بعض النقاط الجديدة في مشروع قانون الأراضي (المعدل)

على الرغم من أن قانون الأراضي لعام 2024 ساري المفعول منذ أكثر من عام، إلا أن أوجه القصور طويلة الأمد في آلية تحديد أسعار الأراضي والالتزامات المالية، إلى جانب عدم الاتساق في تنفيذ سياسات الأراضي، تخلق حاجة ملحة للتعديل.

يجري حاليًا تطوير مشروع قانون الأراضي (المعدل) وهو مفتوح للتعليق العام من قبل وزارة الموارد الطبيعية والبيئة ، بهدف ضمان الشفافية وإزالة الحواجز القانونية التي تعيق التنمية الاجتماعية والاقتصادية.

صورة توضيحية: توان آنه/TTXVN

ومن أبرز المقترحات الواردة في هذا المشروع إلغاء اللائحة المتعلقة بالتحصيل بأثر رجعي للرسوم الإضافية عن الفترات التي لم يتم دفعها بعد لرسوم استخدام الأراضي أو رسوم إيجار الأراضي - وهو بند يمثل مشكلة طويلة الأمد للعديد من شركات العقارات.

بحسب السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية هو تشي منه العقارية (HoREA)، يُعدّ هذا تغييراً جذرياً من شأنه إزالة أحد أكبر العقبات التي تعيق نمو سوق العقارات. ففي السابق، كانت التأخيرات في تحديد الالتزامات المالية، والتي قد تصل أحياناً إلى 10 أو 20 أو حتى 30 عاماً، تتسبب في تكبّد العديد من الشركات مدفوعات إضافية تتجاوز بكثير رسوم استخدام الأرض الأصلية، على الرغم من أن الخطأ لم يكن من جانب المستثمر.

لا تقتصر آثار هذه الرسوم على الضغط المالي فحسب، بل تؤدي أيضاً إلى ارتفاع أسعار المنتجات، مما يؤثر سلباً على السوق ويُلقي بالعبء على مشتري المنازل. ويُعتبر إلغاء اللائحة المذكورة، والمقترح في البند (د) من الفقرة 2 من المادة 257 من المسودة، خطوةً مُرحّب بها من قِبل مجتمع الأعمال، ومؤشراً على استجابة الدولة للواقع وتعاونها مع الشركات لتجاوز الصعوبات.

بالإضافة إلى ذلك، يقترح مشروع قانون الأراضي المنقح تعديلات واسعة النطاق على آلية تحديد أسعار الأراضي، مع التأكيد على إلغاء "مبدأ السوق" بحيث تحتفظ الدولة بدور رائد في تقييم الأراضي في السوق الأولية.

بحسب وزارة الموارد الطبيعية والبيئة، تعتمد آلية التقييم الحالية بشكل كبير على شركات الاستشارات وأسعار السوق الثانوية، مما يؤدي إلى تضخم أسعار الأراضي أو أسعار لا تعكس قيمتها الحقيقية بدقة. ويتسبب هذا في مشاكل عديدة في عمليات الاستحواذ على الأراضي، والتعويضات، وتحديد الأسعار الابتدائية لمزادات حقوق استخدام الأراضي، وتحديد الالتزامات المالية.

ولمعالجة هذه المسألة، تُحدد أسعار الأراضي في المسودة بناءً على الاستخدام المقصود، ومدة الاستخدام، والبيانات ذات الصلة، بما في ذلك قواعد البيانات الوطنية ومعلومات السوق خلال الـ 24 شهرًا الماضية. وتُحدد الحكومة أساليب التقييم، وهي للاسترشاد فقط؛ أما القرار النهائي بشأن السعر فيعود للدولة.

يقترح مشروع تعديل المادة 159 خيارين لتحديد جداول أسعار الأراضي، بما يتناسب مع الخصائص المحددة لكل منطقة. وبناءً على ذلك، ينص الخيار الأول على جدول أسعار مفصل للأراضي حسب المساحة والموقع، وحتى على مستوى قطع الأراضي الفردية إذا توفرت بيانات كافية. ويُستخدم جدول أسعار الأراضي في حالات مثل حساب رسوم استخدام الأراضي، ورسوم إيجار الأراضي، وتغيير استخدام الأراضي مع الرسوم، وتحديد السعر الابتدائي للمزادات... ويُقرّ جدول الأسعار من قبل اللجنة الشعبية للمحافظة كل خمس سنوات، ويمكن تعديله خلال هذه الفترة إذا لزم الأمر.

يقترح الخيار الثاني استخدام معامل تعديل أسعار الأراضي (معامل K) بدلاً من قائمة أسعار محددة، حيث تصدر اللجنة الشعبية للمحافظة هذا المعامل سنوياً بدءاً من السنة الثانية لدورة قائمة أسعار الأراضي التي تمتد لخمس سنوات. ويعكس هذا المعامل معدل تقلبات أسعار الأراضي بين المناطق، مما يتيح للسلطات المحلية مرونة في التعديلات دون الحاجة إلى إعادة بناء قائمة أسعار الأراضي التفصيلية.

لضمان الجودة والموضوعية في عملية إعداد جداول أسعار الأراضي، تقترح وزارة الموارد الطبيعية والبيئة إنشاء مجلس لتقييم جداول أسعار الأراضي ومعاملات التعديل على مستوى المحافظات. وسيضم المجلس ممثلين عن لجان الشعب في المحافظات، والجهات المختصة، والمنظمات الاستشارية المستقلة، والخبراء.

بحسب مسودة القانون، فإن السلطات المحلية مسؤولة عن إصدار قوائم أسعار الأراضي الجديدة في موعد أقصاه 31 ديسمبر 2025، على أن يتم تطبيقها اعتبارًا من 1 يناير 2026. ومع ذلك، تحذر وزارة الموارد الطبيعية والبيئة من أن التغييرات في قوائم أسعار الأراضي وآليات التقييم قد تتسبب في تقلبات كبيرة بسبب التباينات بين السلطات المحلية، مما يؤثر على سوق العقارات وأنشطة جذب الاستثمار.

في ضوء هذا الوضع، أرسلت الوزارة وثيقة إلى المحافظات والمدن التي تحكمها الحكومة المركزية، تطلب فيها إجراء تقييم شامل للأثر ومراعاة الظروف الاجتماعية والاقتصادية قبل اتخاذ قرار بشأن أسعار محددة، وذلك لضمان الاستقرار والتوافق مع توجهات التنمية المحلية.

لا يهدف تعديل قانون الأراضي إلى معالجة القضايا الفنية والقانونية أو تبسيط الإجراءات الإدارية فحسب، بل يهدف أيضًا إلى توفير فرصة حاسمة لإعادة إرساء نظام السوق وتحسين كفاءة استخدام الأراضي - وهو مورد وطني استراتيجي.

المصدر: https://hanoimoi.vn/mot-so-diem-moi-trong-du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-710835.html