التوقعات من اللوائح الجديدة

وعلى وجه التحديد، يخصص القانون فصلاً (الفصل الخامس) لتقديم لوائح مفصلة بشأن تجديد وإعادة بناء المباني السكنية.

هناك العديد من العقبات في التنفيذ.

لأكثر من عشرين عاماً، شكّل ترميم وإعادة بناء المباني السكنية القديمة والمساكن الجماعية مصدر قلق بالغ لإدارة الدولة على جميع المستويات، من المركزية إلى المحلية. ومع ذلك، لم يحقق التنفيذ الفعلي النتائج الإيجابية المرجوة، إذ لا تزال آلاف الأسر تعيش في مبانٍ متداعية وغير آمنة، ولا تزال المخاطر المحتملة على حياة الناس وممتلكاتهم قائمة باستمرار.

مجمع شقق C8 جيانغ فو القديم. الصورة: ثانه هاي

وبحسب إحصاءات وزارة البناء ، يوجد حاليًا أكثر من 2500 مبنى سكني قديم ومجمع سكني جماعي على مستوى البلاد، وتستحوذ هانوي على أكبر عدد بواقع 1579 مبنى، تليها مدينة هو تشي منه.

هذا نموذجٌ نموذجيٌّ لعصر الاقتصاد المخطط مركزياً، بُنيَ في الغالب بين الستينيات والتسعينيات، حين لم تكن تكنولوجيا البناء قد بلغت بعدُ الاختراقات التي وصلت إليها اليوم. ولذلك، فإنّ الهيكل الرئيسي لهذه المباني عبارة عن جدران من الطوب الحامل، بعمر افتراضي أقصى يتراوح بين 50 و70 عاماً.

بمرور الوقت، تدهورت حالة العديد من المباني بشكل ملحوظ نتيجة الاستخدام المطول. علاوة على ذلك، دفعت الحاجة إلى مساحات معيشية أوسع السكان إلى توسيع مساحاتهم السكنية بشكل عشوائي، مما زاد الضغط على النظام الإنشائي غير الآمن أصلاً للمباني. ورغم إدراكهم لهذا الأمر، تُجبر العديد من العائلات على الاستمرار في العيش هناك بسبب الصعوبات المالية، ما يُعدّ بمثابة مقامرة بحياتها. في الوقت نفسه، تسير أعمال ترميم وإعادة بناء هذه المباني السكنية القديمة ومجمعات الإسكان الجماعي ببطء شديد.

في هانوي وحدها، من بين 1579 مبنى سكني قديم ومجمع سكني جماعي (بما في ذلك 1273 مبنى في 76 مجمعًا و306 مبانٍ سكنية قديمة مستقلة)، هناك العشرات في حالة حرجة.

وعلى وجه الخصوص، هناك 6 مناطق خطرة مصنفة ضمن المستوى د (المستوى الأكثر خطورة) والتي يجب هدمها وإعادة بنائها، مثل المبنى C8 في مجمع جيانغ فو السكني، والمبنى G6A في مجمع ثانه كونغ السكني، والمبنى A في مجمع نغوك خان السكني، ومجمع وزارة العدل السكني...

ومع ذلك، ووفقًا للبيانات التي نشرتها إدارة البناء في هانوي، فإن تجديد وإعادة بناء المباني السكنية القديمة لم تصل إلا إلى 1.14٪ من الخطة بحلول نهاية عام 2023، حيث خضعت 19 منطقة للتجديد وإعادة البناء.

والجدير بالذكر أنه على الرغم من موافقة المدينة على اختيار المستثمرين للعديد من مشاريع الإسكان مثل: مشروع نغيا دو أ و ب السكني (مقاطعة كاو غياي)؛ مجمع نغوين كونغ ترو السكني (مقاطعة هاي با ترونغ)؛ مجمع ليو غياي السكني X1-26 (مقاطعة دونغ دا)؛ مجمع خدمة النقل بالسكك الحديدية السكني (مقاطعة هوانغ ماي)؛ المبنى السكني رقم 148-150 سون تاي (مقاطعة با دينه)؛ مجمع أرشيف الأفلام الفيتنامية السكني في 22 شارع ليو غياي (مقاطعة دونغ دا)؛ المبنى السكني رقم 23 هانغ باي (مقاطعة هوان كيم)... إلا أن هذه المشاريع ظلت متوقفة لسنوات عديدة بسبب عقبات تتعلق باللوائح الواردة في قانون الإسكان لعام 2014 وبعض المراسيم التوجيهية.

"إن أحد أكبر العقبات في الإطار القانوني هو المرسوم 101/2015/ND-CP (الذي يوجه تنفيذ قانون الإسكان لعام 2014)، والذي يسمح للأفراد والشركات بالتفاوض على التعويضات وإزالة الأراضي وإعادة التوطين؛ كما أن المرسوم لا يحدد معامل التعويض (معامل K)... مما أدى إلى عدم قدرة الطرفين على إيجاد أرضية مشتركة، مما يجعل من المستحيل تنفيذ تجديد وإعادة بناء المباني السكنية القديمة والإسكان الجماعي وفقًا للخطة والأهداف"، هذا ما قاله ماك دين مينه، نائب مدير إدارة البناء في هانوي.

