ما هو "لون" سوق العقارات في عام 2024؟

[إعلان 1]

لا يزال السوق صعبًا على المدى القصير

وقال خبير العقارات نجوين فان دوك، إن قانون الإسكان (المعدل) وقانون الأعمال العقارية (المعدل) وقانون الأراضي (المعدل) التي أقرتها الجمعية الوطنية هي الممرات القانونية لمساعدة سوق العقارات على التطور بشكل صحي ومستدام.

ومع ذلك، لن تدخل هذه القوانين حيز التنفيذ حتى أوائل عام 2025، ويشعر السيد ديوك بالقلق بشأن عدد الشركات والعملاء الذين سيكونون قادرين على "تحمل العبء" والبقاء على قيد الحياة خلال تلك الفترة.

العقارات - ما هو — ويقول الخبراء إن سوق العقارات لم يتحسن.

ومع ذلك، من وجهة نظر جمعية فيتنام للوسطاء العقاريين (VARS)، فإن سوق العقارات سوف يتعافى بقوة. لفترة طويلة، ظلت سلسلة من المشاريع "نائمة" في انتظار حل المشاكل القانونية (70% من مشاكل شركات العقارات).

ومن ثم، فمن المتوقع أن يعمل قانون الأراضي لعام 2024 على إزالة الاختناقات القانونية، مما يساعد على "إحياء" العديد من المشاريع وطرحها في السوق بسرعة. النقاط الجديدة في قانون الأراضي 2024 لها تأثير كبير على الجهات المشاركة في سوق العقارات.

قال خبير العقارات نجوين فان دوك إن الصورة العامة لسوق العقارات لم تتحسن، ولا تزال الصعوبات قائمة على المدى القصير.

وفيما يتعلق بقطاع التاون هاوس والفيلات، يتوقع الخبير أن يستمر الهدوء وسيولة منخفضة. سيكون من الصعب بيع مشاريع المنازل والفيلات في وسط المدينة بسبب تأثرها بـ "تحديد هوية المنزل" و "ضريبة المنزل".

في السنوات الأخيرة، ركزت شركات العقارات بشكل أساسي على الاستثمار في المنتجات الراقية، وأصبحت أسعار الفلل والبيوت التجارية باهظة الثمن، وارتفعت "بشكل صاروخي" في وقت قصير. إنهم يصنعون منتجات تستهدف الأغنياء ولا يبالون بالمنتجات "المعقولة التكلفة" التي تخدم غالبية الناس، ذوي الدخل المنخفض. عندما يتم افتتاح المشاريع بشكل جماعي بهدف تحقيق الربح دون جلب أي فوائد للمجتمع، فهذا يعني أن استراتيجية أعمالهم "بعيدة ببوصة واحدة وميل واحد".

تجمدت عشرات الآلاف من الشقق الفندقية والمتاجر والفيلات السياحية. ونتيجةً لذلك، ستتكبد الشركات والعملاء والبنوك خسائر فادحة. وهذه أكبر كارثة يشهدها سوق العقارات في المرحلة الراهنة.

في ظل عدم قدرة العديد من الشركات على بيع منتجاتها، وعدم قدرتها على تحويل رأس المال، وعدم امتلاكها للموارد المالية اللازمة لإعادة الهيكلة؛ وتتجمد الحسابات في حين يثقل عبء سداد الفوائد وآجال استحقاق السندات المصرفية كاهل الشركات. وبالإضافة إلى ذلك، توقفت العديد من المشاريع، وبعضها يعاني من مشاكل قانونية، وبالتالي فإن الشركات تعيش حالة من "القلق"، وحتى الشركات التي لا تتمتع بإمكانات اقتصادية كافية سوف "تموت"، كما قدم السيد دوك وجهة نظره.

يستمر قطاع الشقق في الارتفاع في الأسعار

وفي قطاع الشقق، قال الخبير نجوين فان دوك إن هذا هو القطاع الذي يتمتع بأفضل معدل امتصاص في السوق اليوم، ومع ذلك، لم يتحسن العرض في هذا القطاع بسبب ندرة المشاريع التي لديها تصاريح بناء وقلة المباني السكنية التي يتم تنفيذها في وسط المدينة.

