هل تريد الاستثمار وتحتاج إلى 1.5 مليار دونج على الأقل؟

[إعلان 1]

لا يزال قطاع العقارات في هانوي يعاني من الركود، إلا أن أسعار الشقق في المدينة شهدت ارتفاعًا مطردًا، محافظةً على معدل نمو سنوي قدره 13%. وارتفع متوسط سعر إيجار الشقق في هانوي بنسبة 4.5% خلال العام الماضي.

وقال السيد تران كوانج ترونج، مدير تطوير الأعمال في شركة وان هاوسينج، إن الاستثمار في الشقق للإيجار في هانوي لا يزال قناة استثمارية جذابة في الوقت الحالي.

شقة للإيجار بربح مرتفع، الحد الأدنى للاستثمار المطلوب هو 15 مليار دونج، الصورة 1 — السيد تران كوانغ ترونغ، مدير تطوير الأعمال في وان هاوسينغ. (صورة: ML)

مع انخفاض أسعار الفائدة المصرفية ودعم العديد من السياسات للتعافي، بدأ سوق العقارات يرحب بعودة تدفقات رأس المال. يستثمر المستثمرون نسبة كبيرة من تدفقات رأس المال في قطاع تأجير العقارات. برأيك، ما الذي يدفعنا للاعتقاد بأن هذا القطاع الاستثماري سيحقق أرباحًا على المدى الطويل؟

وفقًا لتعداد السكان لعام ٢٠١٩، من المتوقع أن يزداد عدد سكان العاصمة بنحو ٢٠٠ ألف نسمة سنويًا، أي ما يعادل مساحة منطقة سكنية كبيرة. يستأجر معظم هؤلاء السكان منازل، مما يزيد الطلب على المساكن المستأجرة في هانوي. كما بلغ عدد العمال الأجانب العاملين في فيتنام، اعتبارًا من عام ٢٠١٩، حوالي ١٢٠ ألف عامل، وينمو هذا العدد بمعدل ١٧٪ سنويًا.

يبلغ متوسط سعر إيجار الشقق في هانوي حوالي 10 ملايين دونج شهريًا، بزيادة قدرها 4.5% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي. ومن الواضح أن قطاع الشقق يتمتع بفرص واعدة دائمًا، نظرًا لانخفاض العرض عن الطلب.

تشهد الشقق طلبًا جيدًا على الإيجار، إلا أن هناك رأيًا مفاده أن شراء الشقق العقارية يُعدّ عبئًا، وسيفقد قيمتها تدريجيًا في المستقبل. هل تتفق مع هذا الرأي؟

يهتم المستثمر في شقة للإيجار بأمرين : الأول هو إمكانية ارتفاع تكلفة رأس المال مستقبلًا، والثاني هو التدفق النقدي للإيجار. وفيما يتعلق بسعر وهامش زيادة سعر الشقق الإيجارية، تتمتع شقق هانوي بأعلى هامش ربح إيجار بين قطاعات العقارات.

في هانوي، سيبلغ ربح إيجار الشقق في عام ٢٠٢٢ ٤٫٤٪، أي ما يعادل ١٫٧ ضعف إيجار المنازل المطلة على الشارع. وتتراوح أرباح الإيجار، لا سيما في غرب هانوي، بين ٥٪ و٦٪.

بهذا المعدل من العائد، يتجنب مالك الشقة تضخمًا يتراوح بين 4% و4.5% سنويًا عند الاحتفاظ بالنقد، ويستفيد أيضًا من نسبة ارتفاع رأس المال مستقبلًا. على سبيل المثال، في هانوي، ارتفعت أسعار الشقق بمعدل 13% سنويًا بين عامي 2018 و2022.

حسب ملاحظاتك، ما هي المناطق في هانوي التي تتمتع بإمكانيات إيجار جيدة؟ ولماذا؟

تجذب المنطقة الغربية عددًا كبيرًا من المستأجرين، لا سيما مباني مدينة فينهومز الذكية، بعائد إيجاري يبلغ حوالي 5.5%، وهو أعلى من متوسط السوق العقاري بأكمله (حوالي 4.4%). وهذا يدل على أن التدفق النقدي الإيجاري لهذه المدينة الكبرى أعلى من المشاريع الأخرى في المنطقة.

