنية) مؤهلة للبيع والتأجير، ضمن منتجات سكنية مستقبلية ستُطرح في السوق. يُذكر أن شريحة العقارات المتوسطة تضم 5,051 وحدة، بينما تضم شريحة العقارات الفاخرة 11,334 وحدة، ولا توجد أي مشاريع في قطاع الشقق بأسعار معقولة.

في قطاع الإسكان الاجتماعي، أقرّ السيد نجوين فان دوك بوجود تحسّن، و"آفاق واعدة" مقارنةً بعام ٢٠٢٣، إلا أن هذا القطاع لا يشهد إقبالاً كبيراً من الشركات الاستثمارية بسبب الإجراءات المعقدة والظروف غير المواتية. وأضاف: "اللوائح الجديدة في قانون الإسكان (المُعدّل) أكثر انفتاحاً، مما يُسهّل على الفقراء الحصول على السكن الاجتماعي".

مع ذلك، يستغرق تطبيق القانون وقتًا. وسيكون من الصعب تحقيق هدف مليون وحدة سكنية اجتماعية كما هو مخطط له إذا لم تكن لدى الحكومة رؤية استراتيجية وأساليب عملية وعلمية بدلًا من الاعتماد كليًا على الشركات. لقد حددنا هدفًا لإكمال مليون وحدة سكنية اجتماعية بحلول عام ٢٠٣٠، ولكن في الواقع، لا تزال هناك نقص في رأس المال والآليات،" صرّح السيد نجوين فان دوك.

قال السيد تران فان بينه، الأمين العام لجمعية VARS، إن الجانب القانوني هو القضية الأكثر أهمية للشركات، لأنه العامل الرئيسي الذي يحدد إنشاء وتطوير المشاريع العقارية. وبناءً على ذلك، فإن حل مشاكل سياسات الأراضي سيخلق زخمًا يُسهم في انتعاش سوق العقارات. أبرز هذه التحديات هو التخطيط، وخطط استخدام الأراضي، وزيادة الدعاية والشفافية، ومشاركة المواطنين في تخطيط استخدام الأراضي... بالإضافة إلى ذلك، من خلال المزادات والمناقصات، سيتم خلق بيئة تنافسية عادلة لشركات العقارات.

نجان جيانج

[إعلان 2]
مصدر