ندرة المشاريع وعدم تلبية العرض للطلب يؤدي إلى استمرار ارتفاع متوسط أسعار البيع الأولية. ومن المتوقع أن يستمر نمو سعر هذا القطاع نتيجة لارتفاع تكاليف الأراضي وتكاليف البناء وتطوير البنية التحتية وتحسين الجودة.

تظهر أحدث الإحصائيات من سافيلز أنه في هانوي، في نهاية عام 2023، ستتراوح أسعار الشقق بين 51 و70 مليون دونج/متر مربع، وستكون 49% من الشقق المباعة في هذا النطاق السعري. وبناء على ذلك، تم تحديد عتبة سعرية جديدة لقطاع الشقق. شكلت الشقق التي يزيد سعرها عن 4 مليارات دونج 42% من عدد الوحدات المباعة في عام 2023. وشكلت الشقق التي تتراوح أسعارها بين 2 و4 مليارات دونج 55% من حصة السوق. 3% فقط من الشقق لديها سعر بيع أقل من 2 مليار دونج.

وعلى نحو مماثل، تواصل أسعار الشقق في مدينة هوشي منه الارتفاع، وخاصة في المشاريع الواقعة في المنطقة المركزية. في الواقع، كان السوق يفتقر إلى المشاريع في قطاع الشقق ذات الأسعار المعقولة التي تقل عن 25 مليون دونج/م2، ولكن بشكل رئيسي في قطاعات الشقق المتوسطة والفاخرة المؤهلة لتعبئة رأس المال والمعاملات.

وبحسب تقرير صادر عن إدارة البناء في مدينة هوشي منه، ستمتلك المدينة في عام 2023 19 مشروعًا سكنيًا تجاريًا (بـ 17753 وحدة) مؤهلة للبيع والإيجار لشراء منتجات الإسكان المستقبلية التي سيتم طرحها في السوق. يذكر أن قطاع العقارات المتوسطة يضم 5,051 وحدة، في حين يضم قطاع العقارات الراقية 11,334 وحدة، ولا توجد مشاريع في قطاع الشقق ذات الأسعار المعقولة.

وفي قطاع الإسكان الاجتماعي، أقر السيد نجوين فان دوك بوجود تحسن، وهناك "أشعة مشرقة" مقارنة بعام 2023، ومع ذلك، لا يوجد في هذا القطاع العديد من الشركات المستثمرة بسبب الإجراءات الصعبة والظروف غير المواتية للشركات. "إن اللوائح الجديدة في قانون الإسكان المعدل أكثر انفتاحًا، مما يجعل من الأسهل على الفقراء الحصول على السكن الاجتماعي.

ومع ذلك، فإن الأمر يستغرق بعض الوقت حتى يتم وضع القانون موضع التنفيذ. سيكون من الصعب تحقيق هدف المليون وحدة سكنية اجتماعية كما هو مخطط له إذا لم يكن لدى الحكومة رؤية استراتيجية وأساليب عملية وعلمية بدلاً من الاعتماد فقط على الشركات. وقال السيد نجوين فان دوك: "نهدف إلى إكمال مليون وحدة سكنية اجتماعية بحلول عام 2030، ولكن في الواقع، لا يزال رأس المال والآليات مفقودة".

وقال السيد تران فان بينه، الأمين العام لجمعية VARS، إن الشرعية هي القضية التي تهم الشركات أكثر من غيرها لأنها العامل الرئيسي الذي يحدد تشكيل وتطوير المشاريع العقارية. وعليه، فإن إزالة مشاكل سياسة الأراضي من شأنها أن تخلق زخماً لمساعدة سوق العقارات على التعافي. والأكثر وضوحاً هو من حيث التخطيط وخطط استخدام الأراضي وزيادة الدعاية والشفافية ومشاركة الناس في تخطيط استخدام الأراضي... بالإضافة إلى ذلك، من خلال المزادات والمزايدة، سيتم إنشاء بيئة تنافسية عادلة لشركات العقارات.

نجان جيانج

[إعلان 2]
مصدر