الشفافية والكفاية والانسجام في تقييم الأراضي

”أسعار زائفة أم لا، المحليات تعرف أفضل“

وفيما يتعلق بمسألة تثمين الأراضي، والتي تعتبر قضية أساسية وأيضا من أصعب القضايا في قانون الأراضي، قال السيد خانه إنه تم استيعاب مشروع القانون ومراجعته لينص على أن تقييم الأراضي يجب أن يضمن المبدأ: طريقة تقييم الأراضي وفقا لذلك. لمبادئ السوق. بالإضافة إلى ذلك، يحدد مشروع الملحق محتوى 4 طرق لتقييم الأراضي، بما في ذلك: المقارنة المباشرة والخصم والدخل ومعامل تعديل أسعار الأراضي كأساس لتكليف الحكومة باللوائح التفصيلية.

ومقارنة بالقانون الحالي، يزيل المشروع اللائحة المتعلقة بطريقة الفائض في طرق تقييم الأراضي. والسبب هو أن هذه الطريقة يتم حسابها بناءً على معلومات مدخلة مفترضة، مما يؤدي إلى عدم اتساق التطبيق في الممارسة العملية، مما يخلق العديد من الصعوبات في التنفيذ.

ومع ذلك، في تقرير التحقق، قال رئيس اللجنة الاقتصادية للجمعية الوطنية، فو هونغ ثانه، إن اللجنة الاقتصادية للجمعية الوطنية تعتقد أن مشروع اللوائح ليس واضحًا حقًا؛ لم يتم إضفاء الطابع المؤسسي الكامل على القرار رقم 18 الصادر عن اللجنة المركزية الثالثة عشرة بشأن مواصلة ابتكار سياسة الأراضي، الأمر الذي يتطلب سياسات مالية للأراضي لضمان الانسجام بين مصالح الدولة ومستخدمي الأراضي والمستثمرين.

إن الاقتراح الخاص بالنص بوضوح على مبادئ وأساليب تقييم الأراضي في مشروع القانون هو أيضًا رأي رئيس الجمعية الوطنية فونج دينه هيو عند تعليقه على المناقشة في المجموعة الصباحية 9.6. وبحسب رئيس مجلس الأمة، فإن الأصعب في قانون الأراضي هو تمويل الأراضي، وأصعبها سعر الأرض، لذا فإن صياغة اللائحة العامة وتكليف الحكومة بتفصيل اللائحة في المرسوم "صعب على الدولة". الجمعية الوطنية لصياغة مشروع "مناقشته وغير واثقين من إقراره".

وقال السيد نغوين شوان ثانغ، رئيس المجلس النظري المركزي، مدير أكاديمية هوشي منه الوطنية للسياسة، إن المشروع ينص على "تقييم الأراضي وفقا لمبادئ السوق"، ولكن هذا ليس كافيا. لأننا "نحن دولة اشتراكية". السوق الموجهة". واقترح أنه على حسب كل نوع محدد من الأراضي يجب أن تكون هناك آلية تسعير علمية وشفافة، بالإضافة إلى معامل تعديل لتسعيرة الأراضي بما يتوافق مع الواقع. ويجب أن يفي معامل التعديل هذا بمعايير الاستقرار، مع تجنب سعر اليوم وسعر آخر في اليوم التالي، مما يجعل الشركات تشعر بعدم الارتياح بشأن الاستثمار.

وفي توضيحه من وجهة نظر وكالة الصياغة، قال وزير الموارد الطبيعية والبيئة دانغ كووك خانه إنه فيما يتعلق بأسعار الأراضي، فقد أدى مشروع القانون إلى تحقيق اللامركزية إلى حد كبير في المحليات عندما تم تكليف اللجنة الشعبية بتقديمها إلى مجلس الشعب لإصدار قائمة أسعار الأراضي السنوية لضمان الوصول المضمون إلى الأسواق، اعتبارًا من 1.1.2026 يناير XNUMX. وقال خانه: "سواء كان هناك سعر افتراضي أم لا، فإن السكان المحليين هم من يفهمون أفضل". ومع ذلك، فإن وكالة الصياغة تبحث أيضًا لإضافة آلية يمكنها التكيف عندما ترتفع أسعار الأراضي فجأة.

