يمكن لأي شخص أن يكون وسيطًا
وفقًا لجمعية الوسطاء العقاريين الفيتنامية (VARs)، سُنّ قانون الأراضي لعام ١٩٩٣ قبل ٣٠ عامًا، مما سهّل نقل حقوق استخدام الأراضي. وبفضل ذلك، تشكّل سوق العقارات رسميًا.
ومنذ ذلك الحين، وبالتزامن مع عملية التنمية الاقتصادية ، أظهر سوق العقارات بشكل متزايد دوره الكبير والمهم في الاقتصاد ، حيث حظي باهتمام خاص من قبل الناس والمستثمرين وصناع السياسات.
يمكن لأي شخص أن يكون وسيطًا. (صورة: VMS)
مع تشكيل السوق، "ولد" أيضًا وسطاء العقارات للعب دور الوسطاء الذين يربطون البائعين والمشترين.
في الواقع، لا يزال عدد وسطاء العقارات في فيتنام محدودًا، ولا يزال معظمهم وسطاء في شراء وبيع ونقل العقارات على غرار "وسطاء الأراضي".
علق ممثلو القيمة المضافة: على الرغم من العقوبات، لا تزال الوساطة العقارية مهنة لا توجد بها أي حواجز للدخول أو الخروج، ويمكن لأي شخص، وأي موضوع، وأي فرد المشاركة بسهولة.
في العادة، عندما تكون السوق ساخنة، ينضم العمال من الصناعات الأخرى إلى قطاع الوساطة بمعدل نمو سريع للغاية، بدءًا من سائقي الدراجات النارية وبائعي المياه إلى الموظفين المدنيين،... ويمكن للجميع المشاركة في الاتصال وإجراء المعاملات.
هؤلاء الأفراد غير مدربين، وليس لديهم أي معرفة مهنية، ويعملون بشكل عفوي، ولا يخضعون للإدارة المهنية من قبل أي وكالة.
لذلك، ليس من الخطأ تسمية هؤلاء الأشخاص بـ "السماسرة"، لأن هؤلاء الأفراد يتلقون وينقلون المعلومات من المصدر إلى العملاء بشكل سلبي فقط دون تحليل أو التحقق من أو تقييم القضايا مثل الشرعية، وحتى إخفاء المعلومات على أمل الحصول على أسرع عمولة.
إلى جانب ذلك، هناك ممارسة المبالغة في المعلومات، واستغلال "ندرة" السلع، بهدف "رفع الأسعار"، وحتى "سحب الودائع" أو البيع بسعر أعلى من سعر العملاء، من أجل الاستفادة وتحقيق الربح.
وأكد خبراء القيمة المضافة أن هذه السلوكيات تتسبب بشكل غير مرئي في التلاعب بالسوق، مما يخلق خطر "الحمى الافتراضية" أو "فقاعات العقارات".
وقال السيد نجوين فان دينه، رئيس اتحاد وسطاء العقارات، إنه من أجل الهروب من مشكلة "سمسار الأراضي"، يحتاج سماسرة العقارات إلى المشاركة في دورات تدريبية، والدراسة، وتجميع الخبرة طوال العملية وخاصة من خلال امتحان شهادة السمسار.
بالإضافة إلى الأخلاقيات المهنية الأساسية والقدرة على عرض العملاء وإقناعهم، يحتاج السماسرة إلى معرفة كيفية القيام بالعمل، والحصول على مهارات الاستشارة، ومهارات التقييم، ومعرفة كيفية قراءة الرسومات التصميمية، والتخطيط للتدفق النقدي، وفهم القانون،...
وأضاف السيد دينه "وعندها فقط يمكننا ضمان أن عملية الاستشارة للعملاء فعالة وتضمن سلامة العملاء".
ولكي نتمكن من فهم المحتوى المذكور أعلاه وتقديم المشورة بشأنه بشكل كامل، ففي الواقع، لا تتطلب كل معاملة مسجلة بنجاح من الوسيط تقديم مثل هذه المعلومات للعميل.
كل ما يهمهم هو إتمام الصفقة بأسرع وقت ممكن، والحصول على عمولة تعادل 2-4% من قيمة الصفقة. هذا الموقف لا يُشكل مخاطر على المشترين فحسب، بل يؤثر أيضًا بشكل غير مباشر على السوق، مما يُؤدي إلى تراجع ثقة المستثمرين بشكل متزايد.
