هل انتهى عصر المضاربة العقارية؟

VTV.vn - إن ارتفاع أسعار الفائدة على الرهن العقاري بعد رأس السنة القمرية يضع ضغطاً على المشترين وشركات العقارات، ويتسبب في تمايز قوي في السوق.

يُحدث ارتفاع أسعار الفائدة على قروض الرهن العقاري مباشرةً بعد رأس السنة القمرية تأثيراً واضحاً على سوق العقارات، إذ يؤثر على مشتري المنازل وشركات العقارات والنظام المصرفي. ويرى الخبراء أن هذا ليس تطوراً غير متوقع، ولكنه سيدفع السوق إلى فترة اندماج أكثر حدة.

تؤثر أسعار الفائدة على الرهون العقارية على سوق العقارات.

مباشرةً بعد رأس السنة القمرية، أعلنت البنوك الحكومية والخاصة على حد سواء عن تعديلات في أسعار الفائدة، مع ارتفاع ملحوظ في أسعار قروض الرهن العقاري. وكشف مسحٌ أُجري في فرع بنك فيتكومبانك بمدينة هو تشي منه أن أدنى سعر فائدة على قروض شراء الشقق أو المنازل المستقلة بشهادة ملكية أو عقد بيع هو 9.5%. ويمثل هذا ارتفاعًا كبيرًا مقارنةً بسعر الفائدة البالغ 6% الذي طُبّق لمدة 12 شهرًا بدءًا من منتصف العام الماضي.

أعلنت البنوك المملوكة للدولة عن أسعار فائدة تتراوح من 9% كحد أدنى إلى أكثر من 13% للقروض ذات المدة الثابتة لمدة 6 و 12 و 18 شهرًا.

سجلت البنوك غير المملوكة للدولة أسعار فائدة ثابتة مماثلة، لكن أسعار الفائدة المتغيرة ارتفعت، وتراوحت بين 11 و15%.

ووفقًا للسيدة ماي ثانه ثاو، نائبة مدير إدارة الخدمات المصرفية والشركات في سافيلز فيتنام، فإن الزيادة في أسعار الفائدة على قروض الإسكان بعد عيد رأس السنة الفيتنامية (تيت) تعكس عملية تعديل دورية داخل النظام المصرفي.

بعد ذروة فترة صرف القروض في نهاية العام، وتزايد الطلب عليها في بدايته، تُراجع البنوك عادةً هيكلها الائتماني، وتُوازن تكاليف رأس المال، وتُعدّل أسعار الفائدة بما يتناسب مع مستوى تقبّل المخاطر. في الوقت نفسه، تُسهم حدود نمو الائتمان (هامش الائتمان) في جعل البنوك أكثر انتقائية في منح القروض الجديدة، لا سيما في قطاع العقارات الذي يتميز بمعامل مخاطرة مرتفع.

علاوة على ذلك، فإنّ المشهد السياسي النقدي العالمي، الذي لا يزال متأثراً باتجاه التشديد السابق، قد دفع النظام المصرفي المحلي إلى توخي قدر من الحذر. وقالت السيدة ثاو: "يعكس تعديل سعر الفائدة هذا توازناً بين هدف نمو الائتمان والتحكم في المخاطر، وليس خطوة تشديد مفاجئة لسوق العقارات".

يواجه مشتري المنازل والشركات أكبر قدر من الضغوط.

بالنسبة لمشتري المنازل، يؤثر ارتفاع تكلفة سداد الديون بشكل مباشر على قدرتهم المالية الشهرية. ووفقًا للسيد فو هونغ تو، مدير مكتب مينه تو للمحاماة، فإن قرضًا بقيمة 900 مليون دونغ فيتنامي تقريبًا، كان يُسدد سابقًا بقسط شهري يتراوح بين 7 و8 ملايين دونغ، قد يرتفع الآن إلى ما يقارب 15 مليون دونغ مع تطبيق سعر فائدة متغير. هذا الأمر يُجبر العديد من الأسر على تأجيل خطط شراء المنازل لضمان استقرارها المالي.

تشير سافيلز أيضاً إلى أن الفئة الأكثر تضرراً هي فئة المشترين ذوي المديونية العالية. فمع ارتفاع تكاليف الاقتراض، يميل المشترون إلى توخي الحذر، وينظرون في المنتجات التي تتناسب مع قدراتهم المالية بدلاً من الانسحاب التام من السوق. يبقى الطلب على العقارات قائماً، لكن قرارات الشراء ستصبح أكثر دقة وتأنياً.

