هل سيظل الطلب على الشقق مرتفعاً في عام 2026؟

VTV.vn - بعد فترة من النمو القوي والتقلبات الكبيرة، يواجه سوق الشقق نقطة تحول حاسمة.

مع دخولنا عام 2026، سيكون العرض هو العامل الأول والأهم الذي سيعيد تشكيل سوق الشقق.

مع توقع زيادة كبيرة في العرض، لا سيما من الإسكان الاجتماعي، وتحول واضح في الاستثمار نحو الاحتياجات السكنية الحقيقية، يُنظر إلى عام 2026 على أنه العام الذي يدخل فيه السوق دورة جديدة: أقل سخونة ولكن أكثر استدامة.

يصبح السكن الاجتماعي بمثابة "صمام تنظيمي".

مع دخول عام 2026، سيكون العرض هو العامل الأول والأهم في إعادة تشكيل سوق الشقق. فبعد سنوات من التعثر بسبب العقبات القانونية، وإجراءات الاستثمار المطولة، وحذر الشركات في ظل ارتفاع أسعار الفائدة، يشهد السوق انتعاشاً قوياً. وقد شهدت الفترة بين عامي 2024 و2025 انتعاشاً ملحوظاً في عدد المشاريع والمنتجات التي طُرحت في السوق، مما يمهد الطريق لزيادة العرض في عام 2026، لا سيما في القطاع الذي يلبي احتياجات السكن الحقيقية.

بحسب تقييمات منتديات العقارات في نهاية عام 2025، سيشهد سوق العقارات إضافة أكثر من 100 ألف وحدة سكنية في عام 2025 وحده، بزيادة تتجاوز 22% مقارنةً بعام 2024، منها نحو 90 ألف وحدة جديدة. كما يتزايد حجم المشاريع من حيث المساحة والقيمة الاستثمارية. ومن الجدير بالذكر أن الإسكان الاجتماعي يبرز كعنصر أساسي في هذا المشهد، فهو لا يقتصر دوره على معالجة قضايا الرعاية الاجتماعية فحسب، بل يعمل أيضاً كآلية تنظيمية لسوق الشقق السكنية ككل.

يعتقد العديد من الخبراء أن عام 2026 سيشهد طفرة غير مسبوقة في قطاع الإسكان الاجتماعي، سواء من حيث الكمية أو سرعة التنفيذ. ومن المتوقع أن يشهد هذا القطاع ازدهاراً ملحوظاً في عام 2026، حيث تسعى السلطات المحلية وهيئات الإدارة جاهدةً لإزالة العقبات البيروقراطية وتبسيط الإجراءات لتسريع طرح المشاريع في السوق.

بحسب السيد هو نغوك تونغ، نائب المدير العام لشركة سكاي ريالتي المساهمة، يكمن الاختلاف في الدورة القادمة في أن: "في عام 2026، سيبدأ المعروض من المساكن الاجتماعية بالظهور، وسيكون ذلك بوتيرة أسرع من المساكن التجارية، وذلك بفضل الإجراءات التي تتبعها الحكومة ولجان الشعب في المدن، والتي تُهيئ ظروفًا مواتية للغاية لطرح المنتج في السوق بسرعة". ومع إضافة مئات الآلاف من وحدات الإسكان الاجتماعي، ليس فقط في هانوي أو مدينة هو تشي منه، بل أيضًا في المحافظات والمدن المجاورة، سيحظى سوق الشقق بركيزة أساسية أخرى، مما يُسهم في تخفيف الضغط على قطاع المساكن التجارية.

في الواقع، تتراوح أسعار المساكن الاجتماعية في المدن الكبرى حاليًا بين أكثر من 20 مليونًا إلى ما يقارب 30 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، أي أقل بـ 2.5 إلى 3 مرات من أسعار المساكن التجارية في المنطقة نفسها. ولا تقتصر هذه الفجوة على توفير فرص سكنية لذوي الدخل المتوسط ​​والمنخفض فحسب، بل تجبر السوق التجارية أيضًا على تعديل استراتيجية منتجاتها. فعندما تتوفر للمشترين خيارات أكثر تناسب قدرتهم الشرائية، لن تدور المنافسة حول توقعات ارتفاع الأسعار، بل حول سهولة الاستخدام الفعلية، والمرافق، والاستدامة.