متساويان في الوزن
ومع ذلك، في عملية التداول، لا تقتصر المخاطر على جانبي البيع والشراء فحسب، بل تشمل أيضًا وسطاء التداول، لا سيما خطر انقطاع الطلب.
قال السيد نجوين فان دينه إن العديد من العملاء يرغبون في "التهرب من الوسيط" لتجنب خسارة رسوم الوساطة. إذا تم الكشف عن معلومات موقع المنزل أو صورته، فسيبحث العملاء عن العنوان ثم يلتقون بمالك المنزل للتفاوض مباشرةً. أو يلتقي مالك المنزل والعميل، ثم يقطعان الجسر للتواصل فيما بينهما خوفًا من خسارة رسوم الوساطة.
في سوق العقارات، لا تقتصر المخاطر على جانبي البيع والشراء، بل تمتد إلى وسطاء العقارات أيضًا. (صورة: DM)
قال السيد دينه إنه استلم العربون من العميل، لكنه لم يبع المنزل، ولم يُعِد العربون إليه. حتى أن العديد من الوسطاء الأكفاء، خلال عملية التعلم، "بذلوا الكثير من الوقت والجهد" للتعلم وتقديم المشورة للعملاء، ولكن بعد الاستماع إلى النصائح، وقّع العملاء عقدًا مع "الوسيط" الذي كان مستعدًا "لقتل العميل" وسرقة أمواله، بغض النظر عن الوضع، لإتمام الصفقة.
وفي الوقت نفسه، في بعض البلدان ذات أسواق العقارات المتقدمة مثل الولايات المتحدة وأستراليا وغيرهما، يوجد وسيط واحد فقط يبيع منزلاً، ولكن في فيتنام، يوجد عدد لا يحصى من الوسطاء الذين يبيعون منزلاً.
وتتمتع هذه البلدان أيضًا بلوائح واضحة بشأن أدوار ومسؤوليات وسطاء العقارات.
في فيتنام، ووفقًا للأنظمة القانونية السارية، يُمكن إتمام المعاملات دون الحاجة إلى وسيط. يستطيع البائع والمشتري التفاوض والتوقيع وإتمام المعاملة بأنفسهما.
الحاجة إلى تحسين مسؤولية الوساطة
قال السيد دينه إنه في سياق تعديل قانون الأعمال العقارية، قُدِّمت العديد من التوصيات الرامية إلى تعزيز دور ومسؤولية سماسرة العقارات في حماية حقوق المستثمرين أو مشتري المنازل عند المشاركة في المعاملات. ويتطلب تعزيز المسؤولية في الوقت نفسه تعزيز دور هذا الفريق ووضعه القانوني.
فهل من الضروري إذًا تنظيم آليات لتشجيع الوسطاء وتسهيل مشاركتهم بشكل أعمق في المعاملات العقارية؟ بل وإلزامهم بالمشاركة فيها. يجب القيام بذلك لتشجيع الوسطاء على الدراسة وتطوير مهاراتهم والمساهمة في تطوير سوق عقاري سليم ومستدام، كما قال السيد دينه.
وبالإضافة إلى ذلك، يتعين على فيتنام أن تعالج السبب الجذري، وهو الافتقار إلى المعلومات والبيانات الشفافة والرسمية في السوق.
في الواقع، ليس قطاع العقارات وحده هو "السماسرة"، بل هم ظاهرة شائعة في مجالات أخرى عديدة. ولكن، ولأنهم القطاع الأبرز، الذي يشهد ظاهرة نشر المعلومات "المضللة" والغموض والتشويش لتسهيل التلاعب، فلكي يتطور سوق العقارات بشكل سليم ومستدام، تحتاج الحكومة إلى آلية إدارة أكثر صرامة، وإجراء بحوث، وبناء قنوات معلومات، وبيانات سوقية رسمية.
وقال السيد دينه: "في سياق المعلومات متعددة الأبعاد، بما في ذلك المعلومات الكاذبة، التي تسبب اضطراب السوق، من الضروري تعزيز عملية التحول الرقمي بقوة، نحو خدمات توفر معلومات سوقية شفافة، وتأميم عمل الإدارة، وإقامة روابط وثيقة بين وكالات إدارة الدولة وجمعيات الصناعة والشركات".
[إعلان 2]
مصدر
تعليق (0)