فكّ "العقدة" في تقييم الأراضي في المناطق الساحلية بمقاطعة لام دونغ.

في المنطقة الجنوبية الشرقية من مقاطعة لام دونغ (مقاطعة بينه ثوان سابقاً)، تواجه سلسلة من مشاريع السياحة والتنمية الحضرية عقبات قانونية بسبب عدم القدرة على تحديد أسعار الأراضي المحددة.

منظر لمشروع نوفا وورلد فان ثيت.

بحسب تقرير صادر عن إدارة الزراعة والبيئة في مقاطعة لام دونغ، فإن المنطقة الجنوبية الشرقية من المقاطعة تضم حالياً 14 مشروعاً، تشمل مناطق سياحية ومناطق حضرية ومساكن تجارية ومناطق صناعية، تسعى جميعها للحصول على وحدات تقييم الأراضي. ومن بين هذه المشاريع، يواجه 8 مشاريع سياحية صعوبات.

الشركات في مأزق.

تُعيق التأخيرات في تقييم الأراضي الشركات عن سداد رسوم استخدام الأراضي أو رسوم إيجارها، مما يُعرقل استمرار مشاريع البناء وفقًا للخطة الموضوعة. وقد أثر هذا الوضع بشكلٍ خطير على تقدم الاستثمار، والصرف، والتنمية الشاملة للمنطقة.

تواجه ثمانية مشاريع عقبات محددة، منها مشروع واحد (هون روم هيل) حيث تقوم شركة استشارية حاليًا بتقييم الأراضي؛ ومشروعان (رويال روبي فيلا وأوشن فالي) حيث يجري اختيار شركة استشارية؛ ومشروعان (هوني بيتش وهوا سين) يواجهان مشاكل تخطيطية؛ وثلاثة مشاريع (إن دي إم ريال، وتان داي دونغ، ودي لا جي) يُتوقع استبعادها من القائمة. إضافةً إلى ذلك، يُعاني مشروع نوفا وورلد فان ثيت الضخم، الذي يمتد على مساحة تقارب 1000 هكتار، والذي تُطوّره شركة دلتا فالي بينه ثوان المحدودة (إحدى شركات مجموعة نوفالاند )، من مشاكل في تقييم الأراضي منذ سنوات عديدة.

قبل عملية الدمج، صرّحت اللجنة الشعبية لمقاطعة بينه ثوان بأن عشرات المشاريع لم تُحدد أسعار أراضيها بعد. هذا الجمود لا يُهدر الموارد الاجتماعية فحسب، بل يُعيق التنمية المحلية أيضاً.

تزداد المسألة تعقيدًا بسبب التغييرات القانونية. فمنذ صدور المرسوم رقم 71/2024/ND-CP (الذي ينظم أسعار الأراضي، والذي دخل حيز التنفيذ في 1 أغسطس 2024)، انقسمت عملية تقييم الأراضي إلى منهجين. بالنسبة للمشاريع التي تعتمد على دفعات إيجار سنوية، يمكن للمحافظة تطبيق طريقة معامل K، وهي طريقة أبسط وأسرع، حيث يتم ضرب سعر الأرض في قائمة الأسعار بمعامل تعديل للوصول إلى سعر محدد. أما المشاريع التي تعتمد على دفعات لمرة واحدة طوال مدة الإيجار، فيجب عليها تطبيق طرق أكثر تعقيدًا، مثل طرق الفائض والمقارنة والدخل. تتطلب هذه الطرق توثيقًا قانونيًا كاملًا، وبيانات سوقية شاملة، والاستعانة بخبراء استشاريين خارجيين.

في الواقع، قليلٌ من شركات الاستشارات تمتلك الكفاءة الكافية لإعداد تقارير التقييم المطلوبة. فالعديد منها يتردد بسبب المخاطر القانونية أو يطلب أسعارًا باهظة، مما يُصعّب عملية الاختيار. وحتى عند اختيار شركة مناسبة، فإن عملية إعداد التقرير ومراجعته تستغرق وقتًا طويلاً نظرًا لمشاركة العديد من الأقسام والجهات.