على مدى العامين الماضيين، أصبحت الشقق بمثابة "العمود الفقري" لسوق الإسكان الحضري.

انخفضت أسعار الشقق لكنها لم تنخفض بشكل ملحوظ.

من أبرز التساؤلات مع اقتراب عام 2026 ما إذا كانت أسعار الشقق ستبقى مرتفعة كما كانت عليه في عامي 2024 و2025. في الواقع، خلال العامين الماضيين، أصبحت الشقق ركيزة أساسية لسوق الإسكان الحضري، حيث تمثل ما يقارب 60-70% من إجمالي المعاملات في هانوي ومدينة هو تشي منه . وقد أدى انخفاض المعروض لسنوات عديدة، إلى جانب تزايد الطلب على السكن ورؤوس الأموال الاستثمارية الباحثة عن ملاذات آمنة، إلى ارتفاع أسعار الشقق بشكل ملحوظ، بمتوسط ​​يتراوح بين 30-50%، بل وحتى 40-60% في العديد من المشاريع الجديدة، لا سيما في قطاعات العقارات الفاخرة والراقية.

مع ذلك، فإن هذا الارتفاع السريع يضع حدودًا للدورة القادمة. ووفقًا للسيد نغوين آنه توان، رئيس مجلس إدارة شركة فونغ دونغ للاستثمار المساهمة، فقد ارتفعت أسعار الشقق بنسبة تتراوح بين 40 و60% خلال دورة 2024-2025، وذلك بحسب نوع العقار. ويرى أن هناك مجالًا للنمو في عام 2026، لكنه لن يكون بنفس قوة النمو السابق.

أشار السيد توان، في تحليله المعمق، إلى أنه في عام 2026، ستتوافق شريحة الأسعار المتوسطة، التي تتراوح بين 60 و70 مليون دونغ فيتنامي، أو بحد أقصى 80 مليون دونغ، مع الاتجاهات الحالية، وستجذب العديد من المشترين نظرًا لوجود مجال لمزيد من الارتفاع في الأسعار. وأكد قائلاً: "إذا رفعنا الأسعار بشكل مفرط، فسيتقلص عدد المستثمرين المحتملين بشكل كبير". وهذا يعكس حقيقة مهمة: أن القدرة الشرائية في السوق تعتمد بشكل متزايد على الدخل الحقيقي، بدلاً من الاعتماد بشكل كبير على توقعات ارتفاع الأسعار على المدى القصير.

يتبنى السيد هو نغوك تونغ نفس الرأي، إذ يعتقد أن عام 2026 سيشهد انخفاضًا حادًا في النشاط المضاربي. ولا يعني هذا الانخفاض بالضرورة تراجعًا في الطلب، بل تحولًا واضحًا نحو المشترين الجادين للمنازل. ويتوقع السيد تونغ قائلًا: "في عام 2026، سيشكل المستخدمون الفعليون، أي أولئك الذين يسكنون العقار بالفعل، الغالبية العظمى من الطلب في السوق، بنسبة تقارب 60%. أما المضاربون أو مكتنزو الأصول فسيشكلون نسبة ضئيلة، حوالي 30% أو أقل". وعندما يسود الطلب على المساكن الفعلية، فمن غير المرجح أن يشهد السوق ارتفاعًا حادًا في الأسعار، ولكنه سيتمتع بأساس أكثر استقرارًا وسيكون أقل تقلبًا في مواجهة الصدمات الاقتصادية الكلية.

بشكل عام، من غير المرجح أن يكون عام 2026 عاماً "ساخناً" بمعنى ارتفاع الأسعار بشكل كبير والمضاربة.

تحدي البقاء في سوق الشقق السكنية.

