اغتنم الفرصة "للتحول"

[إعلان 1]

العقارات 2023: الصعود من القاع

لقد مر سوق العقارات بعام صعب ومليء بالتحديات. بعد عامين من عدم اليقين بسبب جائحة كوفيد-19، من المتوقع أن يتعافى سوق العقارات قريبًا وستكون المعاملات حيوية كما كانت قبل الجائحة.

ومع ذلك، فإن سلسلة من المشاكل المتعلقة ببيئة الأعمال ورأس المال والقضايا القانونية وصناديق الأراضي وما إلى ذلك تسببت في عدم أداء سوق العقارات في عام 2023 كما هو متوقع.

في التقرير الخاص "الحالة الصحية الحالية لسوق العقارات الفيتنامية" الذي نشرته جمعية فيتنام للوسطاء العقاريين (VARS) في يونيو 2023، قارنت هذه الوحدة شركات العقارات بـ "الغرق"، على الرغم من محاولتهم القضاء تدريجيًا على العوامل التي تقلل من وزنهم، إلا أنهم ما زالوا لا يملكون القوة الكافية "للنهوض".

وفي الوقت نفسه، توقع التقرير أيضًا أنه في حالة استمرار الصعوبات، فلن تتمكن حوالي 23% من شركات العقارات من الحفاظ على العمليات حتى نهاية الربع الثالث، وستبقى حوالي 43% فقط من الشركات على قيد الحياة حتى نهاية عام 2023.

وحتى الآن، كشفت الأرقام تدريجيا عن الواقع المظلم للسوق. وبحسب بيانات المكتب العام للإحصاء، بلغ عدد الشركات العقارية التي تم تأسيسها حديثًا في البلاد خلال الأشهر الـ11 الأولى من عام 2023، 4312 شركة، برأس مال مسجل إجمالي قدره 247.054 مليار دونج، أي ما يعادل 52.6% و57.1% على التوالي مقارنة بالفترة نفسها.

في حين بلغ عدد الشركات التي استكملت إجراءات الحل 1160 شركة، بزيادة قدرها 107.3% عن الفترة نفسها. وفيما يتعلق بجذب رأس المال الاستثماري الأجنبي إلى سوق العقارات، اجتذبت أعمال العقارات حتى 20 نوفمبر/تشرين الثاني أكثر من 2.87 مليار دولار أمريكي من رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر، بانخفاض 31.4% عن نفس الفترة.

العقارات - العقارات 2024: اغتنم الفرصة — السيد نجوين فان دينه - رئيس جمعية فيتنام للوسطاء العقاريين (VARS).

وفي حديثه عن الوضع المذكور أعلاه مع نجوي دوا تين ، قال السيد نجوين فان دينه - رئيس مجلس إدارة VARS، إنه "من المحزن للغاية" أن نشهد في الربعين الأولين من عام 2023، خروج سلسلة من الشركات، فضلاً عن وسطاء العقارات، من السوق.

وقال السيد دينه: "بحلول الربع الثالث من عام 2023، وعلى الرغم من أن صحة شركات العقارات أظهرت علامات التحسن، إلا أنه في المتوسط سيظل أكثر من 100 شركة تغادر السوق كل شهر".

ونقلًا عن تقرير VARS، قال السيد دينه إنه بحلول نهاية عام 2023، كان ما يصل إلى 70% من سماسرة العقارات قد غيروا مساراتهم المهنية أو تركوا الصناعة مؤخرًا. وفي السابق، بلغ عدد الوسطاء العقاريين العاملين في هذا المجال نحو 300 ألف شخص. ومع ذلك، وبسبب تأثير تقلبات السوق، لا يزال حوالي 100 ألف شخص فقط يواصلون العمل.

يجب على الشركات أن تجد الفرص في الشدائد

تي اس. قال كان فان لوك - كبير الاقتصاديين في BIDV ومدير معهد التدريب والبحث في BIDV وعضو المجلس الاستشاري الوطني للسياسة المالية والنقدية، إنه في الأشهر الأخيرة من العام، أقر المجلس الوطني قانون الإسكان 2023 وقانون الأعمال العقارية (المعدل)، وقد يتم إقرار قانون الأراضي (المعدل) في عام 2024.

وعلق السيد لوك قائلاً: "هذا أمر غير مسبوق حيث تم إقرار القوانين الثلاثة المهمة المتعلقة بسوق العقارات في نفس الوقت تقريبًا، مما سيؤدي بالتأكيد إلى إحداث تغيير كبير".

