هل أحتاج إلى حد أدنى قدره 1.5 مليار دونغ فيتنامي للاستثمار؟

في حين لا تزال العديد من قطاعات العقارات تعاني من الركود، تشهد الشقق في هانوي ارتفاعاً مستمراً في الأسعار، محافظةً على معدل نمو سنوي قدره 13%. وقد ارتفع متوسط إيجار الشقق في هانوي بنسبة 4.5% خلال العام الماضي.

بحسب السيد تران كوانغ ترونغ، مدير تطوير الأعمال في شركة ون هاوسينغ، فإن الاستثمار في الشقق المؤجرة في هانوي لا يزال قناة استثمارية جذابة في الوقت الحالي.

شقة للإيجار ذات إمكانات ربحية هائلة، يتطلب الاستثمار ما لا يقل عن 15 مليار دونغ فيتنامي (صورة 1) — السيد تران كوانغ ترونغ، مدير تطوير الأعمال في شركة ون هاوسينغ. (صورة: ML)

مع انخفاض أسعار الفائدة المصرفية وتطبيق سياسات متنوعة تدعم الانتعاش، بدأ سوق العقارات يشهد عودة رؤوس الأموال. ويستثمر المستثمرون جزءًا كبيرًا من رؤوس أموالهم في العقارات المؤجرة. برأيك، ما هي الأسباب التي تدفعنا للاعتقاد بأن هذا النوع من الاستثمار سيحقق أرباحًا على المدى الطويل؟

بحسب بيانات تعداد عام 2019، من المتوقع أن يزداد عدد سكان هانوي بمعدل 200 ألف نسمة سنوياً، أي ما يعادل عدد سكان منطقة كبيرة. ويقطن معظم هؤلاء السكان في منازل مستأجرة، مما يخلق طلباً مرتفعاً على المساكن للإيجار في هانوي. كما بلغ عدد العمال الأجانب في فيتنام عام 2019 نحو 120 ألف عامل، ويتزايد هذا العدد بمعدل 17% سنوياً.

يبلغ متوسط إيجار الشقق في هانوي حوالي 10 ملايين دونغ فيتنامي شهرياً، بزيادة متوسطة قدرها 4.5% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي. وهذا يشير بوضوح إلى آفاق واعدة لقطاع الشقق، حيث إن العرض حالياً أقل من الطلب.

تشهد الشقق حاليًا طلبًا جيدًا على الإيجار؛ ومع ذلك، لا يزال هناك رأي سائد بأن شراء شقة هو أصل متناقص القيمة سيفقد قيمته تدريجيًا في المستقبل. هل توافق على هذا الرأي؟

يهتم المستثمر في الشقق المؤجرة بمسألتين رئيسيتين: أولاً، ما إذا كانت قيمة رأس المال سترتفع مستقبلاً، وثانياً، ما هو دخل الإيجار المتوقع. وفيما يتعلق بسعر الشقق المؤجرة وإمكانية ارتفاع قيمتها، تتميز شقق هانوي بأعلى عائد إيجاري بين جميع قطاعات العقارات.

في هانوي، بلغ العائد على الاستثمار من تأجير الشقق في عام 2022 نسبة 4.4%، أي أعلى بـ 1.7 مرة من عائد تأجير المنازل المطلة على الشارع. وفي الجزء الغربي من هانوي، تراوحت عوائد التأجير بين 5% و6%.

بهذا المعدل من العائد، يتجنب مالكو الشقق معدل التضخم الذي يتراوح بين 4 و4.5% سنوياً والذي قد يحدث في حال احتفاظهم بالسيولة النقدية، كما يستفيدون من الزيادة النسبية في قيمة رأس المال مستقبلاً. فعلى سبيل المثال، في هانوي، ارتفعت أسعار الشقق بمعدل 13% سنوياً خلال الفترة من 2018 إلى 2022.

بناءً على ملاحظاتك، ما هي المناطق في هانوي التي تتمتع حالياً بإمكانات تأجير جيدة؟ وما هي الأسباب؟

تستقطب المنطقة الغربية عدداً كبيراً من المستأجرين، لا سيما المباني الواقعة ضمن مشروع فينهومز سمارت سيتي، حيث يبلغ عائد الإيجار حوالي 5.5%، وهو أعلى من متوسط السوق (حوالي 4.4%). وهذا يدل على أن دخل الإيجار من هذه المنطقة الحضرية الكبيرة أعلى من المشاريع الأخرى في المنطقة.

