انخفضت أسعار الفائدة بشكل حاد، لماذا لا يزال سوق العقارات راكداً؟

انخفضت أسعار الفائدة، لكن الناس ما زالوا لا يجرؤون على الاقتراض

في سبتمبر 2023، انخفضت أسعار الفائدة على قروض الإسكان في العديد من البنوك إلى أقل من 10%. عادةً، ضمن مجموعة البنوك الأربع الكبرى، يتمتع بنك BIDV بسعر فائدة جذاب يبلغ 7.8% فقط سنويًا، بينما يبلغ سعر الفائدة في بنكي Vietcombank و Agribank 8% فقط سنويًا، بينما يبلغ سعر الفائدة في بنك Vietinbank 8.2% سنويًا.

كما خفّضت البنوك التجارية الخاصة أسعار الفائدة بشكل حاد لضخّ رأس المال لمشتري المنازل. يبلغ سعر فائدة الإقراض في بنك MBBank 7.5% سنويًا فقط؛ بينما يبلغ سعر فائدة بنك HDBank 8.2% سنويًا؛ بينما يبلغ سعر فائدة بنوك Techcombank وEximbank و ACB وTPBank وMSB 8.5% سنويًا.

مع ذلك، فإن أسعار الفائدة السنوية للبنوك التي تقل عن 10% تُطبق فقط في السنة الأولى، أو حتى لمدة 3-6 أشهر فقط. بعد ذلك، سيتراوح سعر الفائدة العائم بين 10.5% و12% سنويًا لمجموعة البنوك الأربع الكبرى. أما مجموعة البنوك التجارية الخاصة، فستتراوح بين 12% و15% سنويًا.

انخفضت أسعار الفائدة في العديد من البنوك بشكل حاد في الآونة الأخيرة. (صورة: د.ف)

على الرغم من أن أسعار الفائدة المصرفية انخفضت بشكل حاد، حتى إلى مستويات مساوية أو أقل مما كانت عليه قبل جائحة كوفيد-19، إلا أن الناس ومستثمري العقارات ما زالوا غير مهتمين كثيرًا.

قالت السيدة تران تروك نهو ثوي (المقيمة في منطقة تان بينه، مدينة هو تشي منه) إن عائلتها تخطط لشراء منزل جديد في شارع هوا هاو، المنطقة العاشرة، مقابل 6 مليارات دونج فيتنامي. وتحتاج إلى اقتراض حوالي 2.5 مليار دونج فيتنامي من البنك. ومع ذلك، تُدرس القرض بعناية نظرًا لانخفاض دخلها ودخل زوجها.

مع سعر الفائدة الحالي، إذا اقترضنا 2.5 مليار دونج فيتنامي، فسنضطر أنا وزوجي إلى سداد حوالي 33 مليون دونج كأصل وفوائد شهريًا. هذا عبء ثقيل جدًا في الوقت الحالي، لأن إجمالي دخلنا الشهري لا يتجاوز 50 مليون دونج فيتنامي. إذا اقترضنا من البنك لشراء منزل جديد، فلن يتبقى لدينا مال لرعاية أطفالنا، كما قالت السيدة ثوي.

وفقًا للسيدة ثوي، انخفض إجمالي دخل الزوجين بنحو ٢٠٪ منذ نهاية عام ٢٠٢٢، مما قلل من اهتمامها بالاقتراض من البنوك.

ليس السيدة ثوي وحدها، بل إن العديد من الناس والمستثمرين في مدينة هو تشي منه لا يرغبون في اقتراض المال لشراء العقارات في هذه المرحلة، رغم أن أسعار الفائدة المصرفية أصبحت في المتناول. ويعتقدون أن انخفاض الدخل هو العامل الأهم الذي يمنعهم من الاقتراض في الوقت الحالي.

أفاد ممثلو العديد من شركات العقارات في مدينة هو تشي منه أن إيرادات مبيعاتها لا تزال ضعيفة، وأن السيولة لا تزال ضعيفة. ولا يزال عدد معاملات الشقق والمنازل أقل من مستواه في السنوات الخمس الماضية. ولا تزال نفسية المستثمرين والمواطنين حذرة للغاية.

لدى البنوك "أموال فائضة" لكن الشركات تواجه صعوبة في الوصول إليها

قال السيد فام لام، المدير العام لشركة DKRA فيتنام، إن هذا الوقت مناسب لمن يرغبون في شراء منزل للسكن، إذ تقدم البنوك أسعار فائدة جذابة للغاية. أما بالنسبة للشركات، فقد وجد أن الحصول على القروض لا يزال صعبًا.

وبحسب السيد لام، ورغم أن البنوك أصبحت أكثر "ارتياحاً" في الإقراض، فإن شركات العقارات لا تزال تواجه صعوبات في الوصول إلى رأس المال بسبب العديد من أوجه القصور في استكمال الإجراءات القانونية للمشاريع.

قال السيد لام: " دائمًا ما يواجه اقتراض رأس المال لتنفيذ المشاريع عوائق قانونية. فإذا لم تُستكمل الإجراءات القانونية، لا تتمكن الشركات من الحصول على القروض. وهذه أيضًا قصة شائعة في سوق العقارات بأكمله. وهذا أيضًا هو سبب وجود فائض مالي لدى البنوك، وتعطش شركات العقارات لرأس المال، ومع ذلك لا يزال الطرفان عاجزين عن إيجاد بعضهما البعض ".