تعمل اللوائح الجديدة على "إزالة الاختناقات".

استجابةً للتحديات المذكورة آنفاً، قام قانون الإسكان لعام 2023، مع الحفاظ على الجوانب الإيجابية لقانون الإسكان لعام 2014 والبناء عليها، بتعديل واستكمال العديد من الأحكام المهمة لتناسب الظروف الحالية، مع معالجة الصعوبات وأوجه القصور في الوقت نفسه، مما أدى إلى تحقيق طفرة في تجديد وإعادة بناء المباني السكنية القديمة والإسكان الجماعي في الفترة المقبلة.

من أبرز السمات الجديدة في قانون الإسكان لعام 2023 تنظيم نسبة الموافقة العامة. ففي السابق، كان يُشترط الحصول على موافقة جميع مالكي المنازل في المجمع السكني. أما الآن، فبحسب القانون الجديد، يكفي أن يشارك 70% على الأقل من إجمالي عدد مالكي المنازل في المشاورات التخطيطية، وأن يوافق 75% منهم، للتأهل للهدم.

علاوة على ذلك، لا يحتوي قانون الإسكان لعام 2014 على لوائح محددة بشأن معامل K لحساب أسعار تعويضات الأراضي، وأسعار إيجار المساكن بعد إعادة البناء، وقيمة الشقق المحددة بعد تحويل المنطقة، وقيمة المساكن لإعادة التوطين في حالات إعادة التوطين في موقع مختلف.

وبناءً على ذلك، سيتم تطبيق معامل K بمرونة من قبل السلطات المحلية استنادًا إلى موقع وقيمة قطع الأراضي التي تقع عليها المباني السكنية القديمة والمساكن الجماعية. وسيتم حساب معامل K وتعديله ليكون أعلى بمقدار 1-2 مرة.

"إن أبرز ما يميز القانون الجديد هو التنظيم المتعلق بـ "دمج المباني السكنية القديمة"، والذي بموجبه سيتم دمج المباني الفردية المستقلة وسيتم زيادة ارتفاع المباني الجديدة لإفساح المجال للبنية التحتية العامة (المساحات الخضراء والحدائق والملاعب ...).

"سيسهل هذا الأمر على السلطات المحلية ويشجع الشركات على المشاركة بشكل أكثر فعالية في تجديد وإعادة بناء المباني السكنية القديمة والمساكن الجماعية؛ كما سيشعر السكان بالرضا لأنهم لن يضطروا إلى تغيير أماكن معيشتهم المألوفة أو الانتقال إلى مناطق إعادة التوطين التي تفتقر إلى البنية التحتية والمرافق..." - لاحظ خبير التخطيط الحضري، الحاصل على درجة الماجستير في الهندسة المعمارية، تران توان آنه.

ومن الجدير بالذكر أن الأحكام المتعلقة بتجديد وإعادة بناء المباني السكنية القديمة والإسكان الجماعي في قانون الإسكان لعام 2023 تعزز اللامركزية وتفويض السلطة إلى اللجان الشعبية الإقليمية لتكليف وكالاتها المتخصصة التابعة لها بمهام محددة لتنظيم إعداد خطط التعويض وإعادة التوطين؛ واتخاذ القرارات بشأن سياسات الاستثمار والمستثمرين والموافقة عليها؛ ووضع خطط لإعادة التوطين، وإعادة التوطين القسري، وهدم المباني السكنية؛ وتخصيص ميزانيات إعادة التوطين...

بالإضافة إلى ذلك، يضيف القانون أيضًا بندًا يلزم الملاك بالمساهمة بأموال لإعادة بناء المباني السكنية التي تم تشييدها بعد عام 1994 لضمان الجدوى وتحقيق توازن المصالح بين الملاك والدولة والمستثمرين، بما يفي بمتطلبات التجديد الحضري.

 

نُقدّر عالياً اللوائح الجديدة الواردة في قانون الإسكان لعام ٢٠٢٣ والمتعلقة بتجديد المباني السكنية القديمة والمساكن الجماعية. تتميز هذه اللوائح بأنها أكثر عملية وتفصيلاً ووضوحاً من القوانين الحالية، مما يضمن توازن المصالح بين الدولة والمواطنين والشركات. وسيسهم ذلك في تسريع وتيرة تجديد وإعادة بناء المباني السكنية القديمة والمساكن الجماعية، وخلق بيئة حضرية أكثر حداثة في المستقبل تلبي احتياجات التكامل والتنمية.

الدكتور نغوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية

المصدر: https://kinhtedothi.vn/cai-tao-xay-dung-lai-chung-cu-cu-ky-vong-tu-nhung-quy-dinh-moi.html