في ظل تزايد العرض وارتفاع أسعار التبريد، يكمن التحدي الأكبر لسوق الشقق في عام 2026 في إعادة هيكلة المنتجات. لم يعد الأمر سباقاً لتحقيق مبيعات سريعة أو رفع الأسعار، بل يُجبر السوق المطورين على العودة إلى السؤال الأساسي: من تخدم هذه المنتجات وما هي الاحتياجات التي تلبيها؟

بحسب السيد نغوين آنه توان، تتراوح أسعار الشقق متوسطة المستوى حاليًا بين 60 و80 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، أي ما يعادل حوالي 5 مليارات دونغ فيتنامي. وهذا يضع ضغطًا كبيرًا على المشترين الشباب. وأوضح قائلًا: "إذا اقترض زوجان ما بين 70 و80% من قيمة الشقة التي تبلغ تكلفتها حوالي 5 مليارات دونغ فيتنامي، فقد يضطران إلى دفع ما يقارب 30 إلى 40 مليون دونغ فيتنامي كفوائد شهريًا". لذا، إلى جانب سعر البيع، تُعدّ سياسات السداد، وجداول السداد المرنة، ودعم أسعار الفائدة عوامل حاسمة في قدرة السوق على استيعاب هذه الأموال.

يعتقد السيد توان أنه في عام 2026، سيكون للسوق مجموعتان متوازيتان من المنتجات: مشاريع جاهزة تلبي احتياجات السكن الفورية، ومشاريع تم إطلاقها حديثًا حيث يكون المشترون على استعداد للانتظار حتى تتحسن مستويات الأسعار.

في غضون ذلك، أكد السيد هو نغوك تونغ على الدور المحوري للإسكان الاجتماعي في إعادة تشكيل السوق. وصرح قائلاً: "يمثل الإسكان الاجتماعي قناةً من شأنها خفض الطلب على المساكن، وفي الوقت نفسه تنظيم مستوى أسعار سوق الشقق". فعندما يصل فارق السعر بين الإسكان الاجتماعي والإسكان التجاري في الموقع نفسه إلى 2.5 إلى 3 أضعاف، سيميل المشترون إلى دراسة خياراتهم بعناية أكبر، مما يجبر المطورين التجاريين على إعادة حساب معادلة السعر والقيمة.

لا يُتوقع أن تلعب الشركات وحدها دورًا رائدًا في الدورة الجديدة، بل يُتوقع أيضًا أن تلعب الهيئات التنظيمية دورًا محوريًا. ويُعتبر استمرار إزالة العقبات أمام المشاريع المتعثرة، وتحسين المؤسسات، والتطوير القوي للإسكان الاجتماعي والإسكان التجاري بأسعار معقولة، عناصر أساسية لضمان سلامة السوق. ومع تحسن العرض، وعودة ثقة المستثمرين تدريجيًا، وزيادة السيولة، سيدخل سوق الشقق مرحلة تنمية أكثر استدامة، ترتبط ارتباطًا وثيقًا باحتياجات السكن الحقيقية واستراتيجيات التنمية الحضرية طويلة الأجل.

عموماً، من غير المرجح أن يكون عام 2026 عاماً "ساخناً" بمعنى ارتفاع الأسعار والمضاربة. بل سيكون عاماً للاستقرار، حيث ستستمر الشقق في لعب دور محوري في سوق الإسكان الحضري، لكن جاذبيتها ستنبع من قدرتها على تلبية الاحتياجات المعيشية الحقيقية، وأسعارها المعقولة، وتكامل بنيتها التحتية وخدماتها.

في دورة تتشابك فيها العقارات بشكل متزايد مع قضايا الرفاهية والتنمية المستدامة، فإن الإجابة على السؤال "هل لا تزال الشقق مطلوبة بشدة؟" ربما لا تكمن في درجة حرارة الأسعار، ولكن في جودة التطوير.

المصدر: https://vtv.vn/nam-2026-chung-cu-co-con-nong-100260121191415755.htm