الشيء الأكثر أهمية هو التعويض بشكل مناسب

إن استعادة الأراضي، وخاصة استعادة الأراضي من أجل التنمية الاجتماعية والاقتصادية لتحقيق المنافع الوطنية والعامة، هي أيضًا قضية يهتم العديد من المندوبين بمناقشتها. بالمقارنة مع مشروع القانون السابق، شهدت اللوائح المتعلقة بحيازة الأراضي لأغراض التنمية الاجتماعية والاقتصادية في هذا المشروع تغييرات كبيرة. وعلى وجه التحديد، يوسع مشروع القانون ويدرج 31 حالة استرداد الأراضي في 3 مجموعات: استرداد الأراضي لبناء الأشغال العامة؛ استعادة الأراضي لبناء مقرات وكالات الدولة والأشغال العامة؛ استعادة الأراضي من أجل التنمية الاجتماعية والاقتصادية لتحقيق المنافع الوطنية وغيرها من المنافع العامة.

وقالت المندوبة تران ثي هونغ ثانه (وفد نينه بينه) إنها وافقت بشكل أساسي على خطة وكالة الصياغة. ومع ذلك، تساءلت السيدة ثانه متى لم يتم توضيح دلالة "التنمية الاجتماعية والاقتصادية لتحقيق المنافع الوطنية والعامة".

وفي الوقت نفسه، علق المندوب ترونج ترونج نجيا (وفد مدينة هوشي منه) قائلاً إن تقرير التحقق الصادر عن اللجنة الاقتصادية كان "ملتزمًا" للغاية عندما أشار بوضوح في مشروع اللوائح المتعلقة بحالات استرداد الأراضي من أجل التنمية. مشاريع المنفعة العامة والإسكان التجاري والمدن غير موجودة في أي مكان، لكن الإشارة إلى المادة 112 التي نصت على أن هذا مشروع مزاد باستخدام أموال الأراضي التي أنشأتها الدولة من خلال الاستدعاء. وقال رئيس اللجنة الاقتصادية في تقرير التحقق، إن أحكام مشروع القانون على النحو الوارد أعلاه غير واضحة في محتواها وغير متسقة في النهج مقارنة بالحالات الأخرى. ومن هنا اقترحت اللجنة الاقتصادية إعادة النظر بحيث لا تكون هناك ضوابط بالرجوع إلى لوائح في مواد وبنود أخرى، بل لوائح محددة وواضحة في مشروع القانون.

وأكد السيد فو هونغ ثانه أنه في حالات استرداد الأراضي من أجل التنمية الاجتماعية والاقتصادية، ومن أجل المصالح الوطنية والعامة، تتفق اللجنة الاقتصادية مع الحالات التي تسترد فيها الدولة الأراضي لتنظيم فروق الأسعار. زيادة القيمة من الأراضي بسبب تغييرات التخطيط والبنية التحتية الاستثمار ومواءمة المصالح بين الدولة – الشعب – المستثمرين وحالات استرداد الأراضي لضمان شروط تنفيذ المشاريع الاستثمارية باستخدام الأراضي.

أعرب المندوب ترونج ترونج نجيا أيضًا عن قلقه بشأن حقيقة أن العديد من مشاريع التنمية الاجتماعية والاقتصادية ليست أو لا تهدف بشكل مباشر إلى تحقيق منافع وطنية أو عامة ولكن لأغراض تجارية. «الجانب التجاري جيد، لكن القرار 18 نص على مبدأ أنه إذا كان المشروع لأغراض تجارية فلا بد من الاتفاق. وذكر السيد نغيا أنه على مدى العقود الماضية، كانت هناك العديد من الشكاوى والإحباطات المتعلقة بقصة استعادة الأراضي هذه.

ووفقاً لرئيس اللجنة الشعبية لمدينة هوشي منه، فان فان ماي، فإن الأغراض الاقتصادية والتجارية تساهم أيضاً في المصالح الوطنية. ولا ينبغي أن نفهم أنك إذا كنت تعمل في مجال الاقتصاد أو التجارة، فسوف تتفاوض وتفعل ما تريد. وقال السيد ماي: "الشيء المهم هو التعويض المناسب والدعم المناسب وسياسات إعادة التوطين، ثم سيستفيد الناس أيضًا من هذا المشروع المستقبلي"، وشدد على أن الشيء الأكثر أهمية هو سياسة الدعم المباشر للأشخاص الذين يتمتعون بحقوق استخدام الأراضي.