يعود سبب النمو الجيد في المنطقة الغربية إلى عوامل عدة، أولها اعتماد الدولة لجميع الهيئات والوزارات والفروع في المنطقة. كما تم افتتاح منطقة السفارة الأمريكية في شارع فام فان باخ باستثمار قدره 1.2 مليار دولار أمريكي في أبريل 2023. وسيتم مستقبلًا إنشاء مكاتب تمثيلية للوحدات التابعة للولايات المتحدة، وستركز هذه المكاتب بشكل كبير على هذه المنطقة.

في الغرب، تُعدّ بعض المشاريع في هذه المنطقة الأكثر طلبًا في قطاع الإيجار. العديد من المستأجرين الأجانب على استعداد لإنفاق ما بين 1000 و2000 دولار أمريكي للسكن، وهو أمرٌ لن يُشكّل مشكلةً كبيرة.

عادةً ما تكون أسعار الإيجار في المناطق التي يستأجر فيها الأجانب جيدة، مما يعني ارتفاع مستوى الأسعار فيها. وعندما يرتفع سعر الإيجار، يرتفع سعر العقار فيها أيضًا، وهذا هو منطق العقارات السكنية.

شقة للإيجار بربح مرتفع، الحد الأدنى للاستثمار المطلوب هو 15 مليار دونج، الصورة 2 — للاستثمار في شقق للإيجار، يجب أن يمتلك العملاء رأس مال لا يقل عن 1.5 مليار دولار أمريكي. (الصورة: CP)

تختلف القدرة المالية للمستثمرين، برأيك، أي نوع من الشقق أسهل للتأجير؟ للاستثمار في شقة للإيجار، ما هو رأس المال الذي يحتاجه المستثمر؟

شقق الاستوديو، بغرفة نوم واحدة للعزاب الشباب، وشقق بغرفة نوم واحدة أو غرفتين نوم، تناسب عددًا كبيرًا من المستأجرين، وهم عائلات لديها أزواج وأطفال صغار. أما بالنسبة للطبقة العليا، مثل كبار الخبراء والمستشارين أو الرؤساء التنفيذيين للشركات الذين يصطحبون زوجاتهم وأطفالهم للعمل، فهم على استعداد لاستئجار الفلل والشقق البنتهاوس... وللاستثمار في شقق للإيجار، يجب أن يمتلك العملاء رأس مال لا يقل عن 1.5 مليار ريال سعودي أو أكثر. ويختلف رأس المال أيضًا باختلاف قيمة الشقة واختلاف الاستثمار في أثاث الإيجار.

بين أشكال الاستثمار العقاري كالترفيق أو الإحتفاظ الطويل الأمد، لماذا يعد الاستثمار لأغراض الإيجار هو الأنسب في هذا الوقت يا سيدي؟

أعتقد أن الأمر لا يزال يتعلق بتوقعات العملاء في كل مرحلة. المستثمر الذكي يدرك أنه بدلًا من وضع كل البيض في سلة واحدة، سيضع كل البيض في سلال متعددة. سيحتاج إلى استثمارات عقارية طويلة الأجل حتى يتمكن مستقبلًا من تحقيق ربح من زيادة رأس المال. لكن مع هذا النوع من الاستثمار، يجب على المستثمرين شراء العقارات بسعر جيد وبوضع قانوني واضح.

أما بالنسبة لأولئك الذين يمتلكون عددًا من العقارات للإيجار بتدفق نقدي شهري، فإن لديهم أغراضًا واضحة جدًا، مثل: الحصول على أموال لتعليم أبنائهم، أو مصروف شهري عند التقاعد، أو السفر ... وهناك أيضًا من لديهم عقلية استثمارية منهجية للغاية، وهي بناء سلسلة من الشقق في العديد من المشاريع؛ كل مشروع يحتوي على حوالي 3 - 5 شقق لجلب تدفق نقدي شهري يصل إلى 300 - 500 مليون.

في الاستثمار العقاري، يتعلق الأمر في نهاية المطاف بقيمة الأصول. أي عقار يُدرّ تدفقًا نقديًا هو عقار. لذا، لا يهمّ كم تملك، المهم هو مقدار التدفق النقدي الذي يُدرّه لك عقارك.

شكرا على المحادثة!

[إعلان 2]
مصدر