دروس من نوفا وورلد فان ثيت

يُعد مشروع مجمع أوشن فالي السياحي في حي تيان ثانه، بمقاطعة لام دونغ، مثالاً بارزاً على هذا الوضع. يضم المشروع، المعروف تجارياً باسم نوفا وورلد فان ثيت، العديد من المكونات قيد التشغيل، وبعضها قيد الإنشاء، ومن المقرر إنجازه بحلول نهاية عام ٢٠٢٨. إلا أن تغيير نظام استخدام الأراضي من عقود إيجار سنوية إلى دفع مبلغ مقطوع لكامل مدة الإيجار، أجبر المشروع على انتظار تحديد سعر الأرض قبل الوفاء بالتزاماته المالية. ومن المتوقع إنجاز المشروع بحلول نهاية عام ٢٠٢٨.

يغطي مشروع نوفا وورلد فان ثيت مساحة تزيد عن 986 هكتارًا. وحتى الآن، سلم المستثمر أكثر من 1300 وحدة سكنية من أصل أكثر من 8000 وحدة سكنية للعملاء.

قال السيد نغوين مينه، نائب رئيس اللجنة الشعبية لمقاطعة لام دونغ، إن الصعوبات والعقبات التي واجهت مشروع نوفا وورلد فان ثيت قد تم حلها بشكل أساسي.

اقترح السيد مينه أن تقوم وزارة المالية بإبلاغ اللجنة الشعبية الإقليمية بإنشاء مجلس لتقييم الأراضي وفريق عمل للمساعدة في تحديد أسعار الأراضي المحددة في غضون يوليو 2025.

في السابق، وتحديداً في 27 يونيو 2025، منحت اللجنة الشعبية الإقليمية مشروع نوفا وورلد فان ثيت الموافقة على تغيير شكل استخدام الأرض إلى نظام دفع إيجار أرض لمرة واحدة. وتقوم حالياً وزارة الزراعة والبيئة بإعداد تقدير للتكاليف واختيار جهة استشارية لتحديد سعر الأرض المحدد، والذي سيُعتمد كأساس لتحصيل دفعة إيجار الأرض لمرة واحدة لهذا المشروع.

فيما يتعلق بتقييم الأراضي المخصصة للمشاريع في الجزء الجنوبي الشرقي من المقاطعة، طلب السيد نغوين مينه من وزارة الزراعة والبيئة مراجعة وتجميع جميع المعلومات ذات الصلة بالإجراءات والخطوات الواجب اتخاذها وفقًا للقانون. وحثّ على وجه الخصوص الإدارات والوكالات والجهات المحلية المعنية على تقديم الوثائق اللازمة على وجه السرعة، وضمان إتمام جميع الأعمال المتعلقة بتحديد أسعار الأراضي.

كما طلب السيد مينه حساب جميع المهام وتقديمها إلى اللجنة الشعبية للمحافظة للموافقة على تقدير ميزانية حزمة الاستشارات لتحديد أسعار الأراضي. ودعا أيضاً إلى التواصل الاستباقي مع الجهات المعنية لاختيار شركة استشارية، وإلى توجيه دعوات استباقية لهذه الجهات للمشاركة في تحديد أسعار الأراضي للمشاريع.

لا تدع موارد الاستثمار تذهب سدى.

بحسب اللجنة الشعبية لمقاطعة لام دونغ، شهدت المنطقة الجنوبية الشرقية من المقاطعة في السنوات الأخيرة أكثر من 40 مشروعاً لم تُحدد أسعار أراضيها، مما أدى إلى هدر الاستثمارات والموارد الاجتماعية. وبفضل الإجراءات الحاسمة التي اتخذتها السلطات المحلية، تم حساب أسعار أراضي 21 مشروعاً إضافياً، ما مكّن من الوفاء بالتزاماتها المالية، ويوفر أساساً لتنفيذ الخطوات اللاحقة.

المصدر: https://baolamdong.vn/go-nut-that-dinh-gia-dat-vung-ven-bien-lam-dong-383974.html