ومع ذلك، قال السيد لوك إن سوق العقارات في الفترة المقبلة سوف يظل يواجه العديد من التحديات المحتملة مثل الركود الاقتصادي العالمي والنمو البطيء، والتي تؤثر بشكل مباشر على بلد مفتوح ومتكامل بقوة مثل فيتنام.

ورغم انخفاض أسعار الفائدة، إلا أنها لا تزال مستقرة بشكل أساسي عند مستوى مرتفع، مما يزيد المخاطر في الأسواق المالية والنقدية الدولية، ويؤثر سلباً على السوق المحلية.

في غضون ذلك، لا يزال صرف برنامج الإنعاش 2022-2023 والاستثمار العام غير متساوٍ حاليًا، ولا تزال شركات العقارات "غارقة" في الصعوبات المتعلقة بالمسائل القانونية، والتدفق النقدي، والموارد البشرية، وما إلى ذلك.

وعلاوة على ذلك، فإن مخاطر سوق سندات الشركات ــ وهي مصدر قوي لرأس المال "الذي يغذي" العقارات ــ لا تزال تحتاج إلى الكثير من الوقت لمعالجتها وتطهيرها. ومع ذلك، فإن سوق سندات الشركات لا يمكن أن يتعافى بسرعة، ففي عام 2024 سيكون هناك حوالي 23000 مليار دونج من السندات المستحقة.

وبناء على ذلك، قال السيد لوك إنه في السياق الحالي، يتعين على شركات العقارات أن "تقبل" و"تتخذ قرارها".

أولا، قبول خفض أسعار بيع العقارات، وتنويع مصادر رأس المال، وتوسيع الأسواق والقطاعات لتقليل المخاطر، والتعامل بشكل استباقي وتنفيذ القوانين ذات الصلة (الأراضي، الإسكان، الأعمال العقارية، الخ).

ثانياً، تم تحديد إعادة هيكلة الموظفين، والسيطرة على مخاطر التدفق النقدي، ومخاطر أسعار الفائدة، ومخاطر أسعار الصرف، وإعداد خطط محددة وقابلة للتنفيذ للسندات المؤسسية التي تستحق في العام المقبل.

وفي توقعاته للمستقبل، قال رئيس مجلس إدارة VARS نجوين فان دينه إنه من المتوقع أن يفتح سوق العقارات في عام 2024 العديد من الفرص الجديدة عندما يتم حل المشاكل الأساسية القائمة.

لذلك، تحتاج شركات العقارات إلى اغتنام الفرص بسرعة، ومتابعة تطورات السوق بشكل استباقي "للتحول" في الوقت المناسب.

وفي الفترة المقبلة، علق السيد دينه بأن أسعار العقارات سترتفع بمعدلات مختلفة في مناطق وأسواق مختلفة، ويعتمد ذلك بشكل أساسي على توازن العرض والطلب، ولكن السوق ستشهد بالتأكيد المزيد من علامات "التدفئة".

"وأقر السيد دينه بأنه "منذ الربع الثالث من عام 2023، أرسل سوق العقارات العديد من الإشارات المشجعة، مما أدى إلى خلق زخم لسوق العقارات في الربع الرابع من عام 2023 والربع الأول من عام 2024 للحصول على فرصة أوضح للتعافي" .

تعزيز التنمية الآمنة والصحية لسوق العقارات بشكل حازم

في الإرسالية الرسمية رقم 1376 المؤرخة في 17 ديسمبر 2023، وجه رئيس الوزراء فام مينه تشينه وزارة البناء للتعامل بحزم مع الحالات التي تسبب الإزعاج والتأخير لشركات العقارات؛ طلب من بنك الدولة مواصلة البحث وإيجاد حلول مجدية لتنفيذ برنامج الائتمان بقيمة 120 ألف مليار دونج بشكل فعال؛ - تستمر وزارة الموارد الطبيعية والبيئة في استكمال قانون الأراضي (المعدل)، وتشكيل مجموعات عمل متخصصة على الفور لحث المحليات وتوجيهها لحل الصعوبات، ويوجه رؤساء اللجان الشعبية في المحافظات والمدن المركزية الجهات المختصة بالتركيز على تسريع إجراءات الاستثمار بشكل أكبر، وسيكونون مسؤولين أمام رئيس الوزراء في حال وجود أي تأخير في تقدم المشاريع الاستثمارية.

[إعلان 2]
مصدر