وفي الوقت نفسه، أعرب المندوب هوانغ كووك خانه (وفد لاي تشاو) عن قلقه بشأن مشاكل آلية التفاوض الذاتي لمشاريع التنمية الاجتماعية والاقتصادية التي يتم تنفيذها بموجب قانون الأراضي الحالي لعام 2013. ووفقا للسيد خانه، فإن القضية الأكثر صعوبة في الاتفاق بين الأفراد والشركات هي "ما هو السعر". "هناك مشاريع يتقاضى فيها المستثمرون أسعارًا منخفضة للغاية، ويعاني الناس. على العكس من ذلك، هناك مشاريع لا يقبل فيها الناس السعر الذي تعرضه الشركات، ويقارنون هذه المقاطعة بتلك المقاطعة للمطالبة بسعر أعلى. بعض الأسر لديها سعر متفق عليه يجب أن يكون 800 - 900 مليون دونج فيتنامي فقط ولكنها تطلب ما يصل إلى 3 مليار دونج فيتنامي. وقال خانه: "بعد التفاوض، رفضوا إطالة أمد المشروع". واستشهد أيضًا بمثال في لاي تشاو، حيث يوجد مشروع للطاقة الكهرومائية برأس مال إجمالي يصل إلى 200 - 300 مليار دونج فيتنامي ولكنه واجه مشاكل عند التفاوض لأن أسرة واحدة فقط لم توافق.

لا تقم بضبط التخطيط بشكل تعسفي

فيما يتعلق بخطط التخطيط واستخدام الأراضي، عند طرح الآراء للمناقشة في المجموعة، أكد رئيس الوزراء فام مينه تشينه على أن هذه أيضًا قضية تحتاج إلى تحديد واضح للسلطة واللامركزية واللامركزية لتقليل التكاليف الإدارية والجمارك الإدارية. "إن تخطيط الأراضي يحل المشكلات المباشرة ولديه رؤية طويلة المدى للتنمية المستدامة طويلة المدى. وقال رئيس الوزراء: "حاليًا نرى أن الأرض ثابتة لا يمكن خلقها، ويجب استخدامها واستغلالها بشكل فعال، بما في ذلك الفضاء في السماء والفضاء الأرضي وتحت الأرض، وكذلك ما يتعلق بالفضاء البحري".

ووفقاً لرئيس الوزراء، فإن تعديل قانون الأراضي يجب أن "يلتزم بشكل وثيق بالواقع، وأن يتخذ الواقع مقياساً"، ولكن لا يمكن أن يتطلب تعديلاً واحداً لتغطية جميع المشاكل العملية. ويحاول مبدأ تعديل القانون حل المشاكل وأوجه القصور التي تتم معالجتها في عملية استغلال واستخدام موارد الأراضي. وقال رئيس الوزراء أيضًا أن اللامركزية واللامركزية تمثل مشكلة كبيرة. وقال رئيس الوزراء: "على سبيل المثال، يجب أن تذهب 10 هكتارات من الأرز و20 هكتارًا من الغابات إلى رئيس الوزراء، حيث تمر بالعديد من الخطوات، وتستغرق الكثير من الوقت، مما يؤدي إلى إهدار الموارد والفرص".

وفيما يتعلق بمناطق إعادة التوطين، أكد رئيس الوزراء أن هذه مسألة تثير قلقاً كبيراً لدى الناس. "موقف الحزب واضح للغاية: عند استعادة الأرض لإعادة التوطين، يجب على الشخص الذي يتخلى عن الأرض بعد عملية الزراعة والاستغلال والاستخدام للانتقال إلى مكان آخر أن يتأكد من أنها مساوية على الأقل لمكان الإقامة القديم أو أفضل منه. . يجب أن نحدد ونحدد معايير ما هو مساوٍ أو أفضل".

وأكد رئيس الجمعية الوطنية فونج دينه هيو أنه من الضروري تنظيم كيفية جمع الآراء حول خطط التخطيط واستخدام الأراضي بطريقة موضوعية، وتجنب أخذ الأمور كأمر مسلم به أو شكلي. وأشار رئيس الجمعية الوطنية إلى أن اللوائح الواردة في المسودة لا تحدد بوضوح النسبة المئوية للأشخاص المطلوب منهم إعطاء موافقتهم قبل أن تتمكن الحكومة من الموافقة على التخطيط. ومن ناحية أخرى، لم ينص مشروع القانون أيضًا على كيفية التعامل مع الحالات التي لا يتفق فيها الناس.

وبالمثل، بالنسبة للوائح مراجعة وتعديل التخطيط، قال رئيس الجمعية الوطنية إن هذه مسألة سلبية تم التعامل معها كثيرًا في الماضي، لذا "إذا لم يتم تنظيمها بعناية، فسيكون من الصعب تشغيلها". إذا تمكنت من تشغيله، فلن تعرف ما إذا كان رأسك أم أذنيك." وأشار رئيس الجمعية الوطنية إلى أن الشركات التي تستثمر في الإنتاج الزراعي تخشى بشدة من تعديلات التخطيط "المفاجئة"، وقال إنه يجب أن تكون هناك لوائح صارمة لتجنب الانتهاكات والدعاوى القضائية.