وفقًا للسيد لام، تسعى البنوك والشركات والهيئات المعنية إلى إيجاد صوت مشترك لحل المشكلات المتبقية. ويأمل أن تظهر مؤشرات إيجابية في سوق العقارات قريبًا.

لا يزال الحصول على رأس المال لشركات العقارات صعبًا للغاية. (صورة: د.ف.)

ردًا على أخبار VTC، صرّح مسؤول كبير في بنك BIDV بأن الاقتصاد يواجه صعوبات جمة، مما أدى إلى تراجع أعمال الناس وتجارتهم. وهذا بدوره أدى إلى انخفاض معاملات ومبيعات العقارات، على الرغم من انخفاض أسعار الفائدة.

انخفض حجم المعاملات العقارية في السوق بشكل حاد، لذا لن يكون هناك إقبال كبير من العملاء على القروض. ارتفاع أو انخفاض أسعار الفائدة المصرفية ليس إلا عاملًا ضئيلًا للغاية. المهم هو أنه إذا لم يشترِ الناس أو يبيعوا أو يتاجروا، فلن تتمكن البنوك من الإقراض، كما قال القائد.

وفقًا لممثل بنك BIDV، يسعى البنك جاهدًا لإقراض الأفراد والشركات نظرًا لامتلاكه فائضًا ماليًا. ومع ذلك، إذا لم يقم الأفراد بالشراء أو البيع أو إجراء المعاملات، فسيكون من الصعب جدًا ضخ الأموال في السوق.

وبحسب السيد نجوين فان دينه، رئيس جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام، فإن البنوك وشركات العقارات لم تتوصل بعد إلى اتفاق فيما بينها، على الرغم من أن البنوك لديها "أموال فائضة" وأن الشركات تحتاج إلى المال.

علق السيد دينه قائلاً إن بنك الدولة بذل مؤخرًا جهودًا لتعديل ودعم الشركات من خلال العديد من تخفيضات أسعار الفائدة وحزم الائتمان التفضيلية... ومع ذلك، لا تزال الشركات والبنوك تواجه "صعوبة في الوفاء بالتزاماتها" لأن شركات العقارات لا تفي بشروط القروض بسبب ضعف "صحتها".

على وجه التحديد، تواجه مجموعة من الشركات المؤهلة للحصول على رأس المال والقادرة على استيعابه مشاكل قانونية. في الوقت نفسه، تواجه مجموعة من الشركات المستعدة للحصول على رأس المال صعوبة في استيعابه نظرًا لارتفاع أسعار الفائدة مقارنةً بقدرتها على الاستيعاب.

وبالإضافة إلى ذلك، فإن مجموعة من الشركات لم تتأهل بعد لاجتياز جولة التقييم للحصول على رأس المال بسبب العديد من الديون السابقة، وهو ما يشكل خطراً على البنك.

وبحسب ممثل VARS، لكي تتمكن شركات العقارات من استيعاب مصادر رأس المال الجديدة، يجب حل مشاكل السوق بشكل كامل.

بالإضافة إلى المصادر المالية المألوفة مثل الائتمان المصرفي وسندات الشركات، هناك حاجة إلى آليات وسياسات لتطوير وجذب وضمان التشغيل الفعال لمصادر رأس المال من المنتجات المالية الأخرى (صناديق الاستثمار العقاري - REIT، صندوق الادخار السكني، توريق العقارات ...) أو قنوات أخرى (الاستثمار الأجنبي المباشر وغير المباشر).

في الوقت نفسه، ينبغي على السلطات وضع سياسات لحماية أعمال العقارات المشروعة. ويجب إطلاق رؤوس الأموال لجميع قطاعات الاقتصاد، بما في ذلك قطاع العقارات.

قال نائب محافظ بنك الدولة داو مينه تو إن النظام المصرفي بأكمله مضطر إلى "معالجة مرض الأموال الفائضة".

وفقًا لأحدث إحصاءات البنك المركزي، بلغت ودائع الادخار الشعبية بنهاية يونيو 2023 نحو 6.38 مليون مليار دونج، بزيادة قدرها 8.82% مقارنة بنهاية عام 2022. وبالتالي، ارتفعت ودائع الشعب بشكل مستمر منذ أكتوبر 2022.

مقارنةً بشهر مايو، ارتفعت ودائع الأفراد في النظام المصرفي بمقدار 35,341 مليار دونج. وبالمقارنة بنهاية عام 2022، ارتفع حجم ودائع الادخار في البنوك بأكثر من 429,000 مليار دونج.

ومع ذلك، وعلى النقيض من التدفق المتزايد باستمرار للأموال التي يودعها الناس في البنوك، فإن تدفق القروض النقدية من البنوك بطيء، مما أدى إلى أن يكون نمو الائتمان هو الأدنى في السنوات العشر الماضية.

بلغ الائتمان الاقتصادي بنهاية أغسطس 2023 نحو 12.56 مليون مليار دونج، بزيادة 5.33% مقارنة بنهاية عام 2022، فيما ارتفع في نفس الفترة من العام الماضي بنسبة 9.87%.

تتجه أسعار فائدة الإقراض نحو الانخفاض. حاليًا، يتمتع نظام مؤسسات الائتمان بوفرة من السيولة، ولا يزال هناك مجال واسع لنمو الائتمان. ويتبقى للنظام بأكمله حوالي 9% من نمو الائتمان، أي ما يعادل مليون مليار دونج.

داي فيت

مصدر: https://vtc.vn/lai-suat-giam-sau-vi-sao-thi-truong-bat-dong-san-van-i-ach-ar819380.html