يعود النمو القوي للمنطقة الغربية إلى عدة عوامل. أولاً، تعمل الحكومة على اعتماد جميع الوكالات والوزارات ذات الصلة بالمنطقة. كما بدأ تشييد مجمع السفارة الأمريكية في شارع فام فان باخ باستثمار قدره 1.2 مليار دولار في أبريل 2023. وفي المستقبل، ستتركز المكاتب التمثيلية للوحدات التابعة للولايات المتحدة في هذه المنطقة.

في المنطقة الغربية، تقع بعض أكثر المشاريع المرغوبة في قطاع الإيجار. ويُبدي العديد من المستأجرين الأجانب استعداداً لإنفاق ما بين 1000 و2000 دولار أمريكي على السكن، وهو ما لا يُمثل مشكلة كبيرة.

عادةً ما تتميز المناطق ذات الكثافة العالية من المستأجرين الأجانب بأسعار إيجار أفضل، مما يؤدي بدوره إلى ارتفاع أسعار العقارات في تلك المنطقة. وعندما ترتفع أسعار الإيجار، ترتفع قيمة العقارات في ذلك الموقع أيضاً؛ هذه هي طبيعة سوق العقارات السكنية.

شقة للإيجار ذات إمكانات ربحية هائلة، يتطلب الاستثمار ما لا يقل عن 15 مليار دونغ فيتنامي (الصورة 2) — للاستثمار في الشقق المؤجرة، يجب على العملاء أيضاً دفع دفعة أولى لا تقل عن 1.5 مليار دونغ فيتنامي. (صورة: CP)

تختلف القدرات المالية للمستثمرين. برأيك، ما هو نوع الشقة الأسهل تأجيراً؟ وما هو رأس المال الذي يحتاجه المستثمر للاستثمار في شقة للإيجار؟

تُعدّ الشقق الاستوديو والشقق ذات غرفة النوم الواحدة مناسبة للشباب العزاب، بينما تُعدّ الشقق ذات غرفة النوم الإضافية والشقق ذات غرفتي النوم مثالية للعائلات التي لديها أطفال صغار. أما بالنسبة للأثرياء، مثل كبار المهنيين والمستشارين والرؤساء التنفيذيين الذين يصطحبون عائلاتهم إلى العمل، فإن الفيلات والشقق الفاخرة تُعدّ خيارًا أنسب. للاستثمار في شقق للإيجار، يجب على العملاء توفير دفعة أولى لا تقل عن 1.5 مليار دونغ فيتنامي. وتختلف الدفعة الأولى المطلوبة باختلاف قيمة الشقة ومستوى الأثاث الداخلي المُستثمر فيه.

من بين مختلف أشكال الاستثمار العقاري، مثل المضاربة قصيرة الأجل أو الاحتفاظ طويل الأجل، لماذا يعتبر الاستثمار من أجل دخل الإيجار الخيار الأنسب في هذا الوقت يا سيدي؟

أعتقد أن الأمر لا يزال مجرد مسألة توقعات العملاء في أوقات مختلفة. فالمستثمر الذكي يدرك أنه بدلاً من وضع كل بيضه في سلة واحدة، عليه تنويع استثماراته. ينبغي عليه امتلاك منتجات استثمارية عقارية طويلة الأجل بحيث لا يجني في المستقبل إلا أرباحًا من ارتفاع قيمة رأس المال. ولكن مع هذا النوع من الاستثمار، يجب على المستثمر شراء العقارات بسعر مناسب وبوثائق قانونية واضحة.

أما بالنسبة لأولئك الذين يمتلكون العديد من العقارات المؤجرة التي تدر دخلاً شهرياً، فلديهم أهداف واضحة للغاية، مثل: استخدام المال لتعليم أطفالهم، أو للنفقات اليومية في التقاعد، أو للسفر ... وهناك أيضاً من لديهم عقلية استثمارية منهجية للغاية، مثل بناء سلسلة من الشقق في مشاريع متعددة؛ كل مشروع يحتوي على حوالي 3-5 وحدات لتوليد دخل شهري يصل إلى 300-500 مليون دونغ فيتنامي.

في الاستثمار العقاري، يعتمد الأمر في النهاية على قيمة الأصل. فالعقارات التي تُدرّ دخلاً نقدياً هي فقط ذات قيمة حقيقية. لذا، لا يهم مقدار ما تملكه، بل المهم هو كيفية توليد عقارك للدخل النقدي.

شكراً على الحوار!

مصدر