في الوقت نفسه، يواجه قطاع العقارات ضغوطاً كبيرة تتمثل في تكاليف رأس المال والتدفقات النقدية. فالشركات التي تعتمد على التمويل بالرافعة المالية العالية أو على المبيعات السريعة لتوليد التدفقات النقدية ستواجه صعوبات أكبر. في المقابل، تستطيع الشركات التي تتمتع بأساس مالي متين، واحتياطيات أراضٍ سليمة، ووضع قانوني واضح، الحفاظ على استقرار عملياتها.

بالنسبة للمستثمرين الذين يستخدمون الرافعة المالية، تُعد هذه الفترة صعبة للغاية. إذ تصبح استراتيجيات التداول قصير الأجل أو "التداول اليومي" التي تستخدم رأس المال المقترض أكثر خطورة، مما يجبر العديد من المستثمرين على إعادة هيكلة محافظهم الاستثمارية، أو حتى قبول البيع بخسارة لتخفيف ضغط سداد الديون.

ووفقاً للخبراء، فإن بيئة أسعار الفائدة المرتفعة تجلب أيضاً العديد من المخاطر للمقترضين، وخاصة أولئك الذين لديهم قروض تعتمد على أسعار فائدة تفضيلية قصيرة الأجل.

قد تشهد حزم القروض ذات أسعار الفائدة المنخفضة في البداية ارتفاعًا حادًا عند تحولها إلى أسعار فائدة متغيرة، مما يُخلّ بالخطط المالية الأولية. علاوة على ذلك، تميل البنوك الآن إلى تقييم الأصول بحذر أكبر، مما يؤدي إلى انخفاض نسب القرض إلى القيمة، ويُجبر المشترين على توفير مبالغ أكبر من رأس مالهم الخاص.

بالإضافة إلى ذلك، فإن التكاليف ذات الصلة مثل رسوم السداد المبكر، ورسوم الالتزام، أو متطلبات التأمين تزيد أيضًا من التكلفة الإجمالية الفعلية للاقتراض.

من منظورٍ شامل، تُعرّض أسعار الفائدة المرتفعة البنوك لمخاطر أكبر من الديون المعدومة في حال واجه المقترضون صعوبات في التدفقات النقدية. لذا، تُشدّد المؤسسات الائتمانية معايير الموافقة وتُقيّم بدقة القدرة المالية لعملائها.

لا تزال الفرص متاحة أمام مشتري المنازل الجادين.

على الرغم من أن ارتفاع أسعار الفائدة يُشكّل ضغطاً قصير الأجل، إلا أن سافيلز ترى أن هذا ليس وقتاً غير مواتٍ لجميع المشترين. ففي سوق أكثر حذراً، قد تتاح لمشتري المنازل فرص أكبر للتفاوض على أسعار أفضل، خاصةً إذا كانوا يتمتعون بوضع مالي مستقر ونسبة قرض إلى قيمة معقولة.

ينصح الخبراء المشترين بالتحكم في نسب الاقتراض، والتأكد من أن الأقساط لا تتجاوز قدرتهم على السداد، وعدم الاعتماد كلياً على أسعار الفائدة التفضيلية الأولية. كما أن إعطاء الأولوية للعقارات ذات الوضع القانوني الواضح، وسهولة الاستخدام، والسيولة الجيدة، أمر بالغ الأهمية لتقليل المخاطر.

في الوقت نفسه، ينبغي على المقترضين الاحتفاظ باحتياطي مالي يعادل 6-12 شهرًا من السداد لمواجهة تقلبات أسعار الفائدة أو الدخل.

في السياق الراهن، يدخل سوق العقارات مرحلةً من التمايز الواضح، حيث سيتمتع المشترون والشركات ذات الملاءة المالية القوية بميزة تنافسية، بينما سيواجه المستثمرون الذين يعتمدون بشكل كبير على رأس المال المقترض ضغوطًا كبيرة. ويُنظر إلى هذا على أنه تعديلٌ للسوق نحو مزيد من الاستدامة، مع التركيز على الاحتياجات الحقيقية والقدرة المالية الفعلية.

المصدر: https://vtv.vn/het-thoi-luot-song-bat-dong-san-100260301105522287.htm